ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในฮานอยกำลังเผชิญกับความแตกต่างอย่างมีนัยสำคัญ

ตามรายงานของคณะกรรมการประชาชน กรุงฮานอย ตั้งแต่ปลายปี 2025 เป็นต้นมา งานเคลียร์พื้นที่ได้มีความคืบหน้าอย่างมาก โครงการที่ล่าช้ามานานหลายโครงการได้รับการเร่งดำเนินการ โดยเฉพาะโครงการโครงสร้างพื้นฐานเชิงยุทธศาสตร์ เช่น ถนนวงแหวนรอบที่ 4 - เขตเมืองหลวง ถนนวงแหวนรอบที่ 1 ช่วงจากฮว่างเกาถึงวอยฟุก ถนนวงแหวนรอบที่ 2.5, 3 และ 3.5 รวมถึงสะพานข้ามแม่น้ำแดงหลายแห่ง เช่น สะพานตู้เหลียน สะพานเจิ่นฮุงดาว สะพานเถืองแคท สะพานฮ่องฮา และสะพานง็อกฮอย

นอกจากนี้ ความคืบหน้าในการเบิกจ่ายเงินลงทุนภาครัฐของฮานอยยังสูงกว่าค่าเฉลี่ยระดับประเทศอย่างมีนัยสำคัญ จากข้อมูลที่นำเสนอในการประชุมระดับชาติว่าด้วยการเร่งรัดการจัดสรรและการเบิกจ่ายเงินทุนเพื่อการลงทุนภาครัฐในปี 2569 เมื่อวันที่ 24 เมษายน ระบุว่า ณ วันที่ 23 เมษายน ฮานอยได้เบิกจ่ายไปแล้วประมาณ 31,000 ล้านดอง คิดเป็น 25.7% ของแผนที่นายกรัฐมนตรีกำหนดไว้ ในขณะที่อัตราการเบิกจ่ายเฉลี่ยระดับประเทศตามที่ กระทรวงการคลัง บันทึกไว้ อยู่ที่ประมาณ 12.6%

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ฮานอยกำลังเผชิญกับการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญ ภาพ: VARS

การดำเนินโครงการขนาดใหญ่จำนวนมากพร้อมกัน แสดงให้เห็นว่าฮานอยกำลังเข้าสู่ช่วงการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานที่มีเป้าหมายและกลยุทธ์ที่ชัดเจน

จากการขยายตัวของเมืองแบบรวมศูนย์ สู่การปรับโครงสร้างรูปแบบการพัฒนาใหม่

หากช่วงปี 1990 ถึง 2015 เป็นช่วงเวลาของการขยายอาณาเขตและการขยายตัวของเมืองชานเมืองแล้ว ช่วงเวลาปัจจุบันก็คือกระบวนการปรับโครงสร้างรูปแบบการพัฒนาเมืองของฮานอย

เป็นเวลาหลายทศวรรษที่การเติบโตของฮานอยส่วนใหญ่ขึ้นอยู่กับการขยายตัวของเมืองแบบรวมศูนย์ การเพิ่มขึ้นของประชากรเนื่องจากการอพยพ และการพัฒนาอย่างแข็งแกร่งของตลาดที่อยู่อาศัยในตัวเมือง รูปแบบบ้านทรงกระบอกที่สร้างเองเป็นรูปแบบโครงสร้างเมืองส่วนใหญ่ ซึ่งมีลักษณะเด่นคือความหนาแน่นสูง บ้านเรือนตั้งอยู่ใกล้กันในตรอกแคบๆ และมีพื้นที่จำกัดสำหรับคมนาคมและพื้นที่สีเขียว โครงสร้างนี้อาจเหมาะสมกับช่วงเวลาของการขยายตัวของเมืองอย่างรวดเร็ว ต้นทุนการพัฒนาต่ำ และ เศรษฐกิจ ที่ยังกระจัดกระจายอยู่

อย่างไรก็ตาม เมื่อความหนาแน่นของประชากรและขนาดของเมืองเกินขีดความสามารถของโครงสร้างพื้นฐาน รูปแบบนี้ก็เริ่มเผยให้เห็นข้อจำกัด การจราจรติดขัด ต้นทุนด้านโลจิสติกส์ที่เพิ่มขึ้น โครงสร้างพื้นฐานที่รับภาระเกินกำลัง และการแบ่งแยกที่ดิน กำลังจำกัดขอบเขตการพัฒนาภายใต้รูปแบบเดิม

ในบริบทใหม่นี้ ฮานอยไม่สามารถพึ่งพาข้อได้เปรียบด้านที่ดินหรือต้นทุนต่ำเพื่อดึงดูดการลงทุนได้อีกต่อไป แต่ต้องแข่งขันกันในด้านการเชื่อมต่อ โครงสร้างพื้นฐานที่มีคุณภาพ ความสามารถในการดึงดูดเงินทุนคุณภาพสูง และประสิทธิภาพในการบริหารจัดการเมือง ซึ่งบังคับให้เมืองต้องเข้าสู่กระบวนการปรับโครงสร้างที่ครอบคลุมมากขึ้น

