เร็วๆ นี้จะมีกลไกพิเศษเพื่อ "ทลายน้ำแข็ง" ในเรื่องบ้านพักสังคม

ในบริบทของความต้องการที่อยู่อาศัยทางสังคมที่ยังคงเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วแต่ความคืบหน้าในการดำเนินการยังคงจำกัด รัฐบาลกำลังพิจารณาออกมติภายใต้กลไกพิเศษเพื่อจัดการกับปัญหา "แช่แข็ง" ที่เกิดขึ้นหลายปีที่ผ่านมาโดยทันที

คาดว่านี่จะเป็น "กุญแจสำคัญ" ในการกำจัดอุปสรรคในการวางแผน ที่ดิน และขั้นตอนการลงทุน ซึ่งเป็นอุปสรรคสำคัญที่ป้องกันไม่ให้ตลาดนี้เติบโตได้ แม้จะมีศักยภาพมหาศาลก็ตาม

สถานที่ก่อสร้างโครงการบ้านจัดสรรในตำบลด่งอันห์ ภาพโดย: เหงียน กวาง

ความยากลำบากเกิดขึ้นมากมาย

ประเทศไทยกำลังดำเนินโครงการบ้านจัดสรร 692 โครงการ ครอบคลุมพื้นที่กว่า 633,000 ยูนิต จนถึงปัจจุบัน จำนวนโครงการลงทุนที่เสร็จสมบูรณ์ เริ่มดำเนินการ และได้รับการอนุมัติแล้ว คิดเป็น 59.6% ของเป้าหมายที่ตั้งไว้ในโครงการพัฒนาบ้านจัดสรรของ รัฐบาล จนถึงปี 2573

คาดว่าพื้นที่หลายแห่ง เช่น ไฮฟอง เว้ เตวียนกวาง กวางนิญ เหงะอาน... จะสามารถดำเนินการให้แล้วเสร็จหรือเกินเป้าหมายที่กำหนดไว้ในปี 2568 อย่างไรก็ตาม ยังมีพื้นที่บางแห่งที่ยังไม่มีโครงการที่เริ่มดำเนินการหรือลงทุนในการก่อสร้าง ได้แก่ กาวบั่ง เซินลา เดียนเบียน ลายเจิว และห่าติ๋ญ

สาเหตุหนึ่งมาจากความขัดแย้งระหว่างกฎหมายหลายฉบับ ซึ่งทำให้โครงการล่าช้า โดยเฉพาะกฎหมายผังเมือง กฎหมายที่ดิน กฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 และกฎหมายการลงทุน ล้วนมีบทบัญญัติที่ไม่สอดคล้องกัน หลายโครงการแม้จะมีนโยบาย แต่ไม่สามารถเริ่มต้นได้เนื่องจาก “ปัญหาคอขวด” เดิมๆ เช่น ไม่เหมาะสมกับการวางแผน ไม่ได้รับการปรับปรุงในโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัย ขั้นตอนการปรับปรุงผังเมืองใช้เวลานานหลายปี การขอใบอนุญาตการลงทุนใช้เวลานาน วิธีการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินในส่วนเชิงพาณิชย์มีการตีความที่แตกต่างกันมากมาย... ส่งผลให้เกิดขั้นตอน ระยะเวลา และต้นทุนเพิ่มเติมสำหรับธุรกิจที่เข้าร่วมโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม

นายเหงียน แทงห์ ตู รัฐมนตรีช่วยว่า การกระทรวงยุติธรรม กล่าวว่า แม้จะมีมติที่ 201/2025/QH15 ของรัฐสภาที่นำร่องกลไกและนโยบายเฉพาะด้านการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม แต่ในทางปฏิบัติยังคงมีปัญหาอยู่หลายประการ ปัญหาหลายประการอยู่นอกเหนืออำนาจปกติของรัฐบาลในการแก้ไข ดังนั้น จึงจำเป็นต้องมีมติเฉพาะเพื่อจัดการกับ "ปัญหาคอขวด" ทางกฎหมาย

มีสิทธิพิเศษอะไรบ้าง?

ประเด็นใหม่ที่สำคัญประการหนึ่งในร่างมติของรัฐบาลเกี่ยวกับการประกาศใช้กลไกพิเศษเพื่อจัดการกับความยากลำบากและอุปสรรคที่เกิดจากกฎหมายและข้อบังคับในการพัฒนาที่อยู่อาศัยทางสังคม คือการอนุญาตให้มีการอนุมัตินโยบายการลงทุนในแปลงที่ดินที่ไม่มีหรือไม่เหมาะสมสำหรับการวางแผน หรือไม่ได้รับการพัฒนาในโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยทางสังคมในท้องถิ่น

กระทรวงก่อสร้าง ซึ่งเป็นหน่วยงานที่รับผิดชอบในการร่างร่าง ในกรณีนี้ คณะกรรมการประชาชนจังหวัดมอบหมายให้กรมก่อสร้างเป็นประธานและประสานงานกับกรมการคลัง กรมเกษตรและสิ่งแวดล้อม กรมผังเมืองและสถาปัตยกรรม (ถ้ามี) และคณะกรรมการประชาชนประจำตำบลที่โครงการตั้งอยู่ เพื่อทบทวนและประเมินความเหมาะสมของความต้องการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมในพื้นที่ ความสามารถในการรองรับโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคและโครงสร้างพื้นฐานทางสังคม จากนั้นจึงนำเสนอคณะกรรมการประชาชนจังหวัดเพื่อพิจารณาเกณฑ์การใช้ประโยชน์ที่ดิน ข้อกำหนดด้านพื้นที่ สถาปัตยกรรม และภูมิทัศน์ของที่ดิน เพื่อเป็นพื้นฐานในการอนุมัตินโยบายการลงทุนและการมอบหมายผู้ลงทุน

