ราคาอสังหาริมทรัพย์ 'พุ่งสูงสุด' แม้จะมีแรงกดดันจากพันธบัตรที่ครบกำหนด

TPO - พันธบัตรอสังหาริมทรัพย์มูลค่า 17,500 พันล้านดองจะครบกำหนดในเดือนสิงหาคม อย่างไรก็ตาม ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งยังคงปฏิเสธที่จะลดราคาบ้าน แม้จะประสบปัญหากระแสเงินสดในการชำระหนี้

Báo Tiền Phong•13/08/2025

พันธบัตรอายุครบกำหนดถึงจุดสูงสุด

รายงานจาก FiinGroup ผู้ให้บริการข้อมูลและการวิเคราะห์ทางการเงิน ระบุว่า พันธบัตรบริษัทอสังหาริมทรัพย์มูลค่ากว่า 1 แสนล้านดอง จะครบกำหนดชำระในช่วงครึ่งหลังของปีนี้ ตัวเลขนี้แสดงให้เห็นถึงแรงกดดันด้านกระแสเงินสดจากการชำระเงินที่มีอยู่ เดือนสิงหาคมที่ผ่านมา พันธบัตรที่ออกโดยบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ครบกำหนดชำระสูงสุดอยู่ที่ประมาณ 17,500 พันล้านดอง

สถิติจากบริษัทหลักทรัพย์ VNDirect Securities ระบุว่า ในไตรมาสที่สามของปีนี้ มูลค่ารวมของพันธบัตรบริษัทที่ครบกำหนดชำระอยู่ที่ประมาณ 67,000 พันล้านดอง ซึ่งเป็นระดับสูงสุดของปี โดยเฉพาะอย่างยิ่ง กลุ่มอสังหาริมทรัพย์มีสัดส่วนมากกว่า 57% หรือเกือบ 38,200 พันล้านดอง ซึ่งส่วนใหญ่เป็นพันธบัตรที่ต่ออายุตั้งแต่ปี 2566

แม้จะมีแรงกดดันอย่างหนักในการชำระคืนพันธบัตร แต่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งยังคงใช้กลยุทธ์ "การรักษาราคา" โดยปฏิเสธที่จะลดราคาเพื่อฟื้นกระแสเงินสด

จากข้อมูลของภาคธุรกิจต่างๆ พบว่า เหตุผลหลักที่ทำให้ไม่สามารถลดราคาได้คือแรงกดดันด้านต้นทุนและภาระผูกพันทางการเงินต่อผู้ถือหุ้นกู้ ปัจจุบัน พันธบัตรอสังหาริมทรัพย์มีอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยอยู่ที่ 10-12% ต่อปี ซึ่งสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ของธนาคารมาก หากขายสินทรัพย์ได้อย่างรวดเร็วในราคาต่ำ เงินที่ได้จะไม่เพียงพอที่จะชำระเงินต้นและดอกเบี้ยของพันธบัตร และอาจละเมิดเงื่อนไขที่ผูกมัดไว้กับผู้ถือหุ้นกู้ ดังนั้น ราคาอสังหาริมทรัพย์ในทุกกลุ่มจึงปรับตัวสูงขึ้นอย่างมากตั้งแต่ต้นปี

ตามรายงานของ กระทรวงก่อสร้าง เกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาสที่ 2 พบว่า กลุ่มอพาร์ตเมนต์ในเมืองใหญ่เป็นข้อยกเว้น โดยยังคง "ครองความยิ่งใหญ่" และสร้างระดับราคาสูงสุดในรอบเกือบ 10 ปี

ใน ฮานอย ราคาขายเฉลี่ยในไตรมาสที่สองอยู่ที่ 80 ล้านดอง/ตร.ม. เพิ่มขึ้น 5.6% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า และเพิ่มขึ้นถึง 33% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน จากผลสำรวจพบว่าโครงการอพาร์ตเมนต์หลายแห่งในฮานอยมีราคาเพิ่มขึ้นประมาณ 5-6% โดยเฉพาะอย่างยิ่งโครงการระดับไฮเอนด์บางโครงการมีราคาขายที่ "น่าตกใจ" เช่น โครงการ Noble Crystal ที่ราคา 160-270 ล้านดอง/ตร.ม. และโครงการ The Matrix One ที่ราคา 120-150 ล้านดอง/ตร.ม.

