กระบวนการประเมินราคาที่อยู่อาศัยทางสังคมไม่ได้ทำให้เกิดความยุติธรรม

สหพันธ์การค้าและอุตสาหกรรมเวียดนาม (VCCI) มีความคิดเห็นเบื้องต้นบางประการเกี่ยวกับร่างพระราชกฤษฎีกาว่าด้วยการพัฒนาและการจัดการที่อยู่อาศัยทางสังคม (ต่อไปนี้เรียกว่าร่าง)

ขั้นตอนการประเมินราคาขายและราคาเช่าบ้านพักอาศัยสังคม

ตาม VCCI ข้อ b วรรค 2 มาตรา 32 ของร่างกฎหมายกำหนดว่าเอกสารของผู้ลงทุนที่ร้องขอการประเมินราคาจะต้องรวมถึง “เอกสารทางกฎหมายของโครงการ (รวมถึง: การอนุมัติแนวนโยบายการลงทุน การตัดสินใจจัดสรรที่ดิน การอนุมัติการวางผัง 1/500 ใบอนุญาตการก่อสร้าง และเอกสารที่เกี่ยวข้องอื่นๆ)”

การเรียกร้องให้ผู้ลงทุนจัดเตรียมเอกสารเหล่านี้ถือเป็นเรื่องที่ไม่สมเหตุสมผล เพราะหน่วยงานจัดการของรัฐมีเอกสารเหล่านี้อยู่แล้ว เพื่ออำนวยความสะดวกแก่ขั้นตอนการบริหาร VCCI เสนอให้คณะกรรมาธิการร่างยกเลิกข้อกำหนดที่ต้องมีเอกสารเหล่านี้ ซึ่งก็คือ ยกเลิกข้อ b วรรค 2 มาตรา 32 ของร่าง

เกี่ยวกับขั้นตอนการประเมิน ตามบทบัญญัติในข้อ d วรรค 3 มาตรา 32 แห่งร่างพระราชบัญญัติฯ ภายใน 60 วัน นับจากวันครบกำหนดเส้นตายการประเมิน หน่วยงานเฉพาะทางของคณะกรรมการประชาชนจังหวัดต้องออกหนังสือแจ้งผลการประเมินเป็นลายลักษณ์อักษร “เมื่อมีหนังสือแจ้งผลการประเมินเป็นลายลักษณ์อักษร และราคาประเมินสูงกว่าราคาที่ผู้ลงทุนลงนาม ผู้ลงทุนจะเรียกเก็บเงินเพิ่มไม่ได้ หากต่ำกว่านั้น ผู้ลงทุนจะต้องเซ็นสัญญาใหม่ หรือปรับและเสริมภาคผนวกสัญญา และต้องคืนเงินส่วนต่างให้กับผู้ซื้อบ้านหรือผู้เช่าบ้าน”

จำเป็นต้องมีการทบทวนกฎระเบียบนี้ เนื่องจากจะก่อให้เกิดความเสียเปรียบต่อนักลงทุนอย่างไม่สมเหตุสมผล หากผู้ลงทุนได้ดำเนินการประเมินราคาแล้ว แต่หน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจหน้าที่ไม่ออกเอกสารประเมินราคาภายในเวลาที่กำหนด ผู้ลงทุนมีสิทธิลงนามในสัญญาซื้อขายหรือเช่าซื้อบ้านพักอาศัยสังคมกับลูกค้าตามแผนราคาที่ส่งให้ประเมินราคาหรือราคาที่เสนอในเอกสารประกวดราคา (ข้อ 3 ข้อ 3 มาตรา 32)

ดังนั้น จึงเป็นเรื่องถูกต้องตามกฎหมายที่นักลงทุนจะลงนามในสัญญากับผู้ซื้อบ้านโดยมีแผนราคาที่ส่งไปประเมินหรือราคาที่เสนอในเอกสารประกวดราคา ร่างพระราชบัญญัติฯ ที่กำหนดให้ผู้ลงทุนต้องปรับราคาขายใหม่ กรณีราคาต่ำกว่าผลประเมินของหน่วยงานรัฐ ถือเป็นเรื่องไร้เหตุผล ขณะที่การออกเอกสารประเมินล่าช้าเป็นความผิดของหน่วยงานรัฐ

ในทางกลับกัน ในด้านความเป็นธรรม การใช้เอกสารประกาศผลประเมินราคาทรัพย์สินของหน่วยงานของรัฐเป็นฐานในการพิจารณาราคาขายและราคาเช่าซื้อ แต่กรณีที่ผู้ลงทุนขายในราคาที่ต่ำกว่า จะไม่สามารถปรับเปลี่ยนได้ ขณะที่การขายในราคาที่สูงกว่านั้น จะไม่สามารถปรับเปลี่ยนได้อย่างเป็นธรรมแก่คู่สัญญาในการทำธุรกรรม การเรียกร้องให้มีการลงนามสัญญาใหม่และคืนส่วนต่างให้กับผู้ซื้อบ้านหรือผู้เช่าจะส่งผลกระทบต่อการปฏิบัติตามสัญญาสำหรับทั้งผู้ลงทุนและลูกค้า

