สร้างแรงผลักดันให้ตลาดอสังหาฯ

ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีบทบาทสำคัญและถือเป็นตัวชี้วัดที่สะท้อนถึงความแข็งแกร่งของ เศรษฐกิจ เวียดนาม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ส่งผลโดยตรงต่อการเติบโตของ GDP และคาดการณ์ว่าในปี 2568 ตลาดนี้จะเข้าสู่วัฏจักรการพัฒนาใหม่ที่สดใสและยั่งยืนยิ่งขึ้น ด้วยการสนับสนุนที่แข็งแกร่งจากการเสร็จสิ้นของกรอบกฎหมาย

การจัดทำกรอบกฎหมายให้เสร็จสมบูรณ์

จากการวิเคราะห์ของสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VNREA) ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังแสดงสัญญาณการฟื้นตัวเชิงบวก โดยผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ณ สิ้นปี 2567 เพิ่มขึ้น 3.34% เมื่อเทียบกับปี 2566 อุปทานที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ใหม่เพิ่มขึ้นในช่วงปี 2564-2567 กลุ่มคอนโดมิเนียมมีสัญญาณเชิงบวก และการซื้อขายที่ดินเติบโตอย่างแข็งแกร่ง นอกจากนี้ จำนวนนิคมอุตสาหกรรมเพิ่มขึ้นจาก 397 แห่งในปี 2564 เป็น 431 แห่งในปี 2568 ขณะที่อัตราการเข้าอยู่อาศัยมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น อย่างไรก็ตาม ความท้าทายคือกำไรของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ลดลง 1.5% โดยมูลค่าหุ้นลดลง 1.9% ส่วนใหญ่เป็นผลมาจากต้นทุนการเคลียร์พื้นที่และหนี้สินที่เพิ่มขึ้นอย่างมากถึง 3.2%

คุณโด ทู ฮาง ผู้อำนวยการอาวุโสฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษาของ Savills Hanoi เปิดเผยเกี่ยวกับแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568 ว่าตลาดจะเข้าสู่วัฏจักรใหม่ และปีนี้เป็นปีแรกของวัฏจักรนี้ สืบเนื่องจากพัฒนาการของกระบวนการฟื้นฟูและการรวมกิจการทางกฎหมาย ในปี 2568 ประเภทอพาร์ตเมนต์ในเมืองใหญ่ เช่น ฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ จะยังคงเป็นจุดที่สดใสและมีการพัฒนาอย่างแข็งแกร่งในแง่ของอุปทาน อุปสงค์ และการควบรวมกิจการโครงการ โครงการของนักลงทุนที่อ่อนแอจะถูกโอนเมื่อกรอบกฎหมายมีความชัดเจนมากขึ้น และโครงการที่ติดขัดจะถูกคลี่คลาย สร้างแรงผลักดันให้อุปทานเข้าสู่ตลาด อพาร์ตเมนต์ยังคงเป็นผลิตภัณฑ์ที่ดึงดูดกระแสเงินสดจากนักลงทุน นอกเหนือจากตลาดทองคำและตลาดหุ้น เนื่องจากสามารถรักษาผลกำไรได้มากและมีสภาพคล่องสูง

นายเหงียน วัน ดิงห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวว่า หากรัฐบาลและ รัฐสภาเวียดนาม มีความมุ่งมั่นและ "ตรึง" อัตราการเติบโตของ GDP ไว้ที่ 8% หรือมากกว่านั้น จะเห็นได้อย่างชัดเจนว่าการเติบโตทางเศรษฐกิจจะดีขึ้น ดังนั้น ทั้งอุปสงค์ที่แท้จริงและอุปสงค์เพื่อการลงทุนจึงมีแนวโน้มที่จะเพิ่มขึ้น ราคาขายในปี 2568 มีแนวโน้มที่จะปรับตัวได้อย่างเหมาะสมมากขึ้น แต่การลดราคาลงอย่างมากไม่น่าจะเกิดขึ้น เนื่องจากราคาที่ดิน รายการราคาที่ดิน และต้นทุนต่างๆ กำลังส่งสัญญาณว่าจะก่อให้เกิดแรงกดดันต่อราคาสินค้าอสังหาริมทรัพย์

