‘แสงน้อย’ ฮานอย ถมที่ดินวิลล่า 5 หลังในคานห์ฮวา ราคาอพาร์ตเมนท์ลดลง ทำไมนักลงทุนยังลังเล?

นักลงทุนยังลังเลแม้ราคาอพาร์ตเมนท์ลดลง คานห์ฮัว เรียกคืนที่ดินสร้างวิลล่า 5 หลังบนพื้นที่โบราณสถานพระราชวังบ๋าวได๋ ที่ดินชานเมืองกำลังมาแรงเมื่อถูกแบ่งแปลงอีกครั้ง... เป็นข่าวอสังหาฯ ล่าสุด

อสังหาฯ ล่าสุด: หลังจาก "ปล่อย" การแบ่งสรรที่ดินและที่ดินออกไปเป็นเวลาหนึ่งเดือน ที่ดินในเขตชานเมือง ฮานอย ก็เริ่มดึงดูดลูกค้าที่สนใจซื้อ (ภาพ: N.Le)

นักลงทุนยังคง “กลัว” คอนโดมิเนียมที่โฆษณาขายขาดทุน แม้เสียใจกับราคา

เมื่อไม่นานมานี้ ตลาดเต็มไปด้วยข้อมูลการขายอพาร์ตเมนต์แบบขาดทุนหรือลดราคา อพาร์ตเมนต์บางแห่งในเขตเมืองขนาดเกือบ 300 เฮกตาร์ ในเขต 9 (ปัจจุบันคือเมือง Thu Duc) กำลังถูกเสนอขายในราคาต่ำ อพาร์ตเมนต์ 2 ห้องนอน พื้นที่ประมาณ 54 ตารางเมตร เจ้าของได้ซื้อไว้เมื่อ 2 ปีก่อนในราคา 3 พันล้านดอง แต่ปัจจุบันตั้งใจจะขายในราคาประมาณ 2.7 พันล้านดอง ส่วนอพาร์ตเมนต์ในเขตจัดสรรใหม่ของเขต 2 เจ้าของยินดีขายในราคาประมาณ 2.5 พันล้านดอง สำหรับพื้นที่ 80 ตารางเมตร

หลายคนอยากใช้โอกาสนี้ในการเป็นเจ้าของอพาร์ตเมนต์ให้เช่า เพื่อสร้างรายได้ระยะยาว แต่ปัญหาเรื่องกระแสเงินสดและประสิทธิภาพในการลงทุนกลับทำให้พวกเขาลังเล

จากการคำนวณพบว่า หากซื้ออพาร์ตเมนต์ราคาประมาณ 2.7 พันล้านดอง หลังจากพ้นระยะเวลาปลอดดอกเบี้ยและเงินต้นแล้ว นักลงทุนจะต้องจ่ายประมาณ 22-23 ล้านดองต่อเดือน หากซื้อและปล่อยเช่า ราคาเช่าจะอยู่ที่ประมาณ 5-6 ล้านดองต่อเดือน ซึ่งไม่เพียงพอต่อดอกเบี้ย ทำให้หลายคนลังเลและลังเลในการตัดสินใจ

ราคาเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์ในนครโฮจิมินห์ในปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 60-70 ล้านดองต่อตารางเมตร ขณะเดียวกัน ตลาดที่อยู่อาศัยราคาประหยัดและที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมกำลังขาดแคลนอุปทาน ราคาอพาร์ตเมนต์กำลังปรับตัวสูงขึ้น ขณะที่ราคาค่าเช่ากำลังฟื้นตัว ทำให้อัตรากำไรของที่อยู่อาศัยประเภทนี้ไม่ได้ปรับตัวดีขึ้นมากนักในช่วงที่ผ่านมา

จากการสำรวจโดยหน่วยวิจัยตลาด พบว่าอัตรากำไรจากการเช่าอพาร์ตเมนต์ในนครโฮจิมินห์อยู่ที่ 4.4% ต่อปีในไตรมาสแรกของปี 2566 ซึ่งต่ำกว่า 5.9% ในปี 2562 มาก โดยได้รับผลกระทบจากการระบาดใหญ่ ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา (2563-2565) อัตรานี้ลดลงเหลือ 4.9% ต่อปี และคงอยู่ที่ 4.1% และเพิ่งจะเพิ่มขึ้นเมื่อไม่นานมานี้

