ตั้งแต่ปี 2026 เป็นต้นไป รัฐบาลจะยกเลิกกรอบราคาที่ดินที่รัฐบาลกำหนดทุก 5 ปี และแทนที่ด้วยตารางราคาที่ดินที่กำหนดโดยจังหวัด เริ่มตั้งแต่ปี 2026 และจะปรับปรุงเป็นรายปีตามความผันผวนของตลาดจริง ตารางราคาที่ดินจัดทำขึ้นตามระเบียบข้อบังคับของรัฐบาลอย่างเคร่งครัด และคำแนะนำจาก กระทรวงเกษตรและสิ่งแวดล้อม เกี่ยวกับหลักการ ขั้นตอน วิธีการ และเกณฑ์สำหรับพื้นที่และทำเลต่างๆ หลักการพื้นฐานที่สุดสองประการคือ การกำหนดราคาที่สะท้อนราคาตลาดอย่างใกล้ชิด และการรับรองความเป็นอิสระระหว่างหน่วยงานที่ปรึกษาในการกำหนดราคาและสภาประเมินราคาที่มีอำนาจอนุมัติ ตารางราคาทั่วไปประกอบด้วยตารางย่อยพื้นฐาน 8 ตารางตามประเภทที่ดิน 8 ประเภท ได้แก่ 4 ตารางสำหรับที่ดินเกษตรกรรม (ที่ดินปลูกพืชปีเดียว ที่ดินปลูกพืชยืนต้น ที่ดินเพาะเลี้ยงสัตว์น้ำ และที่ดินป่าไม้) 4 ตารางสำหรับที่ดินที่ไม่ใช่เกษตรกรรม (ที่ดินที่อยู่อาศัย ที่ดินพาณิชย์และบริการ ที่ดินโรงงาน และที่ดินนิคมอุตสาหกรรม) นอกจากนี้ ราคาที่ดินยังสามารถแบ่งออกเป็นตารางย่อยที่เล็กกว่าได้อีก เช่น ที่ดินที่อยู่อาศัยและที่ดินที่ไม่ใช่เกษตรกรรมประเภทอื่นๆ ที่แบ่งตามพื้นที่เมืองและชนบท ตารางราคาที่ดินมีให้สำหรับแต่ละหน่วยงานปกครอง (ตำบล/เขต) โดยแต่ละหน่วยงานจะแบ่งออกเป็นหลายโซน แต่ละโซนประกอบด้วยหลายประเภท แต่ละประเภทมีหลายตำแหน่ง โดยทั่วไปแล้ว ที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยและที่ดินที่ไม่ใช่เกษตรกรรมจะมี 5 ตำแหน่ง ในขณะที่ที่ดินเกษตรกรรมมักจะมี 3 ตำแหน่ง ตำแหน่งที่ 1 มีราคาสูงที่สุด และราคาจะลดลงตามลำดับ
รายการราคาที่ดินเป็นพื้นฐานสำคัญในการกำหนดมูลค่าของที่ดินของรัฐสำหรับการให้เช่าหรือจัดสรร (โดยมีค่าใช้จ่าย) ราคาประมูล ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเมื่อมีการเปลี่ยนแปลงการใช้ที่ดิน ภาษีในการซื้อและขายที่ดิน ค่าชดเชยเมื่อรัฐเรียกคืนที่ดิน และค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องกับที่ดิน
ราคาที่ดินที่เสนอสำหรับจังหวัดต่างๆ ในปี 2026 ใกล้เคียงกับราคาตลาด โดยมีการเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 30%-70% สำหรับที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัย และ 20%-50% สำหรับที่ดิน เพื่อการเกษตร (เมื่อเทียบกับราคาที่ดินที่ใช้จนถึงสิ้นปี 2025) การเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยในพื้นที่ราบอยู่ที่ 30-40% และ 15-30% สำหรับที่ดินเพื่อการเกษตร อัตรานี้อยู่ที่ 15-30% และ 10-25% ในพื้นที่ภูเขา ราคาที่ดินสูงสุดในพื้นที่ภูเขานั้นต่ำกว่าอย่างมาก โดยคิดเป็นเพียง 10-30% ของราคาในพื้นที่ราบ ที่น่าสังเกตคือ ในกรณีที่มีการควบรวมจังหวัด ราคาที่ดินในพื้นที่ส่วนกลางจะไม่เพิ่มขึ้น และอาจลดลงด้วยซ้ำเมื่อมีการย้ายศูนย์กลางการบริหารของจังหวัด ในทางกลับกัน ราคาที่ดินในพื้นที่ที่กลายเป็นศูนย์กลางการบริหารร่วมของจังหวัดที่ควบรวมกันจะเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว
