ทำไมตำนาน Warren Buffett ถึงไม่ชอบลงทุนในอสังหาริมทรัพย์?

อสังหาริมทรัพย์เป็นช่องทางการลงทุนที่ได้รับความนิยมมากที่สุดสำหรับใครหลายคน แต่น่าแปลกที่นักลงทุนระดับตำนานอย่างวอร์เรน บัฟเฟตต์ กลับไม่เลือกช่องทางนี้ในการลงทุน เหตุใดจึงเป็นเช่นนั้น?

ไม่มีความไม่มีประสิทธิภาพด้านราคา

“อสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่สินค้าโภคภัณฑ์ ผมคิดว่าอสังหาริมทรัพย์มักจะมีราคาที่ถูกต้องอยู่เสมอ และยากที่จะหาเวลาที่ราคาผิดพลาด” วอร์เรน บัฟเฟตต์ เคยอธิบายไว้ในการประชุมผู้ถือหุ้นของเบิร์กเชียร์ แฮธาเวย์

ปรัชญาการลงทุนของมหาเศรษฐีคือการลงทุนในธุรกิจที่มีคุณภาพซึ่งมีราคาต่ำกว่ามูลค่าที่แท้จริงอย่างมาก แต่อสังหาริมทรัพย์ไม่ได้มอบโอกาสเช่นนั้น เขาเชื่อว่าโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ต่ำกว่ามูลค่าที่ประเมินไว้อย่างมากนั้นมีน้อยมาก

การวิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์นั้นง่ายกว่าธุรกิจอื่น ๆ เพราะมักจะมีกระแสเงินสดที่มั่นคงและชัดเจน ซึ่งทำให้มีโอกาสเกิดความผิดพลาดในการกำหนดราคาน้อยลง

แน่นอนว่าตลาดไม่ได้มีประสิทธิภาพเต็มที่ เมื่อ เศรษฐกิจ อยู่ในภาวะวิกฤต ราคาอสังหาริมทรัพย์ก็ยังคงลดลงอยู่บ้าง แต่ก็เกิดขึ้นไม่บ่อยนัก

ไม่มีข้อได้เปรียบในการแข่งขัน

วอร์เรน บัฟเฟตต์ยังหลีกเลี่ยงธุรกิจที่คนอื่นได้เปรียบแต่เขาไม่มี เขาเคยกล่าวว่าเบิร์กเชียร์ไม่มีข้อได้เปรียบในการแข่งขันเหนือนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์มืออาชีพ

เกมอสังหาริมทรัพย์อยู่ในมือของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นบริษัทเอกชนที่เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ พวกเขาจ้างบุคลากรที่มีความสามารถและมีความสัมพันธ์ที่ดีที่สุดในอุตสาหกรรม นักลงทุนรายย่อยมักมีส่วนร่วมในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของสหรัฐอเมริกาผ่านการลงทุนในใบรับรองกองทุนของทรัสต์เหล่านี้

ในขณะเดียวกัน วอร์เรน บัฟเฟตต์และกองทุนของเขามีความเชี่ยวชาญด้านการลงทุนในหุ้นและธุรกิจที่จดทะเบียน

อุปสรรคด้านภาษี

ในสหรัฐอเมริกา นักลงทุนรายบุคคลที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์จะต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา อย่างไรก็ตาม เมื่อบริษัทและธุรกิจอื่นๆ นอกเหนือจากทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์นี้ อสังหาริมทรัพย์จะถูกเก็บภาษีสองครั้ง ครั้งแรกในระดับบริษัท และอีกครั้งเมื่อแจกจ่ายให้กับผู้ถือหุ้น

Vì sao huyền thoại Warren Buffett không thích đầu tư bất động sản? - 1 — การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์นั้นมีต้นทุนการจัดการและการดำเนินการสูงเมื่อเทียบกับหุ้น (ภาพ: Tran Khang)

การจัดการที่มีต้นทุนสูง

อสังหาริมทรัพย์ต่างจากหุ้นและพันธบัตรตรงที่ไม่ใช่การลงทุนแบบ Passive เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญกับปัญหาการจัดการมากมาย ตั้งแต่การบำรุงรักษา การดำเนินงาน การเช่า ไปจนถึงปัญหาทางกฎหมาย

งานทั้งหมดนี้ต้องแลกมาด้วยต้นทุนทั้งเวลาและเงิน เมื่อการลงทุนมีขนาดใหญ่ นักลงทุนมักจะหาทางเพิ่มประสิทธิภาพโดยให้บุคคลหรือองค์กรเข้ามาบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์

นักลงทุนที่ชาญฉลาดอย่างบัฟเฟตต์มักจะหลีกเลี่ยงการลงทุนที่ทำให้พวกเขาเสียสมาธิจากโอกาสที่ให้ผลตอบแทนสูงกว่า สำหรับเขา อสังหาริมทรัพย์ก็จัดอยู่ในประเภทนั้น

แต่ก็มีข้อยกเว้น

ภายใต้เงื่อนไขบางประการ บัฟเฟตต์ยินดีที่จะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เช่น ในช่วงวิกฤต หรือในช่วงที่มีโอกาสครั้งใหญ่จากการเทขาย

ตัวอย่างเช่น ในช่วงวิกฤตการณ์ปี 1980 และ 1990 วอร์เรน บัฟเฟตต์ได้ก่อตั้ง Trust Corp. เพื่อซื้อสินทรัพย์ที่ถูกขายทอดตลาดของสถาบันการเงินที่ล้มละลาย ซึ่งรวมถึงอสังหาริมทรัพย์นับพันแห่ง

ในช่วงเวลานี้ อสังหาริมทรัพย์ถูกขายออกไปและผู้ซื้อก็หายาก การประเมินมูลค่าก็ห่างไกลจากปัจจัยพื้นฐาน บัฟเฟตต์กล่าวว่า "ราคาอสังหาริมทรัพย์ในขณะนั้นถูกตั้งไว้ผิดเพี้ยนไปมาก"

นักลงทุนภายนอกหลายราย รวมถึงวอร์เรน บัฟเฟตต์ ได้กระโจนเข้ามาร่วมวงด้วย แต่นอกวิกฤตการณ์ทางการเงินที่รุนแรง โอกาสในการกำหนดราคาผิดพลาดแบบนี้หาได้ยาก

ในขณะที่เขาหลีกเลี่ยงการลงทุนโดยตรงในอสังหาริมทรัพย์ มหาเศรษฐีรายนี้ก็ลงทุนในอนุพันธ์อสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ เช่น REIT เป็นครั้งคราว

รูปแบบการลงทุนนี้มักจะมีความหลากหลายและมีสภาพคล่องสูง

วิธีนี้ช่วยให้บัฟเฟตต์เข้าและออกได้อย่างรวดเร็ว ต่างจากอสังหาริมทรัพย์ REITs ลงทุนในลักษณะเดียวกับหุ้น แต่ยังคงเป็นส่วนเล็กๆ ในพอร์ตโฟลิโอของ Berkshire

แหล่งที่มา