 |
2024 Arazi Kanunu'nun 9 yeni maddesi
2024 Tapu Kanunu’nda şu 9 önemli yenilik yer alıyor:
1. Bireylerin tarım arazisi kullanım haklarının devrine ilişkin sınırın genişletilmesi
2024 tarihli Arazi Kanunu, 177. maddenin 1. fıkrasında, "Tarım arazisi kullanım hakkının kişilere devri için verilecek sınır, her bir arazi türü için kişilere tahsis edilecek tarım arazisi kullanım hakkının sınırının en fazla 15 katı " olarak genişletilmesine olanak tanımaktadır.
Özellikle, 2024 tarihli Arazi Kanunu Tasarısı'nın 177'nci maddesinin 1'inci fıkrasına göre, gerçek kişilerin tarım arazisi kullanım hakkının devrini alma sınırı, bu Kanunun 176'ncı maddesinin 1, 2 ve 3'üncü fıkralarında belirtilen her bir arazi türü için gerçek kişilerin tarım arazisi tahsis sınırının 15 katını geçemez.
| Halen 2013 tarihli Tapu Kanunu'nun 130. maddesine göre hanehalkı ve şahısların tarım arazisi kullanım hakkının devrini alabilme sınırı, 2013 tarihli Tapu Kanunu'nun 129. maddesinin 1, 2 ve 3 üncü fıkralarında belirtilen her bir arazi türü için hanehalkı ve şahısların tarım arazisi tahsis sınırının 10 katını geçemez. |
2. Devletin "milli ve kamusal yarar için sosyo -ekonomik kalkınma amacıyla arazi geri alması" halinde 32 duruma ilişkin düzenleme
2024 tarihli Tapu Kanunu'nun 79. maddesinde, Devletin, ulusal ve kamu yararına sosyo-ekonomik kalkınma amacıyla arazi geri aldığı 32 durum özel olarak şu şekilde düzenlenmiştir:
Devlet, toprak kaynaklarını geliştirmek, toprak kullanım verimliliğini artırmak, çağdaş sosyo-ekonomik altyapıyı geliştirmek, sosyal güvenlik politikalarını uygulamak, çevreyi korumak ve kültürel mirası korumak amacıyla ulusal ve kamu yararına sosyo-ekonomik kalkınma projelerini uygulamak için gerçek zorunluluk halinde aşağıdaki hallerde toprakları geri alır:
1. Otoyol, otoyol, şehir içi yollar, çevre yolları dahil kırsal yollar, acil yollar ve insanların genel ulaşım ihtiyaçlarına hizmet eden pirinç tarlaları üzerindeki yollar, otobüs durakları, yolcu indirme ve bindirme noktaları, trafik gişeleri, depolar, otoparklar; feribot terminalleri, otobüs terminalleri, dinlenme tesisleri; her türlü demir yolu; tren istasyonları; trafiğe hizmet eden her türlü köprü ve tünel; iç su yolu çalışmaları, denizcilik çalışmaları; havacılık çalışmaları; teleferik hatları ve teleferik istasyonları; balıkçı barınakları, kuru limanlar; istasyonlarda, limanlarda, otobüs terminallerinde merkez binaları, ofis binaları, iş ve hizmet kuruluşları; hava sahası için arazi kazanılmasını gerektiren trafik çalışmaları için güvenlik koridorları; trafiğe hizmet eden diğer yapılar dahil olmak üzere trafik işlerinin yapımı.
