ความพยายาม 'กอบกู้' ตลาดอสังหาฯ - ตอนที่ 2: นักลงทุนแห่ขายอสังหาฯ เพื่อลดการขาดทุน

ตั้งแต่ต้นปีมา นคร โฮจิมินห์ และจังหวัดภาคใต้ถูกท่วมท้นด้วยข้อมูลเกี่ยวกับการขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อถอนทุนและลดการขาดทุน สาเหตุของสถานการณ์นี้เกิดจากอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่เพิ่มขึ้น แม้ว่านักลงทุนส่วนใหญ่จะใช้เลเวอเรจทางการเงิน แต่ตลาดที่หยุดชะงักก็ทำให้ธุรกิจเกิดการสูญเสีย

คำบรรยายภาพ — โครงการที่ดิน วิลล่า อพาร์ทเมนท์... กำลังถูกประกาศขายด่วนในนครโฮจิมินห์

รับขายขาดทุน จากการบันทึกของผู้รายงานข่าวระบุว่า ปัจจุบันมีข้อมูลการขายอสังหาฯเร่งด่วนราคาถูกจำนวนมาก เช่น “ขายขาดทุนเพราะขาดเงิน” “ขายอสังหาฯขาดทุน” “ขายขาดทุนด่วน” “หนี้ธนาคารต้องการขายด่วน”... ปรากฏอยู่เรื่อยๆ ตามเพจอสังหาฯ โซเชียลเน็ตเวิร์ก และกลุ่มนายหน้าอสังหาฯ ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์เผยว่าตั้งแต่กลางปีจนถึงปลายปี 2565 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในโฮจิมินห์ซิตี้จะเผชิญกับความยากลำบากมากมาย เมื่อสภาพคล่องลดลง ธนาคารปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากตกอยู่ใน “วิกฤต” และต้องหาเงินมาหมุนเวียนทุน ชำระหนี้และดอกเบี้ย... นักลงทุนบางรายถูกบังคับให้ลดราคาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายก่อนกำหนดเพื่อลดการขาดทุน นางสาวโฮจิมินห์ เซียง ที่อาศัยอยู่ในบิ่ญเซือง กล่าวว่า "ฉันซื้อโครงการ Bescon ในบิ่ญเซืองเมื่อปี 2021 ตอนแรกฉันยังชำระเงินตรงเวลา แต่ตั้งแต่ต้นปี 2023 เศรษฐกิจ ก็ย่ำแย่ ฉันกังวลว่าจะไม่มีเงินพอที่จะชำระเงินต่อไป ล่าสุดนักลงทุนโทรมาเพื่อเซ็นสัญญาซื้อขาย แต่ฉันขอหยุดชำระเงินและขายอพาร์ตเมนต์ 1 ห้องนอนขนาด 50 ตรม. ในราคาขาดทุน ราคาเริ่มต้นที่ฉันซื้ออยู่ที่มากกว่า 1.57 พันล้าน ตอนนี้ฉันขายเพียง 1.50 พันล้านเพื่อตัดขาดทุนและซื้อไม่ไหว" นายโด วัน ฮุง ซึ่งอาศัยอยู่ในเขตโกวาป ก็เป็นหนึ่งในกรณีดังกล่าวด้วย โดยเขาและญาติได้ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในเขตดังกล่าว ในตอนแรกทุกคนร่วมบริจาคทุนและไม่กู้ยืมจากธนาคารเพื่อซื้อบ้านมูลค่ามากกว่า 5 พันล้านในซอยบนถนน Thong Nhat อย่างไรก็ตามตั้งแต่ต้นปีมาเศรษฐกิจก็ย่ำแย่ ทุกคนประสบปัญหาทางการเงิน จึงต้องขายบ้านโดยยอมรับการขาดทุนเกือบ 500 ล้านบาทจึงจะขายได้ นางสาวเหงียน ทิ วัน นายหน้าบริษัท Huynh Gia Real Estate เมืองทูดึ๊ก เปิดเผยว่า โครงการสร้างวิลล่าหรู 3 ชั้น พื้นที่เกือบ 100 ตารางเมตร ในเขตชานเมืองนครโฮจิมินห์ เพิ่งประกาศขายขาดทุน ลดราคาลง 2 พันล้านดอง แต่เกือบ 3 เดือนแล้วที่ไม่มีผู้ซื้อ ทราบกันว่าราคาเดิมของวิลล่าหลังก่อนอยู่ที่เกือบ 15 พันล้านดอง

