การเข้มงวดสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านหลังที่สองไม่สามารถแก้ไขสาเหตุหลักของราคาที่อยู่อาศัยที่สูงขึ้นได้

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญระบุ แทนที่จะเข้มงวดสินเชื่อเพื่อสินเชื่อบ้านหลังที่สอง การเพิ่มอุปทานสามารถช่วยลดความร้อนแรงของราคาที่อยู่อาศัยได้

ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่า การรักษา "โรค" ที่เกิดจากราคาที่อยู่อาศัยที่สูงและควบคุมไม่ได้โดยเฉพาะนั้น จำเป็นต้องใช้วิธีการแก้ปัญหาแบบประสานกันหลายอย่างเพื่อเพิ่มอุปทาน แทนที่จะจำกัดความต้องการเพื่อป้องกันการเก็งกำไร โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมและที่อยู่อาศัยเช่า เป็นสองวิธีที่มีประสิทธิภาพสูงสุด

การพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม

นายเหงียน วัน ดิงห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวว่า ราคา ที่อยู่อาศัยสังคม ในเมืองใหญ่ ราคาจะผันผวนอยู่ระหว่าง 18-20 ล้านดอง/ตร.ม. โดยบางโครงการใน ฮานอย มีราคาสูงถึง 27 ล้านดอง/ตร.ม. อย่างไรก็ตาม เมื่อเทียบกับระดับราคาอพาร์ตเมนต์ทั่วไปแล้ว ราคานี้ยังถือว่าอยู่ในเกณฑ์ที่เหมาะสมในบริบทปัจจุบัน ดังนั้น การพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมจะเป็นทางออกในการเพิ่มอุปทานในตลาดเพื่อควบคุมราคาที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์

นายดิงห์เชื่อว่าเมื่ออุปทานของที่อยู่อาศัยทางสังคมเพิ่มขึ้น ราคาอพาร์ตเมนต์จะลดลงเหลือระดับที่เหมาะสมกับผู้คนที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยอย่างแท้จริงมากขึ้น

การพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมจะทำให้เกิดอุปทานและช่วยลดราคาที่อยู่อาศัย (ภาพ: หนังสือพิมพ์ รัฐบาล )

นายเหงียน เดอะ ดิเอป รองประธานสโมสรอสังหาริมทรัพย์ฮานอย ซึ่งมีมุมมองเดียวกัน แสดงความเห็นว่า เมื่ออุปทานของที่อยู่อาศัยทางสังคมเพิ่มขึ้น ตลาดที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ก็จะตกอยู่ภายใต้แรงกดดันให้ลดราคาอย่างแน่นอน เพราะผู้คนมักจะเปลี่ยนความต้องการของตน

คุณเดียปยังอธิบายด้วยว่า สาเหตุที่ราคาบ้านพักอาศัยสังคมในปัจจุบันไม่ต่ำอย่างที่คาดการณ์ไว้นั้น เป็นผลมาจากต้นทุนโครงสร้างพื้นฐาน การบริหารจัดการและการดำเนินงาน ดอกเบี้ยเงินกู้ และราคาวัสดุก่อสร้างที่สูง อย่างไรก็ตาม ราคานี้ยังคงต่ำกว่าราคาบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์อย่างมาก ดังนั้น ท้องถิ่นต่างๆ จึงจำเป็นต้องดำเนินการเชิงรุกเพื่อจัดสรรที่ดินที่สะอาด ลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานแบบประสานกันเพื่อลดต้นทุนและราคาขาย เพื่อสร้างโอกาสในการเป็นเจ้าของบ้านสำหรับคนส่วนใหญ่

“ อย่างไรก็ตาม เพื่อดึงดูดผู้คน จำเป็นต้องมีกรอบทางกฎหมายที่เฉพาะเจาะจงสำหรับนักลงทุน และในขณะเดียวกัน จำเป็นต้องลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิค ไม่ใช่แค่การสร้างบ้านเท่านั้น แต่ยังต้องรับประกันคุณภาพด้วย ” นาย Diep กล่าวเน้นย้ำ

