จาก “จุดฮอตสปอต” ชั้น 584

สัญญาเงินกู้เป็นธุรกรรมที่นักลงทุนใช้เพื่อ “หลบเลี่ยงกฎหมาย” เมื่อโครงการอสังหาริมทรัพย์ยังไม่เสร็จสิ้นรายการลงทุนทั้งหมดตามที่กำหนดไว้ และยังไม่ได้เริ่มดำเนินการหรือระดมทุน อย่างไรก็ตาม สัญญาประเภทนี้ค่อนข้างแพร่หลายในตลาดปัจจุบัน ส่วนหนึ่งเป็นเพราะผู้ซื้อโลภมากในผลกำไร ส่วนหนึ่งเพราะพวกเขาไม่เข้าใจกฎหมายอย่างถ่องแท้ และฟังคำสัญญา “ลอยๆ” ของนักลงทุน ซึ่งนำไปสู่ “ผลเสีย” เมื่อธุรกิจ “ผิดสัญญา”

MB 584 แขวงกวางถั่น (เมือง ถั่นฮว้า ) กำลังก่อสร้างในเวลาเดียวกัน เกิดความขัดแย้งและความขัดแย้งมากมายระหว่างลูกค้าและนักลงทุน

ตั้งแต่ปลายปี 2566 จนถึงปัจจุบัน ณ โครงการที่อยู่อาศัยในเขตเมืองตะวันออกเฉียงใต้ดงฟัต (หรือที่รู้จักกันในชื่อ MB 584) แขวงกวางถั่น (เมืองถั่นฮวา) ซึ่งบริษัทบีเอ็นบี จำกัด เป็นผู้ลงทุน มีที่ดินหลายร้อยแปลงกำลังถูกก่อสร้างอย่างแข็งขันโดยครัวเรือน อย่างไรก็ตาม ยังมีข้อขัดแย้งและความขัดแย้งมากมายระหว่างลูกค้าและนักลงทุนในโครงการนี้ที่ยากจะแก้ไข จากจุดนี้ "ความไม่ปกติ" หลายประการของนักลงทุนจึงถูก "เปิดเผย" ออกมา

ที่ดิน 1 แปลง “ขาย” ให้หลายคน?

โครงการพื้นที่อยู่อาศัยในเขตเมืองตะวันออกเฉียงใต้ดงพัต ได้รับการรับรองจากคณะกรรมการประชาชนจังหวัดให้เป็นผลลัพธ์ที่ชนะการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินตามมติเลขที่ 1055/QD-UBND ลงวันที่ 26 มีนาคม 2563 ดังนั้น โครงการนี้จึงมีพื้นที่รวมกว่า 35,400 ตร.ม. เทียบเท่ากับที่ดินเปล่า 257 แปลง รวมถึงทาวน์เฮาส์ 211 หลังและวิลล่า 46 หลัง

ทันทีหลังจากชนะการประมูล นักลงทุนยังไม่ได้ก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานให้เสร็จสมบูรณ์ตามกฎระเบียบ แต่ได้ระดมทุนจากลูกค้าในรูปแบบของสัญญาเงินกู้เรียบร้อยแล้ว และ "การจดทะเบียน" ชื่อเจ้าของที่ดินได้รับการรับรองโดยการลงทะเบียนแสดงความจำนง โดยระบุจำนวนแปลงที่ดินที่ลูกค้าต้องการ "ซื้อ" อย่างชัดเจน ในการจดทะเบียนแสดงความจำนง นักลงทุนยังยืนยันสิทธิ์ในการเซ็นสัญญาซื้อขายกับลูกค้าอย่างชัดเจน เมื่อโครงการเป็นไปตามเงื่อนไขการลงนามในสัญญาซื้อขายตามบทบัญญัติของกฎหมาย อย่างไรก็ตาม ตั้งแต่ต้นปี 2566 เมื่อบริษัท บีเอ็นบี จำกัด เริ่มให้ลูกค้าลงทะเบียนแสดงความจำนงเพื่อรับที่ดินและสร้างบ้านตามแบบที่ออกแบบไว้ หลายครัวเรือนต้องประหลาดใจเมื่อที่ดินของตนถูก "ขาย" ให้กับคนจำนวนมากพร้อมกัน