อัตราดอกเบี้ยเป็นหนึ่งในอุปสรรคสำคัญในตลาดปัจจุบันที่ผู้คนตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ ในอดีตอัตราดอกเบี้ยอยู่ที่ประมาณ 10% ต่อปี แต่ปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 13-14% ต่อปี แต่ผู้คนกลับประสบปัญหาในการกู้ยืมเงิน

คุณโว ฮอง ทัง ผู้อำนวยการฝ่ายบริการที่ปรึกษาและพัฒนาโครงการ กลุ่มบริษัท DKRA กล่าวว่า ปัจจุบันตลาดมีอพาร์ตเมนต์ขายในราคาที่ลดลง ขาดทุน และสินค้ามือสองหลายรายการลดราคาถึง 30% อย่างไรก็ตาม โอกาสนี้เป็นของผู้ที่มีศักยภาพทางการเงิน มีกระแสเงินสดที่พร้อมจะคว้าโอกาสจากอสังหาริมทรัพย์ที่มีส่วนลดสูง ทำเลเช่าที่ดี และความต้องการที่เพิ่มขึ้น

สำหรับผู้ที่ต้องใช้เงินกู้จากธนาคารและกู้ยืมเงินจากธนาคาร สถานการณ์กลับตรงกันข้าม ปัจจุบันราคาค่าเช่าคงที่และมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น อัตรากำไรเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 4-5% ต่อปี แต่อัตราดอกเบี้ยธนาคารอยู่ที่ 13-14% ต่อปี

เห็นได้ชัดว่ารายได้ที่ได้รับมานั้นไม่เพียงพอที่จะครอบคลุมดอกเบี้ยเงินกู้ ดังนั้น หากนักลงทุนใช้การกู้ยืมเงิน การซื้ออพาร์ตเมนต์เพื่อเช่าจึงไม่ใช่เรื่องน่าสนใจในขณะนี้ แม้ว่าอพาร์ตเมนต์อาจมีโอกาสที่ราคาจะเพิ่มขึ้นในอนาคต แต่ภาระทางการเงินในขณะนี้กลับสูงมาก

คุณดิงห์ มิญ ตวน ผู้อำนวยการ Batdongsan.com ประจำภาคใต้ มีมุมมองเดียวกัน วิเคราะห์ว่า การลงทุนในอพาร์ตเมนต์ให้เช่า นักลงทุนจำเป็นต้องพิจารณาถึงราคาอพาร์ตเมนต์ที่อาจเพิ่มขึ้นต่อปี และอัตรากำไรจากการเช่าเมื่อเทียบกับอัตราดอกเบี้ยธนาคารเป็นอย่างไร ในช่วงเวลาที่ดีของตลาด (ปี 2561-2563) ราคาอพาร์ตเมนต์อาจเพิ่มขึ้น 10-15% ต่อปี แต่ในปี 2564-2566 ราคาอพาร์ตเมนต์จะเพิ่มขึ้นเฉลี่ยเพียง 8% ต่อปี และจะไม่ผันผวนมากนัก สำหรับอพาร์ตเมนต์มือสอง ราคาจะเพิ่มขึ้นเพียง 3-4% ต่อปี

จากการประเมินของนายตวน ปัจจุบันตลาดมีแนวโน้มที่แตกต่างกันสองแบบ กล่าวคือ ราคาห้องชุดหลักกำลังเพิ่มขึ้น ขณะที่ราคาห้องชุดรองกำลังถูกขายขาดทุน

โครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทรองยังคงมีราคาอยู่ที่ประมาณ 50-60 ล้านดองต่อตารางเมตร แต่มักใช้มาตรการลดราคาและผ่อนชำระอย่างรวดเร็วเพื่อปรับราคาให้เหมาะสมยิ่งขึ้น อัตรากำไรจากการเช่าของกลุ่มนี้ยังไม่เพิ่มขึ้นถึงระดับที่คาดการณ์ไว้ (ประมาณ 6% ต่อปี) ยังคงต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ธนาคาร และยังมีภาระดอกเบี้ยเงินกู้สูง ดังนั้น การลงทุนซื้ออพาร์ตเมนต์เพื่อปล่อยเช่าใหม่จึงเป็นเรื่องยาก “สิ่งที่ยากที่สุดในตลาดคือการกู้ยืมเงินทุน และการเข้าถึงเงินทุนกู้ยืมในระยะนี้เป็นเรื่องยากมาก” คุณตวนกล่าว

สรุป คุณตวนกล่าวว่า สำหรับอพาร์ตเมนต์ที่ส่งมอบและปล่อยเช่าไปแล้ว ราคาเช่าจะเพิ่มขึ้น หากนักลงทุนซื้อเพื่อการลงทุน จะต้องพิจารณาเรื่องเงินทุนและดอกเบี้ย

