กฎเกณฑ์เกี่ยวกับระยะเวลาการถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดจะมีผลกับหลายเรื่อง
บทความนี้สะท้อนมุมมองของทนายความ Tran Xuan Tien หัวหน้าสำนักงานกฎหมาย Dong Doi (สมาคมทนายความ ฮานอย ) ซึ่งไม่จำเป็นต้องตรงกับความคิดเห็นของ Dan Tri ผู้อ่านสามารถแสดงความคิดเห็นได้ในส่วนความคิดเห็นด้านล่างบทความ
ตามที่ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมาย - ทนายความ Tran Xuan Tien ระบุว่า กฎระเบียบเกี่ยวกับระยะเวลาการเป็นเจ้าของอพาร์ทเมนท์จะมีผลกระทบต่อหลายประเด็นในสังคม โดยเฉพาะอย่างยิ่งสามฝ่ายที่เกี่ยวข้องโดยตรงในความสัมพันธ์การซื้อขายอพาร์ทเมนท์ ได้แก่ ผู้ซื้อ ผู้ขาย และผู้จัดการ
ทนายความ Tran Xuan Tien – หัวหน้าสำนักงานกฎหมาย Dong Doi (ภาพ: Le Mai)
จากความเป็นจริงในเวียดนามในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา การเลือกเป็นเจ้าของอพาร์ตเมนต์กำลังกลายเป็นเทรนด์ใหม่ โดยเฉพาะในเมืองใหญ่ที่มีความหนาแน่นของประชากรสูง เช่น ฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ ข้อดีที่เห็นได้ชัดของอพาร์ตเมนต์คือราคาถูกกว่าบ้านบนที่ดินมาก สะดวกสบาย และโดยเฉพาะอย่างยิ่งสิทธิ์ในการเป็นเจ้าของอพาร์ตเมนต์ในระยะยาว
อย่างไรก็ตาม ควรกล่าวถึงว่าการเป็นเจ้าของอาคารอพาร์ตเมนต์นั้นถือได้ว่าเป็นกรรมสิทธิ์ระยะยาว แต่การใช้งานอาคารมีข้อจำกัด เนื่องจากเป็นสินทรัพย์ที่เสื่อมค่าตามธรรมชาติ และจำเป็นต้องได้รับการปรับปรุงหรือสร้างใหม่หลังจากระยะเวลาหนึ่ง อย่างไรก็ตาม การปรับปรุงและก่อสร้างอาคารอพาร์ตเมนต์ที่ทรุดโทรมกำลังเผชิญกับความยากลำบากหลายประการในปัจจุบัน รวมถึงความยากลำบากในการย้ายผู้อยู่อาศัย
อันที่จริง หลายคนปฏิเสธที่จะย้ายออกจากอพาร์ตเมนต์ทรุดโทรม เพราะเชื่อว่าตนมีสิทธิ์เป็นเจ้าของอพาร์ตเมนต์นั้นได้ตลอดไป ส่งผลให้อพาร์ตเมนต์ที่ทรุดโทรมอย่างรุนแรงยังคงมีอยู่ ซึ่งไม่เพียงแต่เป็นความเสี่ยงด้านความปลอดภัยที่อาจเกิดขึ้นกับผู้อยู่อาศัยเท่านั้น แต่ยังส่งผลกระทบต่อการวางผังเมืองและภูมิทัศน์อีกด้วย
อย่างไรก็ตาม ข้อเสนอนี้จะเป็นเรื่องยากมากที่จะได้รับความเห็นชอบจากประชาชนส่วนใหญ่ เพราะแนวคิดเรื่องการเป็นเจ้าของบ้านในระยะยาวนั้นฝังรากลึกอยู่ในความคิดของคนส่วนใหญ่ ทุกคนต้องการเป็นเจ้าของบ้านที่มั่นคงในระยะยาวสำหรับตนเองและคนรุ่นต่อไป นอกจากนี้ ยังมีอีกหลายประเด็นที่ต้องได้รับการแก้ไขเกี่ยวกับการออกหนังสือสีชมพูให้กับครัวเรือนที่อาศัยอยู่ในอพาร์ตเมนต์