กระบวนการปรับโครงสร้างในปัจจุบันไม่ได้เป็นเพียงแค่การแทนที่อาคารเก่าเท่านั้น แต่ยังเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงรูปแบบการใช้ที่ดินและหน้าที่ของเมืองด้วย

อาคารอพาร์ตเมนต์เก่าเป็นตัวอย่างที่ชัดเจนที่สุด โครงสร้างเมืองเหล่านี้สร้างขึ้นในช่วงหลังการอุดหนุนจากรัฐบาล มีลักษณะเด่นคือประสิทธิภาพการใช้ที่ดินต่ำ โครงสร้างพื้นฐานทรุดโทรม และไม่เพียงพอต่อแรงกดดันจากการเติบโตของประชากรในยุคปัจจุบัน ดังนั้น การปรับปรุงอาคารอพาร์ตเมนต์เก่าจึงไม่ใช่แค่เรื่องที่อยู่อาศัย แต่ยังเป็นกระบวนการปรับโครงสร้างมูลค่าของที่ดินในใจกลางเมืองอีกด้วย

ในขณะเดียวกัน โรงงาน โกดัง และสถานที่ผลิตจำนวนมากในใจกลางเมืองกำลังทยอยย้ายออกไปนอกเขตใจกลางเมือง แนวโน้มนี้เกิดขึ้นในโซล เซี่ยงไฮ้ และสิงคโปร์ เนื่องจากมูลค่าที่ดินในเมืองเพิ่มสูงขึ้น และโครงสร้างทางเศรษฐกิจเปลี่ยนไปสู่ภาคบริการ การเงิน และเทคโนโลยี

ในเมืองใหญ่ๆ พื้นที่อุตสาหกรรมใจกลางเมืองมักถูกแทนที่ด้วยอาคารอเนกประสงค์ที่ประกอบด้วยที่อยู่อาศัย การค้า สำนักงาน และบริการต่างๆ ปัจจุบันฮานอยกำลังดำเนินตามแนวโน้มนี้

ตลาดอสังหาริมทรัพย์เริ่มมีความแตกต่างกันอย่างเห็นได้ชัดแล้ว

ตามข้อมูลจากสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์แห่งเวียดนาม (VARS) หลังจากเร่งดำเนินการเคลียร์พื้นที่และวางแผนผังเมือง ตลาดที่อยู่อาศัยในหลายพื้นที่ของฮานอยเริ่มแสดงแนวโน้มความแตกต่างที่ชัดเจนยิ่งขึ้น

โดยเฉพาะในพื้นที่ที่อยู่ระหว่างการวางแผน พื้นที่อยู่อาศัยเก่า บ้านเรือนในซอยแคบ หรือพื้นที่ที่มีโครงสร้างพื้นฐานจำกัด ราคาซื้อขายจริงและสภาพคล่องมีแนวโน้มลดลง

VARS ระบุว่าสาเหตุไม่ได้มาจากเพียงแค่ราคาที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างมากในช่วงหลายปีที่ผ่านมาเท่านั้น แต่ยังมาจากความกังวลเกี่ยวกับการวางผังเมือง ความเป็นไปได้ในการก่อสร้างถนน การปรับปรุงเมือง และการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างประชากรในเขตเมืองเก่าอีกด้วย

ขณะที่ฮานอยกำลังเข้าสู่ช่วงของการปรับโครงสร้างครั้งสำคัญ ข้อจำกัดโดยธรรมชาติของรูปแบบที่อยู่อาศัยในตรอกแคบๆ ก็เริ่มปรากฏชัดเจนมากขึ้น เช่น ปัญหาการจราจรติดขัด การขาดที่จอดรถ พื้นที่อยู่อาศัยจำกัด พื้นที่สีเขียว ความกังวลเรื่องความปลอดภัยจากอัคคีภัย และการเข้าถึงโครงสร้างพื้นฐานของเมืองที่ทันสมัย

ในทางกลับกัน ความต้องการของตลาดกำลังเปลี่ยนไปสู่ผลิตภัณฑ์ที่มีการวางแผนอย่างดีมากขึ้น เช่น อาคารอพาร์ตเมนต์และบ้านเดี่ยวในเขตเมืองใหม่และเมืองบริวารแบบบูรณาการที่มีโครงสร้างพื้นฐานที่เชื่อมโยงกัน โครงการเหล่านี้ได้รับประโยชน์จากพื้นที่อยู่อาศัยที่ทันสมัย สิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน การเชื่อมต่อที่ดีขึ้น และความมั่นคงในการวางแผนสูง

