ภาษีเงินได้อสังหาฯ 2% มีอะไรผิดปกติ?

ผู้เชี่ยวชาญด้านภาษีให้คำแนะนำประชาชนเกี่ยวกับขั้นตอนการชำระภาษี - ภาพ: TTD

กระทรวงการคลังกำลังศึกษาอยู่ 2 วิธีที่ได้แก่ การคำนวณจากรายได้ที่ต้องเสียภาษี (เท่ากับราคาขายลบด้วยต้นทุนทั้งหมดที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ที่โอน) หรือการใช้อัตราภาษีทั่วไปกับราคาโอนทั้งหมด

ในกรณีที่มีฐานข้อมูลที่สามารถระบุราคาซื้อและค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับการโอนอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างถูกต้อง จะใช้หลักเกณฑ์การจัดเก็บภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากการโอนอสังหาริมทรัพย์ โดยคำนวณจากสูตรอัตราภาษี (เสนอ 20%) คูณด้วยรายได้ที่ต้องเสียภาษี

ในกรณีที่ไม่สามารถกำหนดราคาซื้อและค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการโอนอสังหาริมทรัพย์ได้ ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจะถูกกำหนดจากราคาโอนอสังหาริมทรัพย์รวมคูณด้วยอัตราภาษี 2%

จำเป็นต้องมีการแบ่งแยกนโยบายภาษีตามจุดประสงค์การใช้ที่ดินในด้านอสังหาริมทรัพย์ โดยใช้ภาษีในอัตราที่ต่ำกว่าสำหรับที่ดินเพื่อการผลิตและการดำเนินธุรกิจ เพื่อส่งเสริมการใช้ที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพ และสร้างคุณค่าให้แก่สังคม

ภาษียังมีข้อบกพร่องมากมาย

ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2567 (วันที่ใช้บังคับ พ.ร.บ.ที่ดิน พ.ศ. 2567) การจัดเก็บภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากการโอนอสังหาริมทรัพย์ จะแบ่งเป็น 2 กรณี ดังต่อไปนี้

รายได้จากการโอนสิทธิการใช้ที่ดินสำหรับครัวเรือนและบุคคลธรรมดา คำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา โดยใช้ราคาที่ดินในตารางราคาที่ดินคูณอัตราภาษีร้อยละ 2

กล่าวคือ หากมีการโอนเฉพาะสิทธิการใช้ที่ดิน (โดยไม่มีบ้านเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างบนที่ดิน) รัฐจะไม่ใช้ราคาที่แจ้งไว้ในสัญญาเหมือนครั้งก่อน แต่จะใช้บัญชีราคาที่ดินที่คณะกรรมการประชาชนจังหวัดออกให้เป็นประจำทุกปีในการคำนวณภาษีแทน นี่คือกฎระเบียบใหม่ของกฎหมายที่ดินปี 2024 เพื่อลดสถานการณ์ที่ผู้คนจงใจแจ้งราคาที่ดินต่ำกว่าความเป็นจริงเพื่อลดภาระภาษี

สำหรับรายได้จากการโอนสิทธิการใช้ที่ดินที่เกี่ยวข้องกับบ้านและงานก่อสร้างบนที่ดิน รายได้ที่ต้องเสียภาษีจากการโอนอสังหาริมทรัพย์จะถูกกำหนดเป็นราคาโอนแต่ละครั้งคูณด้วยอัตราภาษี 2%

ตามข้อ 17 ของหนังสือเวียน 92/2015/TT-BTC ราคาโอนในแต่ละครั้งคือราคาที่ระบุไว้ในสัญญาโอนในเวลาที่โอน

ในกรณีที่สัญญาโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินไม่ได้ระบุราคาที่ดินไว้หรือราคาที่ดินในสัญญาโอนกรรมสิทธิ์ต่ำกว่าราคาที่คณะกรรมการประชาชนจังหวัดกำหนด ราคาโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินจะเป็นราคาที่คณะกรรมการประชาชนจังหวัดกำหนดไว้ขณะโอนกรรมสิทธิ์ตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยที่ดิน

