Üç yeni yasa, piyasadaki "darboğazları" çözecek, Hanoi, Thanh Ha A, B ve My Hung Kentsel Alanlarının uygulanmasına prensipte izin vermeyi kabul etti, bankalara "kredi" verilen projeleri kamuoyuna açıklamayan yatırımcılara 1 milyar VND'ye kadar para cezası verilecek... Bunlar son emlak haberleri.
 |
| Vietnam emlak piyasasının gerçek anlamda istikrara kavuşması ve yeniden gelişmesi için, özellikle "arz ve talebin engellenmesinin kaldırılması", yani mevcut arz ve talebin karşılanması gerekiyor. (Fotoğraf: Hai An) |
Üç yeni yasa, piyasadaki "darboğazları" çözecek
Önümüzdeki dönemde, Tapu Kanunu 2024, Konut Kanunu 2023, Gayrimenkul Ticareti Kanunu 2023'ün önceki karardan 5 ay önce, 1 Ağustos 2024'te resmen yürürlüğe girmesiyle, uzmanlar gayrimenkul piyasasının daha da tanıtılıp geliştirileceğini, birçok "darboğazın" da ortadan kaldırılacağını söylüyor.
Ulusal Meclis'ten yeni geçen ve 1 Ağustos 2024'ten itibaren yürürlüğe girecek olan Gayrimenkul ile ilgili Yasaların etkilerini değerlendiren Başbakanlık Ekonomi Danışma Grubu üyesi Doçent Dr. Tran Dinh Thien, yeni Yasaların piyasanın toparlanmasına ve gelişmesine katkıda bulunarak kesinlikle olumlu bir etki yaratacağını söyledi. Yasalar, piyasanın zorluk ve sorunlarla karşı karşıya olduğu bir ortamda hazırlandığı için, amaç bu zorluk ve sorunları kökten çözmektir.
Aynı görüşü paylaşan BIDV Baş Ekonomisti ve BIDV Eğitim ve Araştırma Enstitüsü Müdürü Dr. Can Van Luc, 3 Kanunun resmi yürürlük tarihinin yönetmeliklere göre 5 ay erkene alınmasının gayrimenkul piyasasına olumlu katkı sağlayacağını söyledi. Bu, arazi değerlemesi, arsa temizliği, yeniden yerleşim ve sosyal konut projesinin uygulanmasıyla ilgili sorunların hızla çözülmesine yardımcı olacak ve böylece piyasanın gelişmesine katkıda bulunacaktır.
Ekonomik açıdan bakıldığında, Marka Stratejisi ve Rekabet Enstitüsü Direktörü Dr. Vo Tri Thanh, yasaların erken yürürlüğe girdiğinde ulusal GSYİH'ye %12-14 oranında katkıda bulunarak ekonomik büyümeyi destekleyeceğine inanıyor. Gayrimenkul piyasasındaki zorlukların ortadan kaldırılması, tüm ekonomik toparlanma süreci için önemli.
Dr. Vo Tri Thanh, "Her üç Kanun da resmen yürürlüğe girdiğinde, piyasadaki mevcut sorunların %70-80'i hukuki sorunlardan kaynaklandığından, piyasadaki "darboğazların" çoğunu ortadan kaldıracak yeni bir yasal koridor oluşturacaktır. Aynı zamanda, emlak piyasasının güvenli, sağlıklı ve sürdürülebilir bir yönde gelişmesi için bir temel oluşturacaktır. Ancak, uygulama sürecinde etkinliği sağlamak için, piyasayı yakından takip ederek kaliteli içerik sağlayarak Kararnamelerin tamamlanmasının hızlandırılması gerekmektedir" diye vurguladı.
Doçent Dr. Tran Dinh Thien'e göre, Vietnam emlak piyasasının gerçek anlamda istikrara kavuşması ve yeniden gelişmesi için, özellikle "arz ve talep engellerinin kaldırılması" çok önemli. Böylece, halihazırda engellenen emlak arz ve talebi karşılanabilir ve piyasa "renk değiştirebilir". Bunlar arasında, kelimenin tam anlamıyla "acil" olarak yapılması gereken birkaç şey var.
Öncelikle, piyasanın toparlanmasını engellemeyecek şekilde kurumsal sorunların hızlı ve kararlı bir şekilde çözülmesi gerekiyor. İkinci olarak, hem gayrimenkul işletmelerinin hem de müşteri/yatırımcıların gerçek anlamda destekleyici faiz oranlarına sahip uygun sermaye kaynaklarına erişebilmeleri için kaynakların harekete geçirilmesi ve fırsatlar yaratılması için önlemler alınmalı ve yeni büyüme ve gelişme motorları yaratılmalıdır.
Üçüncüsü, asgari ücreti iyileştirmeye yönelik çözümler düşünülmeli, böylece insanlar gelirlerini artırarak talebi artırma fırsatına sahip olmalı. Dördüncüsü, endüstriyel, ticari, turizm ve tatil amaçlı gayrimenkul sektörlerini korumak ve geliştirmek için yatırım akışlarını çekmeye yönelik çözümler uygulamaya devam edilmelidir.
