Ho Chi Minh şehrindeki yeni daire arzının %96'sı üst segmentten geliyor

Lüks segmentte daire arzı artıyor

CBRE'nin yakın zamanda yayınladığı 2023 üçüncü çeyrek emlak piyasası raporuna göre, Ho Chi Minh şehrinde satılık yeni daire sayısı 3.600 üniteye ulaştı ve bu sayı, 2023'ün ilk 6 ayında toplam yeni arzın yaklaşık %90'ını oluşturuyor. Bu, geçen yılın aynı dönemine göre %27'lik bir artışı temsil ediyor.

Bu arz çoğunlukla mevcut projelerin bir sonraki aşamasından geliyor. Özellikle, 2023'ün ilk 9 ayındaki yeni arzın %60'ı Doğu'daki bir kentsel alan projesinden geliyor. Bu nedenle, şehrin doğusu yeni daire arzı açısından hâlâ parlak bir nokta.

Rapora göre, 2023'ün üçüncü çeyreğinde yeni arzın yüzde 96'sı üst segmentten, kalan yüzde 4'ü ise Thu Thiem Yeni Kentsel Alanı'ndaki bir projenin bir sonraki aşamasından lüks segmente yönelik olacak.

Raporda ayrıca, HCMC daire pazarının birincil satış fiyatının çeyrekte 60,6 milyon VND/m2'ye (2.500 ABD dolarından fazlasına eşdeğer) ulaştığı, çeyrek bazında %4 ve yıllık bazda %1,9 arttığı, bunun temel olarak lüks ve üst segmentlerdeki yeni arz ve fiyat ayarlamaları nedeniyle gerçekleştiği kaydedildi.

2023 yılı üçüncü çeyreğindeki konut arzı, yılın ilk 6 ayındaki toplam arzın yüzde 90'ına denk geliyor.

Bunlardan lüks segmentteki yeni arz, sınırlı sayıda satışa sunulan, şeffaf hukuki statüye sahip ve birinci sınıf lokasyonda olup, 2022'deki önceki açılış dönemine göre %6'lık birincil fiyat artışına sahip.

Benzer şekilde, üst segmentteki yatırımcılar da geçen yılın açılış satış dönemine kıyasla fiyatları ortalama %3-4 oranında yukarı çektiler; buna ürün yükseltmeleri, konut kredisi faiz desteği, uzatılmış ödeme planları ve kira taahhütleri de eklendi.

Bu dönemde birçok yatırımcı, müşteri çekmek ve böylece piyasanın likiditesini yeniden kazanmasına yardımcı olmak için farklı politikalar uygulamaya koydu. Bu durum, piyasada doğrudan bir fiyat düşüşü kaydedilmese de, yeni satış projelerinde projenin iyi bir şekilde emilmesini sağlamak için birçok teşvik içeren satış politikalarının varlığının vazgeçilmez olduğunu göstermektedir.

Nitekim cazip satış politikaları, üçüncü çeyrekte yeni tedarikin emilim oranının iyileştirilmesine yardımcı oldu ve satılan ünite sayısı 2.600'ün üzerine çıktı; bu, yeni piyasaya sürülen ünitelerin %55'ine denk geliyor ve bir önceki çeyreğin emilim oranının neredeyse iki katına denk geliyor.

İkincil pazarda ise ortalama fiyat, bir önceki çeyreğe göre %2,6 artışla 45 milyon VND/m2'ye ulaşırken, geçen yılın aynı dönemine göre %4 daha düşük seyretti. Lüks ve uygun fiyatlı segmentlerdeki ikincil fiyatlar ise bir önceki çeyreğe göre neredeyse aynı kaldı.

Arzın büyük kısmı lüks konut projelerinden geliyor.

Çeyreklik artış, esas olarak, alıcıların birincil piyasa fiyatına kıyasla daha uygun fiyatlarla teslim ürünler talep etmesi nedeniyle, üst ve orta segmentlerdeki ikincil fiyatlardaki artıştan kaynaklandı. Bu durum, özellikle Binh Thanh Bölgesi ve Thu Duc Şehri gibi, yakında açılacak metro hattından faydalanan merkeze yakın projeler için geçerliydi.

