บทที่ 1 ปัญหาทางกฎหมาย การขาดแคลนอุปทาน
ตามที่สมาคมอสังหาริมทรัพย์นคร โฮจิมิน ห์ (HoREA) ระบุไว้ นโยบายสนับสนุนควบคู่ไปกับการสนับสนุนจากธุรกิจและหน่วยงานจัดการไม่เพียงแต่จะนำมาซึ่งโอกาสการฟื้นตัวที่แข็งแกร่งเท่านั้น แต่ยังช่วยปรับโครงสร้างตลาดให้มุ่งสู่วิสัยทัศน์การพัฒนาในระยะยาวอีกด้วย
ความท้าทายที่เหลืออยู่
รายงานจากสำนักงานสถิตินครโฮจิมินห์ระบุว่ารายได้จากอสังหาริมทรัพย์ในปี 2024 จะสูงถึง 199,155 พันล้านดอง คิดเป็น 60.3% ของรายได้ทั้งหมดจาก “บริการอื่นๆ” โดยมีอัตราการเติบโตในเชิงบวกที่ 6.7% อย่างไรก็ตาม สมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) ระบุว่าการเติบโตนี้ไม่สามารถปกปิดความจริงที่ว่าปัญหาต่างๆ ยังคงเกิดขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วง 4 ปีที่ผ่านมา โดยโครงการต่างๆ จำนวนมากหยุดชะงักหรือล่าช้า
อย่างไรก็ตาม ความพยายามที่จะขจัดอุปสรรคทางกฎหมายจาก รัฐบาล และคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ได้นำมาซึ่งผลลัพธ์บางประการ เช่น การยุติโครงการ 64 โครงการในปี 2567 โดย 8 โครงการเสร็จสิ้นแล้ว อย่างไรก็ตาม ยังมีโครงการอื่นๆ อีกกว่า 100 โครงการที่ยังไม่ได้รับการแก้ไข ส่งผลให้อุปทานใหม่เข้าสู่ตลาดลดลงอย่างมาก
นายเล ฮวง โจว ประธาน HoREA กล่าวว่า ข้อเท็จจริงที่ว่าโครงการมากกว่า 100 โครงการติดอยู่ในปัญหาทางกฎหมายที่ยังไม่ได้รับการแก้ไข ไม่เพียงแต่ขัดขวางการจัดหาที่อยู่อาศัยใหม่เท่านั้น แต่ยังส่งผลกระทบอย่างร้ายแรงต่อโครงสร้างผลิตภัณฑ์ในตลาดอีกด้วย กลุ่มที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์ยังคงครองตลาด ขณะที่ความต้องการที่อยู่อาศัยระดับกลางและราคาไม่แพงก็เพิ่มขึ้น
นอกจากนี้ ความล่าช้าในการอนุมัติโครงการบ้านพักอาศัยสาธารณะยังส่งผลกระทบทางสังคมอย่างร้ายแรง ผู้มีรายได้น้อยและปานกลางไม่สามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงได้ ส่งผลให้เกิดความไม่เท่าเทียมกันในการเข้าถึงทรัพยากรในเมืองมากขึ้น
ที่น่าสังเกตคือ นครโฮจิมินห์มีโครงการที่อยู่อาศัยที่ได้รับการอนุมัติให้ลงทุนเพียง 12 โครงการในปี 2024 ซึ่งน้อยกว่าจำนวนโครงการเฉลี่ย 60 โครงการต่อปี ก่อนเกิดการระบาดของโควิด-19 มาก ในจำนวนนี้ มีเพียงโครงการบ้านพักอาศัยสังคม 1 โครงการเท่านั้นที่ได้รับการอนุมัติ ซึ่งแสดงให้เห็นถึงการหยุดชะงักอย่างรุนแรงในการพัฒนากลุ่มที่อยู่อาศัยราคาประหยัด
นอกจากนี้ ยังไม่มีการจัดสรรที่ดินหรือให้เช่าที่ดินสำหรับโครงการใดๆ และมีเพียงโครงการบ้านพักอาศัยเพื่อการพาณิชย์ 2 โครงการเท่านั้นที่ได้รับใบอนุญาตก่อสร้าง ขั้นตอนทางกฎหมายที่ซับซ้อน ตั้งแต่การอนุมัติการลงทุน การอนุมัติผังเมืองรายละเอียด 1/500 จนถึงการประเมินราคาที่ดิน ยังคงเป็นอุปสรรคสำคัญต่อการพัฒนาตลาด
ในทางกลับกัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์ยังได้รับผลกระทบจากนโยบายทางกฎหมายที่ไม่สอดคล้องกันหลายฉบับ กฎระเบียบเกี่ยวกับการประเมินโครงการภายใต้กฎหมายที่ดิน กฎหมายที่อยู่อาศัย และกฎหมายที่เกี่ยวข้องไม่ได้สร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยต่อการแก้ไขอุปสรรคทางกฎหมาย คาดว่าการนำกลไกใหม่ ๆ เช่น พระราชกฤษฎีกา 115/2024/ND-CP และการแก้ไขกฎหมายผังเมืองและกฎหมายการลงทุนมาใช้จะเป็นจุดเปลี่ยน แต่จะต้องใช้เวลาอีกนานในการนำไปปฏิบัติจริง
นอกจากนี้ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังเผชิญกับแรงกดดันอย่างหนักจากการขาดเงินทุนในการลงทุน ตามการประมาณการ มูลค่ารวมของพันธบัตรของบริษัทที่ครบกำหนดชำระในภาคอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568 อาจสูงถึง 180,000 พันล้านดอง สิ่งนี้ทำให้ธุรกิจหลายแห่งต้องเลื่อนหรือหยุดโครงการที่กำลังดำเนินอยู่ทั้งหมด ก่อให้เกิดวงจรอุบาทว์ที่ทำให้ตลาดหยุดชะงัก
