Çevrede finansal baskı var, gayrimenkul şirketlerinin borçları ne durumda?

2023 gibi zorlu bir yılın ardından, gayrimenkul sektörünün piyasa dalgalanmalarından dolayı zorlandığı görülüyordu ancak çok olumlu bir gösterge ortaya çıktı: Önde gelen gayrimenkul sektörünün büyük çoğunluğunun kredileri yıl başına göre azalma eğilimindeydi. Bu da en zorlu dönemde gayrimenkul sektörünün kredi ödemelerinde hala oldukça aktif olduğunu gösteriyordu.

Yeni yılın ilk günlerinde HNX veri istatistikleri, onlarca gayrimenkul şirketinin tahvillerden borçlarını ödediğini, bunların çoğunun vadesinden önce proaktif olarak geri satın alındığını ve tahvil sahipleri adına tahvillerin ödendiğini gösteriyor.

31 Aralık 2023 tarihi itibarıyla 2023 yılı dördüncü çeyrek mali raporuna göre, No Va Gayrimenkul Yatırım Grubu Anonim Şirketi ( Novaland , HoSE: NVL) 195.874 milyar VND tutarında yükümlülük kaydetti ve bu yükümlülük, işletmenin toplam varlıklarının %81'ini oluşturuyor ve 2023 yılı başına göre %8 düşüş gösteriyor. Bu tutarın 57.704 milyar VND'si finansal kredilerden oluşuyor ve bu tutar, dönem başına göre yaklaşık 7.000 milyar VND düşüş gösteriyor.

Novaland'ın borç yapısı ağırlıklı olarak 38.626 milyar VND'nin üzerinde tahvil kredilerinden oluşuyor ve bankalardan alınan borç miktarı sadece 9.400 milyar VND'nin üzerinde. Ancak Novaland'ın binlerce milyar VND'lik borcunu azaltması "denizden bir damla" gibi çünkü şirket "büyük" miktarda borçla aşırı finansal kaldıraç kullanıyor ve işletmenin mali durumu geriye gidiyor.

Novaland Yönetim Kurulu, 2024 yılının ilk günlerinde, borçların yeniden yapılandırılması ve yükümlülüklerin ödenmesi için yaklaşık 13.700 milyar VND toplanması beklenen 1,37 milyar hisse ihraç edeceğini duyurdu.

Pek çok şirket, vadesinden önce agresif bir şekilde tahvil geri alımı yapıyor.

En aktif borç ödeme faaliyetlerine sahip gayrimenkul işletmeleri arasında Phat Dat Gayrimenkul Geliştirme Şirketi (HoSE: PDR) yer almalıdır . Bu gayrimenkul işletmesi, 2023 yılı sonuna kadar tahvillerini geri ödemek zorunda kaldığı günler serisini de sonlandıracak.

Phat Dat, 2023 yılında, yıl sonuna kadar tüm tedavüldeki tahvilleri yönetmeyi ve yalnızca banka borçlarını ve diğer taraflardan alınan kredileri elinde tutmayı hedefledi. 2023 yılı sonuna kadar, toplam ihraç nominal değeri 800 milyar VND olan 2 tahvil lotunun tamamını geri satın alarak, Phat Dat'ın tedavüldeki tahvil borcunu resmen 0'a indirdi.

Buna göre, 31 Aralık 2023 tarihi itibarıyla şirketin yükümlülükleri %15 azalarak 11.490 milyar VND'ye gerilemiş olup, bunun 3.182 milyar VND'sini diğer kısa vadeli yükümlülükler, 4.578 milyar VND'sini ise diğer uzun vadeli yükümlülükler oluşturmaktadır. Borç yapısı, toplam borcun 3.104 milyar VND'sini aşarak yılbaşına göre %30 düşüş göstermiştir.

Borç ödemelerinde de aktif rol alan Kinh Bac Kentsel Kalkınma Şirketi - JSC'nin (HoSE: KBC) 2023 yılı sonuna kadar ödenmesi gereken toplam borcu, yılbaşına göre %22 azalarak 13.226 milyar VND'ye geriledi.

Toplam finansal borç, yılbaşına göre %52 azalarak 3.659 milyar VND'yi aşmış olup, işletme sermayesinin %11'ini oluşturmaktadır. Bu borcun 3.322 milyar VND'sini uzun vadeli banka kredileri oluşturmaktadır.

Kinh Bac, 2023 yılında vadesinden önce tahvilleri aktif olarak geri satın aldı. Daha önce, Mart-Nisan 2023 tarihlerinde, KBCH2124002 ve KBCH2124003 kodlu 2 tahvil lotunun 2.000 milyar VND'lik kısmının tamamını geri satın almıştı. Mayıs 2023 sonuna kadar, şirket vadesinden önce KBC121020 kodlu tahvilleri geri satın almaya devam etti.

