Gayrimenkul piyasasının toparlanmasını hızlandırmak ve engelleri ortadan kaldırmak için 10 çözüm.

Gayrimenkul piyasası dip noktasını geçti.

Gayrimenkul şirketleri adına gazeteye teşekkür etmek isteriz.   İşçiler   "Gayrimenkul Sektöründeki Hukuki Engellerin Kaldırılması" başlıklı seminerin bu dönemde düzenlenmesi son derece yerinde bir karar; zira karar alınması ve yasalara dahil edilmesi gereken konular onay için hazırlanıyor.

Tüm liderler, araştırma kurumları ve iş dünyası, gayrimenkul piyasasındaki önemli yasal engellerin farkındadır. Hükümete , en büyük zorluğun yasal engeller olduğunu ve projelerin karşılaştığı engellerin %70'ine kadarını oluşturduğunu bildirdik.

Üç seviyede engel bulunmaktadır. En büyük engel, bazı düzenlemelerdeki tutarsızlık, çelişkiler ve çatışmalardır. Arazi ve gayrimenkulle ilgili alt yasal belgelerdeki bazı düzenlemeler de sorun teşkil etmektedir. Özellikle, çeşitli departman ve kurumlardaki yetkililer ve memurlar tarafından kanun uygulamasında zorluklar yaşanmaktadır. Aynı belge bazı yerlerde nispeten iyi bir şekilde çözülebilirken, diğerlerinde çözülememekte ve bu da yerel projeler için darboğazlara neden olmaktadır.

İkinci büyük engel sermayeye erişimdir. Gayrimenkul işletmeleri, öz sermayenin yanı sıra son zamanlarda dört farklı finansman kaynağına daha başvurmuştur. Birincisi, borsadan sağlanan sermaye; şu anda borsada işlem gören 1.600'den fazla şirket bulunmakta olup, bunların sadece 169'undan fazlası gayrimenkul sektörüyle ilgilidir. Bu sayı çok azdır ve borsadan sağlanan sermayeyi tam olarak kullanmak için yetersizdir.

İkinci olarak, tahvillerden elde edilen sermaye 2022'nin üçüncü çeyreğinden bu yana durgun kalırken, düzenlemeyi amaçlayan 08 sayılı Karara rağmen tahvil piyasası sorunlu olmaya devam etmektedir.

Üçüncü ve aynı derecede önemli engel ise ticari bankalardan kredi teminidir. Bu, işletmeler için bir nevi "ebe" görevi gören ve önemli destek sağlayan başlangıç ​​sermayesidir, ancak henüz tam olarak değerlendirilmemiştir.

Kalan sermaye müşterilerden ve ortaklardan geliyor, ancak ilk engeller çözülmezse, bu engeller de aşılmaz hale geliyor. Özellikle ortaklardan ve yabancı doğrudan yatırımlardan (YYY) gelen sermaye, yerli işletmeleri projeleri ucuza "satmaya" veya yatırım yapmayı kabul etmeden önce yüksek indirimler talep etmeye zorluyor. Basitçe söylemek gerekirse, başarısız projeleri "avlamak" için bekleyen akbabalar gibi davranıyorlar. Bu, yerli işletmeler için önemli bir dezavantajdır.

Şu anda en elverişli sektör muhtemelen endüstriyel gayrimenkul sektörüdür. Pandeminin üç yılı bu sektörü önemli ölçüde etkilemedi ve bu durum diğer sektörlerin büyümesi için de elverişli koşullar yarattı.

Piyasa ile ilgili olarak, artık "dip noktasına ulaşma" terimini kullanmamız gerektiğine inanıyorum. Birçok kişi piyasanın bu yılın Nisan veya Mayıs aylarında bir yerde dip noktasına ulaştığına inanıyor. Ancak, Ho Chi Minh Şehri İnşaat Dairesi'nden alınan verilere dayanarak, gayrimenkul sektörünün %16,1'lik negatif büyüme yaşadığı 2023 yılının ilk çeyreğinde dip noktasına ulaşıldığına, ancak o zamandan beri kademeli olarak iyileştiğine inanıyorum.

