การเก็บภาษีเงินได้ 2% จากธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์นั้น มีอะไรผิดปกติหรือไม่?

ตามวรรค 1 มาตรา 14 แห่งกฎหมายภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (แก้ไขเพิ่มเติมโดยมาตรา 243 แห่งกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567) ในกรณีการโอนสิทธิการใช้ที่ดิน รายได้ที่ต้องเสียภาษีจะคำนวณจากราคาที่ดินในตารางราคาที่ดิน

เจ้าหน้าที่สรรพากรให้คำแนะนำประชาชนเกี่ยวกับขั้นตอนการชำระภาษี - ภาพ: TTD

กระทรวงการคลัง กำลังพิจารณาสองวิธี ได้แก่ การคำนวณภาษีโดยอิงจากรายได้ที่ต้องเสียภาษี (เท่ากับราคาขายหักด้วยต้นทุนทั้งหมดที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์สินที่โอน) หรือการใช้อัตราภาษีทั่วไปกับราคาโอนทั้งหมด

ในกรณีที่มีฐานข้อมูลที่สามารถกำหนดราคาซื้อและค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ได้อย่างแม่นยำ วิธีการคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์จะใช้สูตร: อัตราภาษี (ที่เสนอ 20%) คูณด้วยรายได้ที่ต้องเสียภาษี

ในกรณีที่ไม่สามารถกำหนดราคาซื้อและค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ได้ ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจะคำนวณจากราคาโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดคูณด้วยอัตราภาษี 2%

มีความจำเป็นต้องกำหนดนโยบายภาษีที่แตกต่างกันตามวัตถุประสงค์การใช้ประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ โดยใช้ภาษีอัตราต่ำกว่าสำหรับที่ดินที่ใช้เพื่อการผลิตและธุรกิจ เพื่อส่งเสริมการใช้ที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพและสร้างมูลค่าให้แก่สังคม

ระบบการจัดเก็บภาษียังคงมีข้อบกพร่องอยู่หลายประการ

ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2567 (วันที่กฎหมายที่ดินปี 2567 มีผลบังคับใช้) การเก็บภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์จะแบ่งออกเป็นสองกรณีดังนี้:

รายได้จากการโอนสิทธิ์การใช้ที่ดินสำหรับครัวเรือนและบุคคลทั่วไปจะถูกเก็บภาษีโดยคำนวณจากราคาที่ดินในตารางราคาที่ดินคูณด้วยอัตราภาษี 2%

นี่หมายความว่า หากมีการโอนเฉพาะสิทธิ์ในการใช้ที่ดิน (โดยไม่มีบ้านหรือสิ่งปลูกสร้างใดๆ บนที่ดิน) รัฐจะไม่ใช้ราคาที่ระบุไว้ในสัญญาเป็นฐานในการคำนวณภาษีเหมือนแต่ก่อน แต่จะใช้ราคาที่ดินตามบัญชีรายชื่อประจำปีของคณะกรรมการประชาชนจังหวัดเป็นฐานแทน นี่เป็นกฎระเบียบใหม่ของกฎหมายที่ดินปี 2024 ที่มุ่งลดสถานการณ์ที่ประชาชนจงใจแจ้งราคาที่ดินต่ำกว่าความเป็นจริงเพื่อลดภาระภาษีของตน

สำหรับรายได้จากการโอนสิทธิ์การใช้ที่ดินที่เกี่ยวข้องกับบ้านและสิ่งก่อสร้างบนที่ดินนั้น รายได้ที่ต้องเสียภาษีจากการโอนอสังหาริมทรัพย์จะคำนวณโดยการคูณราคาโอนของแต่ละธุรกรรมด้วยอัตราภาษี 2%

ตามมาตรา 17 ของหนังสือเวียน 92/2015/TT-BTC ราคาโอนสำหรับแต่ละธุรกรรมคือราคาที่ระบุไว้ในสัญญาโอน ณ เวลาที่ทำการโอน

ในกรณีที่สัญญาโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินไม่ได้ระบุราคาที่ดิน หรือราคาที่ดินที่ระบุในสัญญาต่ำกว่าราคาที่คณะกรรมการประชาชนจังหวัดกำหนด ราคาโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินจะต้องเป็นราคาที่คณะกรรมการประชาชนจังหวัดกำหนด ณ เวลาโอนกรรมสิทธิ์ ตามกฎหมายว่าด้วยที่ดิน