หลายพื้นที่ตกเป็นเป้าหมายของการรายงานข่าวของสื่อ ในภาคเหนือ ฮานอย เสนอให้เพิ่มราคาที่ดินในเขตเมือง 2-26% (เมื่อเทียบกับราคาที่ปรับแล้วในปี 2025) และเพิ่มขึ้น 150-270% (เมื่อเทียบกับราคาที่ยังไม่ปรับในปี 2025) ราคาสูงสุด (ต่อตารางเมตร) อยู่ที่ 702 ล้านดงสำหรับที่ดินในใจกลางเมือง และ 290,000 ดงสำหรับที่ดินเกษตรกรรม ในจังหวัดกวางนิง ราคาที่ดินในเขตเมืองเพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ย 1.5-2 เท่า บางแห่งเพิ่มขึ้นมากกว่า 5 เท่า สูงสุดที่ 203 ล้านดง ส่วนราคาที่ดินในชนบทเพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ยประมาณ 3 เท่า บางแห่งเพิ่มขึ้นถึง 9 เท่า เมืองไฮฟองมีการเพิ่มขึ้นสูงสุดถึง 370% โดยราคาที่ดินในเขตเมืองสูงเกิน 200 ล้านดง ในจังหวัดบั๊กนิง ราคาที่ดินในเขตเมืองเพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ย 2.4 เท่า สูงสุดที่ 120 ล้านดง ในภาคกลางของเวียดนาม ในจังหวัดเหงะอาน ราคาที่ดินในบางพื้นที่ของเมืองวิญทั้งเก่าและใหม่ถูกคำนวณที่ 80% ของมูลค่าตลาด โดยราคาสูงสุดเกิน 200 ล้านดง ในเมืองดานัง ราคาที่ดินในเมืองเพิ่มขึ้น 5-82% สูงสุดที่ 350 ล้านดง ราคาที่ดินเกษตรทุกประเภทเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 140-150% สูงสุดที่ 300,000 ดง ในจังหวัดกวางงาย ราคาที่ดินในเมืองเพิ่มขึ้น 2-3 เท่า สูงสุดที่ 60 ล้านดง ในภาคใต้ของเวียดนาม นครโฮจิมินห์เห็นการเพิ่มขึ้น 4%-280% ราคาที่ดินในเมืองสูงสุดอยู่ที่ 687 ล้านดง และที่ดินเกษตร 810,000 ดง ในจังหวัดด่งนาย ราคาที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น 1.3-2 เท่า ราคาที่ดินเกษตรเพิ่มขึ้น 1.1-1.8 เท่า โดยบางพื้นที่เพิ่มขึ้นถึง 9 เท่า ราคาที่ดินในเมืองพุ่งสูงสุดที่ 64 ล้านดง ที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยในชนบท 18 ล้านดง และที่ดินเกษตรกรรม 396,000 ดง/ตารางเมตร ในจังหวัดเตย์นิญ ราคาที่ดินในชนบทและในเมืองเพิ่มขึ้น 1.6 ถึง 6 เท่า โดยราคาที่ดินในเมืองพุ่งสูงสุดที่ 83 ล้านดง และที่ดินเกษตรกรรมที่ 178,000 ดง
จังหวัดต่างๆ ในภาคกลางตอนเหนือและเขตภูเขาจัดอยู่ในกลุ่มที่มีราคาที่ดินเพิ่มขึ้นในระดับต่ำถึงปานกลาง ที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยในเมืองเพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ย 15%-30% โดยเพิ่มขึ้นสูงสุด 5-8 เท่า ที่ดินเพื่อการเกษตรเพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ย 5-20% โดยเพิ่มขึ้นสูงสุด 80% จังหวัดไทเหงียนมีราคาที่ดินสูงสุดอยู่ที่ 140,000 ดง และที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยในเมืองอยู่ที่ 100 ล้านดง จังหวัดฟู้โถมีราคาที่ดินสูงกว่า 90,000 ดง และ 105 ล้านดง จังหวัดลาวกายมีราคาที่ดินสูงกว่า 50,000 ดง และ 83,000 ล้านดง จังหวัดเดียนเบียนมีราคาที่ดินอยู่ที่ 82,000 ดง และ 42.5 ล้านดง จังหวัดไลเจามีราคาที่ดินอยู่ที่ 43,000 ดง และมากกว่า 9,000 ล้านดง จังหวัดหลางเซินมีราคาสินค้าอยู่ที่ 43,000 ดง และ 37.2 ล้านดง