Yukarıdaki işlem serisinin ardından, Kinh Bac'ın ihraç edilmiş tahvil hacmi 1.157 milyar VND'ye düştü. KBC121020 tahvil lotu ile ilgili olarak, KBC, 2024 yılı başlarında tahvillerin "borcunu kapatmak" için sermaye hazırladığını açıkladı.

Kinh Bac ayrıca, tüm finansal kaynakların zamanında ödemeler için kullanımına öncelik veren bir strateji uyguladığını belirtti. Öte yandan, sanayi parkındaki işletme faaliyetlerinden kaynaklanan güçlü nakit akışı artışı, işletmelerin borçlarını ödemek için paraya sahip olmaları yönünde motivasyon yaratmaya da katkıda bulunuyor.

Dat Xanh Grup Anonim Şirketi'nin (HoSE: DXG) 2023 yılı sonundaki toplam yükümlülükleri, bir önceki yıl sonuna göre %10 azalarak 14.600 milyar VND olarak gerçekleşti. Bu tutarın 11.600 milyar VND'si kısa vadeli borçlardan, yaklaşık 3.000 milyar VND'si ise uzun vadeli borçlardan oluştu.

Dat Xanh'ın borç yapısı 2023 yılının dördüncü çeyreği sonunda %8 azalarak 5.289 milyar VND'ye geriledi. Devlete olan vergi ve diğer borçlar ise %7 artarak 798 milyar VND'ye yükseldi.

2023 yılı şirket için son derece zorlu bir yıl olacak ve bu durum, 2022 yılı sonunda 3.773 olan çalışan sayısının 2023 yılı sonunda 2.468'e düşmesiyle 2023 yılında 1.305 çalışanın işten çıkarılması gerekliliğiyle açıkça ortaya konulmuştur. Dat Xanh'ın iştirak sayısı da sadece 84 şirkete düşmüş olup, gayrimenkul sektöründe faaliyet gösteren 8 iştirak tasfiye sürecindedir.

Vinhomes'un borç/öz sermaye oranı 0,31 kat olup, vadesi geçmiş borçlar toplam sermayenin %12'sini oluşturmaktadır.

Yukarıdaki işletmelerin aksine, Vinhomes JSC (HoSE: VHM) 1 yıl sonra pozitif borç büyümesi kaydetti ve toplam ödenmemiş kredi tutarı 10.000 milyar VND'yi aştı.

Vinhomes'un 2023 yıl sonu itibarıyla yükümlülükleri, yıl başına göre %24 artışla 261,991 milyar VND olarak gerçekleşti. Bu dönemde hem kısa hem de uzun vadeli borçlarda büyüme kaydedildi, ancak şirketin borcu ağırlıklı olarak kısa vadeli borçlardan oluştu.

Şirketin finansal borcu 56.682 milyar VND'ye ulaştı; borç yapısı 14.813 milyar VND'lik kısa vadeli kredilerden ve 35.689 milyar VND'den fazla uzun vadeli krediden oluşuyor. Şirketin borcu ağırlıklı olarak banka kredilerinden oluşuyor ve tahvil kanalından da borçlanan Vinhomes, Aralık 2023 sonu itibarıyla 9.808 milyar VND'nin üzerinde bir borç kaydetti.

2023 yıl sonu itibarıyla Vinhomes'un borç/öz sermaye oranı 0,31 kat olarak gerçekleşti. Mevcut borçlar, şirketin toplam sermayesinin %12'sini oluşturuyordu.

Gayrimenkul sektöründe faaliyet gösteren işletmelerin, piyasa faiz oranlarının düşmeye başladığı bir ortamda borçlarını hızla ödemeleri, ihraç anında işletmelerin yüksek faiz maliyeti yükünü hafifletmelerine yardımcı oldu.

VNDirect Securities Şirketi, Şubat 2024 yatırım görünümü raporunda, darboğazların kademeli olarak gevşemesinin beklendiğini, bunun da gayrimenkul piyasasının 2024'ün ikinci yarısından itibaren toparlanmasına yardımcı olacağını belirtti.

VNDirect analiz ekibi, "Konut emlak piyasasının en zor dönemi atlattığına ve 2024'ün ikinci yarısından itibaren daha net bir toparlanma göstereceğine inanıyoruz" değerlendirmesinde bulundu .

Kaynak: https://www.nguoiduatin.vn/ap-luc-tai-chinh-bua-vay-vay-no-cua-cac-cong-ty-bds-dang-nhu-the-nao-a650966.html