ควบคุมราคาอสังหาฯ : ทางออกคลายร้อนตลาดอสังหาฯ

หน่วยงานจัดการมีแผนที่จะใช้มาตรการต่างๆ เพื่อควบคุมราคาอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะในกลุ่มไฮเอนด์ซึ่งมักเกิดการเก็งกำไรและเงินเฟ้อ

กรมการก่อสร้างนครโฮจิมินห์เพิ่งออกเอกสารเรียกร้องให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปฏิบัติตามกฎหมายว่าด้วยการเปิดเผยข้อมูลโครงการ ธุรกรรม และสิทธิความเป็นเจ้าของต่อสาธารณะอย่างเคร่งครัด ตามเจตนารมณ์ของกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 และพระราชกฤษฎีกา 94 96/2024/ND-CP กำหนดให้ธุรกิจต้องเปิดเผยข้อมูลโครงการก่อนเริ่มดำเนินธุรกิจ รายงานสถานะธุรกรรมเป็นลายลักษณ์อักษรและไฟล์อิเล็กทรอนิกส์ และต้องรับผิดชอบต่อความถูกต้องของข้อมูล

การห้ามการหลบเลี่ยง การอนุญาตให้นายหน้า

ที่น่าสังเกตคือ เอกสารดังกล่าวห้ามนักลงทุนอย่างเคร่งครัดไม่ให้มอบอำนาจให้องค์กรหรือบุคคลอื่นลงนามในสัญญาสำหรับการวางเงินมัดจำ การขาย การโอน การเช่าซื้อที่อยู่อาศัย หรือสิทธิการใช้ที่ดินในโครงการ นักลงทุนจะได้รับอนุญาตให้ขายหรือเช่าซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคตได้ก็ต่อเมื่อได้แจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรต่อหน่วยงานบริหารจัดการของรัฐเกี่ยวกับการปฏิบัติตามเงื่อนไขการทำธุรกรรมแล้วเท่านั้น

ก่อนที่กรมก่อสร้างจะออกเอกสารฉบับนี้ โครงการหลายโครงการในนครโฮจิมินห์ได้เปิดขายโดยได้รับอนุญาตแล้ว นายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์ F2 และ F3 จำนวนมากได้รับเงินมัดจำจากลูกค้า ขณะที่โครงการเหล่านี้ไม่ได้รับใบอนุญาตก่อสร้างและไม่เป็นไปตามข้อกำหนดทางกฎหมาย ลูกค้าหลายรายจากจังหวัดทางภาคเหนือเดินทางมายังนครโฮจิมินห์เพื่อ "ชำระเงินมัดจำค่าความนิยม" แต่ในความเป็นจริงแล้วไม่ได้ลงนามในสัญญากับนักลงทุน

ในพิธีเปิดโครงการเมื่อเร็วๆ นี้ คุณโลน (อาศัยอยู่ในเขตเตินฮุง นครโฮจิมินห์) เล่าว่าเธอได้วาง "เงินมัดจำค่าความนิยม" ไว้ 50 ล้านดองผ่านทางชั้นขาย จากนั้นจึงจ่ายอีก 10% ของมูลค่าอพาร์ตเมนต์ แต่จ่ายผ่านบริษัทนายหน้าเท่านั้น ไม่ได้ร่วมงานกับนักลงทุน “ฉันคิดว่ามันเป็นกระบวนการปกติ แต่พอถามทีหลัง ฉันกลับพบว่าฉันไม่มีคุณสมบัติที่จะเปิดขาย” เธอเล่า

กรรมการบริษัทอสังหาริมทรัพย์แห่งหนึ่งในนครโฮจิมินห์ยอมรับว่าเป็นเวลานานที่นักลงทุนจำนวนมากพยายาม "หลบเลี่ยงกฎหมาย" ด้วยการอนุญาตให้ตลาดซื้อขายหลักทรัพย์รับเงินมัดจำจากลูกค้า "ทางลัด" นี้ผ่านการตลาดและการสื่อสารทำให้ลูกค้ารู้จักแต่ตลาดซื้อขายหลักทรัพย์โดยไม่ต้องติดต่อกับนักลงทุนโดยตรง