จังหวัดซอนลาเป็นหนึ่งในจังหวัดที่ประกาศบัญชีราคาที่ดินปี 2026 ก่อนกำหนด และกำลังขอความคิดเห็นจากทุกระดับ ทุกภาคส่วน ทุกองค์กร และประชาชนทั่วไป คณะกรรมการแนวร่วมปิตุภูมิจังหวัดกำลังรวบรวมความคิดเห็นจากสมาชิกสภาที่ปรึกษาด้วยเช่นกัน บัญชี ราคาที่ดินของจังหวัดซอนลา ประกอบด้วยบัญชีราคา 8 รายการสำหรับที่ดิน 8 ประเภท ที่ดิน เกษตรกรรมมี 4 รายการ (ที่ดินปลูกพืชปีเดียว ที่ดินปลูกพืชยืนต้น ที่ดินป่าไม้ และที่ดินเพาะเลี้ยงสัตว์น้ำ) ที่ดินที่ไม่ใช่เกษตรกรรมมี 4 รายการ (ที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัย ที่ดิน เพื่อการพาณิชย์และบริการ ที่ดินเพื่อการผลิตที่ไม่ใช่เกษตรกรรม และที่ดินนิคมอุตสาหกรรม/กลุ่มอุตสาหกรรม) ที่ดินที่ไม่ใช่เกษตรกรรมแบ่งตามหน่วยงานปกครอง 75 แห่ง (ตำบลและอำเภอ) แต่ละอำเภอโดยทั่วไปมีประมาณ 20 พื้นที่ และแต่ละตำบลมีประมาณ 10 พื้นที่ แต่ละพื้นที่มีหลายประเภท โดยแต่ละประเภทโดยทั่วไปมี 5 แห่ง สำหรับที่ดินเกษตรกรรม จังหวัดทั้งหมดมี 75 ตำบลและอำเภอ ซึ่งหมายความว่ามี 75 พื้นที่และ 75 แห่ง ราคาที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยโดยเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 10-20% ราคาที่ดินเกษตรขั้นพื้นฐานเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องประมาณ 30% ที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยมีราคาสูงที่สุดในบรรดาที่ดินทุกประเภท โดยราคาสูงที่สุดอยู่ในเขตโตเหียว ราคาโดยทั่วไปอยู่ที่ 15-20 ล้านดง/ตารางเมตร สูงสุดที่ 54 ล้านดง ราคาที่สูงเป็นอันดับสองคือ 32 ล้านดง ในเขตเถาเหงียน (เดิมคือเมืองหม็อกเจา) ที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยในระดับตำบลมีราคาสูงที่สุดเกือบ 16 ล้านดง (ตำบลไมเซิน เดิมคือเมืองไมเซิน) ราคาที่ดินเกษตรสูงสุดคือที่ดินนาข้าวปลูกสองรอบ โดยเฉลี่ย 45,000 ดง/ตารางเมตร สูงสุดที่ 78,000 ดง (ตำบลโดอันเกต เดิมคืออำเภอหม็อกเจา) ดังนั้น เมื่อเปรียบเทียบกับรายการราคาที่ดินที่คาดการณ์ไว้ของจังหวัดต่างๆ ทั่วประเทศ ราคาที่ดินที่คาดการณ์ไว้ของจังหวัดซอนลาจึงอยู่ในระดับต่ำที่สุด และอัตราการเพิ่มขึ้นก็อยู่ในระดับต่ำที่สุดเช่นกัน ในเขตภาคกลางและภูเขาตอนเหนือ ราคาที่ดินและอัตราการเพิ่มขึ้นอยู่ในระดับปานกลาง ซึ่งสอดคล้องกับสถานการณ์จริงของตลาดที่ดินในซอนลา
