ภาษีโอนอสังหาริมทรัพย์เพิ่ม: ปิดกั้นกระแสเงินสด ผู้ซื้อบ้านจริงได้รับผลกระทบอย่างหนัก

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญระบุว่า หากมีการจัดเก็บภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากการโอนอสังหาริมทรัพย์ตามระยะเวลาการถือครอง นอกจากตลาดจะเข้าสู่ภาวะหยุดชะงักในระยะสั้นแล้ว ผู้ซื้อบ้านจริงก็จะได้รับผลกระทบอย่างมากเช่นกัน

เบรกกระทันหัน กระแสเงินสดเข้าตลาดยาก

คุณเล ดินห์ ชุง กรรมการผู้จัดการบริษัท เอสจีโอ โฮมส์ กล่าวว่า ข้อเสนอการจัดเก็บภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (PIT) สำหรับการโอนอสังหาริมทรัพย์ตามระยะเวลาการถือครองนั้น มีวัตถุประสงค์เพื่อป้องกันการเก็งกำไร แต่ในความเป็นจริง ผู้ที่ได้รับผลกระทบอย่างหนักคือนักลงทุนที่เข้าร่วมในตลาดโดยมีเป้าหมายเพื่อแสวงหากำไรอย่างถูกกฎหมาย

“ เราต้องแยกแยะให้ชัดเจนระหว่างการเก็งกำไรกับการลงทุน จริงๆ แล้วการเก็งกำไรไม่ได้เป็นเรื่องใหญ่โตอะไรอีกต่อไปแล้ว ” นายชุงกล่าว

คุณชุงยังชี้ว่าในบริบทปัจจุบัน หากกฎหมายภาษีนี้มีผลบังคับใช้ นักลงทุนอาจมีข้อจำกัดในการเข้าร่วมตลาด ขณะเดียวกัน โครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ประกาศขาย นอกจากผู้ซื้อบ้านจริงแล้ว ยังมีนักลงทุนจำนวนมาก ดังนั้น หากนักลงทุนลังเล กระแสเงินสดเข้าสู่ตลาดจะชะลอตัว โครงการต่างๆ จะขายได้ยาก ตลาดอาจตกอยู่ในภาวะ "แช่แข็ง" สภาพคล่อง และนักลงทุนจะหาทางออกไม่ได้

ไม่เพียงแต่จะทำให้ตลาดหยุดชะงัก ภาษีการโอนที่เสนอโดย กระทรวงการคลัง ยังอาจทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วอีกด้วย

คุณชุง อธิบายเรื่องนี้ว่า หากไม่ได้รับความร่วมมือจากนักลงทุน โครงการจะต้องใช้เวลา 7-10 ปีจึงจะขายได้ ต้นทุนทางการเงิน โดยเฉพาะดอกเบี้ย กลายเป็นภาระหนักสำหรับนักลงทุน ต้นทุนนี้ย่อมถูกบวกเพิ่มเข้าไปในราคาขายอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักพุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว

ในทำนองเดียวกัน ในตลาดรอง นักลงทุนจะเรียกเก็บภาษีเพิ่มสูงจากราคาขายอสังหาริมทรัพย์ ส่งผลให้ราคารองยังคงเพิ่มสูงขึ้นต่อไป

นายเหงียน ก๊วก ข่านห์ ประธานกลุ่มบริษัท DTJ ยังกล่าวอีกว่าภาษีนี้จะทำให้ตลาดหยุดชะงัก ส่งผลกระทบต่ออุตสาหกรรมอื่นๆ มากมาย และส่งผลกระทบต่อการพัฒนาที่มั่นคงของ เศรษฐกิจ โดยรวมอีกด้วย

โดยเฉพาะอย่างยิ่งการวิเคราะห์ นายข่านห์กล่าวว่า เมื่อภาษีสูงเกินไป กำไรที่นักลงทุนคาดหวังจะลดลง ส่งผลให้นักลงทุนจำนวนมากหันไปลงทุนในช่องทางอื่น เช่น หุ้นและทองคำ

นายข่านห์กล่าวว่าภาษีเป็นเครื่องมือสำคัญในการสร้างเสถียรภาพให้กับตลาดและส่งเสริมการกระจายสินทรัพย์อย่างเป็นธรรม อย่างไรก็ตาม เนื่องจากระดับรายได้ของประชาชนยังคงต่ำและราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้น การเก็บภาษีมากเกินไปอาจนำไปสู่วิกฤตทางการเงินได้