คุณ Pham Duc Toan ประธานเจ้าหน้าที่บริหารบริษัท EZ Property กล่าวว่า กุญแจสำคัญในการ “ลดอุณหภูมิ” ราคาอสังหาริมทรัพย์คือโครงการที่อยู่อาศัยสังคมในเขตเมืองที่เป็นประตูสู่เมืองหลวง เมื่อโครงการเหล่านี้แล้วเสร็จ ราคาที่อยู่อาศัยในฮานอยจะลดลง 30-40% เมื่อเทียบกับปัจจุบัน

“ เมื่ออุปทานของที่อยู่อาศัยทางสังคมเพิ่มขึ้น ที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์จะต้องแข่งขันกันในเรื่องราคา และตลาดก็จะควบคุมตัวเอง ” นายโทอัน กล่าว

เขากล่าวว่าในบางพื้นที่ เช่น ไห่เซือง (เก่า) ซึ่งมีการพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคมอย่างแข็งแกร่ง ราคาที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ไม่สามารถเพิ่มขึ้นได้สูงเท่ากับในเมืองใหญ่ๆ เช่น ฮานอยหรือโฮจิมินห์ ดังนั้น ในการออกนโยบาย รัฐควรปล่อยให้ตลาดควบคุมตนเองตามกฎแห่งอุปสงค์และอุปทาน แทนที่จะใช้มาตรการทางปกครอง

รัฐควรใช้งบประมาณเชิงรุกเพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม หน่วยงานที่รับผิดชอบสามารถละทิ้งเป้าหมายผลกำไรและพิจารณาโครงการนี้ว่าเป็นการลงทุนสาธารณะเพื่อวัตถุประสงค์ด้านความมั่นคงทางสังคมได้

เขากล่าวว่า: สิงคโปร์เป็นหนึ่งในประเทศผู้บุกเบิกในการดำเนินนโยบายนี้ นับตั้งแต่ทศวรรษ 1960 รัฐบาลได้จัดตั้งหน่วยงานพัฒนาที่อยู่อาศัย (Housing Development Authority) เพื่อมุ่งเน้นการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม ปัจจุบัน อัตราการเป็นเจ้าของบ้านในสิงคโปร์สูงถึงเกือบ 90% ซึ่งสูงที่สุดในโลก โดยกว่า 80% ของประชากรอาศัยอยู่ในโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม

คุณเหงียน จุง หวู ประธานกรรมการบริษัท Cen Group ได้แสดงความคิดเห็นว่า ทางออกที่ดีที่สุดคือการสร้างบ้านพักอาศัยเพื่อสังคมเพิ่มขึ้นและขยายกลุ่มเป้าหมายให้กว้างขึ้น “ เมื่อมีโครงการจำนวนมาก ลูกค้าก็จะมีตัวเลือกมากขึ้น มีอุปทานจำนวนมาก ราคาบ้านจะไม่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วเหมือนในอดีต ” คุณวูกล่าว

เพื่อกระตุ้นการจัดหาที่อยู่อาศัยทางสังคม ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่าในอนาคตอันใกล้นี้ กระทรวงก่อสร้าง ธนาคาร และหน่วยงานในพื้นที่ต่างๆ จะต้องระบุพื้นที่สำคัญและเคลียร์กองทุนที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัยทางสังคมในแผนการก่อสร้างต่อไป เร่งเบิกจ่ายโครงการสินเชื่อ 120,000 พันล้านดอง ประสานงานกับธนาคารแห่งรัฐเพื่อออกแบบผลิตภัณฑ์สินเชื่อระยะยาวที่เหมาะสม แก้ไขปัญหาคอขวดทางกฎหมายอย่างรวดเร็ว ลดความซับซ้อนของกระบวนการอนุมัติ กำหนดราคาที่ดินและการเคลียร์พื้นที่ ส่งเสริมความโปร่งใสของข้อมูลโครงการ สร้างความไว้วางใจให้กับนักลงทุนและผู้ซื้อบ้าน

