การเพิ่มประสิทธิภาพต้นทุน ปัญหาที่ยากจะเข้าใจสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

การเพิ่มประสิทธิภาพต้นทุนเป็นหนึ่งในวิธีแก้ปัญหาที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้อง "คิดอย่างหนัก" เพื่อลดต้นทุน

การเพิ่มประสิทธิภาพต้นทุนเป็นหนึ่งในวิธีแก้ปัญหาที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้อง "คิดอย่างหนัก" เพื่อลดต้นทุน

ต้นทุนเพิ่มขึ้น ราคาบ้านเพิ่มขึ้น ธุรกิจกังวลเรื่องการขายที่ยากลำบาก

ในการวางกลยุทธ์เพื่อรองรับรอบการเติบโตใหม่ คุณเหงียน ทันห์ เฮือง ผู้อำนวยการฝ่ายการลงทุนของบริษัท นามลอง กล่าวว่า กฎหมายที่มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2567 ได้สร้างแนวทางที่ยืดหยุ่นสำหรับธุรกิจต่างๆ รวมถึงการได้มาซึ่งโครงการ การแปลงการใช้ที่ดิน การควบรวมและซื้อกิจการ และการเข้าร่วมการประมูล

อย่างไรก็ตาม การเข้าร่วมประมูลที่ดินกำลังสร้างความท้าทายในแง่ของต้นทุนปัจจัยการผลิต ส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้น ส่งผลกระทบต่อการเข้าถึงที่อยู่อาศัยของผู้ซื้อ ธุรกิจต่างๆ จำเป็นต้องพิจารณาอย่างรอบคอบเพื่อเสนอราคาที่เหมาะสม ตอบสนองความต้องการของผู้ซื้อ ในขณะเดียวกันก็ยังคงรักษาผลกำไรไว้ได้

“การประมูลที่ดินทำให้ต้นทุนปัจจัยการผลิตของนักลงทุนสูงขึ้น นี่เป็นปัญหาที่ยาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อราคาที่ดินและต้นทุนอื่นๆ เพิ่มขึ้น” คุณเฮืองกล่าว พร้อมเสริมว่าราคาอสังหาริมทรัพย์ย่อมสูงขึ้นอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ เนื่องจากต้นทุนปัจจัยการผลิตที่สูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง

นักลงทุนหลายรายสงสัยว่าควรลงทุนในโครงการเมื่อต้นทุนปัจจัยการผลิตเพิ่มขึ้นหรือไม่ เนื่องจากนอกเหนือจากปัจจัยที่สามารถตัดได้ล่วงหน้า เช่น ต้นทุนการจัดการแล้ว นักลงทุนยังต้องประกันผลกำไรเพื่อบำรุงรักษาเครื่องจักรและพัฒนาในอนาคตอีกด้วย

เพื่อลดแรงกดดันด้านราคาที่อยู่อาศัยและตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริง จำเป็นต้องขยายการพัฒนาเมืองไปสู่เขตชานเมือง

“ในสภาวะที่ต้นทุนสูงขึ้น นักลงทุนมีทางเลือกเพียงสองทาง หนึ่งคือทำถ้าขายได้ หรือสองคือไม่ทำ การทำต้องทำกำไรและธุรกิจต้องเติบโต แต่เมื่อต้นทุนสูงเกินไป เราจะทำได้อย่างไร” คุณเฮืองกล่าว

รายงานตลาดที่เผยแพร่โดย CBR Vietnam เมื่อเร็ว ๆ นี้ ยืนยันว่าราคาอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์จะยังคงมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในปี 2567 แม้ว่าอุปทานที่อยู่อาศัยจะปรับตัวดีขึ้นเพียงเล็กน้อย แต่ช่องว่างระหว่างตลาดที่อยู่อาศัยแต่ละประเภทก็ยังคงกว้างมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่ง คาดว่านครโฮจิมินห์จะมีอพาร์ตเมนต์เพิ่มขึ้นเพียง 9,000 ยูนิต และทาวน์เฮาส์ 2,000 ยูนิต ซึ่ง 83% เป็นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์และหรูหราที่มีราคาสูงกว่า 60 ล้านดอง/ตร.ม.

คุณเล ฮู เหงีย กรรมการผู้จัดการบริษัท เล แถ่ง กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์กำลังเผชิญกับปัญหาสำคัญ นั่นคือ ความไม่สมดุลระหว่างกลุ่มตลาด แม้ว่าความต้องการที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้ปานกลางและรายได้น้อยจะมีสัดส่วนมากที่สุด แต่ทรัพยากรส่วนใหญ่กลับกระจุกตัวอยู่ในโครงการระดับไฮเอนด์ ซึ่งมีความต้องการที่จำกัด

นายเหงีย กล่าวว่า ขณะนี้ราคาอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์ผันผวนอยู่ที่ 45-50 ล้านดองต่อตารางเมตร ซึ่งเทียบเท่ากับราคาประมาณ 3 พันล้านดองสำหรับอพาร์ทเมนต์ขนาด 60 ตารางเมตร

“ราคาที่ดินและต้นทุนทางการเงินมีบทบาทสำคัญในการผลักดันให้ราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งต้นทุนการกู้ยืมและความล่าช้าของโครงการที่เพิ่มแรงกดดันต่อราคาอย่างมาก” คุณเหงียกล่าว

