การเพิ่มประสิทธิภาพต้นทุน: ปัญหาที่ท้าทายสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

การเพิ่มประสิทธิภาพต้นทุนเป็นหนึ่งในแนวทางที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้องพิจารณาอย่างรอบคอบเพื่อลดราคาลง

การเพิ่มประสิทธิภาพต้นทุนเป็นหนึ่งในแนวทางที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้องพิจารณาอย่างรอบคอบเพื่อลดราคาลง

ต้นทุนที่สูงขึ้น ราคาบ้านที่เพิ่มขึ้น ธุรกิจต่างกังวลว่าจะขายได้ยาก

นางสาวเหงียน ทันห์ ฮวง ผู้อำนวยการฝ่ายการลงทุนของบริษัทนามลอง กล่าวว่า ในกลยุทธ์ของเธอเพื่อใช้ประโยชน์จากวงจรการเติบโตใหม่นี้ กฎหมายที่มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2567 ได้สร้างแนวทางที่ยืดหยุ่นสำหรับธุรกิจต่างๆ รวมถึงการเข้าซื้อโครงการ การเปลี่ยนแปลงการใช้ที่ดิน กิจกรรมควบรวมกิจการ และการเข้าร่วมการประมูล

อย่างไรก็ตาม การเข้าร่วมการประมูลที่ดินก่อให้เกิดความท้าทายในด้านต้นทุน ทำให้ราคาบ้านสูงขึ้น และส่งผลกระทบต่อการเข้าถึงบ้านของผู้ซื้อ ธุรกิจต่างๆ ต้องพิจารณาอย่างรอบคอบในการกำหนดราคาที่เหมาะสมซึ่งตอบสนองความต้องการของผู้ซื้อ ในขณะเดียวกันก็ต้องรักษาผลกำไรไว้ด้วย

นางสาวหวงกล่าวว่า "การประมูลที่ดินเพิ่มต้นทุนการลงทุนสำหรับนักลงทุน ซึ่งเป็นปัญหาที่ยากลำบาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งในบริบทของราคาที่ดินและต้นทุนอื่นๆ ที่เพิ่มสูงขึ้น" พร้อมเสริมว่า ราคาอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มที่จะสูงขึ้นอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้เนื่องจากต้นทุนการลงทุนที่เพิ่มขึ้น

นักลงทุนจำนวนมากกำลังสงสัยว่าควรลงทุนในโครงการต่างๆ หรือไม่ ในเมื่อต้นทุนการผลิตกำลังเพิ่มสูงขึ้น นอกเหนือจากปัจจัยที่สามารถลดลงได้ล่วงหน้า เช่น ต้นทุนการบริหารจัดการแล้ว นักลงทุนยังจำเป็นต้องตรวจสอบให้แน่ใจถึงผลกำไร เพื่อรักษาระดับการดำเนินงานและสร้างความเติบโตในอนาคต

เพื่อบรรเทาแรงกดดันด้านราคาที่อยู่อาศัยและตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริง การพัฒนาเมืองจำเป็นต้องขยายไปยังพื้นที่ชานเมือง

“ในบริบทของต้นทุนที่สูงขึ้น นักลงทุนมีทางเลือกเพียงสองทาง ทางแรกคือดำเนินการต่อหากพวกเขาสามารถกำหนดกลุ่มเป้าหมายและขายผลิตภัณฑ์ได้ และอีกทางคือไม่ดำเนินการต่อ การดำเนินการต่อจะต้องสร้างผลกำไรและส่งเสริมการเติบโตของธุรกิจ แต่จะทำได้อย่างไรเมื่อต้นทุนสูงเกินไป” นางสาวหวงกล่าว

รายงานตลาดล่าสุดจาก CBRE Vietnam ยืนยันว่า ราคาอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์จะยังคงมีแนวโน้มสูงขึ้นในปี 2024 ท่ามกลางการเพิ่มขึ้นของอุปทานที่อยู่อาศัยที่ไม่มากนัก และความเหลื่อมล้ำด้านราคาที่สูงระหว่างแต่ละกลุ่ม โดยเฉพาะอย่างยิ่ง คาดว่าจะมีอพาร์ตเมนต์เพิ่มขึ้นเพียง 9,000 ยูนิต และทาวน์เฮาส์ 2,000 ยูนิต ซึ่ง 83% เป็นกลุ่มระดับไฮเอนด์และหรูหราที่มีราคามากกว่า 60 ล้านดง/ตารางเมตร

นายเลอ ฮู เหงีย กรรมการผู้จัดการบริษัทเลอ ทันห์ กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์กำลังเผชิญกับความไม่สมดุลอย่างมากระหว่างกลุ่มตลาดต่างๆ แม้ว่าความต้องการที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้ปานกลางและน้อยจะมีสัดส่วนมาก แต่ทรัพยากรส่วนใหญ่กลับกระจุกตัวอยู่ในโครงการระดับไฮเอนด์ ซึ่งมีความต้องการจำกัด

นายเหงียกล่าวว่า ราคาอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์ในปัจจุบันอยู่ที่ 45 ถึง 50 ล้านดงต่อตารางเมตร หรือประมาณ 3 พันล้านดงสำหรับอพาร์ตเมนต์ขนาด 60 ตารางเมตร

นายเหงียกล่าวว่า "ราคาที่ดินและต้นทุนทางการเงินมีบทบาทสำคัญในการผลักดันราคาที่อยู่อาศัยให้สูงขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ต้นทุนการกู้ยืมและความล่าช้าของโครงการจะเพิ่มแรงกดดันต่อราคาอย่างมาก"