รองศาสตราจารย์ ดร. ดิญ จ่อง ถิญ นักเศรษฐศาสตร์ ประเมินว่าปี พ.ศ. 2568 จะเป็นก้าวสำคัญที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะดำเนินไปภายใต้กฎระเบียบใหม่จากกฎหมายที่ดิน กฎหมายที่อยู่อาศัย และกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ปัจจัยเหล่านี้จะช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์คึกคักขึ้น โดยเฉพาะในส่วนของที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมและที่อยู่อาศัยสำหรับคนงาน ตอบสนองความต้องการของสังคม โดยเฉพาะอย่างยิ่ง รายการราคาที่ดินฉบับใหม่จะก่อให้เกิดการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญในด้านราคา การทำธุรกรรม และการดำเนินโครงการ

“การปฏิรูปนโยบายทางกฎหมายที่เข้มแข็งจะส่งเสริมให้ตลาดมีความคึกคัก โปร่งใส และมีการแข่งขันมากขึ้น ซึ่งไม่เพียงแต่จะช่วยให้ตลาดฟื้นตัวในปี 2568 เท่านั้น แต่ยังสร้างรากฐานที่มั่นคงสำหรับการพัฒนาที่ยั่งยืนในช่วงปี 2569-2573 อีกด้วย” นายติญห์ กล่าว

Tạo sức bật cho thị trường bất động sản- Ảnh 1. — ตลาดอสังหาฯ ปี 68 มีโอกาสมากมายในรอบการพัฒนาใหม่

มุ่งเน้นการขจัดอุปสรรค

ดร. คาน วัน ลุค หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ของ BIDV สมาชิกสภาที่ปรึกษานโยบายการเงินและการเงินแห่งชาติ ประเมินว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้ผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากที่สุดแล้ว และกำลังเผชิญกับปัจจัยกระตุ้นการเติบโตหลายประการจากเศรษฐกิจมหภาค การปฏิรูปสถาบัน และนโยบายการเงินที่ยืดหยุ่น

อย่างไรก็ตาม ตลาดก็มีปัญหาเช่นกัน ราคาที่อยู่อาศัยที่สูงในปัจจุบันเกิดจากหลายสาเหตุ สาเหตุหลักคือปัญหาทางกฎหมายและความกลัวความรับผิดชอบ ซึ่งนำไปสู่การขาดแคลนอุปทาน ต้นทุนปัจจัยการผลิต เช่น ค่าเช่าที่ดิน ค่าใช้ที่ดิน ค่าชดเชยการเคลียร์พื้นที่ ค่าใช้จ่ายทางการเงิน และวัสดุก่อสร้าง ก็มีส่วนทำให้ราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้นเช่นกัน

ดร. คาน วัน ลุค เชื่อว่าราคาที่อยู่อาศัยที่สูงส่งกำลังส่งผลกระทบมากมาย คุณลุคคำนวณว่าเมื่อพิจารณาจากราคาขายเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์ในปัจจุบันและรายได้ครัวเรือนเฉลี่ยในปี พ.ศ. 2567 ระยะเวลาสะสมเงินเพื่อซื้อบ้านจะอยู่ที่ประมาณ 23.7 ปี ดังนั้น ข้าราชการจะต้องทำงานเกือบตลอดชีวิตจึงจะสามารถซื้ออพาร์ตเมนต์ได้

เพื่อให้ประชาชนสามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ในเร็วๆ นี้ สร้างความมั่นคงในชีวิต ป้องกันการสูญเสียทรัพยากรที่ดิน และปูทางสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยุคใหม่ คุณลุคได้เสนอแนวทางแก้ไขปัญหาหลายประการเพื่อลดราคาที่อยู่อาศัย ซึ่งแนวทางแรกและสำคัญที่สุดคือความมุ่งมั่นในการต่อสู้กับการสูญเสียทรัพยากรที่ดิน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในด้านที่ดิน อสังหาริมทรัพย์ ทรัพย์สินสาธารณะ และการลงทุนภาครัฐ

