Gayrimenkul 2025: Yeni çağda çığır açan fırsatlar

2025'in, senkronize bir yasal çerçeveden istikrarlı bir makroekonomiye ve güçlü destek politikalarına kadar birçok olumlu koşulu bir araya getirdiği Vietnam gayrimenkul piyasası için önemli bir dönüm noktası olması bekleniyor. Piyasa güveninin geri dönmesiyle birlikte hem arz hem de talep artmış ve 2030'a kadar uzayacak yeni bir büyüme döngüsünün zeminini hazırlamıştır.

Hanoi'de konut, özellikle ortalama gelire sahip olanlar için en büyük endişelerden biri haline geliyor. Başkentteki emlak piyasası büyüyor olsa da, birçok aile için ev sahibi olmak hâlâ imkânsız.

Bayan Tran Mai Hoa (34 yaşında, Phu Tho'lu ) şu anda Hanoi'de bir medya şirketinde çalışıyor. Ortalama maaşı ayda yaklaşık 15-20 milyon VND olmasına rağmen, Bayan Hoa dikkatli hesaplamalara rağmen Hanoi'de ne zaman ev sahibi olabileceğini henüz bilmediğini söyledi.

"Hanoi'de yaşam maliyetleri çok değişken, neredeyse her dışarı çıktığımda para harcamak zorunda kalıyorum. Mümkün olduğunca tasarruf etsem de, ayda sadece 6-7 milyon VND biriktirebiliyorum, bu da yılda yaklaşık 100 milyon VND'ye denk geliyor. Bu arada, mevcut 3 milyar VND'lik meblağla, Hanoi'nin şehir merkezinde daire satın almak hâlâ kolay değil," diye paylaştı.

Sadece Bayan Hoa değil, Hanoi'deki birçok genç aile de sürekli artan emlak fiyatları nedeniyle "yerleşme" sorunuyla karşı karşıya. Bay Bui Minh Duc (29 yaşında, Thai Nguyen doğumlu), eşi ve çocuklarıyla birlikte şu anda Hanoi'de küçük bir daire kiralıyor.

Bay Duc ve eşi ev satın almayı düşündüklerinde, gelirleri uzun yıllar boyunca aynı kalmasına rağmen Hanoi'deki ev fiyatlarının kısa sürede fırlaması nedeniyle kafaları karışmıştı. Bay Duc, yaşam giderlerini çıkardıktan sonra her ay biriktirdikleri parayla, banliyölerde bile ev almanın onlar için çok zor olduğunu söyledi.

Batdongsan'ın yakın tarihli bir araştırması, Vietnam'daki konut fiyatlarındaki artış oranının geliri çok aştığını ve çalışanların, yaşları ne olursa olsun, konutlara erişimde zorluk çektiğini gösteriyor. Özellikle, Vietnam'daki konut fiyatlarındaki son 5 yıldaki artış %59'a ulaştı. Hanoi'de ortalama konut fiyatı metrekare başına 61 milyon VND iken, Ho Chi Minh City'de metrekare başına 57 milyon VND'dir. Bir Vietnamlı işçinin aylık ortalama geliri yaklaşık 7,5 milyon VND olup, yıllık %7 artış göstermektedir.

Batdongsan'a göre, ortalama maaş ile konut fiyatı karşılaştırıldığında, 30'lu yaşlardaki bir çalışan, yüzde 4,5'lik bir faiz oranıyla yaklaşık 3 milyar VND'ye bir daire (60 metrekare) satın almak için yaklaşık 25,8 yıllık gelirini harcıyor.

Vietnam Emlak Komisyoncuları Birliği (VARS) Başkanı Sayın Nguyen Van Dinh, 2024'ün önemli bir yıl olduğunu ve 2025 yılında Vietnam emlak piyasasının yeni bir döneme girmesi için motivasyon sağlayacak bir temel oluşturduğunu belirtti.

2024'ün ilk çeyreğinde, yatırımcılar giderek büyüyen bir dizi projenin hayata geçirilmesini tetiklemeye başladıkça, piyasa çok sayıda emlak komisyoncusu ve emlak alım satım merkezinin piyasayı "işletmek" üzere geri dönmesini memnuniyetle karşılayacak. İyi uygulama süreci geçiren bazı projelere resmi olarak teminat ödendi. Arsa ürünleri, müstakil evler, villalar, apartmanlar vb. gibi yeni açılan projelerin tümü, hem birincil hem de ikincil piyasalarda faiz, işlem ve satış fiyatlarında iyi bir büyüme kaydetti.

