จีนกำลังทดลองใช้รูปแบบที่อนุญาตให้ผู้อยู่อาศัยสามารถปรับปรุงอพาร์ตเมนต์ของตนเองได้

เนื่องจากเผชิญกับแรงกดดันทางการเงินและการปรับตัวในตลาดอสังหาริมทรัพย์ เมืองใหญ่หลายแห่งในจีน เช่น เซินเจิ้น ปักกิ่ง และกว่างโจว กำลังทดลองใช้วิธีการใหม่ในการฟื้นฟูเมือง นั่นคือ การระดมทรัพยากรจากประชาชนเอง เปิดโอกาสให้ประชาชนร่วมลงทุน มีส่วนร่วมในแนวคิดการออกแบบ และมีบทบาทเชิงรุกมากขึ้นในพื้นที่อยู่อาศัยของตนเอง

เมื่อประชาชนเป็นผู้มีบทบาทหลักในการฟื้นฟูเมือง

เป็นเวลากว่าหลายทศวรรษแล้วที่รูปแบบการพัฒนาเมืองในจีนเป็นแบบเดิมๆ คือ รัฐบาลวางแผน บริษัทอสังหาริมทรัพย์ลงทุน ผู้อยู่อาศัยได้รับค่าชดเชย แล้วก็ย้ายออกไป วิธีการรื้อถอนและสร้างใหม่ขนาดใหญ่แบบนี้ทำให้หลายคนกลายเป็นเศรษฐีในชั่วข้ามคืน และสร้างเมืองตึกระฟ้าที่สวยงามตระการตา อย่างไรก็ตาม เมื่อตลาดอสังหาริมทรัพย์เริ่มชะลอตัว สูตรเดิมก็เริ่มมีรอยร้าว โครงการหลายโครงการล่าช้ากว่ากำหนดเนื่องจากความขัดแย้งระหว่างผู้พัฒนาและผู้อยู่อาศัย หรือเพราะแผนใหม่ไม่สอดคล้องกับความต้องการที่แท้จริงของประชาชน

ในบริบทนี้ แนวทางการมีส่วนร่วมของชุมชนด้วยรูปแบบ "การปรับปรุงโดยผู้อยู่อาศัยเป็นผู้นำ" กำลังนำความสดใหม่มาสู่ตึกอพาร์ตเมนต์เก่าที่ทรุดโทรม ล่าสุด ในเมืองเซินเจิ้น ศูนย์กลางเทคโนโลยีของภาคใต้ของจีน อาคารอพาร์ตเมนต์ที่มีอายุมากกว่า 40 ปี ได้เริ่มโครงการปรับปรุงครั้งแรกอย่างเป็นทางการ โดยดำเนินการโดยเจ้าของบ้านเอง ภายใต้คำแนะนำและการสนับสนุนทางกฎหมายจากรัฐบาลท้องถิ่น แทนที่จะพึ่งพาบริษัทอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ทั้งหมด

โครงการขนาดเล็กนี้เกี่ยวข้องกับ 10 ครัวเรือน ซึ่งทั้งหมดเป็นอดีตพนักงานที่อาศัยอยู่ในอาคารอพาร์ตเมนต์เก่าของโรงเรียนอนุบาลของรัฐที่สร้างขึ้นในปี 1979 อาคารมีพื้นที่ใช้สอยรวมประมาณ 870 ตารางเมตร และอยู่ในสภาพทรุดโทรมอย่างมากมานานแล้ว มีผนังลอกล่อน สายไฟพันกัน และน้ำท่วมบ่อยครั้งในช่วงฝนตกหนัก แทนที่จะรอรับเงินชดเชยอย่างเฉื่อยชา ครัวเรือนทั้ง 10 นี้ตกลงกันเป็นเอกฉันท์ที่จะประชุมและตกลงจำนวนเงินที่จะร่วมกันบริจาค ปรึกษาหารือเกี่ยวกับการซ่อมแซมที่จำเป็นโดยได้รับคำแนะนำจากหน่วยงานผู้เชี่ยวชาญ และคัดเลือกผู้รับเหมาก่อสร้างที่เหมาะสมด้วยตนเอง