2. Sulama tesislerinin inşaatı, bunlar arasında; setler, setler, menfezler, barajlar, savaklar, rezervuarlar, hidrolik tüneller, su temini, drenaj, sulama ve drenaj sistemleri, arazi kullanımını gerektiren sulama tesisleri için koruma koridorları da yer alır; sulama tesisleri kapsamındaki ofisler, depolar, üretim tesisleri, sulama tesislerinin onarımı ve bakımı da dahil olmak üzere temel sulama tesisleri;
3. Su temini ve drenaj tesislerinin inşaatı, su tesisleri; su pompa istasyonları; su depoları ve kuleleri; su temini ve drenaj boru hatları; göllerin düzenlenmesi; ofisler, depolar, üretim tesisleri dahil olmak üzere su, çamur ve çamur arıtma tesisleri, su temini ve drenaj tesislerinin onarımı ve bakımı;
4. Atık arıtma tesislerinin inşası, bunlar arasında: aktarma istasyonları; çöplükler; arıtma kompleksleri, arıtma alanları, ofisler, depolar, üretim tesisleri dahil olmak üzere atık ve tehlikeli atık arıtma tesisleri, atık arıtma tesislerinin onarımı ve bakımı;
5. Enerji ve aydınlatma tesislerinin inşaatı, bunlara dahil olanlar: Enerji santralleri ve santral yardımcı tesisleri; hidroelektrik santrallerine hizmet veren barajlar, dolgular, göletler ve su boruları; enerji nakil hatları ve trafo merkezleri; enerji santralleri kapsamındaki servis, onarım ve bakım işleri; kamu aydınlatma sistemleri;
6. Petrol ve gaz tesislerinin inşaatı, bunlara şunlar dahildir: işletme platformları, petrol ve gaz işletme ve işleme tesisleri, petrokimya rafinerileri, gaz işleme tesisleri, biyoyakıt üretim tesisleri; ham petrol depolama, stoklama, benzin, petrol ve gaz pompa istasyonları, boru hattı sistemleri, teknik emniyeti sağlamak amacıyla tesislerin emniyet koridorları; petrol ve gaz işletme ve işleme tesisleri, petrokimya rafinerileri, gaz işleme tesisleri, biyoyakıt üretim tesislerine hizmet eden tesisler kapsamındaki servis işletmeleri, onarım ve bakım işleri;
7. Posta, telekomünikasyon ve bilgi teknolojisi altyapı işlerinin yapımı, bunlara şunlar dahildir: konutlar, istasyonlar, anten direkleri, kablo direkleri, kanalizasyonlar, depolar, kablo boruları, hendekler, teknik tüneller ve telekomünikasyon cihazlarının ve telekomünikasyona hizmet etmek üzere bu cihazlara yerleştirilen cihazların kurulumu için ilgili diğer teknik altyapı işleri; veri merkezleri; teknik güvenliği sağlamak üzere başka amaçlarla kullanılamayacak şekilde tesis edilen emniyet koridorları dahil; posta işletme tesisleri ve posta hizmet noktaları; belediyelerin posta - kültür noktaları; posta, telekomünikasyon ve bilgi teknolojisi işleri kapsamındaki hizmet işletmeleri, onarım ve bakım işleri;
8. Geleneksel pazarlar ve toptan pazarların inşası;
9. Dini yapıların inşası, bunlara şunlar dahildir: toplu konutlar, tapınaklar, türbeler, mabetler ve diğer yasal dini yapılar;
10. Dini kuruluşların merkezleri, bağlı dini kuruluşlar; pagodalar, kiliseler, şapeller, katedraller, kutsal yerler; dini faaliyetlerde uzmanlaşmış kişilerin yetiştirildiği okullar; anıtlar, dikilitaşlar, kuleler ve diğer yasal dini yapılar dahil olmak üzere dini yapıların inşası;
11. Kamuya açık dinlenme ve eğlence alanları, parklar, çiçek bahçeleri, plajlar ve diğer kamuya açık dinlenme alanları dahil olmak üzere topluluk faaliyetleri; toplantı tesisleri ve yerel toplumun gelenek ve göreneklerine uygun diğer faaliyetlerin inşası;
