ผ่อนปรนสินเชื่อสำหรับ "กลุ่มอสังหาริมทรัพย์เชิงปฏิบัติ"

การปรับวิธีการคำนวณยอดเงินกู้คงค้างสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมและนิคมอุตสาหกรรม/เขตแปรรูปเพื่อการส่งออก ถือเป็นการกระตุ้นที่จำเป็นเพื่อปลดล็อกกระแสเงินทุนเข้าสู่ภาคส่วนที่ "ใช้งานได้จริง"

ธนาคารกลางเวียดนาม (SBV) เพิ่งส่งเอกสารไปยังธนาคารพาณิชย์ 25 แห่ง เกี่ยวกับการปรับวิธีการกำหนดการเติบโตของสินเชื่อสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ที่มีความสำคัญบางประเภท ได้แก่ บ้านพักอาศัยเพื่อสังคม นิคมอุตสาหกรรม และเขตแปรรูปเพื่อการส่งออก

โครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมและเขตอุตสาหกรรมจะได้รับประโยชน์

ดังนั้น ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม ถึง 31 ธันวาคม 2026 ยอดสินเชื่อคงค้างเพิ่มเติมใดๆ เมื่อเทียบกับสิ้นปี 2025 สำหรับสินเชื่อในสามภาคส่วนที่กล่าวมาข้างต้น จะไม่ถูกนำมารวมกับยอดสินเชื่อคงค้างในภาคอสังหาริมทรัพย์เมื่อทำการพิจารณาและควบคุมอัตราการเติบโตของสินเชื่อในภาคส่วนนี้

การเปลี่ยนแปลงนี้ถือเป็นการปรับตัวครั้งสำคัญในบริบทของความต้องการเงินทุนที่เพิ่มขึ้นสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมและโครงสร้างพื้นฐานด้านการผลิต การยกเว้นสินเชื่อที่มีลำดับความสำคัญจากวงเงินสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์จะทำให้ธนาคารมีพื้นที่มากขึ้นในการเพิ่มการปล่อยสินเชื่อ ซึ่งจะช่วยสนับสนุนเป้าหมายด้านสวัสดิการสังคม การพัฒนาอุตสาหกรรม และดึงดูดการลงทุน

นางสาวหวินห์ ถิ ทู เถา นักวิเคราะห์จากบริษัทหลักทรัพย์มิแร แอสเซท เวียดนาม (MAS) ให้ความเห็นว่า การที่ธนาคารกลางเวียดนามผ่อนปรนวิธีการคำนวณสินเชื่อสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์บางกลุ่มที่มีความสำคัญ ไม่เพียงแต่จะช่วยกระตุ้นการไหลเวียนของเงินทุนไปยังภาคส่วนเหล่านี้เท่านั้น แต่ยังช่วยเพิ่มสภาพคล่องของตลาดโดยรวมอีกด้วย

นางสาวเถา กล่าวว่า วัตถุประสงค์ของนโยบายนี้คือการจัดสรรเงินทุนใหม่ไปยังภาคส่วนที่สนับสนุนการผลิต ดึงดูดการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) และตอบสนองความต้องการด้านที่อยู่อาศัยที่จำเป็น แทนที่จะไหลเข้าสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์หรือการเก็งกำไรเป็นจำนวนมาก ซึ่งถือเป็นสัญญาณที่ดีในบริบทของแรงกดดันอย่างต่อเนื่องต่อการเติบโตของสินเชื่อในภาคส่วนทั้งหมด ธนาคารได้รับการสนับสนุนให้เพิ่มการปล่อยสินเชื่อให้กับที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม นิคมอุตสาหกรรม และโครงสร้างพื้นฐานด้านการผลิต แต่ยังคงต้องปฏิบัติตามข้อจำกัดการเติบโตของสินเชื่อโดยรวมที่ควบคุมโดยธนาคารกลางเวียดนาม

ข้อมูลจากธนาคารกลางเวียดนามแสดงให้เห็นว่า ภายในวันที่ 31 พฤษภาคม 2569 สินเชื่อทั่วทั้งระบบจะเพิ่มขึ้น 10.4% เมื่อเทียบกับสิ้นปีที่แล้ว ในขณะที่ช่วงเวลาเดียวกันของปี 2568 จะเพิ่มขึ้นเพียง 7.1% เท่านั้น อย่างไรก็ตาม หน่วยงานกำกับดูแลยังคงตั้งเป้าหมายการเติบโตของสินเชื่อไว้ที่ประมาณ 19% สำหรับทั้งปี เพื่อสร้างพื้นที่ให้ เศรษฐกิจ สามารถเข้าถึงเงินทุนสำหรับการผลิต ธุรกิจ และภาคส่วนสำคัญๆ “นโยบายนี้ถูกมองว่าเป็นทางออกในการขจัดอุปสรรคสำหรับภาคส่วนที่ต้องการเงินทุน ในขณะเดียวกันก็ยังคงควบคุมความเสี่ยงสำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์และกิจกรรมเก็งกำไร นี่เป็นแนวทางการกำกับดูแลที่เหมาะสมในบริบทปัจจุบัน” นางสาวทู เถา กล่าว