CBRE Vietnam CEO'su Duong Thuy Dung'a göre, "2023'ün ikinci yarısının henüz üçüncü ayında, Ho Chi Minh City apartman piyasası yılın ilk yarısına kıyasla likiditede daha olumlu değişimler gördü. Tipik olarak, 2023'ün üçüncü çeyreğinde yaklaşık 3.000 yeni açılan daireye sahip bir kentsel alan projesi %50'nin üzerinde bir satış oranı kaydederken, metro hattının yanındaki başka bir projede bodrum katındaki 20 dükkan bir sabah içinde satıldı."

Düşük katlı konut fiyatları istikrarlı kaldı

CBRE'nin raporunda ayrıca, düşük katlı hazır konut ürünlerinin birincil fiyatlarının, sınırlı yeni arz nedeniyle metrekare başına ortalama 255 milyon VND seviyesinde sabit kaldığı belirtiliyor.

Ancak, 2023 yılının ilk dokuz ayında ortalama satış fiyatlarında önemli bir değişiklik olmaması ve yatırımcıların devam eden finansal baskılar nedeniyle "bekle ve gör" modunda kalması nedeniyle ikincil piyasadaki işlem hacmi ve talep düşük kalmaya devam ediyor.

CBRE, düşük katlı gayrimenkul segmentinin 2023'ün dördüncü çeyreğinden 2024'e kadar yeni arzda iyileşme göstermesinin beklendiğini, bu artışın çoğunlukla Ho Chi Minh Şehri'nin Doğu ve Güneyindeki An Hung Yerleşim Bölgesi (Nha Be) veya Küresel Şehir'in bir sonraki aşaması (Thu Duc Şehri) gibi kentsel alanlardan geleceğini belirtti.

Özellikle bu çeyrekte birleşme ve satın alma (M&A) işlemleri daha aktif hale geldi ve yabancı yatırımcıların Ho Chi Minh City gayrimenkul piyasasına olan ilgisinin arttığını gösterdi.

Sadece alçak katlı konut piyasasında pek bir değişiklik olmadı.

Ayrıca, yerel yönetimlerin desteği konut piyasası için itici bir güç olmaya devam ediyor. Özellikle 2023'ün ilk 8 ayında Ho Chi Minh şehrinde 67 projenin (toplam 180 yasal sorunlu projenin %37,2'si) yasal sorunları çözüldü.

Ayrıca, sosyal konut, işçi konutları ve eski apartman yenileme projelerinin geliştirilmesi için 120 trilyon VND tutarındaki kredi paketiyle ilgili olarak, Ho Chi Minh şehrinde uygun görülen altı proje arasından bir projeye bu paketten sermaye ödünç verilmesi onaylandı.

CBRE Vietnam Genel Müdürü Duong Thuy Dung, "2023 yılında konut piyasası, önceki yıllara kıyasla arz ve emilim oranında hala büyük bir fark yaşayacak olsa da, yatırımcılar piyasadaki olumlu sinyalleri görmezden gelemez. Birçok bankanın üçüncü çeyrekte daha düşük faiz oranları açıklamasıyla, alıcılar artık konut kredilerine giderek daha kolay erişebiliyor. Bu arada, birleşme ve satın almalar ve yatırım fonlarından yatırım çağrısı, yatırımcıların sermaye eksikliği nedeniyle geciken projeler için bir çıkış yolu bulmalarına yardımcı oluyor," dedi.

Gelecekteki piyasa trendleri hakkında konuşan uzman, piyasa zorluklarının en azından 2024'ün ilk yarısına kadar sürmesinin beklendiğini ve makroekonomik , yasal faktörler ve ev alıcısı güveninin iyileşmesiyle işlemlerin toparlanacağını söyledi.

Kaynak: https://www.congluan.vn/96-nguon-cung-can-ho-moi-tai-tp-hcm-den-tu-phan-khuc-cao-cap-post268335.html