ตลาดอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ - ตอนที่ 1: ปัญหาทางกฎหมาย การขาดแคลนอุปทาน

บทที่ 1: ปัญหาทางกฎหมาย การขาดแคลนอุปทาน

ตามที่สมาคมอสังหาริมทรัพย์นคร โฮจิมิน ห์ (HoREA) ระบุ นโยบายสนับสนุนควบคู่ไปกับการสนับสนุนจากธุรกิจและหน่วยงานจัดการ ไม่เพียงแต่จะนำมาซึ่งโอกาสการฟื้นตัวที่แข็งแกร่งเท่านั้น แต่ยังช่วยปรับโครงสร้างตลาดให้มุ่งสู่วิสัยทัศน์การพัฒนาในระยะยาวอีกด้วย

ความท้าทายที่เหลืออยู่

รายงานจากสำนักงานสถิตินครโฮจิมินห์ระบุว่า รายได้จากอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 จะสูงถึง 199,155 พันล้านดอง คิดเป็น 60.3% ของรายได้รวมจาก “บริการอื่นๆ” โดยมีอัตราการเติบโตเชิงบวกที่ 6.7% อย่างไรก็ตาม สมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) ระบุว่า อัตราการเติบโตนี้ไม่อาจปกปิดความจริงที่ว่าปัญหาต่างๆ ดำเนินมาเป็นเวลา 4 ปีแล้ว โดยโครงการต่างๆ จำนวนมากต้องหยุดชะงักหรือล่าช้าออกไป

อย่างไรก็ตาม ความพยายามในการแก้ไขปัญหาทางกฎหมายของ รัฐบาล และคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ได้นำมาซึ่งผลลัพธ์บางประการ เช่น การยุติโครงการ 64 โครงการในปี 2567 ซึ่ง 8 โครงการได้เสร็จสิ้นแล้ว อย่างไรก็ตาม ยังมีโครงการอีกกว่า 100 โครงการที่ยังไม่ได้รับการแก้ไข ซึ่งเป็นอุปสรรคสำคัญต่อการจัดหาโครงการใหม่เข้าสู่ตลาด

คุณเล ฮวง เชา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพัฒนา (HoREA) กล่าวว่า การที่โครงการกว่า 100 โครงการมีปัญหาทางกฎหมายที่ยังไม่ได้รับการแก้ไข ไม่เพียงแต่ทำให้อุปทานที่อยู่อาศัยใหม่หยุดชะงักเท่านั้น แต่ยังส่งผลกระทบอย่างรุนแรงต่อโครงสร้างผลิตภัณฑ์ในตลาดอีกด้วย ตลาดที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์ยังคงครองตลาด ขณะที่ความต้องการที่อยู่อาศัยระดับกลางและราคาไม่แพงกำลังเพิ่มสูงขึ้น

นอกจากนี้ ความล่าช้าในการอนุมัติโครงการบ้านจัดสรรสังคมยังก่อให้เกิดผลกระทบทางสังคมที่ร้ายแรง ผู้มีรายได้น้อยและปานกลางไม่สามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยราคาประหยัดได้ ส่งผลให้เกิดความเหลื่อมล้ำในการเข้าถึงทรัพยากรในเมืองมากขึ้น

ที่น่าสังเกตคือ นครโฮจิมินห์มีโครงการที่อยู่อาศัยที่ได้รับอนุมัติการลงทุนเพียง 12 โครงการในปี 2567 ซึ่งต่ำกว่าจำนวนโครงการเฉลี่ยก่อนเกิดการระบาดของโควิด-19 ซึ่งอยู่ที่ 60 โครงการต่อปีอย่างมาก ในจำนวนนี้ มีเพียงโครงการบ้านจัดสรรที่ได้รับอนุมัติเพียง 1 โครงการ ซึ่งแสดงให้เห็นถึงภาวะชะงักงันอย่างรุนแรงในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยราคาประหยัด

นอกจากนี้ ยังไม่มีโครงการใดได้รับการจัดสรรที่ดินหรือเช่าที่ดิน และมีเพียงโครงการบ้านจัดสรรเชิงพาณิชย์สองโครงการเท่านั้นที่ได้รับใบอนุญาตก่อสร้าง ขั้นตอนทางกฎหมายที่ซับซ้อน ตั้งแต่การอนุมัติการลงทุน การอนุมัติผังเมืองรายละเอียด 1/500 ไปจนถึงการประเมินราคาที่ดิน ยังคงเป็นอุปสรรคสำคัญต่อการพัฒนาตลาด

ในทางกลับกัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์ก็ได้รับผลกระทบจากนโยบายทางกฎหมายที่ไม่สอดคล้องกันหลายฉบับ กฎระเบียบเกี่ยวกับการประเมินราคาโครงการภายใต้กฎหมายที่ดิน กฎหมายที่อยู่อาศัย และกฎหมายที่เกี่ยวข้องไม่ได้สร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยต่อการแก้ไขอุปสรรคทางกฎหมายอย่างแท้จริง คาดว่าการบังคับใช้กลไกใหม่ๆ เช่น พระราชกฤษฎีกา 115/2024/ND-CP และการแก้ไขเพิ่มเติมกฎหมายผังเมืองและกฎหมายการลงทุนจะเป็นจุดเปลี่ยนสำคัญ แต่คงต้องใช้เวลาอีกนานในการนำมาปฏิบัติจริง

