ตลาดอสังหาฯ : ที่อยู่อาศัยที่มั่นคง รีสอร์ทรอผลทางกฎหมาย

VTV.vn - ตลาดที่อยู่อาศัยค่อยๆ เย็นลงและกลับมาสมดุลอีกครั้ง ขณะที่อสังหาริมทรัพย์ในรีสอร์ตกำลังรอการอนุมัติทางกฎหมายและโครงสร้างพื้นฐาน

ที่อยู่อาศัย: จาก 'ฟองสบู่' สู่สภาวะสมดุลมากขึ้น

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยในปี 2568 กำลังเข้าสู่วัฏจักรใหม่ สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) ระบุว่า ขนาดของอสังหาริมทรัพย์เมื่อเทียบกับสินทรัพย์ ทางเศรษฐกิจ ทั้งหมดอยู่ที่ประมาณ 21% ซึ่งต่ำกว่าตลาดในประเทศพัฒนาแล้วมาก แสดงให้เห็นว่าตลาดยังมีช่องว่างสำหรับการพัฒนาอีกมาก อย่างไรก็ตาม ตลาดกำลังแสดงสัญญาณของความไม่สมดุลระหว่างอุปสงค์และอุปทาน และราคาที่พุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว ซึ่งก่อให้เกิดความเสี่ยงที่จะเกิด "ฟองสบู่" ในประเทศ

ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ตลาดที่อยู่อาศัยฟื้นตัวเป็นบวก อุปทานใหม่และสภาพคล่องมีแนวโน้มดีขึ้น เนื่องจากระบบกฎหมายมีความโปร่งใสมากขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งใน ฮานอย และโฮจิมินห์ซิตี้ ธุรกรรมหลักในสองเมืองนี้ก็แสดงสัญญาณเชิงบวกเมื่อเทียบกับช่วงก่อนหน้า

ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่าตลาดที่อยู่อาศัยกำลังค่อยๆ เปลี่ยนจากช่วงที่เติบโตอย่างแข็งแกร่งจาก "ภาวะช็อกด้านอุปทาน - ภาวะช็อกด้านอุปสงค์" ไปสู่ภาวะที่สมดุลมากขึ้น ทราน มันห์ ฮุง ผู้เชี่ยวชาญด้านเศรษฐกิจและการตลาด กล่าวว่า ตลาดจำเป็นต้อง "ปรับตัว" ให้เข้ากับข้อกำหนดใหม่ๆ เช่น ความโปร่งใสมากขึ้น การเงินของผู้ซื้อที่ยั่งยืนมากขึ้น และที่อยู่อาศัยที่เหมาะสมสำหรับกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลาง ในมุมมองทางธุรกิจ คุณฮา ดิ อันห์ นายหน้าอสังหาริมทรัพย์อิสระในฮานอย กล่าวว่า หากอุปทานส่วนใหญ่ยังคงมาจากกลุ่มผู้ซื้อระดับไฮเอนด์ ผู้ซื้อจริงก็จะยังคง "ถูกลืม" ต่อไป

นักลงทุนและผู้ซื้อกำลังเปลี่ยนจากการ "เล่นเน็ต" มาเป็นการลงทุนระยะยาวหรือการใช้งานจริง

นอกจากนี้ VARS ยังเน้นย้ำว่าแรงกดดันด้านราคาในเมืองใหญ่กำลังเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ซึ่งเกินกว่าที่ผู้ซื้อจำนวนมากจะสามารถจ่ายได้ โดยเฉพาะกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลาง นักลงทุนและผู้ซื้อกำลังเปลี่ยนจาก "การท่องเว็บ" ไปสู่การลงทุนระยะยาวหรือการใช้งานจริง ซึ่งสอดคล้องกับสภาวะตลาดที่สมดุลมากขึ้น

ที่น่าสังเกตคือ ในการประเมินตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่ผ่านมา ผู้เชี่ยวชาญด้านเศรษฐกิจเห็นพ้องต้องกันว่าตลาดกำลังดำเนินไปตามแนวโน้มสำคัญหลายประการ ประการแรก อุปทานใหม่มุ่งเน้นไปที่โครงการระดับไฮเอนด์ราคาสูง ขณะที่ตลาดที่อยู่อาศัยราคาประหยัดยังขาดแคลนอย่างมาก ประการที่สอง ราคาบ้านในเมืองใหญ่ๆ ยังคงเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว สูงกว่ารายได้ที่แท้จริงอย่างมาก ประการสุดท้าย นักลงทุนและผู้ซื้อกำลังเปลี่ยนจากการ "เล่นเซิร์ฟ" ไปสู่การลงทุนระยะยาวหรือการใช้งานจริง ซึ่งสอดคล้องกับสภาวะตลาดที่สมดุลมากขึ้น

