“ภูเขาน้ำแข็ง” ทางกฎหมายกำลังถูกกำจัดออกไปทีละน้อยแต่ยังไม่บรรลุประสิทธิภาพสูง

ในการประชุมสินเชื่อเพื่อการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยทางสังคม ซึ่งจัดโดยธนาคารแห่งรัฐเวียดนาม (SBV) ร่วมกับ กระทรวงก่อสร้าง เมื่อวันที่ 13 พฤศจิกายน ตัวแทนจาก Novaland กล่าวว่า กลุ่มบริษัทกำลังดำเนินโครงการคลัสเตอร์ในพื้นที่ใจกลางเมืองโฮจิมินห์ โครงการ Aqua City โครงการ NovaWorld Ho Tram และโครงการ NovaWorld Phan Thiet

โครงการดังกล่าวข้างต้นยังได้รับการสนับสนุนและเงินทุนอย่างแข็งขันจากธนาคารพาณิชย์ เช่น TPBank, MBBank , VPBank, PVcomBank

อย่างไรก็ตาม โครงการต่างๆ ไม่ว่าจะส่งมอบแล้วหรืออยู่ระหว่างการพัฒนาหรืออยู่ระหว่างขั้นตอนการพัฒนาโครงการ ยังคงเผชิญกับปัญหาทางกฎหมายที่ยังไม่ได้รับการแก้ไข

ในปี พ.ศ. 2566 ทิศทางของ นายกรัฐมนตรี และหน่วยปฏิบัติการพิเศษได้ครอบคลุมประเด็นร้อนต่างๆ ที่ต้องได้รับการแก้ไข นับเป็นสัญญาณเชิงบวกและก้าวสำคัญในการทำลาย “ภูเขาน้ำแข็ง” ทางกฎหมายที่ฝังรากลึกมานานหลายปี อย่างไรก็ตาม ในกระบวนการดำเนินการจริง เราพบว่ายังมีปัญหาสำคัญสองประการที่ทำให้การแก้ไขปัญหายังไม่มีประสิทธิภาพเท่าที่ควร

ใบรับรองทางกฎหมายของ Novaland ได้ถูกร่างขึ้นแล้วแต่ยังไม่บรรลุประสิทธิภาพสูง ภาพที่ 1 — ตัวแทนจาก Novaland ในงานประชุมสินเชื่อเพื่อการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยสังคม ภาพ: SBV

ประการแรก ด้วยโครงการคลัสเตอร์นครโฮจิมินห์ ปัจจุบัน คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์กำลังให้ความสำคัญกับโครงการโนวาแลนด์ 2 โครงการ เพื่อขจัดอุปสรรคต่างๆ ตั้งแต่ต้นปี 2566 ปัจจุบัน โนวาแลนด์ยังคงรอผลสรุปเบื้องต้นจากนครโฮจิมินห์ เพื่อแก้ไขปัญหาทางกฎหมายขั้นสุดท้ายในโครงการอพาร์ตเมนต์ 100 โกซาง (เดอะแกรนด์แมนฮัตตัน) และโครงการบิ่ญข่าน (เดอะวอเตอร์เบย์) ขนาด 32 เฮกตาร์ โครงการทั้งสองนี้เป็นโครงการที่โนวาแลนด์มุ่งมั่นอย่างจริงจังในการจัดสรรพื้นที่ให้เหมาะสมสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยและการตั้งถิ่นฐานใหม่ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง โครงการอพาร์ตเมนต์ 100 โกซาง (เดอะแกรนด์แมนฮัตตัน) ได้ส่งมอบพื้นที่การตั้งถิ่นฐานใหม่เรียบร้อยแล้ว

ประการที่สอง โครงการ Aqua City (Dong Nai) เป็นโครงการสำคัญของ Novaland ที่กำลังประสบปัญหาทางกฎหมายมากมาย ขณะเดียวกัน Novaland ยังมีเงินมากกว่า 70,000 พันล้านดองที่ต้องจัดเก็บตามความคืบหน้าของลูกค้าในโครงการนี้ ซึ่งรอขั้นตอนการอนุมัติเพื่อคงสภาพกระแสเงินสดสำหรับการพัฒนาโครงการต่อไป

“นี่คือโครงการที่เราโอนมาจากโดน่าคูป และมีเอกสารทางกฎหมายครบถ้วน เช่น การชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน การอนุมัติผังเมือง 1/500 และการอนุมัติการโอนโครงการที่ดินที่อยู่อาศัยจากคณะกรรมการพรรคประจำจังหวัด อย่างไรก็ตาม เนื่องจากเราขอปรับผังเมือง 1/500 ให้เหมาะสมกับตลาดโดยยึดหลักการรักษาเกณฑ์ที่ได้รับอนุมัติ จึงยังคงมีปัญหาอยู่มาก” ตัวแทนจากโนวาแลนด์กล่าว