เดือนสิงหาคมนี้ มูลค่าพันธบัตรที่ออกโดยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ครบกำหนดสูงสุดอยู่ที่ประมาณ 17,500 พันล้านดอง ภาพประกอบ: VOV

ในนครโฮจิมินห์ ราคาอพาร์ตเมนต์เฉลี่ยอยู่ที่ 89 ล้านดอง/ตร.ม. ซึ่งไม่ผันผวนมากนักเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า แต่เพิ่มขึ้นประมาณ 36% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน แม้ว่าโดยรวมจะทรงตัว แต่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับหรูบางกลุ่มยังคงมีการปรับราคาขึ้นและได้กำหนดระดับราคาใหม่ ซึ่งส่วนใหญ่เป็นผลมาจากข้อได้เปรียบด้านโครงสร้างพื้นฐานที่โดดเด่น เช่น รถไฟฟ้าใต้ดิน เส้นทางวงแหวนรอบนอก อุโมงค์ก๊าตลาย และการขยายเส้นทางสำคัญหลายเส้นทางในย่านทูเถียม เทาเดียน อันฟู และแถ่งหมี่ลอย

ส่วนวิลล่าและทาวน์เฮาส์ในโครงการก็มีอัตราการเติบโตเล็กน้อยเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า โดยเฉพาะในนครโฮจิมินห์และ คั๊ญฮหว่า

พันธบัตรผิดนัดชำระหนี้ไม่น่าจะเกิดขึ้น

ผู้เชี่ยวชาญจากบริษัทหลักทรัพย์ เอสเอสไอ ประเมินว่ากลยุทธ์การรักษาราคาอสังหาริมทรัพย์ให้อยู่รอดนั้นคงอยู่ได้เพียงระยะสั้นๆ หากความเชื่อมั่นของตลาดยังคงลดลงอย่างต่อเนื่อง ภาวะ “กลั้นหายใจ” จะไม่ใช่ทางออกอีกต่อไป แต่จะกลายเป็นความเสี่ยงด้านสภาพคล่องที่แพร่หลาย ดังนั้น จำเป็นต้องมีแนวทางแก้ไขและนโยบายที่เข้มแข็งและสอดคล้องกันเพื่อลดแรงกดดันด้านอายุและฟื้นฟูสภาพคล่องในตลาด

ผู้เชี่ยวชาญเชื่อว่าในอนาคตอันใกล้นี้ กลไกการออกพันธบัตรรายบุคคลจะต้องได้รับการปรับปรุงอย่างต่อเนื่องในทิศทางของการเปิดเผยข้อมูลที่จำเป็น การตรวจสอบตามระยะเวลา และการเสริมสร้างอันดับเครดิตอิสระ จำเป็นต้องขยายกรอบทางกฎหมายสำหรับการปรับโครงสร้างหนี้ เช่น การแปลงพันธบัตรเป็นหุ้น หรือการขยายเวลาโดยมีเงื่อนไขสำหรับโครงการที่มีสถานะทางกฎหมายครบถ้วนและมีความคืบหน้าที่ชัดเจน

กลยุทธ์ในการรักษาราคาอสังหาริมทรัพย์ให้อยู่ในระดับต่ำเพื่อความอยู่รอดนั้นใช้ได้เพียงช่วงสั้นๆ เท่านั้น ภาพประกอบประกอบ

ในระยะยาว สินเชื่อสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องได้รับการควบคุมอย่างพิถีพิถัน โดยให้ความสำคัญกับโครงการบ้านจัดสรรและบ้านเช่าเป็นหลัก รวมถึงจำกัดกระแสเงินทุนที่ไหลเข้าสู่โครงการเก็งกำไร ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป ตราบใดที่ธุรกิจต่างๆ สามารถขายผลิตภัณฑ์ได้ พันธบัตรที่ครบกำหนดชำระก็จะไม่ใช่ปัญหาอีกต่อไป

ดร. แคน แวน ลุค หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ของ BIDV ให้ความเห็นว่าแรงกดดันต่อพันธบัตรในปีนี้ไม่น่ากังวลนัก โอกาสผิดนัดชำระหนี้ลดลงเนื่องจากตลาดอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มเป็นบวกมากขึ้น ธุรกิจหลายแห่งเพียงแค่กำหนดส่วนลดสินค้าประมาณ 10% ก็ขายสินค้าได้แล้ว แทนที่จะเป็น 40-50% เหมือนในช่วงก่อนหน้า

นักวิเคราะห์ระบุว่า ปีนี้อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ยังคงเติบโตอย่างแข็งแกร่ง ทั่วประเทศได้ดำเนินการปรับโครงสร้างหน่วยงานบริหารและสร้างเสถียรภาพให้กับสภาพแวดล้อมทางการเมืองเรียบร้อยแล้ว อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ได้รับประโยชน์จากภาวะอัตราดอกเบี้ยต่ำและการปฏิรูปสถาบัน กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ 3 ฉบับ มติโครงการนำร่องการดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ผ่านข้อตกลงการรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน ความพยายามในการส่งเสริมการลงทุนภาครัฐ และการลดขั้นตอนทางปกครอง...

ความพยายามล่าสุดของรัฐบาลในการขจัดอุปสรรคทางกฎหมายสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์จะสร้างเงื่อนไขให้ธุรกิจต่างๆ ฟื้นฟูการดำเนินโครงการและปรับปรุงกระแสเงินสด ทำให้ธุรกิจต่างๆ สามารถเปิดการขายในเร็วๆ นี้ได้ง่ายขึ้น และมีแผนทางการเงินเพื่อชำระหนี้ให้กับผู้ถือพันธบัตร