Gayrimenkul sektöründeki engelleri kaldırmak ve toparlanmayı teşvik etmek için 10 çözüm

Gayrimenkul piyasası dip seviyeye ulaştı.

Gayrimenkul sektörü adına Gazete'ye teşekkür ederiz.   İşçiler   "Gayrimenkulde Hukuki Engellerin Kaldırılması" seminerinin, konuların kökten çözüme kavuşturulması ve onaya hazırlanan Kanun'a dahil edilmesi gereken bu aşamada düzenlenmesi çok yerinde bir karardır.

Tüm liderler, araştırma kuruluşları ve iş dünyası, gayrimenkul piyasasında hukuki sorunların çok önemli olduğunu açıkça anlıyor. Hükümete , projelerin %70'inin hukuki sorunlardan kaynaklandığını bildirdik.

Sorunlar 3 düzeydedir. En büyük sorun, bazı yönetmeliklerin tutarsız, çelişkili ve kanunla çelişen nitelikte olmasıdır. Gayrimenkul sektöründeki araziyle ilgili alt mevzuat belgelerindeki bazı düzenlemeler de sorunludur. Özellikle, daire başkanlıkları ve şubelerdeki memurların kolluk kuvvetlerine karşı uygulamaları konusunda sorunlar yaşanmaktadır. Aynı yönetmelikle bazı yerel yönetimler sorunu nispeten iyi çözmüşken, bazıları çözememiş ve bu da yerel projelerde yoğunluk yaşanmasına neden olmuştur.

İkinci en büyük sorun sermayeye erişim. Gayrimenkul işletmeleri son zamanlarda öz sermayenin yanı sıra dört farklı sermaye kaynağına daha bel bağlamıştır. Bunlardan ilki borsadan elde edilen sermayedir. Şu anda borsada 1.600'den fazla halka açık işletme bulunmaktadır ve bunların yalnızca 169'u gayrimenkulle ilgili işletmedir. Bu sayı çok azdır ve borsada sermayeyi değerlendirmek için yeterli değildir.

İkincisi, tahvillerden elde edilen sermaye, ancak 2022'nin üçüncü çeyreğinden bu yana bloke edildi. Tahvil piyasası, 08 sayılı uyum kararına rağmen şu ana kadar hala tıkanmış durumda.

Üçüncü büyük sorun ise ticari bankalardan alınan kredilerdir. Bu, bir "başlangıç ​​sermayesi" kaynağı olup, işletmeler için büyük bir destektir, ancak değerlendirilmemiştir.

Gerisi müşterilerden ve ortaklardan gelen sermayedir, ancak başlangıçtaki sorunlar çözülmediğinde bu sorunlar da tıkanır. Özellikle ortaklardan ve yabancı sermayeden (FDI) gelen sermaye, yerli işletmeleri projeleri ucuza "satmaya" veya yatırım yapmak için yüksek indirimler vermeye zorlar. Basitçe söylemek gerekirse, "ölü" projeleri "avlamak" için bekleyen "hantal" işletmeler gibidirler. Bu, yerli işletmeler için büyük bir dezavantajdır.

Şu anda en avantajlı segment muhtemelen endüstriyel gayrimenkul. 3 yıllık pandemi bu sektörü pek etkilemedi, bu da diğer sektörlerin gelişmesi için koşullar yaratıyor.

Piyasayla ilgili olarak, artık "dip bölge" terimini kullanmamız gerektiğini düşünüyorum. Birçok kişi piyasanın dip seviyesinin bu yıl Nisan veya Mayıs aylarında bir yerlerde olduğunu düşünüyor. Ancak Ho Chi Minh Şehri İnşaat Departmanı verilerine dayanarak, dip bölgenin 2023'ün ilk çeyreğinden itibaren olduğunu düşünüyorum. Bu çeyrekte emlak sektörünün büyümesi negatif %16,1 olacak, ancak bundan sonra kademeli olarak iyileşecek.

2023'ün ikinci çeyreğinin sonunda büyüme hala %11'in üzerinde negatif seviyedeydi. Ancak üçüncü çeyrekten itibaren büyüme sadece %8'in üzerinde negatif seviyede kaldı.

Hukuki sorunlar açısından, şu anda üç sorun bulunmaktadır: yasal düzenlemeler; kararname ve genelge gibi alt mevzuat düzenlemeleri; ve il kararları. Bu sorunlar, yetkililer ve kamu görevlilerinin gayrimenkul sektörüyle ilgili belgeleri işleme koymalarında, sorumluluk korkusu, sorumluluktan kaçma ve öneri sunma konusunda isteksizlik gibi zorluklara yol açmaktadır.

Merkez Hükümeti'nin düşünmeye ve uygulamaya cesaret eden yetkililerin haklarını korumayı amaçlayan yönetmelikler çıkarması, memurların ruhunu canlandırmaya katkıda bulunacaktır. Bununla birlikte, 13. Parti Merkez Komitesi'nin "Kurum ve politikaları yenilemeye ve mükemmelleştirmeye devam etmek, arazi yönetimi ve kullanımının etkinliğini ve verimliliğini artırmak, ülkemizi yüksek gelirli gelişmiş bir ülke haline getirmek için ivme yaratmak" başlıklı 18 sayılı Kararı, tutarlılık ve birliği sağlamak için 2013 tarihli Arazi Kanunu ve ilgili kanunlarda değişiklik yapılması gerektiğini vurgulamıştır.

Kanaatimce, şu anda Meclis'te görüşülüp onaya hazırlanan 200 sayfadan fazla Arazi Kanunu (Değişik) çok büyük bir çalışmadır, ancak son taslağı okuduğumuzda, 128. maddede öngörülen işletmelerin araziye erişimi konusu da dahil olmak üzere bazı sorunlar hâlâ mevcuttur.

Buna göre taslak iki seçenek öngörüyor: İşletmeler yalnızca konut arazisi veya konut arazisi ve diğer arazilerin ticari konut projelerine izin verilmesini kabul ediyor. Peki, büyük ölçekli kentsel alanlarda büyük ticari konut projeleri için arazi nasıl bulunabilir? Ho Chi Minh şehrinin merkezinde, eğer konut arazisi varsa, en büyüğü sadece birkaç bin metrekare.

10 hektarlık tarım arazisi veya 2 hektarlık fabrika arazisi satın alınsa bile, konut alanı olmadığı için projeyi hayata geçirmek hâlâ mümkün değil. Bence bu mantıksız ve ticari projelerin gelişimini kolaylaştırmak için uygun şekilde ayarlanması gerekiyor.

Ayrıca, sosyal konutların, işçi konutlarının ve eski apartmanların yenilenmesi ve yeniden inşasının geliştirilmesini kolaylaştıracak uygun düzenlemelerin yapılmasını umuyorum. Revize edilen Tapu Kanunu'nun uygun zamanda ele alınıp kabul edilmesini umuyorum.

Ayrıca, Konut Kanunu (değişik), Gayrimenkul Ticareti Kanunu (değişik) gibi ilgili kanunların, Tapu Kanunu ile uyum ve tutarlılığın sağlanması amacıyla değiştirilmesi, Kredi Kurumları Kanunu ve Emlak Müzayedesi Kanunu'nun da değiştirilmesi büyük önem taşımaktadır.

Kaynak: https://nld.com.vn/kinh-te/bao-nguoi-lao-dong-to-chuc-toa-dam-thao-go-vuong-mac-ve-phap-ly-cho-bat-dong-san-20231108184451111.htm