กฎระเบียบเกี่ยวกับระยะเวลาการถือครองห้องชุดในร่างกฎหมายที่อยู่อาศัย (แก้ไข) ได้รับความสนใจจากประชาชนเป็นพิเศษ (ภาพประกอบ: Tran Khang)
รัฐบาลเพิ่งยื่นร่างกฎหมายที่อยู่อาศัย (ฉบับแก้ไข) ต่อคณะกรรมาธิการสามัญประจำ สภานิติบัญญัติแห่งชาติ ซึ่งรวมถึงข้อเสนอเกี่ยวกับระยะเวลาการถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุด ซึ่งแตกต่างจากร่างกฎหมายฉบับก่อนๆ ที่เสนอทางเลือกมากมาย ในร่างกฎหมายฉบับนี้ รัฐบาลเสนอทางเลือกเพียงทางเดียว คือ การถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดแบบมีกำหนดระยะเวลา
ดังนั้น ระยะเวลาการใช้อาคารชุดจึงกำหนดโดยพิจารณาจากเอกสารการออกแบบและระยะเวลาการใช้งานจริงตามที่หน่วยงานที่เกี่ยวข้องประเมินและสรุปไว้ เจ้าของอาคารต้องยุติการเป็นเจ้าของเมื่ออาคารชุดถูกรื้อถอน เจ้าของอาคารยังคงสามารถใช้พื้นที่อาคารชุดต่อไปได้ แต่ต้องชำระค่าใช้จ่ายในการก่อสร้างพื้นที่ใหม่
ดังนั้น ตามกฎหมายปัจจุบันเกี่ยวกับเงื่อนไขการถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุด เนื้อหาที่เฉพาะเจาะจงเกี่ยวกับการถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดระยะเวลาจำกัดในข้อเสนอล่าสุดของ กระทรวงก่อสร้าง ในร่างกฎหมายว่าด้วยการเคหะ (แก้ไข) มีความเป็นไปได้หรือไม่
อพาร์ทเมนท์ที่มีระยะเวลาการถือครองจำกัดมีให้เลือกในหลายประเทศ
ปัจจุบัน บทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัยและที่ดินต่างยอมรับกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยตามกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับสิทธิในการใช้ที่ดินอย่างมั่นคงและยั่งยืน ซึ่งรวมถึงสิทธิในการเป็นเจ้าของห้องชุด นอกจากนี้ กรณีการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยและการใช้ที่ดินในระยะเวลาจำกัดยังบังคับใช้เฉพาะบุคคลต่างชาติ บ้านที่สร้างบนที่ดินที่รัฐจัดสรร ที่ดินที่เช่าในระยะเวลาจำกัด และกรณีอื่นๆ ตามที่กฎหมายกำหนด
สำหรับประเด็นเรื่องการถือครองกรรมสิทธิ์อพาร์ตเมนต์แบบจำกัดระยะเวลา ถือเป็นกฎระเบียบที่บังคับใช้มาอย่างยาวนานในหลายประเทศทั่วโลก เพื่อประกันความปลอดภัยในชีวิตของผู้คน ยกตัวอย่างเช่น ในประเทศที่มีประชากรพันล้านคนอย่างจีน เมืองใหญ่บางแห่ง เช่น ปักกิ่งและเซี่ยงไฮ้ กำหนดให้ขายอพาร์ตเมนต์เป็นระยะเวลา 50 ถึง 70 ปี เมื่อครบกำหนด รัฐจะยึดคืนโดยไม่ต้องจ่ายค่าชดเชยใดๆ