12. Vietnam Komünist Partisi, devlet kurumları, Vietnam Anavatan Cephesi, sosyo-politik örgütler, sosyo-politik-mesleki örgütler, sosyal örgütler ve kanun hükümlerine göre kurulan, Devlet tarafından görevleri verilen ve düzenli işletme giderleriyle desteklenen diğer kuruluşların merkezlerinin inşaatı;
13. Vietnam Komünist Partisi teşkilatına bağlı kamu hizmet birimlerinin, devlet kurumlarının ve sosyo-politik örgütlerin merkez veya temsilciliklerinin inşası;
14. Konferans salonları, tiyatrolar, kültür evleri, kültür merkezleri, kültür sarayları, kulüpler, sinemalar, sirkler dahil olmak üzere kültür tesisleri, tarihî-kültürel kalıntılar, manzara yerleri; tarihi eserler; sembolik ve sanat eserleri, çocuk sarayları, çocuk evleri, gençlik faaliyet merkezleri, müzeler, sergi evleri, kütüphaneler, edebi yaratım tesisleri, sanat yaratım tesisleri, sanat sergi evleri, sanat topluluklarının merkezleri; İl Halk Komitesi tarafından Kültür Mirası Kanunu hükümlerine göre kalıntı envanter listesine alınan veya dahil edilen tarihî-kültürel kalıntılar ve manzara yerlerinin genişletilmesi, yenilenmesi, restore edilmesi ve değerinin artırılmasına yönelik çalışmalar; Devlet tarafından kurulan veya işletilmesine izin verilen diğer kültür tesisleri;
15. Devlet tarafından kurulan veya işletilmesine izin verilen tıbbi tesisler ve sosyal hizmet tesislerinin inşası, bunlara şunlar dahildir: tıbbi tesisler (tıbbi muayene ve tedavi kuruluşları; rehabilitasyon kuruluşları; koruyucu hekimlik kuruluşları; nüfus kuruluşları; test kuruluşları; kalibrasyon ve muayene kuruluşları; tıbbi muayene kuruluşları; adli muayene kuruluşları; ilaç üretim tesisleri; tıbbi malzeme üretim tesisleri); sosyal hizmet merkezleri, sosyal koruma kuruluşları; tıbbi tedavi, eğitim ve sosyal emek merkezleri; üstün hizmet görenlere yönelik bakım merkezleri; çocuk bakım tesisleri; yaşlılar, engelliler, özel durumdaki çocuklar, HIV/AIDS ile enfekte olanlar, ruhsal hastalığı olanlar için danışma ve bakım tesisleri; uyuşturucu bağımlılığı tedavi tesisleri; yaşlılar ve özel durumdaki çocuklar için bakım tesisleri;
16. Devlet tarafından kurulan veya işletilmesine izin verilen kreşler, anaokulları, okul öncesi eğitim kurumları, genel eğitim kurumları, sürekli eğitim kurumları, uzmanlık okulları, üniversiteler ve mesleki eğitim kurumları dahil olmak üzere eğitim ve öğretim tesislerinin inşası;
17. Devlet tarafından kurulan veya işletilmesine izin verilen beden eğitimi ve spor tesislerinin yapımı; spor kompleksleri, sporcu yetiştirme merkezleri, stadyumlar, spor müsabakaları ve eğitim tesisleri dahil;
18. Devlet tarafından kurulan veya işletilmesine izin verilen bilimsel ve teknolojik tesislerin inşası; araştırma, geliştirme ve bilimsel ve teknolojik hizmet kuruluşları; yenilikçi girişimleri destekleyen kuruluşlar; teknoloji kuluçka merkezleri, bilim ve teknoloji iş kuluçka merkezleri; bilim ve teknoloji parkları; bilim müzeleri; ölçüm standartları sistemleri;
19. Büyükelçilik merkezleri, konsolosluklar, yabancı diplomatik kuruluşların temsilcilikleri, diplomatik işlevi olan sivil toplum kuruluşları dahil olmak üzere diplomatik tesislerin inşaatı; Devlet tarafından yönetilen diplomatik tesisler;
