Uydu dalgaları ve gayrimenkul piyasasının gelişimi için fırsatlar

Bu bağlamda, uydu gayrimenkul pazarı büyük bir fırsat olarak değerlendiriliyor. Vietnam Gayrimenkul Derneği (VNREA) tarafından Lao Dong Gazetesi ve Gayrimenkul İnceleme Topluluğu iş birliğiyle 18 Eylül öğleden sonra Ho Chi Minh şehrinde düzenlenen "Uydu Dalgası" temalı 2025 Konut Gayrimenkul Forumu'nda, önümüzdeki dönem için uygun bir kalkınma modeli oluşturmak üzere bir dizi temel konu ele alındı.

Olumlu değişiklikler

Vietnam Gayrimenkul Derneği Başkanı, Başbakan Reform Danışma Kurulu üyesi ve Hanoi Halk Komitesi eski Başkan Yardımcısı Dr. Nguyen Van Khoi, politika açısından gayrimenkul piyasasının son zamanlarda şu üç itici gücün bir araya gelmesiyle büyük fırsatlar yarattığını söyledi: döviz - kredi faiz oranlarını düşürme; otoyollar, metro ve havalimanlarıyla desteklenen kamu yatırımları, altyapının banliyölere yakınlaştırılması; yeni ve daha şeffaf yasal çerçeve. Ona göre, düşen faiz oranları konutların gerçek satın alma gücünü doğrudan artırıyor; büyük ölçekli altyapı projeleri, uydu bölgelere doğal bir "çekim" yaratıyor; değiştirilen ve tamamlanan yasalar, işletmelerin yasal riskleri azaltmasına ve arz dağıtımını hızlandırmasına yardımcı oluyor.

Gayrimenkul arzı da daha parlak bir tabloya işaret ediyor. İnşaat Bakanlığı Konut ve Gayrimenkul Piyasası Yönetimi Dairesi Başkan Yardımcısı Vuong Duy Dung, yıl başından bu yana arzın aynı dönemde %120 oranında arttığını söyledi. Ürün yapısı, düşük gelirli kişilere hizmet veren segment ve kentsel alanlardaki sosyal konutlar da dahil olmak üzere daha çeşitli.

Fiyatlara gelince, Bay Dung, fiyat seviyesi hala yüksek olsa da "genel olarak piyasanın nispeten istikrarlı olduğunu, herhangi bir hareketlilik olmadığını" kabul etti. Ona göre, satın alınabilirlik konusunda, makineleri ortalama aylık gelirle karşılaştırmak yerine, toplam gelir ve hane halkı harcama yapısı perspektifinden bakmak gerekiyor.

"Günümüzde alıcılar sadece bir eve sahip olmakla kalmıyor, aynı zamanda kaliteli bir yaşam da sürüyor," diyen Bay Dung, günümüzde kentsel alanlardaki yaşam standartlarının 20 yıl öncesine göre çok farklı olduğunu ve bu durumun fiyatların olanaklar, hizmetler ve operasyonlar gibi birçok faktörü yansıttığını vurguladı.

DKRA Group Genel Müdür Yardımcısı Sayın Vo Hong Thang, 2025 yılının ilk 8 ayında Ho Chi Minh Şehri ve çevre illerde olumlu toparlanma sinyalleri görüldüğünü belirtti. Daire arzı aynı dönemde %58 artarak 28.114 adede ulaşırken, tüketim 20.000 adedin üzerinde gerçekleşti ve bu da 2024 yılına göre 3,1 kat daha yüksek.

Müstakil ev ve villa segmentinde, %71 artışla 10.133 ürün satıldı; aynı dönemdeki tüketim 4.817 ürünle 4 kat arttı. Arsa satışlarında ise sadece %3 artışla 7.167 ürün satılırken, tüketim hacmi 2,2 kat artışla 1.130 ürüne ulaştı. Yatırım talebinin konut talebinden hâlâ yüksek olması dikkat çekicidir; gayrimenkul satın almakla ilgilenen grup çoğunlukla 35-44 yaş grubundan (%36) oluşurken, konut alıcıları genellikle 25-34 yaş grubundan (%40) oluşmaktadır.

Sóng vệ tinh và cơ hội phát triển thị trường bất động sản - Ảnh 3. — 2025 Konut Gayrimenkul Forumu, çok sayıda yatırımcı ve uzmanın ilgisini çekti. Fotoğraf: HOANG TRIEU

Birden fazla kriteri karşılamanız gerekir

Forumda, "uydu dalgalarının" uzun vadeli bir itici güç olabilmesi için gerekli koşulların planlamada ortaya konulması gerektiği görüşü dile getirildi.