รีสอร์ทแสดงสัญญาณการฟื้นตัว แต่ไม่สามารถ "ก้าวข้าม" ได้หากไม่มีปัจจัยสำคัญ

แม้ว่าตลาดที่อยู่อาศัยจะมีการเคลื่อนไหวเชิงบวก แต่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ทยังคงอยู่ในระยะ "สำรวจ" แม้ว่า การท่องเที่ยว จะฟื้นตัวอย่างรวดเร็ว การท่องเที่ยวเวียดนามมีการเติบโตอย่างแข็งแกร่งทั้งจากนักท่องเที่ยวต่างชาติและนักท่องเที่ยวภายในประเทศในปี 2568 โดยอัตราการเข้าพักโรงแรมในเมืองท่องเที่ยวสำคัญๆ สูงถึง 59% โดยเฉลี่ย

รายงานของ DKRA Consulting ระบุว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์รีสอร์ทในเวียดนามยังคงฟื้นตัวอย่างช้าๆ ในช่วงต้นปี 2568 อุปทานหลักเพิ่มขึ้น แต่สภาพคล่องยังต่ำ ธุรกิจวิลล่ารีสอร์ทมีโครงการ 60 โครงการ ประมาณ 2,166 ยูนิต แต่ในช่วงสองเดือนแรกของปี 2568 มียอดขายเพียง 56 ยูนิต แม้ว่าอุปทานหลักจะเพิ่มขึ้น แต่สภาพคล่องยังคงต่ำ โดยส่วนใหญ่เป็นยูนิตราคาต่ำกว่า 10,000 ล้านดอง DKRA ยังเตือนด้วยว่าอุปสรรคทางกฎหมาย ประสิทธิภาพการใช้ประโยชน์ที่ต่ำ และความเชื่อมั่นของนักลงทุนที่ยังไม่ฟื้นตัว เป็นปัจจัยหนึ่งที่ทำให้ตลาดรีสอร์ทไม่สามารถ "ฟื้นตัว" ได้

อสังหาริมทรัพย์รีสอร์ทไม่สามารถพึ่งพารูปแบบเดิมอีกต่อไปได้

รายงานของ DKRA แสดงให้เห็นอย่างชัดเจนว่า แม้จะมี "แนวโน้มที่อุ่นขึ้น" แต่ตลาดรีสอร์ทก็ยังคงชะลอตัว ธุรกรรมยังไม่ฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่ง และนักลงทุนยังคงระมัดระวัง สินค้าคงคลังมีจำนวนมากและราคาขายไม่ได้สะท้อนถึงกำลังซื้อที่แท้จริง

ผู้เชี่ยวชาญด้านเศรษฐกิจมองว่า ประเด็นที่น่าสนใจคือ กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 และนโยบายที่เกี่ยวข้อง ถือเป็นรากฐานสำคัญสำหรับการพัฒนาคอนโดเทล บ้านพักตากอากาศ และบ้านหลังที่สอง การปรับปรุงเหล่านี้ช่วยชี้แจงความชัดเจนเกี่ยวกับกรรมสิทธิ์ การใช้ประโยชน์ และการดำเนินงาน แม้ว่าจะยังคงมีปัญหาบางประการที่ต้องดำเนินการให้เสร็จสิ้นเพื่อให้ตลาดดำเนินไปอย่างมีประสิทธิภาพ

อย่างไรก็ตาม ปัญหาสำคัญยังคงอยู่ ประการแรก สัดส่วนนักท่องเที่ยวต่างชาติยังไม่หลากหลายเพียงพอ ทำให้รีสอร์ทปรับตัวตามความผันผวนของตลาดโลกได้ยาก ประการที่สอง โครงสร้างพื้นฐานและกฎหมายในหลายพื้นที่ไม่สอดคล้องกัน โครงการต่างๆ เริ่มต้นได้ช้า อุปทานใหม่มีน้อย และความเชื่อมั่นของนักลงทุนอ่อนแอ ประการที่สาม อุปทานใหม่หายไปในหลายพื้นที่ ขณะที่สินค้าคงคลังเดิมยังคงมีอยู่จำนวนมาก ก่อให้เกิดวงจรอุบาทว์ที่ทำให้ฝ่าฟันอุปสรรคได้ยาก

คุณไมเคิล ปิโร ประธานเจ้าหน้าที่บริหารร่วมของอินโดไชน่า แคปิตอล ประเมินว่าการฟื้นตัวของอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวเป็นรากฐานที่ดี แต่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ทไม่สามารถพึ่งพารูปแบบเดิมได้อีกต่อไป ผลิตภัณฑ์จำเป็นต้องเปลี่ยนไปสู่ ​​"ประสบการณ์" และต้องมีเอกลักษณ์เฉพาะตัวและการดำเนินงานที่เป็นมืออาชีพมากขึ้น คุณเจิ่น มานห์ ฮุง กล่าวถึงเรื่องนี้ว่า "รูปแบบรีสอร์ทชุมชน รีสอร์ทเชิงนิเวศที่เชื่อมโยงกับวัฒนธรรมพื้นเมือง จะเป็นทิศทางที่เหมาะสมกว่า แทนที่จะเร่งสร้างรีสอร์ทระดับซูเปอร์ลักชัวรี"

ดังนั้น แม้ว่ารีสอร์ทจะมี "โอกาสทอง" จากการฟื้นตัวของการท่องเที่ยว แต่หากรีสอร์ทพึ่งพาปัจจัยดังกล่าวเพียงอย่างเดียวโดยไม่ปรับปรุงกรอบกฎหมาย ผลิตภัณฑ์ และประสบการณ์ของลูกค้าให้สมบูรณ์แบบ ก็จะยากที่จะ "ก้าวกระโดด" ได้อย่างแข็งแกร่ง

แล้วต้องใช้กลยุทธ์ใดจึงจะนำตลาดกลับมาสมดุลและส่งเสริมการผ่อนคลาย?