ยกตัวอย่างเช่น กรณีของนายเล หง็อก เอช. ในเมืองแท็งฮวา ในเดือนตุลาคม 2564 นายเอช. ต้องการซื้อสินค้าที่ MB 584 จึงได้ทำธุรกรรมกับบริษัท บีเอ็นบี จำกัด โดยการลงนามในสัญญาเงินกู้ พร้อมกับจดทะเบียนแสดงเจตนาที่จะ "ซื้อ" ที่ดินแปลง LK141 นายเอช. ชำระเงินเต็มจำนวน 1,260 ล้านดอง แบ่งเป็น 3 งวด และได้รับบันทึกการส่งมอบที่ดินและเอกสารการออกแบบจากนักลงทุน นับตั้งแต่นั้นจนถึงสิ้นปี 2566 นายเอช. ไม่ได้รับเอกสาร โทรศัพท์ หรือข้อมูลใดๆ จากนักลงทุนเกี่ยวกับการจัดการงานก่อสร้างและการเรียกเก็บเงินสำหรับงานก่อสร้างเบื้องต้นตามกำหนดเวลา หรือคำเชิญให้ทำงานและแก้ไขปัญหาที่เกี่ยวข้องกับการจดทะเบียนแสดงเจตนาที่ได้รับการยืนยัน ในเดือนมีนาคม 2567 นายเอช. รู้สึกตกใจที่ได้รับแจ้งจากนักลงทุนเกี่ยวกับการยกเลิกคำขอจดทะเบียนที่ดินแปลง LK141 ของเขา นาย H. วิ่งลงไปที่แปลงที่ดินเพื่อตรวจสอบ พบว่ามีคนกำลังสร้างบ้านอยู่บนที่ดินของเขา และได้จ่ายเงินและจดทะเบียนไว้แล้ว

ในคำร้องที่ส่งถึงสื่อมวลชน นาย H. กล่าวเสริมว่า หลังจากได้ทำงานร่วมกับตัวแทนนักลงทุน นาย Nguyen Huy Hoang หัวหน้าฝ่ายบัญชีที่บริษัทมอบหมายให้จัดการเรื่องนี้ นาย Hoang ตกลงที่จะแก้ไขปัญหาให้กับนาย H. โดยบริษัทจะซื้อคืนที่ดินหมายเลข LK141 ในราคา 1,000 ล้านดองเวียดนาม และแบ่งชำระเป็น 4 งวด งวดแรกเมื่อวันที่ 16 เมษายน เป็นเงิน 300 ล้านดองเวียดนาม งวดที่สองเมื่อวันที่ 29 เมษายน เป็นเงิน 200 ล้านดองเวียดนาม งวดที่สามเป็นเงิน 500 ล้านดองเวียดนาม และงวดที่สี่เป็นเงิน 600 ล้านดองเวียดนาม อย่างไรก็ตาม จนถึงปัจจุบัน บริษัท BNB จำกัด ได้จ่ายเงินให้กับนาย H. เพียง 300 ล้านดองเวียดนาม เมื่อวันที่ 16 เมษายน

จากการสอบสวนของผู้สื่อข่าว พบว่าที่ดินแปลง LK141 ถูกโอนให้ลูกค้ารายอื่นเพื่อก่อสร้าง เนื่องจากผู้ลงทุนได้ “ขาย” ที่ดินของลูกค้ารายนี้ (LK239) ให้กับลูกค้ารายอื่น และเพื่อแก้ไข “ข้อร้องเรียน” ของลูกค้าในแปลง LK239 ผู้ลงทุนจึงได้ “ชดเชย” ให้กับลูกค้าในแปลง LK141

จากเสียงตอบรับจากลูกค้าหลายรายที่ส่งถึงหนังสือพิมพ์ถั่นฮวา สถานการณ์การขายที่ดิน 1 แปลงให้กับหลายรายที่ถนนเอ็มบี 584 ยังคงมีความซับซ้อน ไม่เพียงแต่ขายให้กับลูกค้า 2 รายเท่านั้น แต่ยังมีที่ดินที่ทับซ้อนกันอยู่ถึง 3-4 แปลง ลูกค้าหลายรายเมื่อมีข้อสงสัยหรือพบเห็นที่ดินทับซ้อนกัน มักจะโทรหรือนัดหมายเพื่อขอเจรจากับนักลงทุน แต่บริษัท บีเอ็นบี จำกัด ยังไม่ได้ส่งบุคคลที่มีอำนาจเพียงพอมาตอบคำถามและหลีกเลี่ยงการดำเนินการดังกล่าว

ความขัดแย้งทางผลประโยชน์ ความขัดแย้งที่ยืดเยื้อ

ไม่ได้ "น่าเศร้า" เท่ากับลูกค้าที่ได้รับที่ดินทับซ้อน แต่ลูกค้าจำนวนมากที่ชำระเงินค่าก่อสร้างตามกำหนด หรือได้รับที่ดินเพื่อจดทะเบียนก่อสร้างเอง ก็อยู่ในสถานการณ์ "ครึ่งร้องไห้ ครึ่งหัวเราะ" เช่นกัน

