ภาษีเงินได้อสังหาฯ 2% มีอะไรผิดปกติ?

ตามมาตรา 14 วรรค 1 แห่งพระราชบัญญัติภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (แก้ไขเพิ่มเติมโดยมาตรา 243 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567) กรณีมีการโอนสิทธิการใช้ที่ดิน ให้คำนวณรายได้ที่ต้องเสียภาษีตามราคาที่ดินในตารางราคาที่ดิน

ผู้เชี่ยวชาญด้านภาษีให้คำแนะนำประชาชนเกี่ยวกับขั้นตอนการชำระภาษี - ภาพ: TTD

2 วิธีที่ กระทรวงการคลัง กำลังศึกษาอยู่ ได้แก่ การคำนวณจากรายได้ที่ต้องเสียภาษี (เท่ากับราคาขายลบด้วยต้นทุนทั้งหมดที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ที่โอน) หรือการใช้อัตราภาษีทั่วไปกับราคาโอนทั้งหมด

ในกรณีที่มีฐานข้อมูลที่สามารถระบุราคาซื้อและค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการโอนอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างแม่นยำ จะใช้วิธีการเก็บภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากการโอนอสังหาริมทรัพย์ โดยคำนวณจากสูตรอัตราภาษี (เสนอ 20%) คูณด้วยรายได้ที่ต้องเสียภาษี

ในกรณีที่ไม่สามารถระบุราคาซื้อและค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการโอนอสังหาริมทรัพย์ได้ ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจะถูกกำหนดจากราคาโอนอสังหาริมทรัพย์รวมคูณด้วยอัตราภาษี 2%

จำเป็นต้องมีการแบ่งแยกนโยบายภาษีตามวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินในด้านอสังหาริมทรัพย์ โดยใช้ภาษีในอัตราที่ต่ำกว่าสำหรับที่ดินเพื่อการผลิตและวัตถุประสงค์ทางธุรกิจ เพื่อส่งเสริมการใช้ที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพ สร้างมูลค่าให้กับสังคม

ภาษียังมีข้อบกพร่องมากมาย

ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2567 (วันที่กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 มีผลบังคับใช้) การจัดเก็บภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากการโอนอสังหาริมทรัพย์ แบ่งออกเป็น 2 กรณี ดังนี้

รายได้จากการโอนสิทธิการใช้ที่ดินสำหรับครัวเรือนและบุคคลธรรมดา คำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา โดยนำราคาที่ดินในตารางราคาที่ดินคูณอัตราภาษีร้อยละ 2

กล่าวคือ หากมีการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเพียงอย่างเดียว (โดยไม่มีบ้านหรือสิ่งปลูกสร้างบนที่ดิน) รัฐจะไม่ใช้ราคาที่ประกาศไว้ในสัญญาเหมือนแต่ก่อน แต่จะใช้รายการราคาที่ดินที่คณะกรรมการประชาชนจังหวัดออกให้เป็นประจำทุกปีเพื่อคำนวณภาษี นี่เป็นข้อบังคับใหม่ของกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 เพื่อลดสถานการณ์ที่ประชาชนจงใจแจ้งราคาที่ดินต่ำกว่าความเป็นจริงเพื่อลดภาระภาษี

สำหรับรายได้จากการโอนสิทธิการใช้ที่ดินที่เกี่ยวข้องกับบ้านและงานก่อสร้างบนที่ดิน รายได้ที่ต้องเสียภาษีจากการโอนอสังหาริมทรัพย์จะถูกกำหนดเป็นราคาโอนในแต่ละครั้งคูณด้วยอัตราภาษี 2%

ตามมาตรา 17 ของหนังสือเวียน 92/2015/TT-BTC ราคาโอนแต่ละครั้งจะเป็นราคาที่ระบุไว้ในสัญญาโอนในเวลาโอน

ในกรณีที่สัญญาโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินไม่ได้ระบุราคาที่ดินไว้ หรือราคาที่ดินในสัญญาโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินต่ำกว่าราคาที่คณะกรรมการประชาชนจังหวัดกำหนด ให้ถือราคาโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเป็นราคาที่คณะกรรมการประชาชนจังหวัดกำหนดไว้ในขณะที่โอนกรรมสิทธิ์ ตามบทบัญญัติแห่งกฎหมายว่าด้วยที่ดิน