ส่งเสริมรูปแบบการอยู่อาศัยแบบเช่า

นอกจากการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมแล้ว ตามที่ผู้เชี่ยวชาญระบุว่า เพื่อลดราคาที่อยู่อาศัย ก็จำเป็นต้องส่งเสริมการเช่าที่อยู่อาศัยด้วย ซึ่งจะช่วยแก้ปัญหาความต้องการ "ที่อยู่อาศัย" ของประชาชนได้บางส่วน

การเช่าอพาร์ทเมนท์พร้อมเฟอร์นิเจอร์ครบชุดยังช่วยลดราคาที่อยู่อาศัยได้อีกด้วย

ด้วยระดับ ราคาเช่า แม้จะไม่ได้สูงเกินไป ไม่สร้างแรงกดดันทางการเงินให้กับผู้คน แต่ในขณะที่พวกเขายังคงเพลิดเพลินกับบริการและสาธารณูปโภคที่ครบครัน แนวโน้มการเช่าบ้านก็จะเพิ่มขึ้นในอนาคต เมื่อผู้คนเห็นข้อดีของการเช่าบ้าน พวกเขาจะค่อยๆ ปลูกฝังความคิดที่ว่าบ้านคือที่อยู่อาศัยที่ดีที่สุด ไม่ใช่มองว่าเป็นทรัพย์สินหรือ "เงินออม" สำหรับลูกหลาน หลังจากนั้นราคาบ้านในตลาดก็จะค่อยๆ เย็นลง

คุณฮวง เหลียน เซิน กรรมการผู้จัดการบริษัท อัลฟา เรียลเอสเตท อินเวสต์เมนต์ แอนด์ โบรกเกอร์ กล่าวว่า " เมื่อผู้คนเช่าบ้าน ค่าใช้จ่ายจะอยู่ที่ประมาณ 10 ล้านดองต่อเดือน แต่หากพวกเขายังคงกู้เงินจากธนาคารเพื่อซื้ออพาร์ตเมนต์นั้น พวกเขาจะต้องผ่อนชำระดอกเบี้ยรายเดือนประมาณ 14-15 ล้านดอง นั่นหมายความว่าค่าเช่าบ้านคิดเป็นเพียงประมาณ 2 ใน 3 ของค่าใช้จ่ายในการซื้อบ้านและจ่ายดอกเบี้ยให้กับธนาคาร "

สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) วิเคราะห์ว่าด้วยราคาที่อยู่อาศัยในปัจจุบัน อพาร์ตเมนต์ 2 ห้องนอนราคาต่ำกว่า 3 พันล้านดองได้ "หายไป" เกือบหมดแล้ว ดังนั้น แม้ว่าคุณจะมีเงินทุนสำรองประมาณ 30% ของมูลค่าอพาร์ตเมนต์ และเลือกที่จะกู้เงินส่วนที่เหลือ ซึ่งคิดเป็นเงินประมาณ 2 พันล้านดอง การกู้เงินเพื่อซื้อบ้านสำหรับคนหนุ่มสาวก็ยังคงประสบปัญหาอยู่มาก

การเลือกกู้สินเชื่อบ้านหมายถึงการต้องผ่อนชำระคืนภายใน 15-25 ปี หรือต้องลดค่าใช้จ่ายอื่นๆ อีกมากมายเพื่อให้ผ่อนชำระได้สั้นลง ซึ่งจะส่งผลกระทบอย่างมากต่อคุณภาพชีวิต นอกจากนี้ อัตราดอกเบี้ยลอยตัวยังยากที่จะ "คาดการณ์" ทำให้คนหนุ่มสาวจำนวนมากไม่กล้ากู้สินเชื่อบ้าน