2024 yılının ikinci çeyreğinde gayrimenkul piyasasındaki toparlanma ivmesi sürdürülmüş, çeyrekteki arz ve işlem hacmi 2023 yılının aynı dönemine kıyasla sırasıyla 3 ve yaklaşık 4 kat artarak güçlü bir şekilde artmıştır. Özellikle 2024 Tapu Kanunu, 2023 Konut Kanunu, 2023 Gayrimenkul Ticareti Kanunu ve Kredi Kuruluşları Kanunu'nun 209. maddesinin 2. fıkrası ile ilgili bilgilendirmelerin 5 ay erken yürürlüğe girecek olması, gayrimenkul sektöründe faaliyet gösteren kuruluşlara "oyuna yeniden girmeye hazır olun" yönündeki güveni daha da artırmıştır.

2024'ün üçüncü çeyreğine gelindiğinde, konut, arsa ve gayrimenkul sektörüne ilişkin yasal düzenlemelerin yürürlüğe girmesi resmen "zorla" hale geldi ve tüm piyasadaki "saat öncesi" zihniyeti ortadan kalktı. Hanoi'nin banliyö bölgelerindeki arazi müzayedelerinin her zamankinden daha "sıcak" olmasıyla birlikte piyasa "harekete geçme" sinyalleri vermeye başladı. Piyasanın hareketliliği, fiyatların sürekli artması ve hem birincil hem de ikincil piyasalarda yeni bir seviye oluşturmasıyla, daire segmentinin de öncülüğünde gerçekleşti.

Yılın son çeyreğinde, piyasanın "ısınması" nedeniyle birçok gayrimenkul yatırımcısı planlarını değiştirerek, çok sayıda tercihli politikayla ürünlerini beklenenden daha erken "piyasaya sürdü" ve bu durum konut arzının tahminleri "aşmasına" yardımcı oldu.

2025 yılında gayrimenkul piyasasının genel bir değerlendirmesini yapan Merkez Ekonomik Yönetim ve Araştırma Enstitüsü Eski Müdür Yardımcısı Doçent Dr. Tran Kim Chung, Vietnam gayrimenkul piyasasının uluslararası riskler, makroekonomik riskler, politika ve mekanizma riskleri, piyasa riskleri ve ortak riskler olmak üzere 5 ana riskle karşı karşıya kalacağını ancak bu risklerin en aza indirileceğini belirtti.

Bu bağlamda uzman, bu yıl gayrimenkul piyasası için 3 senaryo sunuyor.

Buna göre, 2024 sonu itibarıyla piyasada ısınma sinyallerinin görüldüğü ancak çok güçlü olmayan nötr senaryo en olası ve en net senaryo olarak karşımıza çıkıyor.

Olumlu senaryo, pazarın patlaması, tüm segmentlerin güçlü bir şekilde büyümesi - ancak bu senaryonun gerçekleşme olasılığı çok düşük.

En kötü senaryo, yani hiç kimsenin istemediği ve gerçekleşme ihtimali en düşük olan durum ayı piyasasıdır; ancak ekonomide dış etkenler ortaya çıkarsa yine de gerçekleşebilir.

Gayrimenkul piyasasındaki olumsuz etkiler karşısında Doçent Dr. Tran Kim Chung, özellikle vergi araçları ve türev finansal araçlar olmak üzere gayrimenkul piyasasıyla ilgili konuların kurumsallaştırılmasının teşvik edilmeye devam edilmesini önerdi.

Aynı zamanda, Emlak Vergisi Kanunu'nu acilen çıkarın. Ayrıca, altyapı çalışmalarına bitişik arazileri ihaleye çıkarmak ve altyapı geliştirme için sermaye yaratmak amacıyla planlamaya uygun olarak inşaat yapmak gibi mekanizmaları hayata geçirin ve uygulayın. İllerde ve merkezi olarak yönetilen şehirlerde planlamayı senkronize edin; en önemlisi, planlamayı senkronize edip parsel haritasına yerleştirmektir...

2025 yılının gayrimenkul piyasası açısından önemli bir dönüm noktası olması bekleniyor.