หากใช้ทันทีทันใด นโยบายภาษี อาจส่งผลกระทบต่อตลาด นำไปสู่การเทขาย ก่อให้เกิดความไม่สมดุลในระบบการเงินของธนาคาร ซึ่งนำไปสู่ผลกระทบทางเศรษฐกิจมากมาย ดังนั้น จึงจำเป็นต้องปฏิบัติตามแผนงานที่มีความยืดหยุ่นสูง

ภาษีที่สูงจะทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์หยุดชะงักได้อย่างง่ายดาย (ภาพประกอบ: กงเฮียว)

คุณดิงห์ มิญ ตวน ผู้อำนวยการฝ่ายขายประจำภาคใต้ของบริษัท พร็อพเพอร์ตี้ กูรู เวียดนาม มีมุมมองเดียวกันว่า ในสภาวะที่ตลาดยังคงฟื้นตัวอย่างช้าๆ การขึ้นภาษีถือเป็น "การเบรกกะทันหัน" และไม่ใช่จังหวะที่เหมาะสม ตลาดรองจะหยุดชะงักก่อนฟื้นตัว ส่งผลให้เกิดปฏิกิริยาลูกโซ่ต่ออุตสาหกรรมที่เกี่ยวข้องที่ยังไม่ฟื้นตัว เช่น อุตสาหกรรมก่อสร้างและวัสดุก่อสร้าง

คุณตวน กล่าวว่า ความเป็นจริงแสดงให้เห็นว่าผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ชอบอสังหาริมทรัพย์แต่ไม่ชอบถือครองไว้เป็นเวลานาน ผลสำรวจล่าสุดของ Property Guru Vietnam ซึ่งสำรวจผู้คนกว่า 1,000 คนที่กำลังมองหาอสังหาริมทรัพย์ พบว่า 59% ซื้อเพื่อการลงทุนแทนที่จะซื้อเพื่ออยู่อาศัย ที่น่าสังเกตคือ ประมาณ 39% ของผู้ที่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ระบุว่าตั้งใจจะขายภายในปีหน้า

ความเป็นจริงนี้สะท้อนให้เห็นแนวโน้มที่ชัดเจน 2 ประการ: คนเวียดนามชอบลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ แต่ถือครองไว้เพียงช่วงสั้นๆ มักจะ "ขายเมื่อราคาเหมาะสม" และย้ายเงินทุนไปยังสินทรัพย์อื่นที่มีกำไรมากกว่าอย่างยืดหยุ่น

ดังนั้น นายตวน กล่าวว่า การเสนอให้ปรับขึ้นอัตราภาษีตามระยะเวลาถือครอง 2-5 เท่า แทนการใช้อัตราภาษีคงที่ 2% ในปัจจุบัน เป็นการจำกัดการเก็งกำไรและการเล่นเซิร์ฟ แต่กลุ่ม "นักเล่นเซิร์ฟ" มีสัดส่วนความต้องการค่อนข้างมาก จึงจำเป็นต้องพิจารณานโยบายนี้ เพื่อหลีกเลี่ยงผลกระทบด้านลบต่อตลาดทุนที่กำลังฟื้นตัวช้า

คุณตวน กล่าวว่า กลุ่มอสังหาริมทรัพย์และอพาร์ตเมนต์ โดยเฉพาะอพาร์ตเมนต์ระดับไฮเอนด์ จะได้รับผลกระทบก่อน เนื่องจากเป็นประเภทการลงทุนที่นักลงทุนรายย่อยนิยมลงทุน อย่างไรก็ตาม นักลงทุนเหล่านี้มักใช้เวลาเพียง 6-18 เดือนในการทำกำไรให้ได้มากที่สุด อัตราภาษี 10% สำหรับระยะเวลาถือครองน้อยกว่า 2 ปี จะทำให้อัตรากำไรลดลงอย่างมาก ส่งผลให้ความน่าสนใจในการลงทุนลดลง ส่งผลให้นักลงทุนรายย่อยจำนวนมากถูกตัดออกจากตลาด และสภาพคล่องในตลาดจะลดลง

“ นักลงทุนที่ดินและอพาร์ตเมนต์ที่ได้รับผลกระทบโดยตรงอาจขายสินทรัพย์ของตนเนื่องจากกังวลเกี่ยวกับข้อเสนอที่มีผลบังคับใช้ และต้องการซื้อขายก่อนที่นโยบายใหม่จะมีผลบังคับใช้ ราคาของผลิตภัณฑ์นี้อาจลดลง และตลาดจะเข้าสู่ภาวะตึงตัวของสภาพคล่อง เนื่องจากนักลงทุนรายใหม่ก็อยู่ในภาวะรอดูสถานการณ์เช่นกัน ” นายตวนกล่าว