อาคารอพาร์ตเมนต์ในเมืองเซินเจิ้น สร้างขึ้นในปี 1979 ภาพ: เดอะเปเปอร์

ทางออกสำหรับปัญหาทาง เศรษฐกิจ และสังคม

สาระสำคัญของแบบจำลองนี้คือการเสริมสร้างบทบาทและความคิดริเริ่มของประชาชน ในขณะเดียวกันก็ลดภาระงบประมาณของรัฐ แม้ว่าจะไม่มีการเปิดเผยต้นทุนที่เฉพาะเจาะจงของโครงการเซินเจิ้น แต่จากโครงการที่คล้ายกันในกว่างโจวสำหรับอาคารที่มีพื้นที่มากกว่า 1,700 ตารางเมตร ต้นทุนการสร้างใหม่ทั้งหมดอยู่ที่ประมาณ 8 ล้านหยวน (เทียบเท่า 1.2 ล้านดอลลาร์สหรัฐ) โดยเฉลี่ยแล้วแต่ละครัวเรือนจ่ายประมาณ 300,000 หยวน (มากกว่า 1 พันล้านดองเวียดนาม) เพื่อให้ได้พื้นที่อยู่อาศัยใหม่ที่ทันสมัยและปลอดภัยยิ่งขึ้นบนที่ดินที่พวกเขาอาศัยอยู่มานานหลายปี

นาย Tran Kiet ผู้อำนวยการศูนย์ที่อยู่อาศัยและการพัฒนาเมืองและชนบท มหาวิทยาลัย Shanghai Jiao Tong ได้วิเคราะห์การเปลี่ยนแปลงนี้และแสดงความคิดเห็นว่า "รูปแบบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แบบดั้งเดิม ซึ่งมีลักษณะเป็นการรื้อถอนขนาดใหญ่ การก่อสร้างขนาดใหญ่ และการย้ายผู้อยู่อาศัยจากอาคารเก่าที่มีความสูงไม่มากไปสร้างอพาร์ตเมนต์หรูหราเพื่อขายในราคาที่สูงเกินจริงนั้น ไม่เหมาะสมกับพื้นที่อยู่อาศัยดั้งเดิมส่วนใหญ่ในตลาดที่ชะงักงันในปัจจุบันอีกต่อไปแล้ว"

นาย Tran กล่าวว่า การพึ่งพาทรัพยากรจากภาครัฐเพียงอย่างเดียวทำให้ยากต่อการครอบคลุมในวงกว้าง: "หากเราพึ่งพางบประมาณของรัฐบาลเพียงอย่างเดียว เราจะสามารถสนับสนุนโครงการต้นแบบเพียงไม่กี่โครงการสำหรับอาคารที่ทรุดโทรมและอันตรายอย่างรุนแรงเท่านั้น แต่เราไม่สามารถทำซ้ำในวงกว้างได้"

เมื่อเปรียบเทียบกับวิธีการย้ายที่อยู่อาศัยแบบดั้งเดิม รูปแบบที่ส่งเสริมความคิดริเริ่มของผู้อยู่อาศัยนั้นมีข้อดีหลายประการ วิธีนี้เคารพความต้องการของประชาชน ลดข้อพิพาทที่ยืดเยื้อ ปรับต้นทุนให้เหมาะสม และกำหนดความรับผิดชอบของประชาชนเกี่ยวกับทรัพย์สินของตนได้ชัดเจนยิ่งขึ้น ในอาคารที่เซินเจิ้น แม้ว่าพื้นที่ใช้สอยจะยังคงเท่ากับแผนผังหลัก แต่โครงสร้างใหม่ได้ติดตั้งลิฟต์เพื่ออำนวยความสะดวกแก่ผู้สูงอายุ ชั้นล่างถูกยกสูงขึ้นเพื่อป้องกันน้ำท่วม และระบบระบายอากาศและแสงสว่างได้รับการปรับปรุงอย่างครอบคลุม