ที่ดินชานเมืองคึกคักด้วยธุรกรรมหลังจาก 'ปลดปล่อย' การแบ่งแยกและแยกแปลงที่ดิน

ข้อมูลจาก Vietnamnet ระบุว่า หลังจาก "เปิดเสรี" การแบ่งแยกแปลงที่ดินมาเป็นเวลาหนึ่งเดือน ที่ดินในเขตชานเมืองฮานอยก็เริ่มดึงดูดลูกค้าที่สนใจซื้อ ผลสำรวจแสดงให้เห็นว่าลูกค้าส่วนใหญ่สนใจเฉพาะที่ดินที่มีหนังสือรับรองถูกต้อง สถานะทางกฎหมายชัดเจน และราคาอยู่ระหว่าง 1,000 - 1,500 ล้านดอง

คุณ Pham Duc Toan กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท อีซี เรียลเอสเตท อินเวสต์เมนต์ แอนด์ ดีเวลลอปเมนท์ จอยท์ สต็อก (EZ Property) ประเมินว่าข้อมูลที่ฮานอยอนุญาตให้มีการแบ่งแยกแปลงที่ดินจะส่งผลดีต่อตลาด แม้จะไม่แข็งแกร่งนัก แต่ก็จะเป็น "แรงผลักดัน" ให้ตลาดดีขึ้น โดยเฉพาะตลาดที่ดิน

“อสังหาริมทรัพย์กำลัง “ป่วย” และไม่ควรสร้างอุปสรรคที่ทำให้ตลาดยากลำบากขึ้น เมื่อแบ่งออกเป็นแปลงเล็กๆ ก็จะเหมาะสมกับความต้องการของคนส่วนใหญ่ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยจริงๆ

จากนั้น ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ก็จะส่งผลเชิงบวกมากขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อมีการแบ่งแปลงที่ดิน ตลาดจะมีการซื้อขาย และรัฐก็จะจัดเก็บภาษีการโอนด้วย" นายโตนกล่าว

ตามที่บุคคลนี้กล่าวไว้ พื้นที่เช่น ตู๋เลียม ห่าดง ด่งอันห์ เมลินห์... มีที่ดินจำนวนมากในหมู่ประชาชน ดังนั้นเมื่อแบ่งแปลงที่ดินออกก็จะสร้างอุปทานที่ดีให้กับตลาด

นอกจากนี้ นายเล ดินห์ ชุง กรรมการผู้จัดการบริษัท SGO Homes Real Estate Investment and Development Joint Stock Company ยังได้ประเมินผลกระทบเชิงบวกต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์นับตั้งแต่กรุงฮานอยเริ่มดำเนินการแบ่งที่ดินและแบ่งย่อยอีกครั้ง โดยกล่าวว่าธุรกรรมต่างๆ ได้กลับมาดำเนินการอีกครั้งในตลาดชานเมือง

เมื่อเทียบกับช่วงก่อนเทศกาลเต๊ด ตลาดเริ่มได้รับความสนใจจากนักลงทุน โดยมีธุรกรรมบางส่วน โดยส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในพื้นที่ที่มีประชากรหนาแน่นและมีความต้องการที่อยู่อาศัยอย่างแท้จริง พื้นที่ที่ตอบสนองความต้องการการลงทุนระยะยาวในทิศทางการพัฒนาเมือง เช่น ลางฮวาหลาก…

การแบ่งย่อยและแยกแปลงที่ดินยังช่วยให้ตลาดฟื้นตัวจากมุมมองของผู้บริโภคจริง สร้างมูลค่าที่เหมาะสมกับกลุ่มเป้าหมายมากขึ้น ขณะเดียวกัน ยังเป็นแรงผลักดันและผลกระทบโดยรวมต่อการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์อีกด้วย" คุณชุงกล่าว

ในภาวะที่อุปทานอ่อนตัวลง ซึ่งปัจจุบันสินค้าของนักลงทุนขายได้ยาก คุณชุงเชื่อว่าการแบ่งและแบ่งย่อยแปลงที่ดินจะสร้างแหล่งสินค้าเข้าสู่ตลาดได้มากขึ้น เมื่อตลาดมีสินค้ามากขึ้น ย่อมมีการซื้อขายเกิดขึ้นอย่างแน่นอน

