เหตุใดตลาดอสังหาฯ ในนครโฮจิมินห์จึงฟื้นตัวช้า?

VTV.vn - แม้จะมีส่วนสนับสนุนโครงสร้าง GRDP อย่างมาก แต่ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2568 อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ของนครโฮจิมินห์กลับเติบโตเพียง 3.24% เท่านั้น ซึ่งสะท้อนถึงการฟื้นตัวที่ช้า แม้ว่าราคาที่อยู่อาศัยจะสูงก็ตาม

การเจริญเติบโตต่ำ

อสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์ ซึ่งคาดว่าจะเป็นอุตสาหกรรมหลักในมหานคร กำลังฟื้นตัวอย่างอ่อนแอและไม่น่าพอใจ รายงานสถานการณ์ เศรษฐกิจ และสังคมในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2568 ของสำนักงานสถิตินครโฮจิมินห์ ระบุว่า แม้ว่า GDP ของนครโฮจิมินห์จะเพิ่มขึ้น 7.07% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ซึ่งส่วนใหญ่มาจากภาคบริการ แต่อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์กลับมีอัตราการเติบโตเพียง 3.24% หรือคิดเป็นประมาณ 1.3% ของการเติบโตโดยรวม ตัวเลขนี้ถือว่าต่ำมาก แม้จะอ่อนตัวเมื่อเทียบกับการเติบโตอย่างแข็งแกร่งของอุตสาหกรรมบริการอื่นๆ เช่น การขนส่ง คลังสินค้า (14.3%) ที่พัก อาหารและเครื่องดื่ม (11.73%) การดูแลสุขภาพ (25.7%) และการศึกษา (15.9%)

พื้นที่นอกเขตเมือง โฮจิมินห์ เช่น ด่งนาย และไตนิญ ดึงดูดกระแสเงินสดและความสนใจของผู้ซื้อ ส่งผลให้นครโฮจิมินห์ค่อยๆ สูญเสียความน่าดึงดูดใจไป

ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่าตลาดกำลังเผชิญกับปัจจัยลบมากมาย ตั้งแต่อุปทานที่ลดลง ราคาที่อยู่อาศัยที่สูงเกินไป ไปจนถึงกำลังซื้อที่ลดลงของประชาชน ในขณะที่อุตสาหกรรมอื่นๆ มีโมเมนตัมการฟื้นตัวที่แข็งแกร่ง แต่ภาคอสังหาริมทรัพย์ยังคงติดขัดที่อัตราการเติบโตที่ช้าและขาดการพัฒนา

คุณตรัน คานห์ กวาง กรรมการผู้จัดการบริษัทเวียด อัน ฮวา ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ราคาอสังหาริมทรัพย์อยู่ในระดับสูงเกินกว่าที่คนทั่วไปจะเอื้อมถึง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาประหยัด อุปทานของที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมและอพาร์ตเมนต์ราคาประหยัดมีจำกัดมาก ทำให้ผู้คนเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ยาก ขณะเดียวกัน การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ก็ชะลอตัวลง สภาพคล่องต่ำเนื่องจากราคาที่สูงและความต้องการที่ลดลง พื้นที่ชานเมืองโฮจิมินห์ เช่น ด่งนาย และเตยนิญ ดึงดูดกระแสเงินสดและความสนใจจากผู้ซื้อ ทำให้โฮจิมินห์ค่อยๆ สูญเสียความน่าดึงดูดใจ นอกจากนี้ กระบวนการทางกฎหมายและการบริหารในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ยังคงมีความยุ่งยาก ทำให้ความคืบหน้าของโครงการใหม่ๆ ล่าช้า

อย่างไรก็ตาม อสังหาริมทรัพย์ยังคงมีบทบาทสำคัญในโครงสร้างบริการของนครโฮจิมินห์ รายได้รวมของกลุ่ม "บริการอื่นๆ" ในช่วง 9 เดือนที่ผ่านมาอยู่ที่ 475,712 พันล้านดอง โดยคิดเป็นมูลค่า 270,543 พันล้านดอง (56.9%) เพิ่มขึ้น 8.2% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2567 แสดงให้เห็นว่าแม้จะมีความยากลำบาก แต่อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ก็ยังคงเป็นอุตสาหกรรมที่สร้างรายได้มหาศาล แต่ยังไม่แข็งแกร่งพอที่จะสร้างแรงผลักดันการเติบโตทางเศรษฐกิจ

หนึ่งในสาเหตุหลักที่ทำให้การฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นไปอย่างเชื่องช้าคือความผันผวนของราคา รายงานของกระทรวงก่อสร้างระบุว่าราคาเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์หลักในนครโฮจิมินห์ในช่วง 9 เดือนที่ผ่านมาอยู่ที่ 75 ล้านดอง/ตร.ม. เพิ่มขึ้น 36% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2567 ในส่วนของโครงการระดับไฮเอนด์ หลายโครงการมีราคาเสนอขายสูงถึง 150 ล้านดอง/ตร.ม. ขึ้นไป ทำให้ผู้ที่ต้องการซื้อบ้านเข้าถึงได้ยาก ส่งผลให้การทำธุรกรรมและสภาพคล่องในตลาดลดลง

วิธีแก้ปัญหาคืออะไร?