แผนผังอาคารหลังการบูรณะ ภาพถ่าย: เดอะเปเปอร์

ความท้าทายในการขยายขนาด

แม้ว่าโมเดล "นำโดยประชาชน รับผิดชอบโดยประชาชน" นี้จะแสดงให้เห็นสัญญาณเชิงบวกมากมายและถูกนำไปรวมอยู่ในยุทธศาสตร์การฟื้นฟูเมืองของจีน แต่ก็ยังคงเผชิญกับอุปสรรคในทางปฏิบัติอยู่ ความท้าทายที่ใหญ่ที่สุดอยู่ที่ขนาด อาคารในเซินเจิ้นได้รับประโยชน์จากขนาดที่เล็ก โดยมีเพียง 10 ครัวเรือน แต่สำหรับพื้นที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่ที่มีหลายร้อยหรือหลายพันครัวเรือน การบรรลุฉันทามติโดยสมบูรณ์นั้นยากมาก ยิ่งไปกว่านั้น ครอบครัวที่ด้อยโอกาสหรือผู้สูงอายุที่อาศัยอยู่คนเดียวจำนวนมากขาดทรัพยากรทางการเงินที่จะเข้าร่วมโครงการได้

เพื่อแก้ไขปัญหาที่ยุ่งยากนี้ ผู้เชี่ยวชาญด้านผังเมืองเชื่อว่าจำเป็นต้องมีกลไกตลาดที่มีความยืดหยุ่นมากขึ้น นาย Tran Kiet เสนอแนวทางแก้ไขดังนี้: "กุญแจสำคัญในการจำลองโครงการปรับปรุงบ้านด้วยตนเองคือการสร้างกลไกการโอนกรรมสิทธิ์ที่มีประสิทธิภาพ ดังนั้น เจ้าของบ้านที่ไม่ต้องการหรือไม่สามารถเข้าร่วมในการปรับปรุงบ้านได้ ควรได้รับการสนับสนุนให้โอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินของตนผ่านกลไกที่เหมาะสม"

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง รัฐบาลสามารถอำนวยความสะดวกในการซื้ออพาร์ตเมนต์จากผู้อยู่อาศัยที่ไม่เข้าร่วมโครงการในราคาตลาดโดยใช้เงินทุนพัฒนาเมืองหรือธุรกิจในท้องถิ่น หรือช่วยเหลือพวกเขาในการย้ายไปยังพื้นที่ตั้งถิ่นฐานใหม่ที่เหมาะสมกว่า ซึ่งจะช่วยให้การจัดสรรที่ดินว่างเปล่าให้แก่ผู้อยู่อาศัยที่เหลืออยู่เป็นไปอย่างกลมกลืน เพิ่มประสิทธิภาพพื้นที่อยู่อาศัยโดยไม่รบกวนการวางผังเมืองโดยรวมหรือเพิ่มอัตราส่วนการใช้ที่ดินโดยรวมของอาคารทั้งหมด

โครงการนำร่องในเซินเจิ้น กวางโจว และปักกิ่ง กำลังเปิดแนวทางใหม่ในการแก้ปัญหาการปรับปรุงอาคารอพาร์ตเมนต์เก่าในประเทศจีน จากเดิมที่ต้องพึ่งพาแหล่งทรัพยากรภายนอกทั้งหมด ปัจจุบันผู้อยู่อาศัยมีส่วนร่วมอย่างแข็งขันในกระบวนการสร้างบ้านของตนเอง ซึ่งให้มุมมองที่เป็นประโยชน์เกี่ยวกับการมีส่วนร่วมของสังคมและการกระจายทรัพยากรในการปรับปรุงและพัฒนาเมืองให้ทันสมัย ​​ซึ่งเป็นหัวข้อที่เมืองใหญ่หลายแห่งในเอเชียให้ความสนใจ

ที่มา: sixthtone.com

แหล่งที่มา: https://phunuvietnam.vn/trung-quoc-thu-nghiem-mo-hinh-dan-tu-sua-chung-cu-238260602155531633.htm