ในขณะเดียวกัน ในประเทศเกาหลี อาคารอพาร์ตเมนต์หรืออาคารอื่นๆ จะได้รับการปรับปรุงใหม่ตามแผนเมื่ออาคารหมดอายุใช้งาน อย่างไรก็ตาม เกาหลีใต้ยังกำหนดว่าหลังจากอาคารอพาร์ตเมนต์สร้างมานานกว่า 20 ปี หากพบปัญหาด้านความปลอดภัย ก็สามารถสร้างใหม่ได้ เกณฑ์การประเมินความปลอดภัยพิจารณาจาก 4 ปัจจัย ได้แก่ สภาพแวดล้อมที่อยู่อาศัย ระดับความเก่าแก่ของอาคารและอุปกรณ์ภายใน ความปลอดภัยของโครงสร้าง และการวิเคราะห์ต้นทุน
ในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ ประเทศไทยมีรูปแบบการถือครองกรรมสิทธิ์บ้านให้เลือก 2 รูปแบบ คือ การถือครองกรรมสิทธิ์แบบถาวร หรือการถือครองกรรมสิทธิ์ที่มีระยะเวลาสูงสุด 30 ปี โดยราคา ซื้อบ้าน แบบมีกำหนดระยะเวลาจะอยู่ที่เพียง 30% ถึง 70% ของราคาบ้านแบบมีกำหนดระยะเวลา สำหรับสิงคโปร์ ประเทศไทยก็มีรูปแบบการถือครองกรรมสิทธิ์บ้านทั้งสองแบบเช่นกัน โดยหากการถือครองกรรมสิทธิ์แบบมีกำหนดระยะเวลา ระยะเวลาสูงสุดคือ 99 ปี
ในประเทศตะวันตก เช่น สหรัฐอเมริกา ที่อยู่อาศัยทุกประเภท รวมถึงอพาร์ตเมนต์ มักขายแบบเช่าที่จำกัด จากสถิติล่าสุด อสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐอเมริกามากถึง 85% ขายแบบเช่าที่จำกัด ระยะเวลาการใช้งานสูงสุดอาจอยู่ที่ 99 ปี
อาคารอพาร์ทเมนท์ผุดขึ้นราวกับดอกเห็ดในเขต Thanh Xuan (ฮานอย) (ภาพ: Tran Khang)
ในเวียดนาม เมื่อไม่นานมานี้ มี ผู้ประกอบการ บางรายสร้างอพาร์ตเมนต์แบบจำกัดกรรมสิทธิ์ในราคาที่สมเหตุสมผล ยกตัวอย่างเช่น ในนครโฮจิมินห์ ได้มีการนำรูปแบบที่อยู่อาศัยระยะสั้นมาใช้หลายรูปแบบ เช่น บริษัท C&T International Joint Stock Company กำลังขายอพาร์ตเมนต์กว่า 300 ยูนิตในเขตเตินบิ่ญ มีพื้นที่ตั้งแต่ 30 ถึง 65 ตารางเมตร ระยะเวลาการถือครองกรรมสิทธิ์ 12 ปี ราคาเริ่มต้น 347 ล้านดอง บริษัท Le Thanh ในเขตบิ่ญบิ่ญ ก็ได้ดำเนินโครงการ Le Thanh Twin Tower เสร็จสมบูรณ์แล้ว โดยมีอพาร์ตเมนต์กว่า 3,000 ยูนิต พื้นที่ตั้งแต่ 30 ถึง 45 ตารางเมตร ราคาเริ่มต้น 240 ล้านดองสำหรับระยะเวลาการถือครองกรรมสิทธิ์ 15 ปี และ 350 ล้านดองสำหรับระยะเวลาการถือครองกรรมสิทธิ์ 49 ปี
การนำกฎระเบียบและประสบการณ์การออกกฎหมายจากประเทศที่พัฒนาแล้วมาใช้ และจากความเป็นจริงในปัจจุบัน เมื่ออาคารอพาร์ตเมนต์เป็นพื้นที่ที่มีประชากรหนาแน่น การใช้งานในระยะยาวจะลดคุณภาพของอาคาร และไม่รับประกันความปลอดภัยของผู้อยู่อาศัย การเสนอกฎระเบียบเกี่ยวกับระยะเวลาการเป็นเจ้าของอพาร์ตเมนต์จึงเป็นทางออกที่ก้าวหน้า อย่างไรก็ตาม ในขณะนี้ กฎระเบียบข้างต้นมีความเหมาะสมและมีประสิทธิภาพหรือไม่ ยังคงเป็นประเด็นที่ต้องพิจารณาและทบทวนอย่างรอบคอบ