อุปทานไม่สมดุล ราคาบ้านพุ่ง
ในปี 2024 ตลาดนครโฮจิมินห์จะมีโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างเพียง 31 โครงการ โดยมีอพาร์ตเมนต์รวมทั้งหมด 31,167 ยูนิต ซึ่งลดลงอย่างมากเมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ยรายปีก่อนหน้า โดยมีเพียง 4 โครงการเท่านั้นที่เข้าเกณฑ์ในการระดมทุน โดยมีอพาร์ตเมนต์ 1,611 ยูนิต ซึ่งทั้งหมดอยู่ในกลุ่มไฮเอนด์ นับเป็นครั้งแรกในประวัติศาสตร์ของตลาดที่ไม่มีอุปทานสำหรับกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับกลางและราคาประหยัดอีกต่อไป
นอกจากนี้ โครงสร้างผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์กำลังตกอยู่ในสถานการณ์แบบ “พีระมิดกลับหัว” ซึ่งที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์คิดเป็น 100% ของอุปทานใน 11 เดือนของปี 2024 เทียบกับ 70.6% ในปี 2020 ในขณะเดียวกัน ที่อยู่อาศัยราคาประหยัด ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีความต้องการสูงสุด ได้หายไปจากตลาดโดยสิ้นเชิง
ความไม่สมดุลที่ร้ายแรงนี้ส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มสูงขึ้นอย่างไม่สามารถควบคุมได้ ราคาเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์หรูอยู่ที่ 9.39 พันล้านดองต่อยูนิต โดยไม่รวมต้นทุนที่เกิดขึ้นในตลาดรอง ในพื้นที่ใจกลางเมือง เช่น เขต 1 และเขต 3 ราคาที่อยู่อาศัยยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ในขณะที่เมือง Thu Duc และเขต Binh Chanh ยังคงไม่มีโครงการใหม่ ทำให้ช่องว่างระหว่างราคาที่อยู่อาศัยกับความสามารถในการจ่ายของผู้คนยิ่งกว้างขึ้น
นอกจากนี้ กระทรวงก่อสร้าง คาดการณ์ว่า หากปรับรายการราคาที่ดินในปี 2567 ราคาที่อยู่อาศัยอาจยังคงเพิ่มขึ้นอีก 15 - 20% ในปี 2568 การปรับขึ้นราคาดังกล่าวไม่เพียงแต่ลดโอกาสในการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยของกลุ่มรายได้ปานกลางและน้อยเท่านั้น แต่ยังเพิ่มช่องว่างความไม่เท่าเทียมกันในการเข้าถึงที่อยู่อาศัยในเขตเมืองใหญ่ เช่น นครโฮจิมินห์ อีกด้วย
แม้ว่าจะมีปัญหาต่างๆ มากมาย แต่คาดว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์จะฟื้นตัวได้ หากปัญหาทางกฎหมายได้รับการแก้ไขอย่างทั่วถึง พื้นที่เช่น บิ่ญจันห์ นาเบ และทูดึ๊กซิตี้ ที่มีกองทุนที่ดินขนาดใหญ่และโครงสร้างพื้นฐานด้านการจราจรที่ได้รับการปรับปรุงอาจกลายเป็นแรงขับเคลื่อนการเติบโตหลัก
โครงการสำคัญต่างๆ เช่น รถไฟฟ้าใต้ดินสาย 1 ทางด่วนโฮจิมินห์-ม็อกบ๊าย และถนนวงแหวน 3 คาดว่าจะไม่เพียงแต่ช่วยเชื่อมต่อพื้นที่ใจกลางเมืองกับชานเมืองเท่านั้น แต่ยังสร้างโอกาสในการพัฒนาให้กับเมืองบริวาร เช่น ลองอัน ด่งนาย และบิ่ญเซือง อีกด้วย
อย่างไรก็ตาม เพื่อใช้ประโยชน์จากศักยภาพเหล่านี้ จำเป็นต้องแก้ไขปัญหาทางกฎหมายโดยเร็ว นครโฮจิมินห์จำเป็นต้องเสริมสร้างกลไกการเชื่อมโยงระหว่างหน่วยงานบริหารจัดการ ลดระยะเวลาในการดำเนินการโครงการลงทุน ขณะเดียวกัน การติดตามราคาที่อยู่อาศัยและการปรับสมดุลโครงสร้างผลิตภัณฑ์ในตลาดยังต้องให้ความสำคัญเพื่อให้แน่ใจว่าการพัฒนาจะยั่งยืน
บทความที่แล้ว: แก้ปมคว้าโอกาสฝ่าฟัน
ที่มา: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/thi-truong-bds-tp-ho-chi-minh-bai-1-vuong-mac-phap-ly-nguon-cung-hut-hoi/20241227094719406
การแสดงความคิดเห็น (0)