ความพยายาม 'กอบกู้' ตลาดอสังหาฯ - ตอนที่ 2: นักลงทุนแห่ขายอสังหาฯ หวังตัดขาดทุน

ตั้งแต่ต้นปี นคร โฮจิมินห์ และจังหวัดทางภาคใต้ของประเทศต่าง ๆ ต่างได้รับข้อมูลมากมายเกี่ยวกับการขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อถอนทุนและลดการขาดทุน สาเหตุของสถานการณ์เช่นนี้คืออัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่สูงขึ้น ขณะที่นักลงทุนส่วนใหญ่ยังคงใช้การกู้ยืมเงิน แต่ตลาดที่หยุดชะงักกลับก่อให้เกิดการขาดทุนทางธุรกิจ

คำบรรยายภาพ — โครงการที่ดิน วิลล่า อพาร์ทเมนท์... กำลังมีการโฆษณาขายด่วนในนครโฮจิมินห์

ยอมรับขายขาดทุน จากบันทึกของผู้สื่อข่าว ปัจจุบันมีข้อมูลมากมายเกี่ยวกับการขายอสังหาริมทรัพย์แบบเร่งด่วนในราคาต่ำ เช่น "ขายขาดทุนเพราะขาดเงิน", "ขายอสังหาริมทรัพย์แบบขาดทุน", "ขายขาดทุนด่วน", "หนี้ธนาคารขายด่วน" ... ปรากฏอย่างต่อเนื่องตามเพจอสังหาริมทรัพย์ โซเชียลเน็ตเวิร์ก และกลุ่มนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ระบุว่า ตั้งแต่กลางปี 2565 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในโฮจิมินห์จะเผชิญกับความยากลำบากมากมาย เมื่อสภาพคล่องชะลอตัว ธนาคารขึ้นอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากตกอยู่ใน "วิกฤต" และต้องหาเงินทุนหมุนเวียน ชำระหนี้และดอกเบี้ย... นักลงทุนบางรายถูกบังคับให้ลดราคาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายก่อนกำหนดเพื่อลดการขาดทุน คุณโฮจิมินห์ ซาง อาศัยอยู่ใน เขตบิ่ญเซือง กล่าวว่า "ผมซื้อโครงการเบสกงในบิ่ญเซืองเมื่อปี 2564 ตอนแรกยังผ่อนชำระตรงเวลา แต่ตั้งแต่ต้นปี 2566 เศรษฐกิจก็ย่ำแย่ ผมกังวลว่าจะไม่มีเงินพอผ่อนชำระต่อ ล่าสุดนักลงทุนโทรมาเซ็นสัญญาขาย แต่ผมขอหยุดผ่อนและขายอพาร์ตเมนต์ 1 ห้องนอนขนาด 50 ตารางเมตร ขาดทุน เดิมทีผมซื้อราคาสูงกว่า 1.57 พันล้านบาท ตอนนี้ขายได้แค่ 1.50 พันล้านบาท เพื่อตัดขาดทุนและซื้อไม่ไหว" นายโด วัน ฮุง อาศัยอยู่ในเขตโก วาป เล่าว่า เขาและญาติได้ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในเขตนี้ ตอนแรกทุกคนร่วมลงทุนกันโดยไม่กู้ยืมเงินจากธนาคาร โดยซื้อบ้านมูลค่ากว่า 5 พันล้านบาทในซอยถนนทงเญิ๊ต อย่างไรก็ตามตั้งแต่ต้นปี เศรษฐกิจตกต่ำ ทุกคนประสบปัญหาทางการเงิน จึงต้องขายบ้านโดยยอมรับขาดทุนเกือบ 500 ล้านบาทเพื่อขายบ้านหลังดังกล่าว คุณเหงียน ถิ วัน นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ของบริษัท Huynh Gia Real Estate ในเมือง Thu Duc City กล่าวว่า โครงการสร้างวิลล่าขนาดเกือบ 100 ตารางเมตร สูง 3 ชั้น ซึ่งเป็นโครงการระดับไฮเอนด์ในเขตชานเมืองของนครโฮจิมินห์ เพิ่งประกาศขายขาดทุน ทำให้ราคาลดลง 2 พันล้านดอง แต่เกือบ 3 เดือนแล้วที่ไม่มีผู้ซื้อ เป็นที่ทราบกันดีว่าราคาเดิมของวิลล่าหลังก่อนหน้านี้เกือบ 15 พันล้านดอง