ยิ่งไปกว่านั้น ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญกับแรงกดดันอย่างหนักจากการขาดแคลนเงินทุน จากการประมาณการ มูลค่ารวมของพันธบัตรภาคเอกชนที่จะครบกำหนดชำระในปี 2568 อาจสูงถึง 180,000 พันล้านดอง ส่งผลให้ธุรกิจหลายแห่งต้องชะลอหรือยุติโครงการที่กำลังดำเนินอยู่ ก่อให้เกิดวงจรอุบาทว์ที่ทำให้ตลาดชะงักงัน

อุปทานไม่สมดุล ราคาที่อยู่อาศัยพุ่งสูง

ในปี 2567 ตลาดนครโฮจิมินห์จะมีโครงการบ้านจัดสรรเชิงพาณิชย์ที่อยู่ระหว่างการพัฒนาเพียง 31 โครงการ โดยมีอพาร์ตเมนต์รวม 31,167 ยูนิต ซึ่งลดลงอย่างมากเมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ยรายปีก่อนหน้า ที่น่าสังเกตคือมีเพียง 4 โครงการเท่านั้นที่มีสิทธิ์ระดมทุน โดยมีอพาร์ตเมนต์ 1,611 ยูนิต ซึ่งทั้งหมดอยู่ในกลุ่มไฮเอนด์ นี่เป็นครั้งแรกในประวัติศาสตร์ของตลาดที่ไม่มีอุปทานสำหรับกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับกลางและระดับราคาจับต้องได้อีกต่อไป

นอกจากนี้ โครงสร้างผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์กำลังตกอยู่ในสถานการณ์แบบ “พีระมิดกลับหัว” โดยที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์มีสัดส่วน 100% ของอุปทานใน 11 เดือนของปี 2567 เทียบกับ 70.6% ในปี 2563 ในขณะเดียวกัน ที่อยู่อาศัยราคาประหยัด ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีความต้องการสูงสุด ก็หายไปจากตลาดโดยสิ้นเชิง

ความไม่สมดุลอย่างรุนแรงนี้ส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยพุ่งสูงขึ้นอย่างไม่สามารถควบคุมได้ ราคาเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์หรูอยู่ที่ 9.39 พันล้านดองต่อยูนิต ไม่รวมต้นทุนที่เกิดขึ้นในตลาดรอง ในย่านใจกลางเมืองอย่างเขต 1 และเขต 3 ราคาที่อยู่อาศัยยังคงปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ขณะที่เมืองทูดึ๊กและเขตบิ่ญเจิญยังคงขาดแคลนโครงการใหม่ ส่งผลให้ช่องว่างระหว่างราคาที่อยู่อาศัยกับความสามารถในการจ่ายของผู้คนยิ่งลึกลงไปอีก

นอกจากนี้ กระทรวงการก่อสร้าง คาดการณ์ว่า การปรับรายการราคาที่ดินในปี 2567 อาจทำให้ราคาที่อยู่อาศัยยังคงเพิ่มขึ้นอีก 15-20% ในปี 2568 การขึ้นราคานี้ไม่เพียงแต่ลดโอกาสในการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยของกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลางและน้อยเท่านั้น แต่ยังเพิ่มช่องว่างความไม่เท่าเทียมในการเข้าถึงที่อยู่อาศัยในเขตเมืองใหญ่ เช่น นครโฮจิมินห์ อีกด้วย

แม้จะมีปัญหามากมาย แต่คาดว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์จะยังคงฟื้นตัวได้ หากปัญหาทางกฎหมายได้รับการแก้ไขอย่างทั่วถึง พื้นที่อย่างบิ่ญเจิญ ญาเบ และเมืองทูดึ๊ก ที่มีกองทุนที่ดินขนาดใหญ่และโครงสร้างพื้นฐานด้านการจราจรที่ได้รับการปรับปรุง อาจกลายเป็นปัจจัยขับเคลื่อนการเติบโตหลัก

โครงการสำคัญต่างๆ เช่น รถไฟฟ้าสาย 1 ทางด่วนนครโฮจิมินห์ - ม็อกไบ๋ และถนนวงแหวน 3 คาดว่าจะไม่เพียงแต่ช่วยเชื่อมต่อพื้นที่ใจกลางเมืองกับชานเมืองเท่านั้น แต่ยังสร้างโอกาสในการพัฒนาให้กับเมืองบริวาร เช่น ลองอัน ด่งนาย และบิ่ญเซือง อีกด้วย

อย่างไรก็ตาม เพื่อใช้ประโยชน์จากศักยภาพเหล่านี้ ปัญหาคอขวดทางกฎหมายจำเป็นต้องได้รับการแก้ไขโดยเร็ว นครโฮจิมินห์จำเป็นต้องเสริมสร้างกลไกการเชื่อมโยงระหว่างหน่วยงานบริหารจัดการ ลดระยะเวลาดำเนินการสำหรับโครงการลงทุน ขณะเดียวกัน การติดตามราคาที่อยู่อาศัยและการสร้างสมดุลของโครงสร้างผลิตภัณฑ์ในตลาดก็จำเป็นต้องมุ่งเน้นเพื่อให้เกิดการพัฒนาที่ยั่งยืน

บทความล่าสุด: คลายปม คว้าโอกาสฝ่าฟัน

ที่มา: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/thi-truong-bds-tp-ho-chi-minh-bai-1-vuong-mac-phap-ly-nguon-cung-hut-hoi/20241227094719406