รายการราคาที่ดินของจังหวัดซอนลามีความแตกต่างจากส่วนอื่นๆ ของประเทศและภูมิภาคอยู่บ้าง กล่าวคือ (1) ราคาที่ดินเกษตรกรรมเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องและในอัตราที่สูงกว่าราคาที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย ในขณะที่ส่วนอื่นๆ ของประเทศและภูมิภาค ราคาที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยเพิ่มขึ้นมากกว่า (2) ที่ดินและที่ดินที่ไม่ใช่เกษตรกรรมถูกแบ่งออกเป็นพื้นที่และสถานที่ตามแต่ละตำบลและเขต แทนที่จะแบ่งรายการตามเขตเมืองและชนบท (3) แต่ละตำบลและเขตถูกใช้เป็นทั้งพื้นที่และสถานที่ในการกำหนดราคาที่ดินเกษตรกรรม ประเด็นที่น่าเป็นห่วงคือ ก่อนการรวมจังหวัด จังหวัดมี 204 ตำบลและเขต แต่ปัจจุบันเหลือเพียง 75 ตำบลและเขต ปัจจุบันหลายตำบลถูกรวมเข้าด้วยกันจาก 2-3 ตำบล รวมถึงตำบลที่อยู่ในเขตพัฒนาที่แตกต่างกัน (เขต 1 เขต 2 เขต 3) แต่ทั้งหมดตั้งอยู่ในสถานที่เดียวกัน ซึ่งเป็นเรื่องที่น่ากังวล
ราคาที่ดินและการเพิ่มขึ้นของราคาแตกต่างกันไปในแต่ละภูมิภาคและจังหวัด/เมือง โดยส่วนใหญ่เป็นผลมาจากระดับการพัฒนาทางเศรษฐกิจ การขยายตัวของเมือง การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน เขตอุตสาหกรรม ธุรกิจ และโครงการลงทุนที่แตกต่างกัน โดยทั่วไป ผู้เชี่ยวชาญคาดการณ์ว่า หากราคาที่ดินในปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 70% ของมูลค่าตลาด ราคาในปี 2026 คาดว่าจะเพิ่มขึ้นประมาณ 85% อย่างไรก็ตาม ราคาตลาดบางครั้งและในบางพื้นที่ได้รับผลกระทบจากปัจจัยเชิงลบ (การปั่นราคา เงินเฟ้อ) การเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินที่คาดการณ์ไว้นั้นเร็วเกินไปและจะสร้างความตกใจหรือไม่นั้นเป็นเรื่องที่ถกเถียงกันอยู่ หากรัฐบาล "ตามทัน" ราคาตลาด ราคาตลาดก็จะ "ตามมา" แนวทางที่ปลอดภัยและสมเหตุสมผลที่สุดคือการมีวงจรอย่างน้อย 5 ปีเพื่อให้ราคาเข้าใกล้กันอย่างเหมาะสม การทำให้ราคาที่ดินเข้าใกล้กับมูลค่าตลาดเป็นแนวโน้มที่เป็นไปตามวัตถุประสงค์และจำเป็น แต่ก็เป็นดาบสองคมเช่นกัน รัฐบาลจะจำกัดการสูญเสียทางการเงินและเพิ่มรายได้งบประมาณ แต่ก็จะเพิ่มค่าชดเชย ค่าสนับสนุน และค่าใช้จ่ายในการย้ายถิ่นฐานเมื่อมีการเวนคืนที่ดินด้วย ภาคธุรกิจกังวลว่าต้นทุนการลงทุนจะเพิ่มขึ้นเนื่องจากราคาที่ดินสูงขึ้น ทำให้ความสามารถในการแข่งขันของผลิตภัณฑ์ในตลาดลดลง ซึ่งส่งผลกระทบต่อการดึงดูดแรงงานและการสร้างรายได้ให้แก่รัฐบาล ประชาชนมีความกังวลเป็นพิเศษเกี่ยวกับราคาที่ดินสวนเมื่อเปลี่ยนเป็นที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัย ราคาที่ดินสวนที่ติดกับที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยคาดว่าจะเพิ่มขึ้น 1.5 เท่าของราคาที่ดินเกษตรกรรมที่คล้ายคลึงกัน แต่เมื่อเปลี่ยนเป็นที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัย ราคาจะเพิ่มขึ้น 20 เท่า หรือแม้กระทั่ง 50 เท่า ครัวเรือนที่ต้องการแบ่งและเปลี่ยนที่ดินเพื่อสร้างบ้านให้ลูกหลานต่างก็หมดหนทางเนื่องจากภาระทางการเงินเกินกำลัง หลายคนแนะนำให้ปรับขึ้นราคาที่ดินสวนให้ใกล้เคียงกับราคาที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัย (ประมาณ 60-70%) เพื่อลดภาระทางการเงินของประชาชน อย่างไรก็ตาม รัฐบาลกำลังเสนอ และรัฐสภากำลังขอความคิดเห็นเกี่ยวกับนโยบายการใช้มาตรการจูงใจทางการเงินเพื่อแก้ไขปัญหาอย่างสมเหตุสมผลมากขึ้น ผู้ที่เปลี่ยนที่ดินสวนเป็นที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยภายในขอบเขตที่กำหนดจะได้รับส่วนลด 70% โดยต้องจ่ายเพียง 30% ของภาระผูกพันทางการเงินเท่านั้น หากเกินวงเงินที่กำหนดน้อยกว่าหนึ่งครั้ง จะต้องจ่าย 50% หากเกินวงเงินที่กำหนดหนึ่งครั้งขึ้นไป จะต้องจ่าย 100%