เงื่อนไขการเป็นเจ้าของคอนโดมิเนียมไม่เหมือนกัน
ในส่วนของระยะเวลาการก่อสร้างตามกฎหมายการก่อสร้างปัจจุบัน การก่อสร้างจะมีระยะเวลาการใช้งานที่แน่นอนตามเอกสารแบบหรือระยะเวลาการใช้งานจริง
ด้วยความเข้าใจนี้ เกณฑ์การจำแนกประเภทงานก่อสร้างตามขนาดและโครงสร้างจึงถูกกำหนดไว้อย่างชัดเจน เช่น อาคารชุดพักอาศัยเกิน 50 ชั้น (อาคารระดับพิเศษ) และอาคารชุดพักอาศัยตั้งแต่ 25 ถึง 50 ชั้น (อาคารระดับ 1) จะมีอายุการใช้งานมากกว่า 100 ปี สำหรับอาคารชุดพักอาศัยตั้งแต่ 8 ถึง 24 ชั้น (อาคารระดับ 2) จะมีอายุการใช้งาน 50-100 ปี ส่วนอาคารชุดพักอาศัยตั้งแต่ 2 ถึง 7 ชั้น (อาคารระดับ 3) จะมีอายุการใช้งานเพียง 20 ถึงต่ำกว่า 50 ปี...
อาคารอพาร์ทเมนท์มีอายุการใช้งานที่แตกต่างกัน (ภาพ: ฮานอย)
จะเห็นได้ว่าระยะเวลาการเป็นเจ้าของอาคารชุดขึ้นอยู่กับกฎระเบียบเกี่ยวกับการจัดประเภทงานก่อสร้าง ในกรณีที่ระยะเวลาการใช้งานหมดอายุตามเอกสารการออกแบบ รัฐจะดำเนินการตรวจสอบและประเมินคุณภาพการก่อสร้างเพื่ออนุญาตให้ใช้งานหรือรื้อถอนอาคารเพื่อก่อสร้างใหม่ ดังนั้น ระยะเวลาการเป็นเจ้าของอาคารชุดอาจอยู่ที่ 50 ปี 70 ปี หรือสูงสุด 80 ปี 90 ปี หรือ 100 ปี ขึ้นอยู่กับคุณภาพของการก่อสร้าง
หากข้อเสนอนี้ได้รับการอนุมัติและนำไปปฏิบัติ การออกหนังสือสีชมพูให้กับประชาชนก็หมายถึงการยืนยันสิทธิในการเป็นเจ้าของและใช้ทรัพย์สินบนที่ดินเป็นระยะเวลาจำกัด ขณะเดียวกัน สิทธิในการตัดสินใจ เป็นเจ้าของและใช้ทรัพย์สินยังขึ้นอยู่กับระยะเวลาการก่อสร้างอีกด้วย
จะกระทบต่อหลายเรื่องไม่น้อย
ในการประเมินนโยบายใหม่ในทางปฏิบัติ จำเป็นต้องมองไปในสองทิศทาง เพื่อดูทั้งแง่ดีและความยากลำบาก
ในด้านบวก กฎระเบียบเกี่ยวกับระยะเวลาการใช้งานอาคารชุดมีความสอดคล้องกับความเป็นจริง เห็นได้ชัดเจนที่สุดในการสร้างความปลอดภัยให้กับผู้อยู่อาศัยผ่านการควบคุมคุณภาพงานก่อสร้าง ขณะเดียวกัน กฎระเบียบนี้ยังช่วยลดราคาอพาร์ตเมนต์ สร้างเงื่อนไขให้ผู้อยู่อาศัยสามารถปรับเปลี่ยนรูปแบบการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยให้หลากหลาย เพื่อให้เหมาะสมกับความต้องการและศักยภาพทางเศรษฐกิจของตนเอง