ดังนั้นเขาจึงเชื่อว่าภาษีการโอนอสังหาริมทรัพย์ควรใช้ตามระยะเวลาถือครองเมื่อตลาดมีเสถียรภาพสมดุลและมีการสร้างฐานข้อมูลเพื่อกำหนดราคาขายแล้ว

นายเหงียน วัน ดิงห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวว่า หากมีการจัดเก็บภาษีสูงสำหรับธุรกรรมระยะสั้น นักลงทุนจำนวนมากอาจถือครองอสังหาริมทรัพย์ไว้นานขึ้นแทนที่จะขายออกไป ซึ่งนำไปสู่ภาวะขาดแคลนอุปทานในตลาดรอง หากไม่มีมาตรการเพิ่มอุปทานจากโครงการใหม่ควบคู่ไปด้วย ราคาที่อยู่อาศัยอาจยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องแทนที่จะลดลง

ผู้นำบริษัทอสังหาริมทรัพย์แห่งหนึ่งยังกล่าวอีกว่า การใช้ภาษีอัตรา 10 เปอร์เซ็นต์จากราคาขายอสังหาริมทรัพย์ที่ถือครองไม่ถึง 2 ปีนั้นสูงเกินไป อาจทำให้เกิดภาวะช็อกและกระทบต่อสภาพคล่องของตลาดทุนที่เปราะบางได้

เขากล่าวว่า หากมีการเสนอกฎระเบียบดังกล่าว ภาระภาษีจะตกอยู่กับผู้ซื้อรายสุดท้าย ส่งผลให้ราคาบ้านสูงขึ้นและทำให้นโยบายไม่มีประสิทธิภาพในการรักษาเสถียรภาพ ยิ่งไปกว่านั้น อาจเป็น "ข้ออ้าง" ให้คู่สัญญาซื้อขายบ้านด้วยราคาสองราคาเพื่อหลีกเลี่ยงกฎหมาย ก่อให้เกิดความสูญเสียทางงบประมาณและสร้างความเสี่ยงทางกฎหมายอย่างมาก

จำเป็นต้องลดหย่อนภาษีและขยายระยะเวลาการถือครอง

ผู้เชี่ยวชาญชี้อัตราภาษีโอนอสังหาริมทรัพย์ที่เสนอสูงเกินไป (ภาพประกอบ: มินห์ ดึ๊ก)

สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) ระบุว่า ในความเป็นจริงแล้ว พฤติกรรมเก็งกำไรส่วนใหญ่ในเวียดนามมีระยะเวลาถือครองน้อยกว่า 1 ปี การถือครองอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่ 5 ปีขึ้นไปช่วยสร้างความมั่นคงและอายุยืนยาว ดังนั้น VARS จึงเสนอให้พิจารณาปรับระยะเวลาถือครองอสังหาริมทรัพย์เพื่อกำหนดอัตราภาษี

ระดับที่แนะนำของ VARS ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ปรับดังนี้: น้อยกว่า 1 ปี อัตราภาษีอยู่ที่ 10%; ตั้งแต่ 1 ปี แต่ไม่ถึง 2 ปี อัตราภาษีอยู่ที่ 6%; ตั้งแต่ 2 ปี แต่ไม่ถึง 5 ปี อัตราภาษีอยู่ที่ 4%; และตั้งแต่ 5 ปีขึ้นไป (หรือมรดก) อัตราภาษีอยู่ที่ 2% แผนนี้มุ่งเป้าไปที่พฤติกรรมเก็งกำไรระยะสั้นอย่างจริงจัง ควบคู่ไปกับการส่งเสริมการถือครองอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว ซึ่งจะช่วยสร้างเสถียรภาพให้กับตลาด

VARS ยังเชื่อว่ามีความจำเป็นที่จะต้องพัฒนาแผนงานการดำเนินงานที่ชัดเจน โดยกำหนดวันที่มีผลบังคับใช้ให้เหมาะสมกับสภาพเศรษฐกิจและสังคมและความสามารถในการปรับตัวของตลาด

การใช้กฎระเบียบใหม่ๆ อย่างรวดเร็วเกินไป โดยเฉพาะการเปลี่ยนแปลงวิธีการคำนวณภาษีและอัตราภาษี อาจส่งผลให้เกิดการหยุดชะงักครั้งใหญ่ ส่งผลต่อจิตวิทยาของผู้เสียภาษีและเสถียรภาพของตลาดบางแห่ง โดยเฉพาะตลาดอสังหาริมทรัพย์