Planlama uzmanı Dr. Ngo Viet Nam Son, yakın gelecekte Ho Chi Minh şehrinin "neredeyse süper kentsel bir alt bölge" haline geleceğine ve uydu bölgelerdeki sanayi ve hizmetleri birbirine bağlayan ve geliştiren bir çekirdek rolü üstleneceğine inanıyor. Ona göre, işletmeler kamu hizmetlerinden sıkça bahsediyor, ancak "çekici olan insanlara hayat satmak". İnsanların yaşamasını isteyen uydu şehirler, istikrarlı işlere ve yeterli gelire sahip olmaları için okullar, işler ve kamu sağlık hizmetleriyle birlikte gelmeli. "Ebeveynler, ev satın almak veya kiralamak için kentsel alana daha yakın bir yere taşınabilirler, ikisi de iyidir."

Bay Son, daha önce sistematik bir şekilde planlanmış, sosyal altyapının gayrimenkul satışından önce geldiği ve değeri sürdürülebilir bir şekilde artırmak için sürekli uygulanan detaylı bir planın bulunduğu Güney Saigon bölgesini örnek gösterdi. Ona göre, kentsel alanları geliştirirken akılda tutulması gereken üç zayıf nokta; mekanizma - yasallık, çevre (iyi planlanmış bir alanda bile sel gibi) ve kimlik sorunu - çevrenin dağınık olduğu ve genel kaliteyi düşürebilen mekansal yönetim.

Savills Vietnam Konut Satış Departmanı Direktörü Sayın Nguyen Khanh Duy, piyasa açısından "hayalet kasabalardan" kaçınmak için pratik kriterler ekledi. Başarılı bir uydu şehrin en az 1000 nüfusa sahip olması, şehir merkezine 30-40 km yarıçapında yer alması, toplu taşıma ile maksimum 40-45 dakikalık seyahat süresine sahip olması, yeşil alana ve insanların yaşamak için uzaklara seyahat etmeye razı olacağı orta düzeyde bir nüfus yoğunluğuna sahip olması; satış fiyatının uygun, makul ve merkez bölgeden %40-50 daha düşük olması gerekir. Bu kriterler, bölgeler arası altyapı bağlantı kapasitesi, yerinde hizmet kalitesi ve yatırımcının fiyatlandırma stratejisiyle doğrudan bağlantılıdır.

Politika cephesinde, Bay Vuong Duy Dung, devletin önümüzdeki dönemdeki yöneliminin, yatırım, arazi, planlama ve inşaatla ilgili prosedürleri kaldırarak yasaları değiştirmeye devam etmek, işletmelerin maliyetleri azaltmaları, özellikle düşük gelirli kişilere uygun ürün gruplarında pazara arzı artırmaları için koşullar yaratmak ve basitleştirmek olduğunu vurguladı.

Ona göre, kalite ve niceliğin aynı anda iyileştirilmesi, gerçek alıcılar için seçeneklerin artmasına, yerel kıtlıktan kaynaklanan fiyat artışlarının sınırlandırılmasına ve aynı zamanda uydu kentler için istikrarlı bir işletme platformu oluşturulmasına yardımcı olacak.

Dr. Nguyen Van Khoi, uzun vadeli vizyonunda "uydu dalgalarının" 2025-2030 döneminde kaçınılmaz bir trend olduğunu vurguladı. Şeffaf politikalar, eşzamanlı planlama ve gerçek talep gören konutları teşvik eden mekanizmalar da dahil olmak üzere doğru bir yörüngenin izlenmesi, gayrimenkulün yalnızca konut amaçlı hizmet vermesine değil, aynı zamanda sürdürülebilir ekonomik kalkınmanın da temeli haline gelmesine yardımcı olacaktır.

Uzman, "Aslında, düşük faiz oranları, hızlandırılmış kamu yatırımları ve iyileştirilmiş yasal çerçevelerin birleşimi, olumlu "dışsal koşullar" yaratıyor. Fırsatları değere dönüştürmek için uydu şehirlerin "içsel koşulları" tam olarak benimsemesi gerekiyor: yerel işler, kaliteli kamu hizmetleri, şeffaf yönetim ve halkın çoğunluğu için uygun fiyatlar," diye vurguladı.