อย่างไรก็ตาม อสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นภาคส่วนสำคัญที่มีบทบาทสำคัญต่อการพัฒนานครโฮจิมินห์ แม้จะมีความยากลำบาก แต่ผู้เชี่ยวชาญเชื่อว่าหากตลาดปรับตัวอย่างเหมาะสมและหาทางออกที่เหมาะสม ก็สามารถสร้างโอกาสอันยิ่งใหญ่ให้กับอุตสาหกรรมนี้ได้

เพื่อส่งเสริมการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์อย่างยั่งยืน ผู้เชี่ยวชาญได้เสนอแนวทางแก้ไขที่สำคัญหลายประการ นายเล ฮวง เชา ประธาน HoREA เน้นย้ำว่า การอนุมัติทางกฎหมายและการเร่งรัดความคืบหน้าของโครงการที่ค้างอยู่ ควบคู่ไปกับการขจัดอุปสรรคทางกฎหมาย จะเป็นปัจจัยสำคัญในการเพิ่มอุปทานและปลดล็อกเงินทุนหมุนเวียนทางเศรษฐกิจ นอกจากนี้ HoREA ยังเสนอให้ระดมภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เข้าร่วมพัฒนาอพาร์ตเมนต์ที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม 100,000 ยูนิต ในช่วงปี พ.ศ. 2564-2573 เพื่อตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้น้อย นายเชา วิเคราะห์ว่า “เราจำเป็นต้องให้ความสำคัญกับการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยราคาประหยัดที่ตอบสนองความต้องการของผู้มีรายได้น้อย แทนที่จะมุ่งเน้นเฉพาะโครงการระดับไฮเอนด์ นโยบายที่อยู่อาศัยที่เหมาะสมจะเป็นปัจจัยสำคัญในการกระตุ้นการฟื้นตัวของตลาด”

ผู้เชี่ยวชาญแนะนำให้ปฏิรูปขั้นตอนการบริหารและเพิ่มความโปร่งใสของข้อมูลเพื่ออำนวยความสะดวกในการฟื้นตัวของตลาด

รายงานของสภาธุรกิจยุโรปในเวียดนาม (CEEC) ระบุว่า โครงการสำคัญๆ เช่น สนามบินนานาชาติลองถั่น และเส้นทางวงแหวนหมายเลข 3 และ 4 ไม่เพียงแต่ช่วยเชื่อมต่อการจราจรเท่านั้น แต่ยังมีบทบาทในการปรับเปลี่ยนภูมิทัศน์การลงทุนในภาคใต้อีกด้วย นอกจากนี้ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องปรับโครงสร้างองค์กร จัดการหนี้เสีย ชำระหนี้พันธบัตรที่ครบกำหนด และเปลี่ยนทิศทางการลงทุนไปสู่โครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ราคาประหยัด

ดร. เหงียน มิงห์ ฟอง นักเศรษฐศาสตร์ ได้เสนอแนะให้มีการปฏิรูปกระบวนการบริหารและเพิ่มความโปร่งใสของข้อมูลเพื่อเอื้อต่อการฟื้นตัวของตลาด หากแนวทางเหล่านี้ดำเนินการอย่างสอดคล้องและมีประสิทธิภาพ จะช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์พัฒนาอย่างยั่งยืน ตอบสนองความต้องการด้านที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้นของประชาชน

นอกจากนี้ การควบคุมอย่างเข้มงวดในการปรับราคาขาย ควบคู่ไปกับการสร้างโอกาสให้ผู้ซื้อบ้านเข้าถึงสินเชื่อ ถือเป็นทางออกที่จำเป็น การลดอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน ประกอบกับมาตรการสนับสนุนทางการเงินจากรัฐบาล จะช่วยฟื้นฟูกำลังซื้อและชะลอความเร็วของธุรกรรม ผู้เชี่ยวชาญยังเชื่อว่าเมื่อภาวะเศรษฐกิจมหภาคมีเสถียรภาพและมีการดำเนินมาตรการเชิงนโยบาย ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในโฮจิมินห์จะสามารถฟื้นตัวได้อย่างแข็งแกร่ง อย่างไรก็ตาม การบรรลุเป้าหมายนี้ จำเป็นต้องใช้เวลาและการประสานงานอย่างใกล้ชิดระหว่างหน่วยงานภาครัฐ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และประชาชน

ที่มา: https://vtv.vn/thi-truong-bat-dong-san-tp-ho-chi-minh-phuc-hoi-cham-vi-sao-100251007161512149.htm