การกำหนดมาตรฐานในการประเมินอายุการใช้งานของอาคารอพาร์ตเมนต์ยังช่วยอำนวยความสะดวกในการปรับปรุงและสร้างใหม่อาคารอพาร์ตเมนต์เก่า การเปลี่ยนแปลงผังเมือง และการสร้างโครงสร้างพื้นฐานใหม่ ซึ่งจะทำให้แน่ใจถึงความปลอดภัยของชีวิตและทรัพย์สินของผู้คน
ตามที่ทนายความ Tran Xuan Tien กล่าว กฎระเบียบเกี่ยวกับระยะเวลาการเป็นเจ้าของอพาร์ทเมนท์จะมีผลกระทบต่อหลายเรื่อง (ภาพประกอบ: Ha Phong)
ปัญหาอยู่ที่การดำเนินการ (ด้วยกลไกปัจจุบัน) และขั้นตอนที่เกิดขึ้น (การขออนุญาต การประเมินสิ่งปลูกสร้าง และการรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างเก่า) และการเปลี่ยนแปลงลักษณะของทรัพย์สิน จากประเภททรัพย์สิน (กรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย) ที่มีการรับรู้ไม่มีกำหนดเวลา ปัจจุบันเปลี่ยนเป็นประเภททรัพย์สินที่สามารถใช้ซื้อขายได้เพียง 50-70 ปี ไม่รวมค่าเสื่อมราคาตามกาลเวลา
ดังนั้น นโยบายนี้จะส่งผลกระทบต่อหลายฝ่ายในสังคม โดยเฉพาะอย่างยิ่งสามฝ่ายที่เกี่ยวข้องโดยตรงกับการซื้อขายอพาร์ตเมนต์ ได้แก่ ผู้ซื้อ ผู้ขาย และผู้จัดการ ดังต่อไปนี้
ในส่วนของนักลงทุนที่ดำเนินโครงการ อสังหาริมทรัพย์ : นโยบายใหม่นี้อาจช่วยลดความไม่แน่นอนของการเป็นเจ้าของบ้าน ส่งผลให้มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์อย่างเช่นอพาร์ตเมนต์ลดลง เนื่องจากความสัมพันธ์ระหว่างการซื้อและขายอพาร์ตเมนต์ นอกจากมูลค่าการใช้งานของบ้านแล้ว ความมั่นคงและความสัมพันธ์ระยะยาวระหว่างเมืองใหญ่ก็เป็นปัจจัยที่ทำให้หลายคนต้องการเป็นเจ้าของอพาร์ตเมนต์
ด้วยข้อเสนอใหม่นี้ ในอนาคตราคาอพาร์ตเมนต์อาจลดลง เนื่องมาจากมูลค่าที่ลดลง และอีกส่วนหนึ่งเนื่องจากผู้คนจะไม่สนใจอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้ที่เสื่อมค่าลงอย่างหนักแล้วและปัจจุบันมีอายุการใช้งานเพียงประมาณหนึ่งอายุการใช้งานเท่านั้น
สิ่งนี้จะส่งเสริมการแข่งขันระหว่างนักลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ กระตุ้นให้พวกเขาปรับปัญหาเศรษฐกิจให้เหมาะสมที่สุด เพื่อนำเงินทุนลงทุนไปใช้อย่างมีประสิทธิภาพ รวมไปถึงปรับราคาและบริการทางกฎหมายให้เหมาะสมเพื่อดึงดูดผู้คน
ด้านคนที่เป็นเจ้าของ เป็นอยู่ และจะเป็นเจ้าของอพาร์ตเมนต์: เนื่องจากราคาอพาร์ตเมนต์ในเมืองใหญ่ในปัจจุบันค่อนข้างสูง นี่จึงเป็นผลที่ตามมาเมื่อมหาเศรษฐีส่วนใหญ่ในประเทศมาจากอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์โดยมีแนวคิดว่า "ร่ำรวยจากการแบ่งขายที่ดิน" ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยสูงเกินไปเมื่อเทียบกับรายได้ของประชาชน