โชคดีที่นายโว มินห์ ฮุง (อาศัยอยู่ในเขต 3 นครโฮจิมินห์) เพิ่งขายทาวน์เฮาส์ของเขาในนครทูดึ๊ก เพื่อลดดอกเบี้ยธนาคาร เขาบอกว่าราคาเดิมของอพาร์ตเมนต์ที่เขาซื้อคือ 7 พันล้านดอง แต่เขาได้กู้เงินจากธนาคาร 2 พันล้านดอง อัตราดอกเบี้ย 10% ต่อปี ตั้งแต่ต้นปีพนักงานธนาคารประกาศว่าอัตราดอกเบี้ยปรับขึ้นเป็นร้อยละ 14 ต่อปี ตามการคำนวณของนายมินห์ ฮุง หากกู้เงินธนาคาร 2 พันล้านดอง อัตราดอกเบี้ยในปี 2566 จะสูงกว่า 300 ล้านดอง หรืออาจจะสูงกว่านั้นด้วยซ้ำ หากมีผู้ซื้อบ้านน้อยลง สินค้าคงคลังจะเพิ่มขึ้นในปี 2566 ดังนั้น ยิ่งคุณถือไว้นานเท่าไร ต้นทุนก็จะยิ่งเพิ่มมากขึ้นเท่านั้น ดังนั้น คุณหุ่งจึงตัดสินใจขายบ้านข้างเคียงโดยเร็วในราคาที่ซื้อจากนักลงทุนตรงกับราคาที่ตกลงกันไว้ นอกจากนี้ เขายังลดภาษีและค่าธรรมเนียมมูลค่า 300 ล้านดองให้กับเจ้าของใหม่ด้วย มีผู้ขายแต่ไม่มีผู้ซื้อ ตามที่ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์กล่าว แรงกดดันด้านสภาพคล่องทำให้ผู้ลงทุนจำนวนมากต้องหาวิธีกระตุ้นความต้องการ เช่น การลดราคาขาย 20-30% และบางโครงการลดราคามากถึง 40% เลยทีเดียว จะเห็นได้ว่าบางโครงการที่กำลังพัฒนาอยู่ในภาคตะวันออก เช่น Moonlight Avenue, MT Eastmark City หรือโครงการข้างเคียง เช่น Bcons City, New Galaxy Di An... ก็มีการนำมาเสนอขายและมีส่วนลด “มหาศาล” อยู่ โดยเฉพาะโครงการ Moonlight Avenue (Thu Duc City) ก่อนหน้านี้โบรกเกอร์ลงโฆษณาขายห้องชุดราคาตั้งแต่ 1,300 ล้าน (ห้องชุด 34 ตร.ม.) ไปจนถึง 2,500 ล้าน (ห้องชุด 69 ตร.ม.) แต่ตอนนี้มีส่วนลด 15 - 20% โดยเฉพาะนโยบายส่วนลดสูงสุดถึงมากกว่า 50% สำหรับลูกค้าที่ชำระเงินมากกว่า 95% ของมูลค่าอพาร์ตเมนต์ กรณีผู้ซื้อบ้านเลือกกู้เงินธนาคารมาชำระ ส่วนลดจะอยู่ที่ 11.5% และปลอดดอกเบี้ยเป็นเวลา 18 เดือน อย่างไรก็ตามแม้ว่าโครงการนี้จะประกาศขายพร้อมสิ่งอำนวยความสะดวกมากมาย แต่ก็ยังไม่มีผู้ซื้อมาครอบครอง ตามคำกล่าวของนายเหงียน ไฮ ฟอง นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ในตัวเมืองทู ดึ๊ก ระบุว่า ขณะนี้ทุกชั้นกำลังพยายามโฆษณาและปรับราคาให้ตรงตามตลาด การลดราคาครั้งนี้ทำให้ธุรกิจดีขึ้นแม้จะมีกำไรต่ำ แต่การขายสินค้ายังคงเป็นสิ่งสำคัญสูงสุดเพื่อบรรลุเป้าหมายในการ “ขายขาดทุน ตัดขาดทุน” เพื่อให้สามารถฟื้นกระแสเงินสดได้