เพื่อให้เกิดความสมเหตุสมผลและเพิ่มความรับผิดชอบจากหน่วยงานประเมินราคาของรัฐ จึงเสนอให้คณะกรรมการร่างกฎหมายยกเลิกบทบัญญัติในข้อ d วรรค 3 มาตรา 32 ของร่างกฎหมาย

นอกจากนี้ มาตรา 32 วรรค 4 แห่งร่าง พ.ร.บ.ฉบับนี้ กำหนดว่า “ในกรณีที่ผู้ลงทุนใช้ราคาเสนอซื้อที่ชนะการประมูลแล้ว ไม่ต้องประเมินราคาขายหรือราคาเช่าบ้านใหม่อีก” ระเบียบดังกล่าวนั้นไม่ชัดเจนนักว่า ในกรณีที่ใช้ราคาเสนอซื้อที่ชนะการประมูล ผู้ลงทุนจำเป็นต้องดำเนินการแจ้งราคาขายหรือราคาเช่าบ้านพักอาศัยของรัฐให้หน่วยงานบริหารจัดการของรัฐทราบก่อนการลงนามในสัญญาหรือไม่

VCCI ขอให้คณะกรรมาธิการร่างกำหนดประเด็นนี้ให้ชัดเจน เพื่อความสะดวกในการดำเนินการ

ขั้นตอนการขายบ้านพักอาศัยสังคมที่ลงทุนและก่อสร้างตามโครงการและไม่ใช้ทุนลงทุนภาครัฐหรือแหล่งเงินทุนสหภาพแรงงาน

ข้อ 2 วรรค 1 ข้อ 35 แห่งร่าง พ.ร.บ.ฉบับนี้ กำหนดว่า ก่อนดำเนินการขาย ผู้ลงทุนโครงการลงทุนก่อสร้างโครงการบ้านจัดสรร มีหน้าที่รายงานเป็นหนังสือถึงจำนวนห้องชุดทั้งหมดที่ต้องการขาย และเวลาเริ่มต้นการขาย เพื่อให้กรมก่อสร้างทราบและตรวจสอบได้

ตามบทบัญญัติในข้อ c วรรค 3 มาตรา 88 แห่งพระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 ก่อนที่จะขาย เช่า หรือให้เช่าที่อยู่อาศัยทางสังคมในอนาคต จำเป็นต้องดำเนินการตามขั้นตอนแจ้งต่อหน่วยงานบริหารจัดการระดับรัฐในระดับจังหวัดว่าที่อยู่อาศัยนั้นมีสิทธิ์ขายหรือให้เช่าได้

บทบัญญัติในร่างข้างต้นไม่มีความชัดเจน มีการเชื่อมโยงระหว่างขั้นตอนการรายงานตามที่กำหนดไว้ในข้อ 35 ข้อ 1 แห่งร่าง พ.ร.บ.ที่อยู่อาศัย พ.ศ.2566 กับขั้นตอนการแจ้งความจำนงเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยที่เข้าข่ายขายหรือเช่าซื้อตามที่กำหนดไว้ใน พ.ร.บ.ที่อยู่อาศัย พ.ศ.2566 หรือไม่? หากเป็นขั้นตอนที่แยกจากกันสองขั้นตอน โปรดพิจารณาใหม่อีกครั้ง เนื่องจากนักลงทุนต้องดำเนินการตามขั้นตอนการบริหารจัดการมากเกินไประหว่างกระบวนการนี้ ในทางกลับกัน กฎระเบียบนี้ยังไม่ชัดเจนว่ากรมก่อสร้างจะตรวจสอบประเด็นใดบ้าง?

เพื่อให้แน่ใจว่าขั้นตอนต่างๆ มีความชัดเจนและสะดวก VCCI ขอแนะนำให้คณะกรรมาธิการร่างกำหนดประเด็นข้างต้นอย่างชัดเจนและพิจารณาบูรณาการขั้นตอนต่างๆ เพื่อลดขั้นตอนการบริหารสำหรับธุรกิจ

ข้อ 35 วรรคสาม วรรคสอง แห่งร่าง พ.ร.บ.ฉบับนี้ กำหนดว่า กรณีโครงการมุ่งเป้าไปที่ผู้มีผลงานปฏิวัติหรือคนพิการ ให้มีสิทธิซื้อ เช่าซื้อ หรือเช่าที่อยู่อาศัยเป็นลำดับแรก โดยไม่ต้องจับฉลากด้วย “อัตราส่วนที่แน่นอน” กฎเกณฑ์นี้ไม่ชัดเจน หน่วยงานใดเป็นผู้กำหนดอัตราดังกล่าว? ใช้เกณฑ์อะไรเป็นหลัก? VCCI ขอให้คณะกรรมาธิการร่างชี้แจงประเด็นนี้

ภูมิปัญญา

แหล่งที่มา