Müşteri haklarını koruyun!

Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Kanunu 2023'ün 23'üncü maddesinin 5'inci fıkrasına göre, gayrimenkul proje yatırımcıları, yönetmeliğe göre faaliyete geçme koşullarını sağlamış olmaları halinde, satış bedelinin en fazla %5'i oranında teminat toplayabilirler; konut, yapı işleri ve yapı inşaatlarında inşaat taban alanı kiralama-satın alma yapabilirler.

Depozito düzenlemelerinin yanı sıra, 2023 tarihli Gayrimenkul Ticareti Kanunu'nun 25. maddesi, kağıt üzerinde konut alım satımı ve kiralama işlemlerinde yapılacak ödemeleri de düzenlemektedir. Buna göre, taraflar birden fazla ödeme yapmakta ve ilk ödeme, depozito dahil sözleşme tutarının %30'unu geçememektedir (eski düzenlemelerde depozito yer almamaktadır).

Sonraki ödemeler, inşaatın ilerlemesine uygun olmalı, ancak konut, inşaat işi ve inşaat alanındaki inşaat alanı henüz teslim edilmemişse sözleşme bedelinin %70'ini geçmemelidir. Satıcı yabancı sermayeli bir kuruluş ise, sözleşme bedelinin %50'sini geçemez. Alıcı veya taksitli alıcıya kırmızı kitap/pembe kitap verilmemişse, sözleşme bedelinin %95'inden fazlasını tahsil edemez. Kalan bedel, alıcıya pembe kitap verildiğinde ödenir.

Depozito, sözleşme imzalanmadan önce gerçekleştirilen alım satım sürecinin ilk adımıdır. Daha önce, gayrimenkul alımlarında depozito konusunda herhangi bir düzenleme olmadığında, piyasadaki depozito durumu istikrarsızdı ve bazı potansiyel riskler taşıyordu. Birçok yatırımcı depozito kabul etti ve büyük meblağlarla yer ayırmayı kabul etti. Gelecekte konut satmaya bile uygun olmayan bazı projeler, müşterilerden daha fazla sermaye toplamak için depozito talep ederek satışa sunuldu.

Aslında, müşterilerinden aracı kurumlar aracılığıyla veya doğrudan yatırımcıdan peşinat ve hakediş tahsil eden birçok konut projesi bulunmaktadır. Ancak yatırımcı daha sonra projeyi uygulamamış veya yarıda bırakıp projeyi durdurmuş, bu da ev alıcılarını bekleme durumunda bırakmıştır.

Gayrimenkul depozitosuna ilişkin düzenlemeler, ev alıcılarının haklarını korumayı, alıcılara zarar verebilecek dolandırıcılıklara yol açabilecek aşırı yüksek depozitoların alınmasını önlemeyi amaçlamaktadır. Bu düzenleme ayrıca, zayıf finansal güce sahip yatırımcıların "hırsızları çıplak elle yakalama", "araziyi elinde tutup doğru zamanı bekleme" durumlarını sınırlamak için gayrimenkul projelerinin uygulanmasını daha sıkı bir şekilde kontrol etmeyi amaçlamaktadır.

Yatırımcı açısından bakıldığında, birçok gayrimenkul şirketi "huzursuz" çünkü aslında çoğu, yıllardır "kendi yağlarını kullanarak kendini kızartıyor". Yatırım yapmak için ev alıcılarından sermaye topluyorlar... bu yüzden, ev satın alma bedelinin %95'ini ödemiş ancak ev sahipliği belgelerini ne zaman alacaklarını bilmeyen birçok müşteri var...

Daha da kötüsü, yatırımcı zor durumda, müşteri evi ne zaman teslim alacağını bilmiyor! Hatta yatırımcının bankadan "teminat" alarak kapora vermeden sermayesini harekete geçirdiği durumlar bile var. Bu, müşteri ve emlakçının "kârı yemek, zararı karşılamak" için birlikte yatırım yaptığı anlamına geliyor, ancak "dil" her zaman müşteriye ait!

Sağlıklı bir gayrimenkul piyasasının kademeli olarak inşa edilebilmesi için, mevcut düzenlemelere ek olarak, hem müşterilerin meşru haklarını korumak hem de "hırsızları elle yakalayan" yatırımcıları filtrelemek için mevduat işlemlerinin ve sermaye seferberliğinin gerçekliğine uygun daha fazla kısıtlama ve yaptırım getirilmelidir.

Dong Gia

Kaynak: https://www.sggp.org.vn/bao-ve-quyen-loi-khach-hang-post749500.html