ตามแบบฟอร์มใบสมัครที่บริษัท บีเอ็นบี จำกัด ลงนามในวันเดียวกับสัญญากู้ยืม พบว่าสินค้าที่ “ขาย” ผิดกฎหมายคือบ้านเปล่าที่สร้างขึ้นตามแบบที่ได้รับการอนุมัติจากหน่วยงานรัฐที่เกี่ยวข้อง ดังนั้น ตั้งแต่ต้นปี 2566 บริษัท บีเอ็นบี จำกัด จึงเริ่มส่งหนังสือแจ้งความคืบหน้าการก่อสร้างและการตกแต่งภายนอกของโครงการ ดังนั้น ผู้ลงทุนจะเริ่มการก่อสร้างพร้อมกันตั้งแต่วันที่ 1 มีนาคม 2566 และกำหนดให้ครัวเรือนชำระเงินตามความคืบหน้า ลูกค้าบางราย “ปฏิบัติตาม” อย่างเคร่งครัดตั้งแต่เริ่มต้น อย่างไรก็ตาม จากเสียงตอบรับจากประชาชน ผู้ลงทุนไม่ได้ปฏิบัติตามข้อตกลงเกี่ยวกับความคืบหน้าตามสัญญาก่อสร้างเปล่า และไม่รับประกันคุณภาพการก่อสร้างของโครงการ

ในกรณีของนาย NTV (ชื่อตัวละครถูกเปลี่ยนชื่อ) ในเมือง Thanh Hoa เขาต้องการที่อยู่อาศัยอย่างเร่งด่วน เขาจึงเป็นหนึ่งในลูกค้ารายแรกๆ ที่ "ยอม" ชำระเงินค่าก่อสร้างเบื้องต้นตามที่ผู้ลงทุนร้องขอ และตั้งแต่เดือนมีนาคม 2566 ผู้ลงทุนก็เริ่มก่อสร้างบ้านให้เขาตั้งแต่นั้นเป็นต้นมา อย่างไรก็ตาม จนถึงขณะนี้เขายังไม่ได้รับบ้านอยู่อาศัยเลย นาย V. กล่าวว่า แม้แต่ผู้รับเหมาก่อสร้าง... ก็ยังร้องไห้ เพราะผู้ลงทุนไม่จ่ายค่าก่อสร้างตามสัญญาก่อสร้างเบื้องต้น ทำให้ทั้งความคืบหน้าและคุณภาพของบ้านได้รับผลกระทบ "หลังจากการร้องขอและคำร้องหลายครั้ง ผู้ลงทุนได้ประสานงานกับผู้รับเหมาเพื่อหาทางเสริมความแข็งแรงให้กับระบบเสาหลัก เพื่อซ่อมแซมให้กับครอบครัวของผม" - นาย V. รู้สึกหงุดหงิด

นับตั้งแต่การสูญเสียชื่อเสียงในด้านความก้าวหน้าและคุณภาพเมื่อดำเนินการโครงการก่อสร้างในช่วงเริ่มต้น ไปจนถึงข้อเท็จจริงที่ว่านักลงทุนเสนอราคาก่อสร้างคร่าวๆ ที่ลูกค้ามองว่า "สูงลิ่ว" เมื่อเทียบกับราคาตลาด ทำให้ลูกค้าจำนวนมากไม่ยอมจ่ายเงินให้กับนักลงทุนสำหรับการก่อสร้าง แต่กลับจัดการการก่อสร้างเอง

สิ่งที่ควรกล่าวถึงในที่นี้คือ เมื่อลูกค้าวางแผนก่อสร้างบ้านของตนเอง พวกเขาถูกนักลงทุน “บังคับ” ให้ “จ่ายเงินปลอม” เป็นจำนวนเงินที่ไม่สมเหตุสมผลจำนวนมาก เงินจำนวนนี้ไม่ได้ฝากเข้าบัญชีของนักลงทุน แต่ถูกโอนเข้าบัญชีของบุคคลอื่น โดยที่ไม่ทราบว่าตนเองมีอำนาจหรือตำแหน่งใดในบริษัท บีเอ็นบี จำกัด และไม่มีผู้มีอำนาจลงนามและประทับตรา?