ส่วนเรื่องราคาที่ดินนั้น นายจง กล่าวว่า จริงๆ แล้วราคาตลาดยังลดลงเมื่อเทียบกับช่วงพีคอยู่ โดยลดลงประมาณ 15-20% บางพื้นที่ลดลงถึง 30%

“นี่คือช่วงเวลาที่อุปทานและอุปสงค์มีโอกาสค้นพบสินค้าที่ดี โอกาสในการซื้อเพื่ออยู่อาศัย” นายชุงกล่าวเสริม

นายจง กล่าวถึงเรื่องที่ดินตั้งแต่ตอนนี้ไปจนถึงสิ้นปีว่า ไม่น่าจะมีเรื่องราว “ร้อนแรง” หรือ “เดือดดาล” เหมือนที่ผ่านมา

คุณเล ดินห์ ห่าว ผู้อำนวยการฝ่ายขายประจำภาคเหนือของ Batdongsan.com.vn ประเมินว่า การอนุญาตให้แบ่งที่ดินออกเป็นแปลงย่อยอีกครั้งจะเป็น "แสงสว่างเล็กๆ" ให้กับตลาดที่ดินในฮานอย

นายห่าว กล่าวว่า เพื่อให้ตลาดที่ดินพัฒนาได้อย่างยั่งยืนมากขึ้น จำเป็นต้องมีการสนับสนุนที่มากขึ้น เช่น การส่งเสริมการย้ายศูนย์บริหาร สวนอุตสาหกรรม โครงการ และมหาวิทยาลัยไปยังชานเมืองฮานอย

พร้อมกันนี้ ควรลงทุนเพิ่มในพื้นที่เมืองบริวารทางภาคตะวันตก เช่น ฮวาหลัก ซวนมาย และทางตอนเหนือของแม่น้ำแดง เช่น เมลิงห์ ซ็อกเซิน ด่งอันห์...

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง นายห่าว กล่าวว่า ตลาดต้องการแพ็คเกจสินเชื่อด้านอสังหาริมทรัพย์ที่มีอัตราดอกเบี้ยที่เหมาะสมมากขึ้น

“อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ต่ำกว่า 10% แทนที่จะเป็นค่าเฉลี่ยที่ 11% - 13% ในขณะเดียวกัน ควรให้ความสำคัญกับการปล่อยกู้ให้กับอสังหาริมทรัพย์ที่นำไปใช้ในการผลิตและธุรกิจ ซึ่งจะสร้างกระแสเงินสด มากกว่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการเก็งกำไร” คุณเฮากล่าวแสดงความคิดเห็น

Khanh Hoa: เรียกคืนที่ดินวิลล่า 5 หลังอย่างเป็นทางการ ณ แหล่งโบราณสถานพระราชวังบ๋าวได๋

คณะกรรมการประชาชนจังหวัดคานห์ฮัวตัดสินใจเรียกคืนที่ดินวิลล่าโบราณ 5 หลังในโครงการรีสอร์ทหรูบ๋าวได ในเขตวินห์เหงียน เมืองนาตรัง

ในมติเลขที่ 1125/QD-UBND ลงวันที่ 19 พฤษภาคม 2023 รองประธานคณะกรรมการประชาชนจังหวัด Khanh Hoa นาย Le Huu Hoang ได้ลงนามเรียกร้องคืนที่ดินจำนวน 9,209.4 ตารางเมตร ซึ่งเป็นที่ดินของวิลล่าโบราณ Bao Dai จำนวน 5 หลัง ที่บริษัท Khanh Ha Investment Joint Stock เช่า เพื่อสร้างโครงการ Bao Dai Luxury Resort

Toàn cảnh khu di tích lầu Bảo Đại. (Ảnh: BXD)

ทัศนียภาพอันงดงามของโบราณสถานพระราชวังบ๋าวได๋ (ภาพ: BXD)

พื้นที่ของโบราณสถานทั้ง 5 หลังนี้ เมื่อได้รับคืนแล้ว จะถูกส่งมอบให้กับศูนย์อนุรักษ์โบราณสถาน Khanh Hoa เพื่อการจัดการตามบทบัญญัติของกฎหมาย

ตามคำตัดสินการคืนที่ดินของคณะกรรมการประชาชนจังหวัด Khanh Hoa สำนักงานทะเบียนที่ดิน Khanh Hoa มีหน้าที่รับผิดชอบในการคืนและออกใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดินของโครงการใหม่ เพื่อให้บริษัท Khanh Ha Investment Joint Stock Company สามารถปรับเอกสารโครงการให้เป็นไปตามบทบัญญัติของกฎหมายได้