ในขณะเดียวกันการเลือกเช่าบ้านแทนการซื้อจะช่วยให้คนรุ่นใหม่มีวิถีชีวิตที่ยืดหยุ่นและลดแรงกดดันทางการเงินในระยะสั้น

นายเหงียน วัน ดิญ คาดการณ์ว่าในระยะยาว แนวโน้มการเช่าบ้านแทนการซื้อจะยังคงเติบโตต่อไป เนื่องจากรูปแบบการเช่าบ้านใหม่ๆ ที่กำลังได้รับความนิยมทั่วโลกจะมีมากขึ้นในเวียดนาม

ตัวอย่างเช่น การเช่าระยะยาวพร้อมกรรมสิทธิ์: ผู้เช่าชำระเงินรายเดือน และหลังจากระยะเวลาหนึ่ง (5-10 ปี) ผู้เช่าสามารถซื้อบ้านคืนได้ในราคาคงที่ หรือหักค่าเช่าบางส่วนออกจากราคาซื้อ หรือรูปแบบการเป็นเจ้าของร่วม: ผู้ซื้อต้องชำระเงินล่วงหน้าเพียง 30-50% ของมูลค่าอพาร์ตเมนต์ ส่วนที่เหลือยังคงเช่าต่อไป และมีสิทธิ์ซื้อกรรมสิทธิ์เพิ่มเติมตามสัดส่วนในอนาคต

การเช่าจะกลายเป็นทางเลือกที่ได้รับความนิยมก็ต่อเมื่อตลาดการเช่าได้รับการพัฒนาอย่างมืออาชีพและได้รับการสนับสนุนจากนโยบายทางการเงินมากขึ้น ตัวอย่างเช่น ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีส่วนร่วมในการพัฒนารูปแบบ "สร้างเพื่อเช่า" หรือนโยบายทางกฎหมายมีกลไกในการคุ้มครองสิทธิของผู้เช่า จำกัดการขึ้นค่าเช่ารายปี และส่งเสริมสัญญาเช่าระยะยาว

ในเวลาเดียวกัน ธนาคารก็มีแพ็คเกจสินเชื่อสำหรับรูปแบบการเช่าระยะยาวพร้อมสิทธิ์ในการเป็นเจ้าของ โดยให้ผู้เช่ามีโอกาสเป็นเจ้าของบ้านหลังจากระยะเวลาเช่าสิ้นสุดลง ” นายดินห์กล่าว

คุณเหงียน ก๊วก อันห์ รองผู้อำนวยการทั่วไปของ PropertyGuru Vietnam กล่าวว่า นอกจากปัญหาทางการเงินแล้ว แนวคิดเรื่องการเป็นเจ้าของบ้านก็กำลังเปลี่ยนแปลงไปอย่างค่อยเป็นค่อยไป โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มคนรุ่นใหม่ ปัจจุบัน ผู้เช่าประมาณ 28% ระบุว่าเลือกที่จะเช่าบ้านเพราะชอบความยืดหยุ่นในการปรับเปลี่ยนสภาพแวดล้อมการอยู่อาศัย ดังนั้น แนวโน้มความต้องการเช่าที่เพิ่มขึ้นจึงทำให้ธุรกิจการเช่าบ้านในเวียดนามมีศักยภาพมากขึ้น

โดยในปี 2567 เทรนด์การมองหาเช่าบ้านเพิ่มขึ้นเกือบ 22% โดยกลุ่มลูกค้าอายุ 25-34 ปี มองหาเช่าบ้านมากที่สุด (เกือบ 62%) แม้แต่กลุ่มรายได้สูง 21-40 ล้านดองต่อเดือน ก็มีอัตราการมองหาเช่าบ้านเพิ่มขึ้นถึง 42% ในปีที่ผ่านมา

ที่มา: https://baolangson.vn/siet-tin-dung-vay-mua-nha-thu-hai-khong-tri-duoc-tan-goc-benh-gia-nha-tang-cao-5061541.html