2023 yılının ikinci çeyreğinin sonunda büyüme hala %11'den fazla negatifti. Ancak üçüncü çeyrekten itibaren bu oran %8'in biraz üzerine düştü.

Hukuki engellere gelince, şu anda üç ana sorun bulunmaktadır: yasal düzenlemeler; kararnameler ve genelgeler gibi kanun altı düzenlemeler; ve il düzeyindeki kararlar. Bu engeller, yetkililer ve memurlar için gayrimenkul ile ilgili dosyaların ele alınmasında zorluklar yaratmakta, sorumluluktan kaçınmaya, suçu başkasına atmaya ve öneri sunma konusunda isteksizliğe yol açmaktadır.

Merkez Komite'nin, düşünmeye ve hareket etmeye cesaret eden memurların haklarını koruyan düzenlemeler çıkarması, kamu görevlilerinin ruhunu canlandırmaya katkıda bulunacaktır. Bununla birlikte, Vietnam Komünist Partisi 13. Merkez Komitesi'nin "Kurum ve politikaları yenilemeye ve geliştirmeye devam etmek, arazi yönetimi ve kullanımının etkinliğini ve verimliliğini artırmak ve ülkemizi yüksek gelirli gelişmiş bir ülke haline getirmek için ivme yaratmak" konulu 18. Kararı, tutarlılık ve tekdüzelik sağlamak için 2013 Arazi Kanunu ve ilgili kanunlarda değişiklik yapılması ihtiyacını vurgulamıştır.

Bana göre, Ulusal Meclis'in görüşüp geçirmeye hazırlandığı mevcut (değiştirilmiş) Arazi Kanunu, 200 sayfayı aşkın devasa bir çalışma. Ancak, son taslağı okuduğumda, 128. maddede belirtilen işletmelerin araziye erişimi sorunu da dahil olmak üzere bazı sorunlu noktalar buluyorum.

Buna göre, taslak düzenlemeler iki seçenek sunuyor: işletmeler ancak konut arsalarını devir yoluyla edindikleri takdirde veya hem konut hem de diğer arsaları edindikleri takdirde ticari konut projeleri geliştirebilirler. Peki, büyük ölçekli ticari konut projeleri veya büyük ölçekli kentsel alanlar için nasıl arsa bulunabilir? Ho Chi Minh şehrinin kalbinde bile, konut arsaları genellikle en fazla birkaç bin metrekareyi kapsıyor.

Birisi 10 hektarlık bir tarım arazisi veya 2 hektarlık bir fabrika arazisi satın alsa bile, konut alanı bulunmadığı için projesine devam edemiyor. Bence bu mantıksız ve ticari projelerin geliştirilmesini kolaylaştırmak için düzeltilmesi gerekiyor.

Ayrıca, sosyal konutların, işçi konutlarının geliştirilmesini ve eski apartman binalarının yenilenmesini ve yeniden inşasını kolaylaştıracak uygun düzenlemelerin yapılmasını umuyorum. Değiştirilmiş Arazi Kanunu'nun uygun bir zamanda ele alınıp onaylanmasını bekliyorum.

Ayrıca, Konut Kanunu (değişiklik yapılmış) ve Gayrimenkul İşletme Kanunu (değişiklik yapılmış) gibi ilgili kanunlarda, Arazi Kanunu, Kredi Kuruluşları Kanunu ve Varlıkların Açık Artırılması Kanunu ile tutarlılık ve tekdüzelik sağlanması da hayati önem taşımaktadır.

Kaynak: https://nld.com.vn/kinh-te/bao-nguoi-lao-dong-to-chuc-toa-dam-thao-go-vuong-mac-ve-phap-ly-cho-bat-dong-san-20231108184451111.htm