ในทั้งสองกรณีข้างต้น ผู้โอนจะต้องเสียภาษีในอัตรา 2% ของมูลค่าทรัพย์สินทั้งหมด (ตามราคาที่รัฐกำหนดหรือราคาที่คู่สัญญาตกลงกัน) ไม่ว่าพวกเขาจะได้รับกำไรหรือขาดทุนจากการขายก็ตาม

วิธีการเก็บเงินง่าย แต่มีโอกาสคิดค่าบริการเกินจริง

ประการแรก ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาโดยหลักการแล้วจะเรียกเก็บเฉพาะรายได้ (กำไร) ที่เกิดขึ้นหลังจากหักค่าใช้จ่ายแล้ว แต่ในความเป็นจริงแล้ว ภาษีจะถูกเรียกเก็บจากมูลค่าธุรกรรมทั้งหมด ซึ่งอาจนำไปสู่การเก็บภาษีเกินควรได้ ประชาชนต้องจ่ายภาษีแม้ว่าจะขายขาดทุนก็ตาม ทำให้เกิดความไม่พอใจและไม่สมเหตุสมผล

ประการที่สอง การนำรายการราคาที่ดินของคณะกรรมการประชาชนจังหวัดมาใช้ในกรณีการโอนกรรมสิทธิ์เฉพาะสิทธิการใช้ที่ดินนั้น ไม่ได้สะท้อนมูลค่าตลาดอย่างถูกต้อง ทำให้ความเห็นพ้องต้องกันในการทำธุรกรรมทางแพ่งลดลง

ประการที่สาม อัตราภาษี 2% จากมูลค่ารวมของอสังหาริมทรัพย์นั้นค่อนข้างสูง ทำให้เกิดภาระทางการเงินและนำไปสู่การที่หลายฝ่ายที่เกี่ยวข้องกับการโอนกรรมสิทธิ์แจ้งราคาตามสัญญาต่ำกว่ามูลค่าจริง (ธุรกรรมสองราคา) ส่งผลให้สูญเสียรายได้และลดความโปร่งใสของตลาด

เราสามารถลดอัตราภาษีให้ต่ำกว่า 1% ได้หรือไม่?

จากสถานการณ์ดังกล่าว ข้อเสนอของกระทรวงการคลังที่ให้เก็บภาษีอัตรา 20% จากกำไร (เท่ากับรายได้หักค่าใช้จ่ายทั้งหมด) หากสามารถระบุข้อมูลทั้งหมดได้ หรือคงอัตราภาษี 2% จากราคาโอนทั้งหมด หากไม่สามารถระบุค่าใช้จ่ายได้ ถือว่าสมเหตุสมผล แนวทางนี้ค่อยๆ เข้าใกล้ลักษณะที่แท้จริงของภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ในขณะเดียวกันก็เหมาะสมกับสภาพการบริหารภาษีในปัจจุบันของเวียดนามด้วย

อย่างไรก็ตาม นอกเหนือจากการปฏิรูปวิธีการคำนวณภาษีแล้ว ควรพิจารณาปรับอัตราภาษีด้วย หากใช้อัตราภาษีคงที่กับราคาโอนทั้งหมด ควรลดอัตราภาษีจาก 2% เหลือต่ำกว่า 1% หรือควรจัดตั้งตารางอัตราภาษีแบบก้าวหน้าตามมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ เพื่อลดภาระทางการเงินของประชาชน

ในการพัฒนาระบบการคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องคำนึงถึงหลักการความเป็นธรรม ความสมเหตุสมผล และความสมดุลระหว่างความต้องการด้านการบริหารจัดการภาษีของรัฐกับความสามารถทางการเงินที่แท้จริงของประชาชน

อ่านเพิ่มเติม กลับสู่หน้าหลัก

กลับสู่หัวข้อเดิม

มา งโก เกีย ฮวาง (คณะนิติศาสตร์พาณิชย์ มหาวิทยาลัยกฎหมายโฮจิมินห์)

ที่มา: https://tuoitre.vn/thue-thu-nhap-mua-ban-nha-dat-2-co-gi-chua-on-20250510233416706.htm