20. Çevre düzenlemesi, biyolojik çeşitliliğin korunması, meteoroloji, hidroloji, hayvan ve bitki muayene ve karantinası ile ilgili kamu hizmetlerinin yapımı;
21. Sosyal konut projeleri ve halk silahlı kuvvetlerine ait konutların yapımı, arsa kullanım hakkı alma anlaşmaları hariç; sosyal konut projeleri; apartman binalarının yenilenmesi ve yeniden inşasına ilişkin yatırım projeleri, apartman sahiplerinin, Konut Kanunu hükümlerine göre apartman binalarının yenilenmesi ve yeniden inşasına ilişkin yatırım projelerini uygulamak üzere arsa kullanım hakkını yatırımcılara devretmeyi kabul ettikleri durumlar hariç; yeniden iskan projeleri;
22. Sanayi parkları, sanayi kümeleri, yüksek teknoloji parkları, yüksek teknoloji tarım bölgeleri, yoğunlaştırılmış bilişim bölgeleri, yüksek teknoloji ormancılık bölgeleri, ekonomik bölgelerde gümrüksüz bölgeler konularında projelerin uygulanması;
23. Tarım, ormancılık, su ve deniz ürünlerinin üretim ve işlenmesinin büyük ölçekte, üretimden işlemeye kadar eş zamanlı altyapı ile ilçeler arası veya bölgeler arası alanlarda yoğunlaştırılmasına yönelik projeler; geleneksel tıbbi bitkilerin geliştirilmesi amacıyla tıbbi bitki genlerinin ekimi ve korunmasına yönelik projeler;
24. Arazi ıslahı faaliyetlerini yürütmek;
25. Maden işletme faaliyetleri, işletme alanı ile işletme için güvenli koridorun ilişkili olduğu ve arazi geri kazanımını gerektiren madenlerin işletilmesi ve işlenmesine hizmet eden inşaat kalemleri de dahil olmak üzere yetkili devlet kurumları tarafından ruhsatlandırılmıştır;
26. Trafik bağlantı noktaları ve trafik güzergâhları çevresinde gelişme potansiyeli olan projeler;
27. İmar Kanunu hükümlerine göre, teknik altyapı sistemleri, sosyal altyapı ile konutların uyumlu bir şekilde bir araya getirildiği, karma kullanımlı kentsel alanlar inşa etmek, kentsel alanları yenilemek ve güzelleştirmek amacıyla yatırım projeleri uygulamak; kırsal yerleşim alanı projeleri;
28. Mezarlıklar, cenaze evleri, krematoryumlar, kül depolama tesisleri;
29. Bu Kanun hükümlerine göre etnik azınlıklara yönelik arazi destekleme politikalarını uygulamak amacıyla etnik azınlıklara konut ve üretim arazisi tahsisine yönelik projeler yürütmek;
30. Yeraltı tesislerinin işletilmesi, işletilmesi ve kullanılmasına hizmet eden yer üstü tesislerinin inşaatı;
31. Millet Meclisi ve Başbakan tarafından onaylanan projeleri uygulamak ve yatırım politikalarını kanun hükümlerine göre belirlemek;
32. Bu maddenin 1 ila 31 inci fıkralarında belirtilen haller dışında kalan, milli ve kamu yararına proje ve işlerin gerçekleştirilmesi amacıyla arazi geri kazanımı yapılması hallerinde, bu maddede yer alan arazi geri kazanımı halleri, basitleştirilmiş usullere göre, Türkiye Büyük Millet Meclisi tarafından değiştirilir ve tamamlanır.
3. Arazi ediniminden önce yeniden yerleşim düzenlemelerinin tamamlanması gerekir.
2024 tarihli Tapu Kanunu'nun 91. maddesi, Devletin arazi edinimi sırasında tazminat, destek ve yeniden iskân esaslarını tanımlamaktadır. Bunlar arasında aşağıdaki ilkeler yer almaktadır:
-Yeniden yerleşim alanı, yetkili makamca onaylanan ayrıntılı planlamaya göre teknik altyapı ve eş zamanlı sosyal altyapı koşullarını tamamlamalı; aynı zamanda arazinin geri kazanıldığı yerleşim yerinin kültürel gelenek ve göreneklerine uygun olmalıdır.