ในมุมมองของผู้ประกอบการ คุณเหงียน ก๊วก เฮียป ประธานบริษัท GP. Invest กล่าวว่า ภายในเดือนมกราคม 2568 จะมีการประกาศรายการราคาที่ดินใหม่ประมาณ 25 จังหวัดและเมือง คุณเฮียปกล่าวว่า เนื้อหาในการคำนวณราคาที่ดินเกิดจากโครงสร้างการคำนวณราคาที่ดินที่ยังไม่ครบถ้วน ทำให้ราคาที่ดินสูงขึ้น นี่เป็นปัญหาใหญ่ที่สุดสำหรับผู้ประกอบการ นำไปสู่ปัญหาอื่นๆ อีกมากมายที่ทำให้การเปิดตัวโครงการใหม่ล่าช้าออกไป เนื่องจากปัจจุบันผู้ประกอบการจำนวนมากไม่สามารถคำนวณราคาที่ดินได้ภายใน 1-2 ปี ประกอบกับต้นทุนปัจจัยการผลิตที่สูงขึ้น ทำให้การคำนวณราคาที่ดินไม่ถูกต้องแม่นยำ ซึ่งอาจก่อให้เกิดปัญหามากมาย นอกจากนี้ ในภาคอสังหาริมทรัพย์ บางครั้งผู้ประกอบการต้องยื่นขออนุมัติโครงการ 38-40 แห่ง เพื่อให้สามารถดำเนินโครงการได้ หรือการยื่นขอปรับปรุงผังเมืองก็ประสบปัญหาหลายประการเช่นกัน

“การจัดการโครงการค้างส่งอย่างละเอียดถี่ถ้วนและการควบคุมทรัพยากรที่ดินอย่างเคร่งครัดจะสร้างแรงผลักดันให้กับการเติบโตทางเศรษฐกิจ ตลอดจนช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์พัฒนาอย่างแข็งแรงและโปร่งใสมากขึ้น เพิ่มอุปทานเข้าสู่ตลาด และลดราคาที่อยู่อาศัย” ผู้เชี่ยวชาญ Can Van Luc กล่าวเสริม

เขากล่าวว่า หน่วยงานท้องถิ่นจำเป็นต้องดำเนินมาตรการแทรกแซงอย่างทันท่วงทีในพื้นที่ที่ราคาที่อยู่อาศัยและที่ดินกำลังพุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว หากราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นอย่างไม่สมเหตุสมผลมากกว่า 20% หน่วยงานท้องถิ่นควรเข้าแทรกแซง ในขณะเดียวกัน จำเป็นต้องแก้ไขพฤติกรรมการ "ขึ้นราคา" "กำหนดราคา" และการเก็งกำไรในโครงการอสังหาริมทรัพย์ ดังที่เคยเกิดขึ้นในบางพื้นที่เมื่อเร็วๆ นี้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในขั้นตอนการประมูลที่ดิน ผู้ใดฝ่าฝืนการประมูลที่ดินจะต้องถูกลงโทษอย่างรุนแรง

จะมีที่อยู่อาศัยราคาประหยัดและมีสังคมเพียงพอ

คุณตรัน กวาง ชุง ผู้อำนวยการฝ่ายพัฒนาธุรกิจ บริษัท วัน เฮาส์ซิ่ง กล่าวถึงแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2568 ว่า ตลาดที่อยู่อาศัยราคาประหยัดจะยังไม่มีโอกาสเกิดขึ้นมากนักในปี 2568 โดยอุปทานหลักยังคงเป็นตลาดระดับกลางและระดับไฮเอนด์ เพื่อยกระดับที่อยู่อาศัย ในปี 2569-2570 อุปทานที่อยู่อาศัยจะเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ตลาดจะมีความหลากหลายมากขึ้น และอุปทานที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมและที่อยู่อาศัยราคาประหยัดจะมีมากขึ้น

ที่มา: https://nld.com.vn/tao-suc-bat-cho-thi-truong-bat-dong-san-196250302211715725.htm