นางสาวเหงียน มี อัน กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท นิวสตาร์ เรียลเอสเตท (เมืองทู ดึ๊ก) กล่าวว่า สาเหตุที่โครงการอสังหาริมทรัพย์บางแห่งเริ่มใช้โปรแกรมลดราคาสินค้าประเภทอพาร์ทเมนท์ 30-40% เมื่อเร็วๆ นี้ เนื่องมาจากมีสินค้าในคลังจำนวนมาก นอกจากนี้ไม่ต้องพูดถึงตลาดอสังหาฯ ที่ถูกดันราคาสูงเกินไปในช่วงนี้ จนถึงปัจจุบัน ตลาดได้เข้าสู่ช่วงที่ตลาดนิ่ง มีสภาพคล่องต่ำ ส่งผลให้ผู้ลงทุนต้องลดราคาขายสินค้าเพื่อให้มีกระแสเงินสดเข้ามา

คุณเหงียน มี อัน กล่าวว่า ในเวลานี้ ผู้ที่กำลังมองหาซื้อบ้านและยินดีจ่ายเงินดาวน์ คือผู้ที่มีความต้องการจริงและมีเงินจริงๆ ไม่ต้องกู้ยืมเงิน ช่วยให้ผู้ลงทุนที่ประสบปัญหาสภาพคล่องทางการเงินสามารถใช้ประโยชน์จากเงินทุนจากลูกค้าได้ อย่างไรก็ตาม มีเพียงไม่กี่คนเท่านั้นที่ยินดีจะจ่ายเงินเพื่อ "ซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ราคาต่ำที่สุด" และผู้ที่ต้องการเงินจริงๆ ก็จะขายอสังหาริมทรัพย์ที่ตนเป็นเจ้าของ แต่ตลาดในปัจจุบันก็มีข้อขัดแย้งเช่นกัน: "มีผู้ขาย ไม่มีผู้ซื้อ"

นายเล ฮวง ชาว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ วิเคราะห์ว่า ปี 2566 จะยังคงยากลำบากต่อไป เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ยังไม่ลดลง อย่างไรก็ตาม อสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่าแท้จริงและมูลค่าการเช่า โดยเฉพาะอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกสร้างเสร็จแล้ว ราคาจะไม่ลดลงมากนัก เนื่องจากอุปทานมีน้อยมาก ขณะที่ความต้องการยังคงอยู่ในระดับสูง “สถิติไม่เพียงแต่จากสมาคมเท่านั้น แต่ยังรวมถึงหน่วยงานอื่นๆ อีกหลายหน่วยด้วย แสดงให้เห็นว่าถึงแม้สภาพคล่องจะต่ำ แต่ราคาอสังหาริมทรัพย์กลับชะลอตัวหรือลดลงเล็กน้อย ไม่ได้ลดลงอย่างมาก การโฆษณาลดราคาขาดทุนและลดราคาอย่างมากเป็นเพียงกลอุบายเพื่อกระตุ้นความอยากรู้ของลูกค้าในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ซบเซาในปัจจุบัน ดังนั้น นักลงทุนควรจะรอจนราคาต่ำสุดหรือไม่นั้นขึ้นอยู่กับสถานะทางการเงินของพวกเขา ในความเป็นจริงแล้ว การที่ราคาอสังหาริมทรัพย์ลดลงในปัจจุบันนั้น ส่วนใหญ่แล้วเกิดจากกำไรของโครงการที่ลดลง ไม่ใช่การลดลงของเงินทุนของโครงการอสังหาริมทรัพย์ หากผู้คนมีเงินสดจำนวนมาก ไม่จำเป็นต้องกู้ยืมหรือกู้ยืมไม่มากนัก นี่คือโอกาสในการเปรียบเทียบและเลือกผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ รอวันที่ตลาดอบอุ่นขึ้น จากนั้นจึงดันสินค้าออกขาย” นายฮวง เฉา กล่าว บทที่ 3: คนงานในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ถูกเลิกจ้างอย่างต่อเนื่อง

บทความและภาพ: Hoang Tuyet/หนังสือพิมพ์ Tin Tuc