- Arazi iadesine ilişkin karar verilmeden önce tazminat, destek, yeniden yerleşim planları ve yeniden yerleşim düzenlemelerinin onaylanması tamamlanmalıdır.
4. Arazi fiyat çerçevesini kaldırın
2024 Tapu Kanunu ile arazi fiyat çerçevesine ilişkin düzenlemeler kaldırıldı.
5. Arsa fiyat listesi yıllık olarak oluşturulur.
2024 tarihli Tapu Kanununa göre, arsa fiyat listesi her yıl oluşturulmakta olup, ilk arsa fiyat listesi 1 Ocak 2026 tarihinden itibaren ilan edilerek uygulanmaya başlanmakta ve takip eden yılın 1 Ocak tarihinden itibaren düzeltilmektedir.
6. Arazi değerlemesinin 5 yöntemine ilişkin düzenlemeler
2024 tarihli Tapu Kanunu'nun 158'inci maddesinin 5'inci fıkrası, arazi değerlemesinde aşağıdakiler de dahil olmak üzere 5 yöntem öngörmektedir:
- Karşılaştırma yöntemi, aynı kullanım amacına sahip arsa parsellerinin bedelinin, piyasaya sürülen arsanın bedelini etkileyen unsurlarda birtakım benzerliklerin bulunması, ihaleyi kazananın ihale kararına göre mali yükümlülüklerini yerine getirdiği arsa kullanım haklarının ihalesini kazanması, arsaya bağlı varlıkların (varsa) bedeli hariç tutulduktan sonra, arsa bedelini etkileyen unsurların analiz edilmesi ve karşılaştırılması yoluyla düzeltilmesi suretiyle uygulanır ve takdir edilecek arsa parselinin bedeli belirlenir;
- Gelir yöntemi, Devletin il alanında tüzük sermayesinin veya toplam oy hakkı olan hisse senedi sayısının %50'sinden fazlasına sahip olduğu ticari bankalardaki 12 aylık vadeli Vietnam para birimi cinsinden mevduatların ortalama tasarruf faiz oranına bölünerek, arazi alanı başına ortalama yıllık net gelirin alınması suretiyle, değerleme zamanından önceki son çeyreğin sonuna kadar olan verilerle uygulanır;
- Fazlalık yöntemi, yetkili merci tarafından onaylanmış arazi kullanım planlaması ve detaylı yapı planlamasına göre en etkin arazi kullanımına (arazi kullanım katsayısı, yapı yoğunluğu, yapının kat sayısı) göre toplam tahmini geliştirme gelirinden, toplam tahmini geliştirme maliyetinin çıkarılması suretiyle uygulanır;
- Arsa fiyat düzeltme katsayısı yöntemi, arsa fiyat tablosundaki arsa fiyatının arsa fiyat düzeltme katsayısı ile çarpılmasıyla uygulanır. Arsa fiyat düzeltme katsayısı, arsa fiyat tablosundaki arsa fiyatının piyasa arsa fiyatı ile karşılaştırılmasıyla belirlenir;
- Yukarıda belirtilen dört yöntem dışında kalan arazi değerleme yöntemleri, Meclis Daimi Komisyonunun onayı alındıktan sonra Hükümet tarafından belirlenir.