Gazeteci Dr. TO DINH TUAN - Nguoi Lao Dong Gazetesi Genel Yayın Yönetmeni:

Emlak piyasasına eşlik ediyor

Forumun teması "Uydu Dalgaları" güncel ve düşündürücü. "Uydu şehirler" kavramının, merkez bölgedeki yükü azaltması, yaşam alanını genişletmesi ve çok sayıda insana konut imkânı sunması bekleniyordu.

Son yıllarda Ho Chi Minh, Hanoi ve diğer birçok büyük şehirde uydu kent projelerinde bir patlama yaşandı. Ancak uygulama beklendiği gibi olmadı. Uydu kent projeleri, ancak gerçek konut ihtiyaçlarıyla ilişkilendirildiklerinde, insanlar sadece spekülasyon ürünü değil, yaşayacak bir yer bulduklarında gerçek bir dalga haline gelebilir. Bu süreçte basının rolü son derece önemlidir.

Lao Dong Gazetesi olarak, yıllardır emlak piyasasını temel içerik alanlarımızdan biri olarak görerek, bu alana sürekli olarak destek veriyoruz. Lao Dong Gazetesi her yıl, uzmanların, işletmelerin ve yöneticilerin tartışabileceği, bilgi paylaşabileceği ve çözümler bulabileceği emlak piyasasıyla ilgili birçok program da dahil olmak üzere 50'den fazla etkinlik, seminer, atölye çalışması, söyleşi programı vb. düzenliyor. Bu sayede, sağlıklı ve şeffaf bir emlak piyasasının oluşumuna katkıda bulunarak ülke ekonomisinin genel gelişimine önemli bir katkı sağlamayı umuyoruz.

Dr. Can Van Luc - BIDV Başekonomisti, Başbakanlık Politika Danışma Kurulu üyesi:

Gayrimenkul fiyatlarını makul bir seviyeye getirin

Günümüzde birçok gayrimenkul şirketi, aynı bölgede aynı anda birden fazla projeyi hayata geçirme eğiliminde olup, bu durum sermaye, nakit akışı ve artan finansal riskler üzerinde baskıya yol açmaktadır. Bu durum, uzun vadede olumsuz sonuçlardan kaçınmak için erkenden uyarılmalıdır.

Bir istatistik, Vietnam'da bir memurun daire satın alabilmesi için yaklaşık 26 yıl çalışması gerektiğini gösteriyor. Bu, emlak fiyatlarının gelirden çok daha hızlı arttığı ve dünya ortalamasına kıyasla büyük bir fark yarattığı gerçeğini açıkça ortaya koyuyor. Bu nedenle, fiyatları kontrol altına almak, emlak fiyatlarını daha makul bir seviyeye getirmek ve halkın gerçek ihtiyaçlarını karşılamak için sermaye kaynaklarını ve ürünlerini çeşitlendirmek acil bir ihtiyaçtır.

İstikrarlı bir kalkınma için, işletmelerin proaktif bir şekilde dijital dönüşüme, yeşil dönüşüme ve şeffaflığı artırmak için bir gayrimenkul veri tabanının oluşturulmasına katılmaları gerekir. Devlet tarafında ise, fiyat seviyelerini istikrara kavuşturmak ve kademeli olarak düşürmek, sermaye kaynaklarını çeşitlendirmek, gayrimenkul finansmanını geliştirmek, tahvil piyasasını canlandırmak, Ulusal Konut Fonu kurmak, nakitsiz ödemeleri teşvik etmek ve makul bir vergi yol haritası oluşturmak için uygulanabilir çözümlere ihtiyaç vardır... İyi uygulanırsa, mevcut fırsatlar zorlukların önüne geçerek gayrimenkul piyasasının sürdürülebilir bir şekilde gelişmesi için bir temel oluşturur.

Bilim Doktoru ve Mimar Ngo Viet Nam Son'a göre, toplu taşıma (TOD) ile ilgili kentsel gelişimdeki en büyük darboğaz, planlama ve arazi temizliği için yasal çerçevedir. Net ve şeffaf bir telafi mekanizması olmadan, proje kolayca durağanlaşabilir.

Uluslararası deneyimler, bu sorunu çözmek için "çift fiyat" mekanizmasının uygulanmasının gerekli olduğunu göstermektedir. Buna göre, altyapı mevcut olduğunda arazi bedeli üzerinden erken tazminat ödenir, vatandaşlar arazilerini kolayca devredebilir ve altyapı faaliyete geçtikten sonra devlet katma değerden yararlanabilir.

Kaynak: https://nld.com.vn/song-ve-tinh-thuc-day-thi-truong-bat-dong-san-196250918220748284.htm