นาย Tran Thanh Hai หัวหน้าฝ่ายการลงทุนของ VinaLiving (ส่วนหนึ่งของ VinaCapital) เห็นด้วยกับมุมมองนี้ โดยเชื่อว่าไม่เพียงแต่ในปีนี้ แต่ในอีกหนึ่งถึงสองปีข้างหน้า ราคาบ้านจะยังคงสูงขึ้นต่อไปเมื่อมีการนำรายการราคาที่ดินใหม่มาใช้ ภาคธุรกิจเองก็จะเผชิญกับแรงกดดันอย่างมากเช่นกัน เนื่องจากราคาที่ดินเพิ่มสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว พร้อมกับค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินที่ผู้พัฒนาต้องจ่าย ปัจจัยเหล่านี้จะผลักดันราคาขายสุดท้ายให้สูงขึ้นจนเกินเอื้อม

เราจะลดราคาบ้านได้อย่างไร?

ตลาดอสังหาริมทรัพย์เข้าสู่ปี 2025 ด้วยความคาดหวังสูงสำหรับการเติบโตครั้งใหม่ แต่ในการสัมภาษณ์กับผู้สื่อข่าวจากหนังสือพิมพ์ด้านการลงทุน ผู้นำบริษัทอสังหาริมทรัพย์แห่งหนึ่งในนครโฮจิมินห์กล่าวว่า ตลาดยังคงได้รับผลกระทบจากปัญหาหลายประการ และความเชื่อมั่นของตลาดกำลังฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป ส่วนในด้านธุรกิจ บริษัทหลายแห่งยังคงเผชิญกับความยากลำบากเนื่องจากปัญหาทางกฎหมาย สินค้าคงคลังจำนวนมาก และกระแสเงินสดที่หยุดชะงัก

นอกจากนี้ การดำเนินโครงการใหม่และการจัดการปัญหาค้างคาเก่าๆ ยังคงเผชิญกับอุปสรรค ซึ่งส่งผลให้ต้นทุนเพิ่มสูงขึ้น ยิ่งระยะเวลารอคอยทางกฎหมายนานเท่าไร ต้นทุนก็ยิ่งสูงขึ้นเท่านั้น

ผู้เชี่ยวชาญท่านนี้กล่าวว่า ธุรกิจต่างๆ ต้องร่วมมือกันอย่างกว้างขวางและเพิ่มธุรกรรมการควบรวมกิจการเพื่อดึงดูดเงินทุนใหม่ ที่สำคัญที่สุดคือ ต้องแก้ไขอุปสรรคทางกฎหมายอย่างรวดเร็วและมีประสิทธิภาพ เพื่อลดต้นทุน นอกจากนี้ ธุรกิจต้องเลือกตลาดที่เหมาะสม กลุ่มเป้าหมายที่เหมาะสม และกำหนดกลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่ถูกต้อง โดยต้องสร้างสมดุลระหว่างต้นทุนการลงทุนและผลกำไรที่สมเหตุสมผล เพื่อให้มั่นใจว่าได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ในราคาที่แท้จริง

นายเลอ ฮว่าง เชา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ กล่าวว่า ในปี 2024 เป็นครั้งแรกที่ตลาดที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์ครองตลาดอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ทั้งหมด ปัจจุบันไม่มีที่อยู่อาศัยระดับกลางหรือระดับราคาประหยัดในโครงการอาคารพาณิชย์เหลืออยู่แล้ว ซึ่งความเป็นจริงนี้ยิ่งทำให้โครงสร้างของผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัยในตลาดอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์บิดเบี้ยวไป

เพื่อลดราคาที่อยู่อาศัย นายเชาเชื่อว่าจำเป็นต้องเพิ่มอุปทานที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยราคาประหยัด อย่างไรก็ตาม การเพิ่มอุปทานจำเป็นต้องแก้ไขปัญหาที่เกี่ยวข้องกับโครงการที่หยุดชะงักและล่าช้ากว่า 148 โครงการ “นครโฮจิมินห์และภาคธุรกิจจำเป็นต้องเพิ่มผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยราคาประหยัด ในขณะเดียวกัน การสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมให้ได้ 1 ล้านยูนิตอย่างประสบความสำเร็จจะช่วยลดราคาที่อยู่อาศัยได้” นายเชากล่าว

ในอีกมุมมองหนึ่ง คุณดวง ถุย ดุง ซีอีโอของ CBRE เวียดนาม เชื่อว่า เพื่อลดแรงกดดันต่อราคาที่อยู่อาศัยและตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริง การพัฒนาเมืองควรขยายไปยังพื้นที่ชานเมือง ซึ่งต้องอาศัยการลงทุนที่ประสานกันในโครงสร้างพื้นฐาน เช่น ระบบขนส่ง รถไฟฟ้าใต้ดิน สะพาน และถนน เพื่อให้มั่นใจได้ถึงการเชื่อมต่อที่สะดวกสบายระหว่างชานเมืองและใจกลางเมือง

อย่างไรก็ตาม ในนครโฮจิมินห์ การพัฒนาพื้นที่ชานเมือง เช่น กู่จี หรือญาเบ ยังคงเผชิญอุปสรรคมากมายเนื่องจากขาดการเชื่อมต่อโครงสร้างพื้นฐาน เพื่อแก้ไขปัญหานี้ รัฐบาลจำเป็นต้องให้ความสำคัญกับการลงทุนในถนนวงแหวนและทางด่วน เพื่อสร้างเงื่อนไขสำหรับการพัฒนาที่ดินในราคาที่เหมาะสมสำหรับที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์

แหล่งที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/toi-uu-chi-phi-bai-toan-can-nao-cua-doanh-nghiep-dia-oc-d240602.html