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568 กำลังก้าวไปสู่จุดที่ความสมดุล คุณภาพ และความสามารถในการซื้อกลายเป็นเกณฑ์หลัก ผู้เชี่ยวชาญทางเศรษฐกิจระบุว่า เพื่อให้ทั้งสองภาคส่วนสามารถพัฒนาอย่างยั่งยืนได้ จำเป็นต้องบริหารจัดการปัจจัยหลักอย่างสอดคล้องกัน

สำหรับที่อยู่อาศัย กลยุทธ์ควรมุ่งเน้นไปที่การเพิ่มอุปทานของที่อยู่อาศัยระดับกลางและระดับกลาง พร้อมกับกระจายทำเลที่ตั้งไปยังเขตชานเมืองที่มีการเชื่อมต่อที่ดี เพื่อให้เหมาะสมกับความสามารถในการซื้อที่แท้จริงของประชาชน ขณะเดียวกัน การควบคุมราคาและการเก็งกำไร รวมถึงการปรับปรุงความโปร่งใสของข้อมูลก็เป็นสิ่งจำเป็น เพื่อหลีกเลี่ยงปรากฏการณ์การขึ้นราคาอย่างรวดเร็วและควบคุมไม่ได้ สุดท้าย การส่งเสริมการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและระบบสาธารณูปโภคที่เชื่อมต่อกันจะช่วยให้ที่อยู่อาศัยในเขตชานเมืองมีมูลค่าที่แท้จริงและน่าดึงดูดใจมากขึ้น

ตลาดอสังหาฯ ปี 2568 กำลังเข้าสู่ช่วงเปลี่ยนผ่าน

สำหรับรีสอร์ท ภารกิจสำคัญคือการทำให้กรอบกฎหมายเสร็จสมบูรณ์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งที่เกี่ยวข้องกับการเป็นเจ้าของ การโอน และการดึงดูดนักท่องเที่ยวที่หลากหลาย ขั้นต่อไป นักลงทุนจำเป็นต้องปรับโครงสร้างผลิตภัณฑ์ โดยมุ่งเน้นไปที่ประสบการณ์ เอกลักษณ์ท้องถิ่น และบริการที่เกี่ยวข้อง แทนที่จะสร้าง "รีสอร์ท" เพียงอย่างเดียวและขาย จากนั้น เสริมสร้างความเชื่อมโยงระหว่างการท่องเที่ยว การขนส่ง และอสังหาริมทรัพย์ โครงสร้างพื้นฐานสนามบิน ถนนหนทาง และบริการโรงแรมคุณภาพสูงล้วนเป็นสิ่งสำคัญ สุดท้าย การเสริมสร้างความเชื่อมั่นของนักลงทุนผ่านการประกาศความคืบหน้าของโครงการอย่างชัดเจน ความโปร่งใสทางการเงิน และการดำเนินงานจริงจึงเป็นสิ่งจำเป็น

จะเห็นได้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568 กำลังเข้าสู่ช่วงเปลี่ยนผ่าน จากช่วง “ภาวะช็อกอุปทาน - ราคาพุ่งสูง” ไปสู่ช่วงที่ความสมดุล คุณภาพ และความสามารถในการซื้อกลายเป็นเกณฑ์หลัก ตลาดที่อยู่อาศัยเริ่มมีสัญญาณของความมั่นคงมากขึ้น ขณะที่ตลาดรีสอร์ทแม้จะมีศักยภาพสูง แต่ยังต้องพัฒนาอีกมากเพื่อ “ฟื้น” หากทั้งสองตลาดนี้ต้องการพัฒนาอย่างยั่งยืนและส่งผลดีต่อเศรษฐกิจและสังคม ไม่เพียงแต่ต้องเคลียร์แหล่งทุน แหล่งอุปทาน หรือการฟื้นตัวของการท่องเที่ยวเท่านั้น แต่ยังต้องแก้ไขปัญหาต่างๆ ควบคู่กันไป เช่น กฎหมาย โครงสร้างพื้นฐาน สินค้า โครงสร้างตลาด และความเชื่อมั่นของผู้ซื้อ เมื่อถึงเวลานั้น ตลาดจะไม่เพียงแต่ “ฟื้นตัว” เท่านั้น แต่ยังมีคุณภาพและยั่งยืนมากขึ้นอีกด้วย

ที่มา: https://vtv.vn/thi-truong-bat-dong-san-nha-o-on-dinh-nghi-duong-cho-cu-bat-phap-ly-10025112117552534.htm