ดร. ตรัน เหงียน ดาน ผู้เชี่ยวชาญ ด้านเศรษฐกิจ ระบุว่า สถานการณ์ที่นักลงทุน “หลบเลี่ยงกฎหมาย” ผ่านช่องทางนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์เพื่อระดมทุนนั้นมีมานานแล้ว “หลายโครงการระดมเงินทุนได้มากถึง 90% - 95% ของมูลค่าอพาร์ตเมนต์ก่อนเซ็นสัญญาซื้อขาย แต่บริษัทจัดการกลับมองเห็นแต่ไม่จัดการ ทำให้ตลาดบิดเบือน สร้างอุปสงค์เสมือนจริงและจิตวิทยาแบบ FOMO (กลัวพลาดโอกาส) ให้กับผู้ซื้อ” คุณดานวิเคราะห์

เขากล่าวว่า แนวทางนี้ไม่เพียงแต่ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์พุ่งสูงขึ้นเท่านั้น แต่ยังเพิ่มความเสี่ยงให้กับผู้ซื้อด้วย เพราะหากเกิดเหตุการณ์ใดๆ ขึ้น ผู้ซื้อจะได้รับเงินมัดจำหรือดอกเบี้ยธนาคารคืนเท่านั้น ขณะที่นักลงทุนยังคงถือครองเงินทุนอยู่ “บทเรียนราคาแพงจากเหตุการณ์สำคัญๆ ในตลาดที่ผ่านมายังคงมีคุณค่าเตือนใจ” เขากล่าวเน้นย้ำ

ขณะเดียวกัน ร่างมติของ รัฐบาล ว่าด้วยกลไกการควบคุมราคาอสังหาริมทรัพย์ก็ได้รับความสนใจจากสาธารณชนเช่นกัน ในร่างมตินี้ หน่วยงานบริหารจัดการเสนอให้การทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ต้องดำเนินการผ่านตลาดซื้อขายที่รัฐบริหารจัดการ ควบคู่ไปกับการเข้มงวดสินเชื่อสำหรับผู้กู้ที่ซื้ออพาร์ตเมนต์ชั้นสองและสาม นอกจากนี้ ร่างมติยังส่งเสริมการพัฒนาที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ราคาประหยัด โดยขยายอุปทานของอพาร์ตเมนต์ระดับกลางให้เพียงพอต่อความต้องการที่อยู่อาศัยจริง

คุณโว ฮอง ทัง รองผู้อำนวยการใหญ่ฝ่ายที่ปรึกษา บริษัท ดีเคอาร์เอ คอนซัลติ้ง กล่าวว่า จากผลสำรวจของดีเคอาร์เอ กรุ๊ป พบว่าลูกค้าที่ซื้อโครงการใหม่ในอดีตมากถึง 70% เป็นลูกค้าเพื่อการลงทุน โดย 50%-60% เป็นเจ้าของอพาร์ตเมนต์หลังที่สองแล้ว และมากกว่า 20% เป็นเจ้าของอพาร์ตเมนต์หลังที่สามขึ้นไป อย่างไรก็ตาม จำเป็นต้องพิจารณาถึงการเข้มงวดสินเชื่อเพื่อช่วยลดความต้องการเก็งกำไร การควบคุมราคา และการนำตลาดกลับสู่มูลค่าที่แท้จริงหรือไม่

เขายังให้ความเห็นว่า หากนำนโยบายนี้มาใช้ สินเชื่อธนาคารสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มขึ้นอย่างช้าๆ และสภาพคล่องในตลาดอาจลดลงประมาณ 30% “นักเก็งกำไรจะต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ ในขณะที่ผู้ที่มีความต้องการอย่างแท้จริงจะมีโอกาสเข้าถึงผลิตภัณฑ์ที่เหมาะสมกว่า” - คุณถังกล่าว

ลูกค้าเรียนรู้เกี่ยวกับโครงการอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์ ภาพโดย: TAN THANH