ในความเป็นจริง การเป็นเจ้าของอพาร์ทเมนท์ในเมืองใหญ่ (ในความเป็นจริง มีเพียงเมืองใหญ่เท่านั้นที่มีความต้องการและอุปทานสำหรับอพาร์ทเมนท์) ผู้คนต้องใช้เงินจำนวนมหาศาลเมื่อเทียบกับรายได้ของพวกเขา และส่วนใหญ่ยังต้องกู้เงินเพื่อซื้อบ้าน ทำให้เกิดความกดดันอย่างมากต่อชีวิต
หากนโยบายใหม่นี้มีผลบังคับใช้ จะยิ่งสร้างแรงกดดันให้กับประชาชนทั้งในระยะสั้นและระยะยาว เพราะผู้ที่เป็นเจ้าของอพาร์ตเมนต์อยู่แล้ว นอกจากค่าเสื่อมราคาทางกายภาพแล้ว ยังต้องรับผิดชอบค่าเสื่อมราคาตามกฎหมายอีกด้วย เมื่อคุณภาพและมูลค่าของบ้านค่อยๆ ลดลงตามกาลเวลาจนไม่สามารถใช้งานได้ เจ้าของบ้านก็มีความเสี่ยงที่จะสูญเสียกรรมสิทธิ์ในอาคารที่ซื้อมา
สำหรับผู้ที่กำลังซื้อบ้าน เนื่องจากความเป็นกรรมสิทธิ์แบบไม่มีกำหนดในบ้านไม่มีอีกต่อไป พวกเขาจึงมักซื้อบ้านบนที่ดินเพื่อเพิ่มประสิทธิภาพทางการเงินและแสวงหาความมั่นคง ซึ่งจะทำให้ราคาที่ดินสูงขึ้นอีกครั้ง และภาระจะตกอยู่ที่ประชาชนในที่สุด
ยิ่งไปกว่านั้น การจำกัดสิทธิการเป็นเจ้าของบ้านอาจส่งผลกระทบต่อสิทธิพลเมืองอื่นๆ โดยเฉพาะสิทธิในการรับมรดก เนื่องจากในความคิดของชาวเวียดนามตั้งแต่อดีตจนถึงปัจจุบัน ที่อยู่อาศัยคือสถานที่สำหรับ "ตั้งหลักปักฐานและหาเลี้ยงชีพ" ด้วยลักษณะที่มั่นคงและยั่งยืนในระยะยาว อพาร์ตเมนต์จึงถือเป็นทรัพย์สินสำคัญที่ผู้คนมักส่งต่อไปยังคนรุ่นต่อไป การบังคับใช้นโยบายใหม่นี้อาจก่อให้เกิดความยากลำบากในการดำเนินการนี้
ในส่วนของหน่วยงานบริหารจัดการของรัฐ: ข้อเสนอนี้จะสร้างกลไกใหม่ ซึ่งจะนำไปสู่กิจกรรมใหม่ๆ มากมายในการบริหารจัดการด้านที่อยู่อาศัยของรัฐ ซึ่งอาจมีอุปสรรคและข้อบกพร่องหลายประการ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง: การออกใบอนุญาตและการประเมินงานก่อสร้างอาจก่อให้เกิดผลเสียหลายประการ: การออกใบอนุญาตและการจัดการงานก่อสร้างมักมีข้อบกพร่องมากมาย และในความเป็นจริงแล้ว งานก่อสร้างที่ผิดกฎหมายและไม่ปลอดภัยก็ยังมีให้เห็นอยู่
หากมีการนำกระบวนการประเมินอายุอาคารเพื่อวัตถุประสงค์ในการรื้อถอนมาใช้ ใครจะรับประกันได้ว่างานเหล่านี้จะดำเนินการอย่างยุติธรรม ไม่มีการแสวงหากำไรเกินควร และปราศจากการแทรกแซงจากนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อยืดอายุอาคารที่ทรุดโทรมออกไป?