ในส่วนของต้นทุนการลงทุนโครงการธุรกิจที่เพิ่มขึ้นเนื่องจากราคาที่ดินสูงขึ้นนั้น ศาสตราจารย์ดัง หง โว อดีตรัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม และผู้เชี่ยวชาญหลายท่านแนะนำว่า ประเทศที่มีประสบการณ์ที่ดีสามารถเรียนรู้จากเรื่องนี้ได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง โครงการลงทุนธุรกิจจะสร้างโครงสร้างพื้นฐานและดึงดูดแรงงาน ซึ่งเป็นปัจจัยพื้นฐานในการเพิ่มราคาที่ดินในพื้นที่และสร้างรายได้ให้กับงบประมาณ ดังนั้น ภาระทางการเงินของภาคธุรกิจจึงสามารถลดลงได้
อีกประเด็นหนึ่งคือ กระบวนการจัดทำตารางราคาที่ดินนั้นมีความเสี่ยงต่ออิทธิพลเชิงลบต่ำกว่า แต่การกำหนดราคาที่ดินเฉพาะกรณีตามประเภทที่ดิน พื้นที่ ที่ตั้ง และช่วงเวลานั้น อาจก่อให้เกิดปัญหาได้มากกว่า เนื่องจากราคาที่ดินเฉพาะกรณีจะคำนวณโดยการคูณราคาในตารางราคาที่ดินด้วยค่าสัมประสิทธิ์ มาตรการที่มีประสิทธิภาพในการป้องกันความเสี่ยงเชิงลบ ความไม่เป็นธรรม และข้อร้องเรียนที่อาจเกิดขึ้น คือการทำให้การกำหนดราคาที่ดินเฉพาะกรณีเป็นไปอย่างเปิดเผยและโปร่งใส โดยมีการกำกับดูแลและรับฟังความคิดเห็นจากชุมชน ในทางกลับกัน ช่วงเวลาเปลี่ยนผ่านก่อนการปรับราคาที่ดิน ขั้นตอนเกี่ยวกับที่ดิน การซื้อขาย และการเปลี่ยนแปลงการใช้ที่ดิน มักประสบกับความล่าช้าและการหยุดชะงัก ซึ่งส่งผลกระทบอย่างมากต่อสิทธิของธุรกิจและประชาชน หน่วยงานภาครัฐทุกระดับจำเป็นต้องสร้างความมั่นใจว่ากระบวนการเปลี่ยนผ่านมีความโปร่งใส ราบรื่น และมีประสิทธิภาพ โดยสั่งการให้หน่วยงานที่เกี่ยวข้อง (หน่วยงานที่จัดการขั้นตอนเกี่ยวกับที่ดินและจัดเก็บภาษี ค่าธรรมเนียม และค่าใช้จ่ายต่างๆ) เร่งแก้ไขความล่าช้าที่เกิดจากการรอราคาที่ดินเพิ่มขึ้น
รายการราคาที่ดินสำหรับปี 2026 ในแต่ละจังหวัดนั้นถือว่าจัดทำขึ้นอย่างดีและโดยทั่วไปสะท้อนความเป็นจริงของตลาด อย่างไรก็ตาม นี่เป็นเพียงการคาดการณ์เท่านั้น การรวบรวมข้อเสนอแนะจากผู้มีส่วนได้ส่วนเสียหลัก (ประชาชนและธุรกิจ) รวมถึงความคิดเห็นจากองค์กรที่มีหน้าที่ตรวจสอบ และการประเมินจากสภาประเมินราคา จะทำให้รายการราคาที่ดินมีความสมบูรณ์มากขึ้นอย่างแน่นอน ซึ่งจะสร้างความพึงพอใจให้กับรัฐบาล ธุรกิจ และประชาชน และมีส่วนสำคัญในการส่งเสริมการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมในแต่ละท้องถิ่นและประเทศโดยรวม
ฟาน ดึ๊ก งู
ที่มา: https://sonla.dcs.vn/tin-tuc-su-kien/noi-dung/nong-bang-gia-dat-2026-cac-tinh-5699.html
การแสดงความคิดเห็น (0)