การนำโซลูชันระยะยาวแบบซิงโครนัสมาใช้

นายหวอ ฮอง ทัง สนับสนุนนโยบายภาษีอสังหาริมทรัพย์เพื่อจำกัดการเก็งกำไร แต่เขาหวังว่ารัฐบาล กระทรวง และหน่วยงานต่างๆ ควรมีแผนการดำเนินการแบบเป็นขั้นตอน พร้อมแผนงาน การคำนวณอย่างรอบคอบ และหลีกเลี่ยงการบังคับใช้อย่างกะทันหัน “หากภาษีถูกควบคุมอย่างเข้มงวดเกินไป ตลาดอาจตอบสนองอย่างรุนแรง ส่งผลกระทบต่อสภาพคล่องและการเติบโตทางเศรษฐกิจโดยรวม เพราะอสังหาริมทรัพย์เป็นอุตสาหกรรมที่มีอิทธิพลอย่างมากต่อภาคส่วนอื่นๆ” นายทังกล่าว

ตามที่ดร. Pham Viet Thuan ผู้อำนวยการสถาบันทรัพยากรธรรมชาติและเศรษฐศาสตร์สิ่งแวดล้อมนครโฮจิมินห์ กล่าวไว้ว่าภาษีการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์เป็นเครื่องมือที่มีประสิทธิภาพในการจำกัดการเก็งกำไร

เขาเสนอให้จัดเก็บภาษีตามระยะเวลาที่ถือครองทรัพย์สิน หากถือครองไม่ถึง 12 เดือน ภาษีจะอยู่ที่ 20% ของราคาขาย 12 ถึง 36 เดือน เสีย 10% 36 ถึง 60 เดือน เสีย 5% และ 60 เดือนขึ้นไป ให้คงอัตราภาษีเดิมไว้ที่ 2% "อัตราภาษีนี้ควรใช้กับกรณีการซื้อขายที่ได้รับอนุญาตด้วย เพื่อหลีกเลี่ยงช่องโหว่ทางกฎหมาย" นายทวนกล่าว

เขาเชื่อว่าวิธีการเก็บภาษีแบบนี้ง่ายกว่าและง่ายกว่าการบังคับธุรกรรมผ่านตลาดซื้อขายออนไลน์สาธารณะ ซึ่งไม่เหมาะสมในบริบทปัจจุบัน “การเก็บภาษีตามระยะเวลาการถือครองจะช่วยจำกัดการท่องเว็บ แต่ไม่ได้บิดเบือนตลาด ผู้ที่ลงทุนระยะสั้นจะต้องจ่ายภาษีสูง ในขณะที่ผู้ที่ถือครองระยะยาวจะได้รับสิ่งจูงใจ ซึ่งถือว่ายุติธรรมและสมเหตุสมผล” - คุณทวนกล่าวเน้นย้ำ

นอกจากนี้ นายถวนยังเสนอให้จัดทำรายการราคาที่ดินที่มีแนวโน้มลดลงเมื่อเวลาผ่านไป โดยถือว่าที่ดินเป็นปัจจัยการผลิต ไม่ใช่สินค้าเพื่อการเก็งกำไร เมื่อราคาที่ดินได้รับการควบคุมอย่างเหมาะสม ประกอบกับภาษีธุรกรรมที่ยืดหยุ่น ตลาดจะกลับมามีมูลค่าที่แท้จริง สร้างโอกาสให้ประชาชนซื้อบ้าน ขณะเดียวกันก็มีส่วนช่วยสร้างความมั่นคงให้กับระบบประกันสังคม

ดร. ตรัน เหงียน ดาน กล่าวว่า การจัดการกับการเก็งกำไรต้องดำเนินการควบคู่กันไปในระยะยาว และไม่สามารถแก้ไขปัญหาได้ในชั่วข้ามคืน เขาเชื่อว่านอกจากการเก็บภาษีแล้ว จำเป็นต้องผสมผสานเครื่องมือทางเครดิตและการบริหารจัดการเข้าด้วยกัน “ผู้กู้ต้องกำหนดคะแนนเครดิต และธนาคารต้องมีส่วนร่วมในการควบคุม ผู้กู้ที่ซื้อบ้านหลังที่สองควรจ่ายอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นและอัตราส่วนเงินกู้ที่ต่ำลง เช่น จ่ายเพียง 50% สำหรับบ้านหลังที่สอง และ 30% สำหรับบ้านหลังที่สาม” เขากล่าว