2013 Tapu Kanunu’nda şu anda arazi değerleme yöntemlerine ilişkin bir düzenleme bulunmuyor. 44/2014/ND-CP sayılı Kararnamenin 4. maddesinde arazi değerleme yöntemleri şu şekilde düzenlenmiştir: Doğrudan karşılaştırma yöntemi, indirim yöntemi, gelir yöntemi, fazlalık yöntemi, arazi fiyat düzeltme katsayısı yöntemi. |
7. Arazi fonu geliştirme, yönetimi ve işletilmesiyle ilgili VIII. Bölümün Eklenmesi
8. Arazi kullanım hakları ihaleleri yoluyla arazi tahsisi ve arazi kiralamaya ilişkin özel düzenlemeler
2024 tarihli Arazi Kanunu'nun IX. Bölümü, "arazi fonlarının geliştirilmesi, yönetimi ve işletilmesi" hakkındaki VIII. Bölüm hükümleriyle tutarlılık ve birliği sağlamak amacıyla özellikle şunları öngörmektedir:
- Devlet tarafından oluşturulan “temiz arazi” için “arazi kullanım hakkı ihalesi yoluyla arazi tahsisi ve kiralanması” (Madde 125); veya
- “Arazi tahsisi, ihale yoluyla arazi kiralama” (Madde 126) “temizlenmemiş arazi” için “kazanan yatırımcının yetkili devlet kurumu tarafından gerekli görülen tazminat, destek ve yeniden yerleşimin uygulanması için sermaye sağlamakla yükümlü olduğu” ve kazanan ihale sonucunun tanınmasına ilişkin kararın verildiği tarihten itibaren 36 ay içinde veya yetkili devlet kurumu ile imzalanan sözleşmeye göre diğer süre içinde, yetkili düzeydeki Halk Komitesi, kazanan yatırımcıya arazi tahsis etmek, arazi kiralamak için tazminat, destek ve yeniden yerleşimi tamamlamalıdır.
9. Arazi kira ödeme şeklini seçme hakkına ilişkin düzenlemeler
- Devlet tarafından kiralanan ve yıllık kira bedeli ödeyen ekonomik kuruluşlar, kamu hizmet birimleri, kişiler, yurtdışında ikamet eden Vietnam asıllı kişiler ve yabancı sermayeli ekonomik kuruluşlar, Devlet tarafından kiralanan ve bu Kanunda öngörülen kira süresinin tamamı için kira bedelini tek seferde ödeyenler, kalan kira süresi için kira bedelini bir defada ödeyerek kira sözleşmesine geçmeyi tercih edebilirler ve bu Kanunda öngörülen kira süresinin tamamı için kira bedelini bir defada ödemek suretiyle kira sözleşmesine geçmelerine izin verildiği tarihte arazi fiyatını yeniden belirleyerek arazi kira bedelini hesaplamaları gerekir.
- Ekonomik kuruluşlar, bireyler, yurtdışında ikamet eden Vietnam kökenli kişiler ve yabancı yatırım sermayesine sahip ekonomik kuruluşlar, halihazırda Devletten arazi kiralayıp kira süresi boyunca tek seferde arazi kirası ödüyorlarsa, arazi kiralama ve yıllık arazi kirası ödeme seçeneğine geçebilirler. Ödenen arazi kirası, Devlet düzenlemelerine göre ödenmesi gereken yıllık arazi kirasından düşülecektir.
- Kamu hizmet birimlerine Devlet tarafından arsa tahsisi yapılmadan; tahsis edilen alanın bir kısmını veya tamamını üretim, iş veya hizmet sunumu amacıyla kullanmak isteyen kamu hizmet birimi, o alan için yıllık arsa kirası tahsil edilen Devlet arazi kiralama şekline geçebilmektedir.
2024 Arazi Kanunu'nun 9 yeni maddesi, 2024 Arazi Kanunu taslağının içeriğine (taslak 18 Ocak 2024 tarihinde güncellenmiştir) ve Ho Chi Minh Şehri Emlakçılar Birliği Başkanı'nın Ulusal Meclis'in elektronik bilgi portalında yayınlanan konuşmasına dayanmaktadır.
[reklam_2]
Kaynak
![[Fotoğraf] Binh Trieu 1 Köprüsü tamamlandı, 1,1 metre yükseltildi ve Kasım ayı sonunda trafiğe açılacak.](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/10/2/a6549e2a3b5848a1ba76a1ded6141fae)
Yorum (0)