คุณ Tran Thanh Hai หัวหน้าฝ่ายการลงทุนของ VinaLiving (ภายใต้ VinaCapital) มีมุมมองเดียวกันว่า ไม่เพียงแต่ในปีนี้เท่านั้น แต่ในอีก 1-2 ปีข้างหน้า ราคาที่อยู่อาศัยจะยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องเมื่อมีการประกาศใช้รายการราคาที่ดินใหม่ ตัวผู้ประกอบการเองก็จะต้องเผชิญกับแรงกดดันไม่น้อยเมื่อราคาที่ดินพุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว ประกอบกับต้นทุนการใช้ที่ดินที่นักลงทุนต้องจ่าย ปัจจัยเหล่านี้จะผลักดันให้ราคาขายขั้นสุดท้ายพุ่งสูงขึ้นจนยากจะเข้าถึง

จะลดราคาบ้านได้อย่างไร?

ตลาดอสังหาริมทรัพย์เข้าสู่ปี 2568 พร้อมกับความคาดหวังการเติบโตใหม่ๆ มากมาย แต่ในการให้สัมภาษณ์กับผู้สื่อข่าวจากหนังสือพิมพ์ Dau Tu ผู้นำบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์ กล่าวว่า ตลาดยังคงประสบปัญหามากมาย และความเชื่อมั่นของตลาดก็กำลังฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป สำหรับธุรกิจ หลายบริษัทยังคงประสบปัญหาจากปัญหาทางกฎหมาย สินค้าคงคลังจำนวนมาก และกระแสเงินสดที่หยุดชะงัก

นอกจากนี้ การดำเนินโครงการใหม่ตลอดจนการจัดการปัญหาค้างเก่าๆ ก็ยังต้องเผชิญกับอุปสรรค ส่งผลให้ต้นทุนเพิ่มขึ้น และยิ่งระยะเวลาการรอทางกฎหมายนานขึ้น ต้นทุนก็จะยิ่งสูงขึ้น

บุคคลนี้เชื่อว่าธุรกิจต้องร่วมมือกันอย่างกว้างขวางและเพิ่มธุรกรรมการควบรวมและซื้อกิจการ (M&A) เพื่อดึงดูดเงินทุนใหม่ สิ่งสำคัญที่สุดคือการแก้ไขปัญหาทางกฎหมายอย่างรวดเร็วและมีประสิทธิภาพ ซึ่งจะช่วยลดต้นทุน นอกจากนี้ ธุรกิจยังต้องเลือกตลาดที่เหมาะสม กลุ่มเป้าหมายที่เหมาะสม และเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายให้ตรงเป้าหมาย โดยสร้างสมดุลระหว่างต้นทุนการลงทุนและผลกำไรที่เหมาะสม เพื่อให้มีบ้าน อสังหาริมทรัพย์ และมูลค่าที่แท้จริง

คุณเล ฮวง เชา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ กล่าวว่า ในปี 2567 ตลาดที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์จะครองตลาดอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์เป็นครั้งแรก และปัจจุบันโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ระดับกลางและราคาประหยัดกลับไม่มีอุปทานเพียงพอ ความจริงข้อนี้ยิ่งทำให้โครงสร้างผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัยในตลาดอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์บิดเบี้ยวมากขึ้นไปอีก

เพื่อลดราคาที่อยู่อาศัย คุณเชา กล่าวว่า จำเป็นต้องเพิ่มอุปทานที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะอย่างยิ่งที่อยู่อาศัยราคาประหยัด แต่การเพิ่มอุปทานจำเป็นต้องแก้ไขโครงการที่ติดขัดและค้างอยู่กว่า 148 โครงการ “นครโฮจิมินห์และภาคธุรกิจจำเป็นต้องเพิ่มผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะอย่างยิ่งผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัยราคาประหยัด ในขณะเดียวกัน หากดำเนินการสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมได้สำเร็จ 1 ล้านยูนิต ราคาที่อยู่อาศัยก็จะลดลง” คุณเชา กล่าว

อีกมุมมองหนึ่ง คุณเดือง ถวี ซุง ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร CBRE เวียดนาม กล่าวว่า เพื่อลดแรงกดดันด้านราคาที่อยู่อาศัยและตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริง จำเป็นต้องขยายการพัฒนาเมืองไปยังเขตชานเมือง ซึ่งจำเป็นต้องมีการลงทุนแบบประสานกันในโครงสร้างพื้นฐาน เช่น ระบบขนส่งมวลชน รถไฟฟ้าใต้ดิน สะพาน และถนน เพื่อให้มั่นใจว่าจะเชื่อมต่อระหว่างเขตชานเมืองและใจกลางเมืองได้อย่างสะดวกสบาย

อย่างไรก็ตาม ในนครโฮจิมินห์ การพัฒนาพื้นที่ชานเมือง เช่น กู๋จี หรือ หญ่าเบะ ยังคงเผชิญกับอุปสรรคมากมายเนื่องจากขาดการเชื่อมโยงโครงสร้างพื้นฐาน เพื่อปรับปรุง รัฐบาลจำเป็นต้องให้ความสำคัญกับการลงทุนในโครงการถนนวงแหวนและทางด่วน เพื่อสร้างเงื่อนไขในการพัฒนากองทุนที่ดินในราคาที่เหมาะสมสำหรับที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/toi-uu-chi-phi-bai-toan-can-nao-cua-doanh-nghiep-dia-oc-d240602.html