ดังนั้น VARS จึงขอแนะนำให้หน่วยงานร่างกฎหมายพิจารณาระยะเวลาและวิธีการดำเนินการอย่างรอบคอบ เพื่อให้มั่นใจถึงความเป็นไปได้ ประสิทธิผล และฉันทามติทางสังคมเมื่อมีการประกาศใช้กฎหมายและนำไปปฏิบัติ

นายเล เวียด ไฮ ประธานบริษัท Hoa Binh Construction Group ยังกล่าวอีกว่า อัตราภาษีเงินได้ 10% จากราคาขายรวมของอสังหาริมทรัพย์ที่ถือครองมาไม่ถึง 2 ปีนั้นสูง ดังนั้น อัตรา 5% อาจจะเหมาะสมกว่า

เขากล่าวว่า เมื่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่มั่นคง ควรค่อยๆ ดำเนินนโยบายต่างๆ เพื่อช่วยให้ตลาดปรับตัว หลีกเลี่ยงผลกระทบฉับพลัน ดังนั้น อัตราภาษีเบื้องต้นจึงควรอยู่ในระดับต่ำ และค่อยๆ ปรับขึ้นในภายหลัง

“ การจำกัดการเก็งกำไรเป็นสิ่งจำเป็น แต่ไม่ใช่การขจัดการลงทุน ควรมีแนวทางสำหรับอัตราภาษีเพื่อไม่ให้ส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ ” คุณไห่กล่าว

ตามที่เขากล่าวไว้ นโยบายต่างๆ จำเป็นต้องได้รับการบังคับใช้ในเวลาที่เหมาะสมและปรับเปลี่ยนอย่างค่อยเป็นค่อยไป เพื่อให้ตลาดมีเวลาปรับตัว หลีกเลี่ยงการสร้างแรงกระแทกที่จะส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจโดยรวม

นายไห่เน้นย้ำว่า กฎระเบียบทั่วไปทั้งหมดจำเป็นต้องมีการล่าช้าและมีขั้นตอนการปรับเปลี่ยนที่เหมาะสม โดยเฉพาะอย่างยิ่งในบริบทของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ยังไม่ฟื้นตัว

ในร่างกฎหมายภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (ฉบับทดแทน) ที่กระทรวงการคลังกำลังพิจารณาก่อนเสนอรัฐบาลและ สภานิติบัญญัติแห่งชาติ กระทรวงฯ เสนอให้จัดเก็บภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากการโอนอสังหาริมทรัพย์ของบุคคลธรรมดา โดยนำรายได้ที่ต้องเสียภาษีคูณด้วยอัตราภาษี 20% ของการโอนแต่ละครั้ง

รายได้ที่ต้องเสียภาษีนี้จะพิจารณาจากราคาขายลบด้วยราคาซื้อและค่าใช้จ่ายที่สมเหตุสมผลที่เกี่ยวข้องกับการสร้างรายได้จากการโอนอสังหาริมทรัพย์

ในกรณีที่ไม่ได้กำหนดราคาซื้อและค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้อง ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจะคำนวณโดยการคูณราคาขายด้วยอัตราภาษี อัตราภาษีในกรณีนี้จะขึ้นอยู่กับระยะเวลาการถือครองกรรมสิทธิ์ โดยมีอัตราสูงสุดที่ 10%

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง อัตราภาษีอยู่ที่ 10% สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่มีระยะเวลาถือครองน้อยกว่า 2 ปี อัตราภาษีอยู่ที่ 6% สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่มีระยะเวลาถือครอง 2 ปี แต่น้อยกว่า 5 ปี

อัตราภาษีอยู่ที่ 4% สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่ถือครองตั้งแต่ 5 ปี แต่ไม่ถึง 10 ปี สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่ถือครองตั้งแต่ 10 ปีขึ้นไป และอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยมรดก อัตราภาษีอยู่ที่ 2%

สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาจากมรดก ระยะเวลาถือครองจะไม่ถูกคำนวณ แต่การโอนจะต้องเสียภาษีในอัตรา 2% (ตามที่ใช้ในปัจจุบัน)

ที่มา: https://baolangson.vn/tang-thue-chuyen-nhuong-bat-dong-san-chan-dong-tien-nguoi-mua-nha-o-thuc-chiu-anh-huong-nang-5054763.html