โชคดีที่คุณ Vo Minh Hung (อาศัยอยู่ในเขต 3 นครโฮจิมินห์) เพิ่งขายทาวน์เฮาส์ในเมือง Thu Duc City เพื่อลดดอกเบี้ยธนาคาร เขาบอกว่าราคาเดิมของอพาร์ตเมนต์ที่เขาซื้อคือ 7 พันล้านดอง แต่เขากู้เงินจากธนาคาร 2 พันล้านดอง โดยมีอัตราดอกเบี้ย 10% ต่อปี ตั้งแต่ต้นปี พนักงานธนาคารประกาศว่าอัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นเป็น 14% ต่อปี ตามการคำนวณของคุณ Minh Hung หากกู้เงินจากธนาคาร 2 พันล้านดอง อัตราดอกเบี้ยสำหรับปี 2023 จะสูงกว่า 300 ล้านดอง หรืออาจสูงกว่านั้น ในกรณีที่ผู้ซื้อบ้านมีจำนวนน้อยลง สินค้าคงเหลือจะเพิ่มขึ้นในปี 2023 ดังนั้นยิ่งเขาเก็บไว้นานเท่าไหร่ ราคาก็ยิ่งสูงขึ้นเท่านั้น ดังนั้น คุณ Hung จึงตัดสินใจขายทาวน์เฮาส์อย่างรวดเร็วในราคาซื้อที่ตรงกับที่นักลงทุนซื้อ นอกจากนี้ เขายังลดภาษีและค่าธรรมเนียมต่างๆ ลง 300 ล้านดองสำหรับเจ้าของใหม่ แม้ว่าจะมีผู้ขาย แต่ไม่มีผู้ซื้อ ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ระบุว่า แรงกดดันด้านสภาพคล่องทำให้นักลงทุนจำนวนมากต้องหาวิธีกระตุ้นอุปสงค์ เช่น การลดราคาขาย 20-30% และบางโครงการอาจสูงถึงกว่า 40% จะเห็นได้ว่าบางโครงการที่กำลังพัฒนาอยู่ทางฝั่งตะวันออก เช่น Moonlight Avenue, MT Eastmark City หรือโครงการใกล้เคียง เช่น Bcons City, New Galaxy Di An... กำลังมีการเสนอขายในราคาส่วนลด "มหาศาล" โดยเฉพาะโครงการ Moonlight Avenue (Thu Duc City) เดิมทีนายหน้าเคยประกาศขายอพาร์ตเมนต์ราคาตั้งแต่ 1.3 พันล้านบาท (ขนาด 34 ตารางเมตร) ถึง 2.5 พันล้านบาท (ขนาด 69 ตารางเมตร) แต่ปัจจุบันมีส่วนลดถึง 15-20% โดยเฉพาะอย่างยิ่ง นโยบายส่วนลดสูงสุดกว่า 50% สำหรับลูกค้าที่ชำระราคามากกว่า 95% ของมูลค่าอพาร์ตเมนต์ ในกรณีที่ผู้ซื้อบ้านเลือกกู้เงินจากธนาคารเพื่อชำระหนี้ ส่วนลดจะอยู่ที่ 11.5% และปลอดดอกเบี้ยนาน 18 เดือน อย่างไรก็ตาม แม้ว่าโครงการนี้จะมีการโฆษณาพร้อมสิ่งจูงใจมากมาย แต่ก็ยังไม่สามารถดำเนินการได้สำเร็จเนื่องจากยังมีผู้ซื้อไม่เพียงพอ คุณเหงียน ไฮ ฟอง นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ในเมืองทู ดึ๊ก เปิดเผยว่า ขณะนี้ทุกชั้นกำลังพยายามโฆษณาและปรับราคาให้สอดคล้องกับตลาดทั่วไป ส่วนลดนี้ช่วยให้ธุรกิจดำเนินไปได้อย่างราบรื่นแม้กำไรจะต่ำ แต่การขายยังคงเป็นสิ่งสำคัญที่สุด เพื่อให้บรรลุเป้าหมาย "ขายขาดทุน ตัดขาดทุน" และสร้างกระแสเงินสด