ในกรณีทั้งสองข้างต้น ผู้โอนจะต้องชำระภาษีในอัตรา 2% ของมูลค่ารวมของอสังหาริมทรัพย์ (ตามราคาของรัฐหรือราคาที่ตกลงกันโดยคู่สัญญา) โดยไม่คำนึงว่าผู้ขายจะได้รับกำไรหรือขาดทุนหรือไม่

วิธีการเก็บเงินแบบง่ายๆ แต่มักถูกเรียกเก็บเงินเกิน

ประการแรก ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาโดยทั่วไปจะจัดเก็บจากรายได้ (กำไร) ที่เกิดขึ้นหลังจากหักค่าใช้จ่ายแล้ว แต่ในความเป็นจริงแล้ว ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจะถูกจัดเก็บจากมูลค่าธุรกรรมทั้งหมด ซึ่งอาจนำไปสู่การจัดเก็บภาษีเกินได้ง่าย ประชาชนยังคงต้องจ่ายภาษีแม้ว่าจะขายขาดทุน ซึ่งเป็นเรื่องน่าหงุดหงิดและไม่สมเหตุสมผล

ประการที่สอง การใช้บัญชีราคาที่ดินของคณะกรรมการประชาชนจังหวัดในกรณีโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเพียงอย่างเดียวไม่สะท้อนมูลค่าตลาดอย่างถูกต้อง ทำให้การเจรจาทางแพ่งลดน้อยลง

ประการที่สาม อัตราภาษี 2% ของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์รวมค่อนข้างสูง ก่อให้เกิดภาระทางการเงิน ทำให้ผู้โอนหลายรายต้องหาวิธีประกาศราคาสัญญาต่ำกว่าราคาจริง (ธุรกรรมสองราคา) ทำให้เกิดการขาดทุนทางงบประมาณและลดความโปร่งใสของตลาด

ลดอัตราภาษีให้ต่ำกว่า 1% เข้าใจไหม?

ภายใต้สถานการณ์เช่นนี้ ข้อเสนอของกระทรวงการคลังให้ใช้อัตราภาษี 20% จากกำไร (เท่ากับรายได้หักด้วยต้นทุนรวม) หากระบุข้อมูลครบถ้วน หรือคงอัตราภาษีไว้ที่ 2% จากราคาโอนรวม หากไม่สามารถระบุต้นทุนได้ ถือเป็นข้อเสนอที่สมเหตุสมผล แนวทางนี้ช่วยให้สามารถพิจารณาถึงลักษณะของภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาได้อย่างค่อยเป็นค่อยไป ในขณะเดียวกันก็เหมาะสมกับสภาพการจัดการภาษีในปัจจุบันของเวียดนาม

อย่างไรก็ตาม นอกจากการพัฒนาวิธีการคำนวณภาษีใหม่แล้ว ยังจำเป็นต้องพิจารณาปรับอัตราภาษีด้วย หากใช้อัตราภาษีทั่วไปกับราคาโอนรวม อัตราภาษีควรลดลงจาก 2% เหลือน้อยกว่า 1% หรือกำหนดอัตราภาษีแบบก้าวหน้าตามมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ เพื่อลดภาระทางการเงินของประชาชน

ในการพัฒนาวิธีการคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากการโอนอสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องยึดหลักความยุติธรรม ความสมเหตุสมผล และความสมดุลระหว่างข้อกำหนดการบริหารภาษีของรัฐกับศักยภาพที่แท้จริงของประชาชน

อ่านเพิ่มเติม กลับไปที่หัวข้อ

กลับสู่หัวข้อ

ปริญญาโท เอ็นโก เจีย ฮวง (คณะนิติศาสตร์พาณิชย์ มหาวิทยาลัยนิติศาสตร์นครโฮจิมินห์)

ที่มา: https://tuoitre.vn/thue-thu-nhap-mua-ban-nha-dat-2-co-gi-chua-on-20250510233416706.htm