หลังจากโครงการได้รับการอนุมัติแล้ว องค์กรจะยื่นแบบแปลน 1/500 หรือแผนแม่บทเพื่อประเมินผลอย่างละเอียด จากนั้นจึงดำเนินการตามโครงการ คณะกรรมการประชาชนจังหวัดมีหน้าที่รับผิดชอบในการปรับปรุงเนื้อหานี้ให้เข้ากับโครงการวางแผนและพัฒนาที่อยู่อาศัยทั้งในเขตเมืองและชนบทภายใน 12 เดือน

นายเล ฮวง เชา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ กล่าวว่า การวางแผนรายละเอียดโครงการบ้านจัดสรร 1 ใน 500 ถือเป็นข้อบังคับ ซึ่งหมายความว่าโครงการจะได้รับการยกเว้นใบอนุญาตก่อสร้าง ซึ่งจะช่วยลดระยะเวลาในการเตรียมการลงทุนลงได้อย่างมาก การอนุญาตให้ดำเนินการก่อนการปรับปรุงผังเมืองทั่วไปไม่ได้หมายความว่าจะละเลยการวางแผน แต่เป็นการเร่งกระบวนการให้เร็วขึ้น หลีกเลี่ยงความแออัดจากการรอคอยซึ่งกันและกัน จำเป็นต้องเพิ่มข้อกำหนดให้ปรับปรุงผังเมืองหลักโดยเร่งด่วนเพื่อให้เกิดความสอดคล้องกัน และหลีกเลี่ยงการใช้ประโยชน์จากนโยบายในพื้นที่ที่มีการวางแผนไม่สมบูรณ์

นอกจากนี้ นายเล ฮวง เชา ยังได้กล่าวถึงการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินสำหรับพื้นที่เชิงพาณิชย์ 20% ในโครงการบ้านจัดสรรสังคมว่า ร่างข้อเสนอให้ใช้ตารางราคาที่ดินคูณด้วยค่าสัมประสิทธิ์การปรับแก้นั้นไม่เหมาะสม จำเป็นต้องชี้แจงให้ชัดเจนว่าค่าสัมประสิทธิ์ในที่นี้เป็นค่าสัมประสิทธิ์แยกต่างหาก ไม่ใช่ค่าสัมประสิทธิ์ K1 ตามปกติ เพราะหากใช้ค่าสัมประสิทธิ์ K1 ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินที่วิสาหกิจต้องจ่ายจะสูงกว่าเดิมมาก

กระทรวงยุติธรรม ซึ่งเป็นหน่วยงานที่ประเมินร่างดังกล่าว ระบุว่า ผู้เชี่ยวชาญเชื่อว่าการย่นระยะเวลาประเมินและลดขั้นตอนให้เรียบง่ายขึ้น จะช่วยให้ท้องถิ่นต่างๆ กล้าจัดสรรกองทุนที่ดินมากขึ้น ช่วยให้ธุรกิจต่างๆ ลงทุนอย่างมั่นใจ และทำให้ผู้มีรายได้น้อยสามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยในราคาที่เหมาะสมได้ในเร็วๆ นี้

ในการให้ความเห็นเกี่ยวกับร่างดังกล่าว กระทรวงเกษตรและสิ่งแวดล้อมได้เสนอให้ชี้แจงข้อกำหนดว่าผังเมืองและผังเมืองต้องได้รับการปรับปรุงและบูรณาการเข้ากับผังเมืองระดับสูงขึ้น เช่น ผังเมืองระดับจังหวัด ผังเมืองและผังเมืองทั่วไป และผังเมืองที่เกี่ยวข้อง เพื่อให้เกิดความสอดคล้องและสอดคล้องกัน เนื่องจากร่างกฎหมายดังกล่าวระบุเพียงการปรับปรุง "ผังเมืองและผังเมือง" เท่านั้น แต่ไม่ได้กล่าวถึงผังเมืองประเภทอื่นๆ อย่างครบถ้วน

รัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงยุติธรรมเหงียน แทงห์ ตู กล่าวว่า หน่วยงานได้ขอให้กระทรวงก่อสร้างชี้แจงประเด็นต่างๆ ที่ผู้เชี่ยวชาญและกระทรวงต่างๆ หยิบยกขึ้นมา และจัดทำตารางเปรียบเทียบขั้นตอนการบริหารที่โปร่งใส โดยระบุเนื้อหาที่ถูกตัดทอนหรือลดทอนลงเมื่อเทียบกับระเบียบข้อบังคับปัจจุบันอย่างชัดเจน เจตนารมณ์โดยรวมคือมติฉบับนี้จะจัดการกับปัญหาทางกฎหมายที่อยู่นอกเหนืออำนาจของรัฐบาลเท่านั้น และระเบียบข้อบังคับต้องมีความชัดเจนเพื่อหลีกเลี่ยงการถูกนำไปใช้ประโยชน์

ที่มา: https://hanoimoi.vn/sap-co-co-che-dac-biet-pha-bang-nha-o-xa-hoi-724553.html