Savills Hanoi Danışmanlık ve Araştırma Departmanı Kıdemli Direktörü Bayan Do Thi Thu Hang, Lao Dong ile yaptığı paylaşımda, 2025 yılına girilirken gayrimenkul piyasasının 2024 tarihli Arazi Kanunu, 2023 tarihli Konut Kanunu, 2023 tarihli Gayrimenkul Ticareti Kanunu gibi temel bir yasal çerçeveye sahip olduğunu; yol gösterici belgelerin hazırlandığını; Hanoi ve Ho Chi Minh City gibi büyük şehirler için 2025 yılı için arazi fiyat listesinin çıkarılıp uygulandığını belirtti.

Emlak piyasası 2025 yılında yeni bir gelişim döngüsüne girecek. Hanoi piyasasında satılık daire segmenti pazar lideri olmaya devam edecek. Birincil piyasadaki satış fiyatının yılın ilk yarısında daha da artması bekleniyor çünkü orta-üst segment bu piyasanın çoğunluğunu oluşturmaya devam ediyor. Ayrıca, ikincil piyasada fiyat düşüşü yaşanacak.

Vietnam Emlak Komisyoncuları Derneği Başkan Yardımcısı ve Genel Sekreteri Tran Van Binh, Vietnam emlak piyasasının 2025 yılında güvenli, sağlıklı ve sürdürülebilir bir yönde gelişmesi için yatırımcıların kısa vadeli kârlara odaklanmak yerine fiyatların piyasanın satın alma gücüne uygun olmasını sağlamaları gerektiğini söyledi.

Binh, konut gayrimenkul sektörünün 2025 yılında toparlanma sürecine öncülük edeceğini, ancak zayıf ve yerel arz, özellikle Hanoi olmak üzere büyük şehirlerdeki satış fiyatlarının sürekli yeni zirvelere ulaşması, uygun fiyatlı konutlarda ciddi bir kıtlık yaşanması gibi birçok olumsuz faktörün varlığını vurguladı. Sosyal konut arzı kısa vadede "atılım" yapamazken, bu segmente dair olumlu bilgiler, 2025 yılında ev alıcılarının güvenini bir nebze olsun artırdı.

Vietnam Emlak Komisyoncuları Birliği Başkan Yardımcısı ve Genel Sekreteri'ne göre, ticari gayrimenkul piyasası, sürekli olarak seçici bir yönde artan yabancı yatırım sermayesi talebinden önemli destek alarak 2025 yılında istikrarlı büyümesini sürdürecek.

Gayrimenkul uzmanı Bay Nguyen Quoc Anh, 2024'ün dördüncü çeyreğinden 2025'in ikinci çeyreğine kadar olan dönemin, piyasanın konsolidasyon aşamasına girdiği dönem olduğunu belirtti. Yatırımcılar, gayrimenkul sektörünün gelişme beklentilerine giderek daha fazla güveniyor. Apartman segmenti artık merkezi konumunu özel konutlara ve müstakil evlere bırakacak.

Bu dönemin ardından piyasa, 2025'in ikinci çeyreğinden başlayarak dördüncü çeyreğine kadar sürmesi beklenen bir toparlanma dönemine doğru ilerleyecek. Bu dönemde yatırımcılar, piyasanın durgun olduğu dönemlerdeki gibi satış fiyatına ve yasal faktörlere çok fazla odaklanmayacak. Bunun yerine, fiyat artış potansiyeli, yatırım kararının anahtarı olacak. Bu nedenle yatırımcılar, arsa ve proje villa gibi kârlı segmentlere özel önem veriyor.

EZ Vietnam Gayrimenkul Yatırım ve Geliştirme A.Ş. Genel Müdürü Sayın Pham Duc Toan, gayrimenkul sektöründeki işletmelerin daha önce hiç 2025 yılında olduğu kadar iyimser bir görünüme ve piyasaya karşı güçlü bir güvene sahip olmadığını belirtti.

Toan, ekonomik kalkınmanın en üst düzeyde yönlendirilmesi konusundaki kararlılığın yanı sıra, özellikle gayrimenkul piyasasını ve genel olarak ekonomiyi desteklemek için çıkarılan bir dizi karar ve kararnamenin, bu sektörün sürdürülebilir kalkınması için olumlu koşullar yarattığını söyledi.

Laodong.vn

Kaynak: https://laodong.vn/emagazine/bat-dong-san-2025-co-hoi-but-pha-trong-ky-nguyen-moi-1447959.ldo