ดร. แดน ยังเน้นย้ำว่า หากลูกค้าขอให้ญาติใช้ชื่อเพื่อหลีกเลี่ยงภาษี บุคคลที่ใช้ชื่อดังกล่าวจะต้องรับผลที่ตามมา เช่น ถูกจำกัดการกู้ยืม หรือถูกเรียกเก็บภาษีจากการซื้อครั้งต่อไป “จำเป็นต้องมีการประสานงานระหว่างหน่วยงานบริหาร ธนาคาร และระบบภาษี เพื่อให้เกิดความเป็นธรรมและหลีกเลี่ยงช่องโหว่ทางกฎหมาย” เขากล่าวเสริม

เขากล่าวว่าปัญหานี้จำเป็นต้องมีแผนงาน 5-10 ปี ร่วมกับการประสานงานระหว่างกระทรวง หน่วยงาน และองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น เพื่อรักษาเสถียรภาพของตลาด “ราคาอสังหาริมทรัพย์จะลดลงและทรงตัวได้ก็ต่อเมื่อเราประสานนโยบายภาษีและสินเชื่อเข้ากับกฎหมายโครงการ เมื่อประชาชนที่มีความต้องการอย่างแท้จริงสามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้อย่างง่ายดาย การเก็งกำไรก็จะลดลงตามธรรมชาติ” - คุณแดนกล่าว

การขึ้นราคาไม่ได้เกิดจากการเก็งกำไรเพียงอย่างเดียว

ดร. ตรัน เหงียน ดาน ชี้ให้เห็นอย่างตรงไปตรงมาว่า สาเหตุของการพุ่งสูงขึ้นของราคาอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่ได้เกิดจากการเก็งกำไรเพียงอย่างเดียว แต่ยังรวมถึงกระบวนการทางกฎหมายที่ยืดเยื้ออีกด้วย “หลายโครงการใช้เวลา 7-8 ปีจึงจะแล้วเสร็จ ทำให้ต้นทุนการลงทุนสูงขึ้น เมื่อต้นทุนเพิ่มขึ้น ธุรกิจต่างๆ จำเป็นต้องขึ้นราคาขายเพื่อชดเชย และทำให้ผู้ซื้อรายสุดท้ายได้รับผลกระทบ ดังนั้น รัฐจึงจำเป็นต้องกำหนดความรับผิดชอบของแต่ละขั้นตอนและแต่ละหน่วยงานอย่างชัดเจนในกระบวนการอนุมัติโครงการ เพื่อลดระยะเวลาและต้นทุน” นายดานกล่าว

ดานัง สืบหา “ราคาที่ดินพุ่ง” และการเก็งกำไร

เมื่อวันที่ 13 ตุลาคม สำนักงานคณะกรรมการประชาชนนครดานังประกาศว่าประธานคณะกรรมการประชาชนนครดานังได้ลงนามและออกคำสั่งอย่างเป็นทางการเกี่ยวกับการตรวจสอบ ทบทวน แก้ไข และจัดการการกระทำที่เป็นการปั่นราคาและการเก็งกำไรในอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงการเสริมสร้างการจัดการและการใช้ที่ดินในพื้นที่

ด้วยเหตุนี้ ประธานคณะกรรมการประชาชนนครดานังจึงมอบหมายให้กรมเกษตรและสิ่งแวดล้อมเป็นประธานและประสานงานกับกรมก่อสร้าง ศูนย์พัฒนาที่ดิน คณะกรรมการประชาชนของตำบล แขวง และหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง เพื่อจัดการตรวจสอบ สอบสวน และทบทวนกิจกรรมการประเมินมูลค่าที่ดินทั้งหมดโดยเฉพาะ รวมถึงการจัดทำและออกบัญชีราคาที่ดิน การชดเชย การสนับสนุน และการย้ายถิ่นฐานเมื่อรัฐทวงคืนที่ดิน และกิจกรรมการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน

ปัจจุบัน ดานังได้บันทึกสัญญาณของ "ไข้ที่ดิน" มากมายในเขตชานเมืองและพื้นที่โครงการใหม่ โดยเฉพาะในสถานที่ที่มีข้อมูลการวางแผน การจัดการหน่วยงานบริหาร หรือการดำเนินโครงการโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่

เอช.ดินห์

ที่มา: https://nld.com.vn/kiem-soat-gia-nha-dat-cach-nao-196251013215207851.htm