เป็นที่ทราบกันว่าแหล่งโบราณสถานพระราชวังบ๋าวได๋ตั้งอยู่ในอ่าวนาตรัง ซึ่งเป็นจุดชมวิวแห่งชาติที่ได้รับการรับรองจากกระทรวงวัฒนธรรมและสารสนเทศในปี พ.ศ. 2548

ในปี 2556 คณะกรรมการประชาชนจังหวัด Khanh Hoa ได้ออกมติอนุมัติการวางแผนรายละเอียด 1/500 และปรับแผนการใช้ที่ดินของสถานที่โบราณสถานในพระราชวังบ๋าวได๋ในระดับท้องถิ่น

หลังจากนั้น บริษัท Khanh Ha Investment Joint Stock ได้รับโอนที่ดิน รวมทั้งที่ดินของ Bao Dai Palace Relic Site เพื่อดำเนินโครงการ Bao Dai Nha Trang Resort

โบราณสถานพระราชวังบ๋าวได๋มีพื้นที่กว้างกว่า 12 เฮกตาร์ สร้างขึ้นโดยชาวฝรั่งเศสบนภูเขากาญลองในปี พ.ศ. 2466 เพื่อใช้เป็นที่พำนักของ นักสมุทรศาสตร์ ตั้งแต่ปี พ.ศ. 2483 ถึง พ.ศ. 2488 พระเจ้าบ๋าวได๋และพระนางนามเฟืองมักเสด็จมาพักผ่อนที่นี่ ดังนั้นชื่อพระราชวังบ๋าวได๋จึงสืบย้อนมาจนถึงสมัยนั้น

โปรไฟล์การเปลี่ยนแปลงข้อมูลส่วนตัวในสมุดปกแดง

หนังสือพิมพ์ก่อสร้าง รายงานว่า ข้อมูลของนางเหงียน ถิ ทู เฮวียน (ไห่ ซู่) และสามีในหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดินและทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดิน คือ บัตรประจำตัวประชาชน ปัจจุบันทั้งคู่ได้เปลี่ยนมาใช้บัตรประจำตัวประชาชนแล้ว

คุณเหวินถามว่า การจดทะเบียนจำนองที่สำนักงานที่ดินสาขาต่างๆ เธอและสามีจำเป็นต้องแก้ไขข้อมูลบัตรประจำตัวประชาชนในหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดินหรือไม่ หากจำเป็นต้องแก้ไขข้อมูลบัตรประจำตัวประชาชน มีขั้นตอนอย่างไร

กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมได้ตอบสนองต่อเรื่องนี้ดังนี้:

การยืนยันการเปลี่ยนแปลงข้อมูลนิติบุคคล หมายเลขบัตรประชาชน หมายเลขบัตรประชาชน และที่อยู่ในหนังสือรับรองที่ออกให้ ดำเนินการตามความต้องการของผู้ใช้ที่ดินและเจ้าของทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดิน และดำเนินการที่สำนักงานที่ดิน หรือสำนักงานที่ดินสาขา

เอกสารดังกล่าวต้องยื่นตามบทบัญญัติแห่งมาตรา 9 ข้อ 16 แห่งหนังสือเวียนที่ 24/2014/TT-BTNMT ลงวันที่ 19 พฤษภาคม 2557 ของกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมว่าด้วยการควบคุมดูแลทะเบียนที่ดิน (แก้ไขและเพิ่มเติมในมาตรา 2 ข้อ 1 แห่งหนังสือเวียนที่ 09/2021/TT-BTNMT ลงวันที่ 30 มิถุนายน 2564) ซึ่งรวมถึง:

“ก) คำร้องขอจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงที่ดินและทรัพย์สินอันผูกพันที่ดิน ตามแบบ ท.09/ด.ก.

ข) สำเนาต้นฉบับหนังสือรับรองที่ออกให้

ค) สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนฉบับใหม่ หรือ บัตรทหารฉบับใหม่ หรือ บัตรประชาชนฉบับใหม่ หรือ สำเนาทะเบียนบ้าน เอกสารอื่นที่พิสูจน์การเปลี่ยนแปลงข้อมูลส่วนตัวกรณีเปลี่ยนแปลงข้อมูลส่วนบุคคลของบุคคลที่ระบุชื่อในใบรับรอง”

กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมมีข้อมูลมาฝากให้ทราบ

แหล่งที่มา