ตั้งแต่ต้นปี พ.ศ. 2566 คณะกรรมการประชาชนจังหวัดด่งนายได้อนุมัติให้ผู้ลงทุนจัดทำและยื่นขอประเมินผลการปรับปรุงรายละเอียดผังเมือง 1/500 ควบคู่ไปกับการอนุมัติโครงการผังเมือง C4 นอกจากนี้ หน่วยงานที่มีอำนาจหน้าที่ยังได้กำหนดเงื่อนไขให้ผู้ลงทุนสามารถดำเนินการลงทุนในการก่อสร้างและขายสินค้าตามรายละเอียดผังเมืองที่ได้รับอนุมัติต่อไป เพื่อปฏิบัติตามพันธสัญญาที่มีต่อลูกค้าได้อย่างสมบูรณ์

อย่างไรก็ตาม ความคืบหน้าการอนุมัติโครงการปรับปรุงผังเมืองรวม 1/10,000 และผังเมืองย่อย C4 บางส่วนในช่วงที่ผ่านมา ล่าช้าออกไป ทำให้กระทบต่อความคืบหน้าการอนุมัติปรับปรุงผังเมืองรายละเอียด 1/500 ของโครงการ ขั้นตอนทางกฎหมายการก่อสร้าง และขั้นตอนทางกฎหมายการขายเป็นอย่างมาก

ต่อมาที่โครงการโฮแทรมโนวาเวิลด์ (บ่าเรีย-หวุงเต่า) คณะกรรมการประชาชนจังหวัดได้สั่งการให้ขจัดอุปสรรคและเร่งรัดกระบวนการทางกฎหมาย ปัจจุบัน ปัญหาส่วนใหญ่ได้รับการแก้ไขแล้ว และบางขั้นตอนได้เสร็จสิ้นแล้ว อย่างไรก็ตาม โนวาแลนด์ตระหนักดีว่ายังมีขั้นตอนการบริหารที่ยุ่งยากซับซ้อนอีกมากที่ทำให้โครงการล่าช้า ปัญหาเหล่านี้เป็นปัญหาหลักเมื่อระยะเวลาการลงทุนของโครงการปกติอยู่ที่ 24 เดือน แต่ในความเป็นจริงแล้ว บริษัทใช้เวลาถึง 18 เดือนในการแก้ไขปัญหาทางกฎหมาย

ในที่สุด โครงการสำคัญแห่งหนึ่งของกลุ่มบริษัท NovaWorld Phan Thiet (Binh Thuan) ก็ได้รับสัญญาณเชิงบวกจากฝ่ายกฎหมายเช่นกัน โดยเฉพาะอย่างยิ่ง โครงการได้อนุมัติการปรับปรุงรายละเอียดผังเมือง 1/500 สำหรับทุกรายการของโครงการเรียบร้อยแล้ว นอกจากนี้ จังหวัด Binh Thuan กำลังดำเนินขั้นตอนทางกฎหมายต่อไปเพื่อปรับรูปแบบการชำระค่าเช่าที่ดินจากรายปีเป็นครั้งเดียวในโครงการ ปัจจุบัน กลุ่มบริษัทกำลังรอการออกพระราชกฤษฎีกาแก้ไขพระราชกฤษฎีกา 44/2014/ND-CP เพื่อกำหนดค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน และดำเนินการตามขั้นตอนทางกฎหมายให้เสร็จสิ้นเพื่อลงนามในสัญญาซื้อขายกับลูกค้า

ตัวแทนของโนวาแลนด์กล่าวว่า ในปี 2566 ธนาคารแห่งประเทศเวียดนามได้ออกคำสั่งที่ทันท่วงทีหลายฉบับเพื่อสนับสนุนภาคธุรกิจในการเข้าถึงเงินทุนอย่างสูงสุด อย่างไรก็ตาม สำหรับโนวาแลนด์ ความถูกต้องตามกฎหมายเป็นปัจจัยสำคัญ เนื่องจากบริษัทยังคงมีลูกหนี้จำนวนมากจากการขายผลิตภัณฑ์ที่ขายออกไป แต่หากปัญหาทางกฎหมายยังไม่ได้รับการแก้ไข ธนาคารจะไม่ปล่อยเงินทุนที่ถูกล็อกไว้ชั่วคราว และในขณะเดียวกันก็จะเป็นอุปสรรคต่อธนาคารในการเบิกจ่ายเงินทุนใหม่ รวมถึงการจัดหาเงินทุนสำหรับผู้ซื้อบ้านต่อไป

ส่งผลให้บริษัทต้องล่าช้าในการก่อสร้างและส่งมอบบ้านให้ลูกค้า ส่งผลให้เกิดผลกระทบร้ายแรง ได้แก่ การไม่สามารถรักษาสัญญาที่ให้ไว้กับลูกค้า ไม่สามารถเพิ่มกระแสเงินสดจำนวนมหาศาลจากการขายสินค้าได้ กระแสเงินสดถูกปิดกั้น และโนวาแลนด์ต้องจ่ายดอกเบี้ยหลายหมื่นล้านดองทุกวัน ส่งผลเสียต่อประสิทธิภาพการลงทุน สิ้นเปลืองทรัพย์สินทางสังคม และความอยู่รอดของกลุ่มบริษัท