ในกรณีทั้งสองข้างต้น ผู้โอนต้องชำระภาษีในอัตรา 2% ของมูลค่ารวมของอสังหาริมทรัพย์ (ตามราคาของรัฐหรือราคาที่ตกลงกันระหว่างคู่สัญญา) โดยไม่คำนึงว่าผู้ขายจะมีกำไรหรือขาดทุนก็ตาม

วิธีการเก็บเงินแบบง่ายๆ แต่มักโดนเรียกเก็บเงินเกิน

ประการแรก ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจะจัดเก็บจากรายได้ (กำไร) ที่เกิดขึ้นหลังจากหักค่าใช้จ่ายเท่านั้น แต่ในความเป็นจริงแล้ว จะจัดเก็บจากมูลค่าธุรกรรมรวม ซึ่งอาจนำไปสู่การจัดเก็บเกินได้ง่าย ผู้คนยังคงต้องจ่ายภาษีแม้ว่าจะขายขาดทุนซึ่งเป็นเรื่องน่าหงุดหงิดและไม่สมเหตุสมผล

ประการที่สอง การใช้บัญชีราคาที่ดินของคณะกรรมการประชาชนจังหวัดในกรณีโอนสิทธิการใช้ที่ดินเพียงอย่างเดียวไม่สะท้อนมูลค่าตลาดอย่างถูกต้อง ทำให้ข้อตกลงในการทำธุรกรรมทางแพ่งลดลง

ประการที่สาม อัตราภาษี 2% ของมูลค่ารวมของอสังหาริมทรัพย์ค่อนข้างสูง ทำให้เป็นภาระทางการเงิน ทำให้ผู้โอนกรรมสิทธิ์หลายรายหาวิธีประกาศราคาสัญญาที่ต่ำกว่าราคาจริง (ธุรกรรมสองราคา) ส่งผลให้เกิดการสูญเสียงบประมาณและลดความโปร่งใสของตลาด

ลดอัตราภาษีให้เหลือต่ำกว่า 1% เข้าใจไหม?

เมื่อเผชิญกับสถานการณ์ดังกล่าว ข้อเสนอของกระทรวงการคลังในการใช้ภาษีอัตรา 20% จากกำไร (เท่ากับรายได้ลบด้วยต้นทุนรวม) หากสามารถระบุข้อมูลครบถ้วนได้ หรือคงอัตราภาษีไว้ที่ 2% จากราคาโอนรวมหากไม่สามารถระบุต้นทุนได้ ถือเป็นข้อเสนอที่สมเหตุสมผล แนวทางนี้ช่วยในการเข้าถึงลักษณะของภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาอย่างค่อยเป็นค่อยไป ขณะเดียวกันก็ยังเหมาะสมกับเงื่อนไขการจัดการภาษีในปัจจุบันของเวียดนามด้วย

อย่างไรก็ตาม นอกเหนือจากการคิดค้นวิธีการคำนวณภาษีใหม่แล้ว ยังจำเป็นต้องพิจารณาปรับอัตราภาษีด้วย หากใช้อัตราภาษีทั่วไปกับราคาโอนรวม อัตราภาษีควรลดลงจาก 2% เหลือต่ำกว่า 1% หรือควรพิจารณากำหนดอัตราภาษีแบบก้าวหน้าตามมูลค่าของทรัพย์สินเพื่อลดภาระทางการเงินของผู้คน

ในการพัฒนาวิธีการคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากการโอนอสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องยึดถือหลักการความยุติธรรม ความสมเหตุสมผล และความสมดุลระหว่างข้อกำหนดการจัดการภาษีของรัฐและศักยภาพที่แท้จริงของประชาชน

อ่านเพิ่มเติม กลับไปยังหัวข้อ

กลับไปสู่หัวข้อ

ปริญญาโท เอ็นจีโอ เจีย ฮวง (คณะกฎหมายพาณิชย์ มหาวิทยาลัยกฎหมายโฮจิมินห์)

ที่มา: https://tuoitre.vn/thue-thu-nhap-mua-ban-nha-dat-2-co-gi-chua-on-20250510233416706.htm