จากมุมมองทางธุรกิจ กรรมการผู้จัดการใหญ่ของบริษัทอสังหาริมทรัพย์แห่งหนึ่งที่กำลังเริ่มต้นโครงการใหม่หลังจากประสบปัญหาทางกฎหมาย เชื่อว่าข้อมูลนี้อาจสร้างผลกระทบเชิงบวกต่อตลาดในเบื้องต้นได้

ผู้เชี่ยวชาญรายนี้กล่าวว่า ผลกระทบโดยตรงจะส่งผลต่อธุรกิจที่พัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม นิคมอุตสาหกรรม และเขตแปรรูปเพื่อการส่งออกเป็นหลัก ซึ่งเป็นภาคส่วนที่ได้รับประโยชน์จากนโยบายใหม่นี้ ในขณะเดียวกัน โครงการที่อยู่อาศัยเพื่อการพาณิชย์ยังไม่อยู่ในกลุ่มเป้าหมายลำดับต้นๆ “อย่างไรก็ตาม โดยรวมแล้ว เมื่อสินเชื่อมีความคึกคักมากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นภาคส่วนใดก็ตาม มันจะกระจายตัวและส่งผลดีต่อตลาดโดยรวม นี่เป็นสัญญาณที่ดีสำหรับอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน” นักธุรกิจรายนี้กล่าว

โครงการบ้านจัดสรรเพื่อสังคมใน จังหวัด Khánh Hòa (ภาพเล็ก: รายชื่อธนาคาร 25 แห่งที่ได้รับการอนุมัติวงเงินสินเชื่อเพิ่มขึ้นสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ที่มีความสำคัญลำดับต้นๆ ภาพ: KY NAM)

ห้ามใช้เกินขีดจำกัดที่กำหนดไว้

ผู้บริหารระดับสูงของธนาคารอุตสาหกรรมและการพาณิชย์เวียดนาม ( VietinBank ) ให้สัมภาษณ์กับผู้สื่อข่าวหนังสือพิมพ์ Nguoi Lao Dong ว่า ในปี 2025 ธนาคารหลายแห่งได้เข้มงวดกับการปล่อยสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ โดยมุ่งเน้นเฉพาะการปล่อยสินเชื่อให้กับโครงการที่มีความเป็นไปได้สูงและมีประสิทธิภาพชัดเจน เพื่อจำกัดความเสี่ยงด้านเครดิตในขณะที่ตลาดยังอยู่ในช่วงฟื้นตัว

อย่างไรก็ตาม ตั้งแต่ปลายปี 2025 สถาบันสินเชื่อหลายแห่งได้ยื่นคำร้องต่อธนาคารกลางเวียดนาม (SBV) ให้พิจารณาวิธีการกำหนดวงเงินสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ใหม่ ธนาคารเหล่านั้นระบุว่า การรวมสินเชื่อเพื่อการลงทุนในโครงการบ้านจัดสรร นิคมอุตสาหกรรม และเขตแปรรูปเพื่อการส่งออก เข้ากับวงเงินสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดนั้นไม่เหมาะสม เนื่องจากภาคส่วนเหล่านี้ล้วนได้รับการสนับสนุนจากรัฐบาลเพื่อบรรลุเป้าหมายด้านสวัสดิการสังคม ดึงดูดเงินทุน ส่งเสริมการผลิตและธุรกิจ และกระตุ้นการเติบโตทางเศรษฐกิจ ผู้นำของธนาคารเวียทินแบงก์รายหนึ่งกล่าวว่า "อาจเป็นเพราะความเป็นจริงนี้ ธนาคารกลางเวียดนามจึงได้ปรับแนวทางในปี 2026 โดยไม่รวมวงเงินสินเชื่อเพิ่มเติมสำหรับโครงการบ้านจัดสรร นิคมอุตสาหกรรม และเขตแปรรูปเพื่อการส่งออก เข้าไว้ในเป้าหมายวงเงินสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์"

เขากล่าวว่า วิธีการคำนวณแบบใหม่นี้จะช่วยให้ธนาคารมีช่องทางในการปล่อยสินเชื่อในภาคอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น ในกรณีที่ธนาคารประสบปัญหาในการขยายสินเชื่อในภาคส่วนอื่นๆ ธนาคารสามารถพิจารณาให้เงินทุนสนับสนุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำไรและผลตอบแทนจากการลงทุนที่ดีได้

ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่า การปรับเปลี่ยนวิธีการคำนวณยอดคงค้างสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์นี้ อาจไม่ส่งผลกระทบอย่างฉับพลันต่อตลาดโดยรวม แต่เป็นการส่งสัญญาณว่าเงินทุนกำลังถูกนำไปลงทุนในภาคส่วนที่สามารถสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับเศรษฐกิจได้มากขึ้น นอกจากนี้ยังเป็นก้าวสำคัญในการสร้างสมดุลระหว่างเป้าหมายในการสนับสนุนการเติบโตและการควบคุมความเสี่ยงในบริบทของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ยังอยู่ในช่วงฟื้นตัว

อย่างไรก็ตาม การผ่อนปรนวิธีการคำนวณไม่ได้หมายความว่าสถาบันการเงินสามารถขยายการปล่อยสินเชื่อได้อย่างไม่จำกัด ธนาคารยังคงต้องปฏิบัติตามข้อจำกัดการเติบโตของสินเชื่อโดยรวมที่ธนาคารกลางเวียดนามกำหนดไว้เมื่อต้นปีอย่างเคร่งครัด

ตามหนังสือเวียนฉบับที่ 11686 ลงวันที่ 31 ธันวาคม 2568 จากธนาคารแห่งชาติเวียดนาม เป้าหมายการเติบโตของสินเชื่อสำหรับแต่ละธนาคารจะถูกกำหนดโดยพิจารณาจากคะแนนการจัดอันดับตั้งแต่ 1 ถึง 5 คูณด้วยค่าสัมประสิทธิ์ทั่วไป 2.6% ที่ใช้ในปี 2569 หมายความว่า แม้จะมีการขยายวงสินเชื่อสำหรับกลุ่มลูกค้าเป้าหมายบางกลุ่ม ยอดสินเชื่อคงค้างรวมของธนาคารก็ไม่สามารถเกินวงเงินที่กำหนดไว้ได้ ตัวอย่างเช่น หากธนาคารได้รับอัตราการเติบโตของสินเชื่อสูงสุดที่ 13% ในปี 2569 ยอดสินเชื่อคงค้างรวมทั้งหมด รวมถึงสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ จะเพิ่มขึ้นได้เพียง 13% เมื่อเทียบกับสิ้นปีที่แล้ว เช่น หากยอดสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์คงค้าง ณ สิ้นปี 2568 อยู่ที่ 100,000 ล้านดอง วงเงินสูงสุดในปี 2569 จะอยู่ที่ประมาณ 113,000 ล้านดอง ระเบียบนี้มีจุดมุ่งหมายเพื่อควบคุมความเสี่ยง ป้องกันการไหลเข้าของเงินทุนมากเกินไปในภาคอสังหาริมทรัพย์ และสร้างความมั่นคงให้กับระบบธนาคารและตลาดการเงิน

ต่อไปนี้จะไม่มีการอนุมัติสินเชื่อแบบเหมาจ่ายอีกต่อไป

นายเหงียน เล นาม ผู้อำนวยการฝ่ายลูกค้าบุคคล ธนาคารเอเชียคอมเมอร์เชียลแบงก์ (ACB) กล่าวว่า ธนาคารกลางเวียดนาม (SBV) ยังคงใช้แนวทางที่เข้มงวดแต่ยืดหยุ่นมากขึ้นในการควบคุมสินเชื่อในภาคอสังหาริมทรัพย์ นายเล นามเน้นย้ำว่า ตลาดปัจจุบันไม่เหมาะสมกับการให้สินเชื่อแบบเหมาจ่ายอีกต่อไป แต่ธนาคารจะมุ่งเน้นไปที่การพัฒนาแพ็กเกจสินเชื่อที่ปรับให้เหมาะสมกับกลุ่มลูกค้าและโครงการเฉพาะ การประเมินจะพิจารณาจากประสิทธิภาพการลงทุน ความสามารถในการชำระหนี้ และความเป็นไปได้ของโครงการ มากกว่าการใช้แบบแผนทั่วไป “ACB กำลังออกแบบโซลูชันสินเชื่อที่ตอบสนองความต้องการที่แท้จริงของธุรกิจและบุคคล ธนาคารให้ความสำคัญกับโครงการที่มีประสิทธิภาพและตอบสนองความต้องการที่แท้จริงของตลาด มากกว่าการขยายสินเชื่อโดยไม่คำนึงถึงต้นทุน” นายเล นามกล่าว

ที่มา: https://nld.com.vn/noi-tin-dung-cho-phan-khuc-bat-dong-san-thiet-thuc-196260602211048755.htm