ดังนั้น สำหรับที่ดินแต่ละแปลงที่ลูกค้าสร้างเอง บริษัท บีเอ็นบี จำกัด จึงกำหนดให้ลูกค้าจ่ายเงินประมาณ 300-350 ล้านดอง ลูกค้าหลายรายกล่าวว่าผู้ลงทุนอธิบายว่าเป็นค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับค่าออกแบบ ค่าบริหารจัดการ ค่าเสาเข็มก่อสร้างตามแบบแปลน... ลูกค้า LTC ในเขตโทซวนไม่พอใจ โดยกล่าวว่า "เงินกว่า 350 ล้านดองที่ผู้ลงทุนกำหนดให้ลูกค้าจ่ายนั้น "อธิบาย" ไว้ว่า ประกอบด้วย ค่าตอกเสาเข็ม 50 ล้านดอง ค่าดำเนินการออกใบอนุญาตใช้ที่ดิน 50 ล้านดอง ค่าบริหารจัดการประมาณ 80 ล้านดอง และค่าใช้จ่ายในการดูแลให้ผู้รับเหมาก่อสร้างก่อสร้างตามแบบเกือบ 170 ล้านดอง"

“นักลงทุนกล่าวว่าจะคืนเงินมัดจำให้กับผู้รับเหมาก่อสร้างหากไม่มีการละเมิดแบบก่อสร้าง แต่กลับไม่มีข้อตกลงเป็นลายลักษณ์อักษรที่ชัดเจนเกี่ยวกับระยะเวลาการคืนเงิน เราสูญเสียความเชื่อมั่นในนักลงทุนรายนี้ และที่จริงแล้ว ลูกค้าหลายรายสร้างบ้านเสร็จแล้วและอยู่อาศัยได้อย่างมั่นคง แต่ยังไม่ได้รับเงินคืน” คุณซี กล่าวเสริม

ลูกค้าหลายรายไม่พอใจที่ในระหว่างการก่อสร้าง นักลงทุนไม่ได้ให้ความร่วมมือกับลูกค้าในการแก้ไขปัญหา รับฟังความคิดเห็น และข้อเสนอแนะต่างๆ แต่กลับเปลี่ยนแปลงนโยบายอย่างต่อเนื่องในเวลาอันรวดเร็ว บางครั้งบังคับให้นักลงทุนจัดการการก่อสร้าง บางครั้งบังคับให้คนสร้างเอง นโยบายการจัดเก็บเงินก็แตกต่างกันไป ขึ้นอยู่กับหัวข้อ ความสัมพันธ์ และ... "ทัศนคติ" ของลูกค้า

คุณ Tr.D.T ในเมือง Thanh Hoa กล่าวว่า “ผมมีที่ดินติดกัน 2 แปลง ที่ MB 584 เมื่อพิจารณาจาก “บทเรียน” ของลูกค้าที่จ่ายเงินให้บริษัทสร้างบ้านที่ยังสร้างไม่เสร็จ ผมไม่กล้าจ่ายเงินเพิ่มให้กับบริษัทนี้เลย อย่างไรก็ตาม หากผมไม่ดำเนินการก่อสร้างต่อ แล้วถ้านักลงทุน “แอบ” ชำระหนี้เงินกู้และจดทะเบียนความประสงค์ ผมจะต้องเดือดร้อนยิ่งกว่านี้อีก ผมต้องจ่ายเงิน “ปลอม” 200 ล้านดองเพื่อให้นักลงทุนส่งมอบที่ดินสำหรับการก่อสร้าง ไม่เพียงเท่านั้น ทุกๆ สองสามวัน ยังมีคนอ้างตัวว่าเป็นพนักงานของบริษัทส่งข้อความมาขอโอนเงิน “จำนวนไม่ระบุ” เพิ่มเติม ผมรู้สึกไม่พอใจอย่างมาก สิ่งที่เรากำลังกังวลคือการจ่ายเงิน 300-350 ล้านดองเพื่อสร้างบ้านบนที่ดินผืนนี้เป็นเรื่องง่ายมากสำหรับนักลงทุนที่จะผิดคำพูด และผมเกรงว่าการขอเงินคืนนั้นไม่สมเหตุสมผลเลย!”

ลูกค้าหลายรายรายงานกับผู้สื่อข่าวว่า หลังจากที่ "ทำลายความไว้วางใจ" กับลูกค้ามาหลายครั้ง บริษัท BNB จำกัด ก็ได้เปลี่ยนตัวแทนที่สาขาถั่นฮวาอยู่เรื่อยๆ ไม่สามารถโทร ส่งข้อความได้ หลีกเลี่ยงการไปพบลูกค้า และส่งคนไปทำงานโดยไม่ได้รับอนุญาต... ดังนั้น ลูกค้าหลายร้อยรายที่ใช้เงินหลายพันล้านดองกับสถานที่แห่งนี้ จึงได้นำความกังวล ความกังวล ความสับสน และทางตันกลับมา!

กลุ่มผู้สื่อข่าว

บทเรียนที่ 2: การร่วมมือหรือ “กับดัก” ในการระดมทุน

ที่มา: https://baothanhhoa.vn/giao-dich-bat-dong-san-bang-hop-dong-vay-von-nguoi-mua-om-han-bai-1-tu-diem-nong-mat-bang-584-217352.htm