Novaland ต้องการการสนับสนุนเพิ่มเติมด้านกฎหมายและสินเชื่อ

ผู้แทนบริษัทโนวาแลนด์ขอให้นายกรัฐมนตรีสั่งการให้มีการออกพระราชกฤษฎีกาแก้ไขพระราชกฤษฎีกา 44/2014/ND-CP โดยเร็ว เพื่อให้มีแผนขั้นสุดท้ายในการบริหารจัดการการใช้ที่ดิน รวมถึงการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินในโครงการโนวาแลนด์และโครงการที่หยุดชะงักทั่วประเทศ

ใบรับรองทางกฎหมายของ Novaland ได้ถูกร่างขึ้นแล้วแต่ยังไม่บรรลุประสิทธิภาพสูง ภาพที่ 2 — Novaland หวังเป็นอย่างยิ่งที่จะให้การสนับสนุนทางกฎหมายและสินเชื่อเพิ่มเติม ภาพประกอบ

บริษัทอสังหาฯแห่งนี้ยังหวังว่าคณะกรรมการประชาชนจังหวัด/เมืองต่างๆ จะดำเนินแผนแม่บทให้สำเร็จ เพื่อสร้างเงื่อนไขให้ธุรกิจอสังหาฯ สามารถพัฒนาโครงการให้สอดคล้องกับเป้าหมายที่ได้รับมอบหมาย

โนวาแลนด์เสนอให้รัฐบาลและรัฐสภาพิจารณาทบทวนและปรับปรุงกฎหมายการลงทุน เพื่อให้กระบวนการลงทุน การจัดสรรที่ดิน การวางแผน และการขออนุญาตก่อสร้าง เกิดขึ้นได้อย่างรวดเร็ว โปร่งใส และช่วยประหยัดเงินทุนให้กับสังคม

โนวาแลนด์หวังว่ารัฐบาลจะมีแนวทางแก้ไขปัญหาเกี่ยวกับขั้นตอนทางกฎหมายที่ไม่สอดคล้องกันอย่างรอบด้าน แก้ปัญหาแบบก้าวกระโดด ไม่ย้อนหลัง โดยกระทรวง กรม สาขาต่างๆ จะมีนโยบายลดหย่อนภาษีและขยายระยะเวลาการจัดเก็บภาษีเงินได้นิติบุคคลสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพื่อขจัดปัญหาและมุ่งเน้นการสร้างเสถียรภาพให้กับธุรกิจใน 3 ปี (ปี 2565, 2566 และ 2567)

ในด้านการเข้าถึงสินเชื่อ โนวาแลนด์เสนอให้ธนาคารแห่งรัฐและรัฐบาลสนับสนุนอย่างเป็นเอกฉันท์ในการปรับโครงสร้างสินเชื่อและการลดอัตราดอกเบี้ยสำหรับโครงการที่จะดำเนินการในอีก 2 ปีข้างหน้า (2567 และ 2568) เพื่อขยายการไหลเวียนการชำระเงินสำหรับธุรกิจ

ธนาคารแห่งรัฐเวียดนามได้แก้ไขและเพิ่มเติมหนังสือเวียนเลขที่ 08/2020/TT-NHNN โดยอนุญาตให้สถาบันสินเชื่อสามารถใช้เงินทุนระยะสั้นที่ระดมได้สำหรับการกู้ยืมระยะกลางและระยะยาวได้สูงสุด 34% ในปัจจุบัน แทนที่จะเป็น 30% ซึ่งจะทำให้สามารถใช้เงินทุนระยะสั้นที่ระดมได้สำหรับการกู้ยืมระยะกลางและระยะยาวได้อย่างสมเหตุสมผล อีกทั้งยังช่วยปรับปรุงการเข้าถึงสินเชื่อสำหรับภาคธุรกิจและประชาชน โดยไม่ก่อให้เกิดความเสี่ยงด้านความปลอดภัยต่อระบบสินเชื่อ

โนวาแลนด์หวังว่าธนาคารแห่งรัฐจะพิจารณาขยายระยะเวลาการก่อหนี้ให้ยาวนานที่สุดถึง 24 เดือน ตามหนังสือเวียนที่ 02 (แทนที่ระยะเวลาสูงสุดในปัจจุบันที่ 12 เดือน) ซึ่งใช้กับลูกค้าทั้งองค์กรและบุคคลธรรมดา เพื่อตอบสนองความต้องการในการปรับโครงสร้างหนี้อย่างครอบคลุมและขจัดปัญหาให้กับเศรษฐกิจ

แหล่งที่มา