เนื่องจากการก่อสร้าง บำรุงรักษา และรื้อถอนอาคารอพาร์ตเมนต์มีความซับซ้อนอย่างยิ่งทั้งในด้านขั้นตอนทางกฎหมายและอันตรายในทางปฏิบัติ เนื่องจากอาคารอพาร์ตเมนต์ส่วนใหญ่มักสร้างขึ้นในเมืองใหญ่ซึ่งเป็นพื้นที่ที่มีประชากรหนาแน่น ยิ่งไปกว่านั้น การรื้อถอนและย้ายที่ตั้งเพื่อรื้อถอนอพาร์ตเมนต์เก่ายังก่อให้เกิดปัญหาทางสังคมที่ซับซ้อนมากมาย ซึ่งมีลักษณะคล้ายคลึงกับกิจกรรมการรื้อถอนที่ดินเพื่อสิทธิการใช้ที่ดิน ก่อให้เกิดผลกระทบที่ไม่อาจคาดการณ์ได้
ในส่วนของการบริหารจัดการ เนื่องจากระยะเวลาการเป็นเจ้าของบ้านมีจำกัด ที่อยู่อาศัยจึงมีกำหนดระยะเวลา ซึ่งจะทำให้เกิดความแตกต่างทั้งในด้านราคาและมูลค่า โดยเฉพาะอย่างยิ่งที่อยู่อาศัยที่ใกล้จะหมดสัญญาจะมีราคาต่ำ และในทางกลับกัน อพาร์ตเมนต์ที่สร้างใหม่พร้อมสัญญาเช่าระยะยาวจะถูกนำมาเสนอขายในราคาสูง
โดยพื้นฐานแล้ว การเป็นเจ้าของบ้านถือเป็นหลักประกันที่มูลค่าถูกพิจารณาจากหลายปัจจัย เช่น คุณภาพการก่อสร้าง ชื่อเสียงของนักลงทุน เอกสารทางกฎหมาย และโดยเฉพาะอย่างยิ่งระยะเวลาการใช้งาน ลักษณะเช่นนี้อาจก่อให้เกิดปัญหาที่ซับซ้อนมากมาย เช่น การใช้ประโยชน์จากระยะเวลาในการขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อขึ้นราคา หรือการโอนกรรมสิทธิ์ในราคาต่ำโดยเจตนาเพื่อหลีกเลี่ยงภาษี
ในทำนองเดียวกัน การประเมินมูลค่าอพาร์ตเมนต์ที่มีคุณลักษณะใหม่นี้ก็ประสบปัญหาหลายประการ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อค่าเสื่อมราคาคงที่ อายุอาจเป็นปัจจัยสำคัญในการกำหนดราคาอสังหาริมทรัพย์ ดังที่ได้กล่าวไปแล้ว การประเมินอายุขึ้นอยู่กับหน่วยงานของรัฐที่มีมาตรฐาน ซึ่งอาจก่อให้เกิดปัญหาหลายประการเกี่ยวกับการจัดการการซื้อขายอาคารอพาร์ตเมนต์และการจัดการภาษี
ข้อเสนอข้างต้นนี้จัดทำขึ้นโดยมีวัตถุประสงค์เพื่อสร้างพื้นฐานทางกฎหมายเพื่อเอาชนะความยากลำบากและอุปสรรคในการปรับปรุงและสร้างอาคารอพาร์ตเมนต์ใหม่ อำนวยความสะดวกในการวางผังเมือง และรับรองความปลอดภัยของประชาชนในเขตเมือง อย่างไรก็ตาม การที่กฎระเบียบข้างต้นจะนำไปปฏิบัติได้อย่างมีประสิทธิภาพนั้น ขึ้นอยู่กับปัจจัยอื่นๆ อีกมากมาย
นอกจากการเปลี่ยนแปลงกฎระเบียบนโยบายแล้ว ยังจำเป็นต้องดำเนินมาตรการต่างๆ ควบคู่กันไปเพื่อเปลี่ยนแปลงโครงสร้างพื้นฐานทางสังคม พัฒนาเศรษฐกิจของประเทศ และปรับปรุงคุณภาพชีวิตของประชาชน เมื่อบรรลุเงื่อนไขที่แท้จริงแล้ว นโยบายทางกฎหมายใหม่ๆ จะสามารถนำไปปฏิบัติและส่งเสริมเป้าหมายที่ตั้งไว้ได้
เจิ่น ซวน เทียน
15 มีนาคม 2566
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)