คุณเหงียน มี อัน กรรมการผู้จัดการบริษัท นิวสตาร์ เรียลเอสเตท (เมืองทูดึ๊ก) กล่าวว่า สาเหตุที่โครงการอสังหาริมทรัพย์บางโครงการเพิ่งใช้โปรแกรมลดราคาสินค้าประเภทอพาร์ตเมนต์ 30-40% เมื่อไม่นานมานี้ เป็นเพราะมีสินค้าคงเหลือจำนวนมาก นอกจากนี้ ราคาตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังถูกดันให้พุ่งสูงเกินไปในช่วงที่ผ่านมา จนถึงปัจจุบัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์อยู่ในภาวะซบเซา มีสภาพคล่องต่ำ ทำให้นักลงทุนต้องลดราคาสินค้าเพื่อสร้างกระแสเงินสด

คุณเหงียน มี อัน ระบุว่า ในเวลานี้ ผู้ที่ต้องการซื้อบ้านและยินดีจ่ายเงินดาวน์ คือผู้ที่มีความต้องการที่แท้จริงและมีเงินทุนเพียงพอ โดยไม่ต้องกู้ยืมเงิน ซึ่งช่วยให้นักลงทุนที่กำลังประสบปัญหากระแสเงินสดสามารถใช้ประโยชน์จากเงินทุนจากลูกค้าได้ อย่างไรก็ตาม มีเพียงไม่กี่รายที่ยินดีจ่ายเงินเพื่อ "ซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ราคาต่ำสุด" และผู้ที่ต้องการเงินจริงๆ ก็จะขายอสังหาริมทรัพย์ที่ตนเป็นเจ้าของ แต่ตลาดในปัจจุบันก็ยังมีความขัดแย้งอยู่ นั่นคือ "มีผู้ขาย ไม่มีผู้ซื้อ"

คุณเล ฮวง เชา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ วิเคราะห์ว่าปี 2566 จะยังคงยากลำบาก เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ยังไม่ลดลง อย่างไรก็ตาม อสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่าอสังหาริมทรัพย์และค่าเช่า โดยเฉพาะสินค้าที่พัฒนาแล้ว ราคาจะไม่ลดลงมากนัก เนื่องจากอุปทานมีน้อยมาก ขณะที่ความต้องการยังคงสูง “สถิติไม่เพียงแต่จากสมาคมเท่านั้น แต่ยังรวมถึงหน่วยงานอื่นๆ อีกมากมาย แสดงให้เห็นว่าแม้สภาพคล่องจะต่ำ แต่ราคาอสังหาริมทรัพย์กลับชะลอตัวหรือลดลงเล็กน้อย ไม่ได้ลดลงอย่างรุนแรง การโฆษณาตัดขาดทุนและลดราคาครั้งใหญ่เป็นเพียงกลอุบายเพื่อกระตุ้นความสนใจของลูกค้าในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ซบเซาในปัจจุบัน ดังนั้น นักลงทุนควรรอจนถึงจุดต่ำสุดหรือไม่จึงขึ้นอยู่กับสถานะทางการเงินของพวกเขา อันที่จริงแล้ว ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ลดลงในปัจจุบันส่วนใหญ่เกิดจากผลกำไรของโครงการที่ลดลง ไม่ใช่การลดลงของเงินทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ หากประชาชนมีเงินสดเพียงพอ ไม่ต้องกู้ยืมหรือกู้ยืมไม่มาก นี่เป็นโอกาสที่จะเปรียบเทียบและเลือกซื้อสินค้าอสังหาริมทรัพย์ รอวันที่ตลาดจะฟื้นตัว แล้วจึงค่อยผลักดันสินค้าออกขาย” คุณฮวง เชา กล่าว บทเรียนที่ 3: แรงงานในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ถูกลดจำนวนลงอย่างต่อเนื่อง

บทความและภาพ: หนังสือพิมพ์ Hoang Tuyet/Tin Tuc