สิ่งนี้บ่งชี้ว่าวัฏจักรใหม่ของตลาดฮานอยจะไม่ใช่ช่วงที่ราคาเพิ่มขึ้นอย่างสม่ำเสมอเหมือนที่ผ่านมาอีกต่อไป แต่จะเป็นช่วงที่มีความแตกต่างอย่างชัดเจนโดยอาศัยคุณภาพของโครงสร้างพื้นฐาน การเชื่อมต่อ และความสามารถในการสร้างระบบนิเวศทางเศรษฐกิจ

"กระบวนการปรับโครงสร้างเมืองกำลังนำไปสู่การเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญในโครงสร้างการพัฒนาของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในฮานอย" VARS ระบุ

ในอดีต การเติบโตของตลาดส่วนใหญ่ขึ้นอยู่กับการขยายตัวของเมืองและการคาดการณ์ด้านโครงสร้างพื้นฐาน แต่ปัจจุบันวงจรการพัฒนาได้เปลี่ยนไปสู่รูปแบบที่เน้นคุณภาพของโครงสร้างพื้นฐาน ประสิทธิภาพการดำเนินงานของเมือง และความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริง

สิ่งนี้เห็นได้จากการพัฒนาพื้นที่เมืองขนาดใหญ่จำนวนมากตามแนวระเบียงโครงสร้างพื้นฐานใหม่ ๆ คาดว่าอุปทานในตลาดจะมีความหลากหลายมากขึ้น รวมถึงที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์ ระดับกลาง ที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ราคาประหยัด ที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม และที่อยู่อาศัยให้เช่า

ที่สำคัญคือ ที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม รวมถึงที่อยู่อาศัยให้เช่า กำลังค่อยๆ กลายเป็นเสาหลักสำคัญในนโยบายสวัสดิการสังคมและยุทธศาสตร์การพัฒนาเมืองของฮานอย เนื่องจากเมืองกำลังเปลี่ยนไปสู่รูปแบบที่มีศูนย์กลางหลายแห่ง ความท้าทายจึงไม่ใช่แค่การพัฒนาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น แต่เป็นการจัดระเบียบพื้นที่อยู่อาศัยใหม่ ปรับปรุงการเข้าถึงโครงสร้างพื้นฐาน และกระจายประชากรอย่างมีเหตุผลมากขึ้น

ในโมเดลใหม่นี้ พื้นที่ใจกลางเมือง ทำเลริมทะเลสาบ หรือพื้นที่ที่เข้าถึงระบบรถไฟฟ้าใต้ดิน ศูนย์กลางทางการเงิน และเส้นทางคมนาคมหลักได้โดยตรง มีแนวโน้มที่จะมุ่งเน้นไปที่ผลิตภัณฑ์ระดับไฮเอนด์ที่ตอบสนองความต้องการของผู้อยู่อาศัยที่มีรายได้สูง ผู้เชี่ยวชาญระดับนานาชาติ และชนชั้นนำในเมือง

อย่างไรก็ตาม VARS โต้แย้งว่านี่ไม่ได้หมายความว่ากลุ่มผู้มีรายได้น้อยกำลังถูก "ผลักดันออกจากเมือง" ในความหมายดั้งเดิม ความแตกต่างในวงจรการพัฒนาใหม่นี้อยู่ที่ว่า แม้ระยะทางทางภูมิศาสตร์อาจจะไกลขึ้น แต่เวลาและความสะดวกในการเดินทางกลับสั้นลงอย่างมากด้วยระบบโครงสร้างพื้นฐานใหม่

ถนนวงแหวน รถไฟฟ้าใต้ดิน สะพานข้ามแม่น้ำแดง ถนนเชื่อมต่อระหว่างภูมิภาค และระเบียงโลจิสติกส์ใหม่ๆ จะพลิกโฉมการคมนาคมขนส่งภายในฮานอยอย่างสิ้นเชิง ด้วยการยกระดับโครงสร้างพื้นฐานครั้งสำคัญ การอยู่อาศัยในพื้นที่ที่ห่างจากใจกลางเมืองแต่ยังคงเข้าถึงที่ทำงาน ห้างสรรพสินค้า สนามบิน หรือพื้นที่บริการต่างๆ ได้อย่างสะดวก จะค่อยๆ กลายเป็นเรื่องปกติในมหานครสมัยใหม่

สิ่งนี้เป็นการวางรากฐานสำหรับกระบวนการกระจายและจัดสรรประชากรอย่างยั่งยืนมากขึ้น แทนที่จะปล่อยให้มีการกระจุกตัวมากเกินไปในใจกลางเมืองต่อไป

"ที่สำคัญกว่านั้น มูลค่าอสังหาริมทรัพย์ในรอบใหม่นี้คาดว่าจะเติบโตโดยอาศัยศักยภาพในการดำเนินงานของเมือง ความสามารถในการสร้างระบบนิเวศทางเศรษฐกิจ และความต้องการที่แท้จริง มากกว่าที่จะอาศัยเพียงแค่ความคาดหวังว่าราคาจะเพิ่มขึ้นเนื่องจากการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานเหมือนในรอบก่อนๆ" VARS เน้นย้ำ