En önemlisi, çözümlerin eş zamanlı olarak uygulanması gerektiğini ve piyasanın toparlanma ivmesini kaybetmemek için çözülme fırsatı olan tüm darboğazların derhal çözülmesi gerektiğini unutmamak önemlidir. Gayrimenkul piyasası için sermaye tıkanıklığını gidermek en önemli adımdır.
Dr. Can Van Luc'a göre, bu düzenlemelerin bir an önce uygulamaya geçmesini sağlamak için yasa hakkında ayrıntılı rehber belgelerin yakında yayınlanması gerekiyor. Ancak o zaman yeni Yasaların yürürlük tarihini daha erkene almak; gayrimenkul sektöründeki finansal baskıyı azaltmak için kurumsal tahvil piyasasını canlandıracak çözümlere bir an önce ulaşmak; Sekreterlik tarafından yönlendirildiği şekilde sosyal konutların geliştirilmesine yönelik çözümlere bir an önce ulaşmak; arazi değerlemesi ve diğer ilgili faaliyetler için yeterli temel sağlamak amacıyla bir bilgi veritabanı oluşturmaya başlamak anlamlı olacaktır.
Dr. Vo Tri Thanh, bu konuyla ilgili olarak, piyasa katılımcılarının erişimi için uygun koşullar yaratacak, ancak aynı zamanda piyasa faaliyetlerini yönetmek ve izlemek için bir araç olmasını sağlayacak şekilde, yasal sistemin basitleştirilmiş süreç ve prosedürlerle mükemmelleştirilmesinin gerekli olduğunu söyledi.
Mali ve parasal destek politikaları ise beklendiği gibi olmadı. Özellikle sosyo-ekonomik toparlanma programına verilen desteğin, gayrimenkul proje yatırımcıları ve gayrimenkul piyasasındaki ikincil yatırımcılar da dahil olmak üzere iş sektörlerine adil bir şekilde dağıtılması gerekiyor.
İşletmelerin, uygun fiyatlı ve insanların ihtiyaçlarını karşılayan gayrimenkulleri yeniden yapılandırmak ve geliştirmek için çaba sarf etmesi gerekiyor. Sosyal konut sektörü için ise, önemli ulusal altyapıya yönelik yeni bir bakış açısına ihtiyaç var.
Hanoi: Thanh Ha A, B Kentsel Alanı ve My Hung Kentsel Alanı'nın uygulanmasına devam edilmesine prensipte izin verilmesi konusunda anlaşmaya varıldı
Hanoi Halk Komitesi, yatırımcının planlama ayarlama prosedürlerini tamamlaması ve Thanh Ha Kentsel Alanı'ndaki inşaat düzeni ihlallerinin ele alınmasını tamamlaması ve projelerin yatırım politikasını yönetmeliklere göre ayarlamayı düşünmesi için Cienco 5 Gayrimenkul Geliştirme Anonim Şirketi'nin Thanh Ha A, Thanh Ha B ve My Hung Kentsel Alan Yatırım Projelerini uygulamaya devam etmesine prensipte izin vermeyi kabul etti.
Hanoi Halk Komitesi, 17 Temmuz'da Planlama ve Yatırım, İnşaat, Planlama - Mimarlık, Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlıklarına; Ha Dong ve Thanh Oai ilçelerinin Halk Komitelerine; Trafik İnşaat Şirketi 5 - A.Ş. ve Cienco 5 Gayrimenkul Geliştirme Anonim Şirketi'ne, Ha Tay ilinin Güney ekseni yol inşaatı yatırım projesinin muadil projelerine yönelik yatırım projelerinin uygulanması hakkında BT şeklinde bir belge gönderdi.
Belgede, Hanoi Halk Komitesi, Cienco 5 Gayrimenkul Geliştirme Anonim Şirketi'nden, yukarıda belirtilen kentsel alanların yönetmeliklere uygun olarak ayrıntılı planlamasının hazırlanması, değerlendirilmesi ve onaylanması konusunda rehberlik için Planlama ve Mimarlık Departmanı ile iletişime geçmesini talep etti.
Aynı zamanda Hanoi Halk Komitesi, Şehir Halk Komitesi Parti Komitesi'nin 3 Mayıs 2024 tarihli 190-TB/BCSĐ sayılı Bildiri ve Şehir Halk Komitesi'nin 13 Haziran 2023 tarihli 279/TB-VP sayılı, 31 Ekim 2023 tarihli 502/TB-VP sayılı Bildirileri doğrultusunda, İnşaat Departmanından Thanh Ha A ve Thanh Ha B kentsel alanlarındaki kentsel inşaat düzeni ihlallerini acilen incelemesini ve kentsel alanda yasal düzenlemelere uyumu sağlamak için maddelerin ve çalışmaların uygulanması konusunda tavsiyede bulunmasını talep etti.
Ayrıca, Planlama ve Yatırım, İnşaat, Planlama - Mimarlık, Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlıkları ile ilgili Şehir Daireleri ve şubelerinden, Cienco 5 Gayrimenkul Geliştirme Anonim Şirketi'nin yönetmeliklere uygun olarak bundan sonraki adımları atması için rehberlik etmeleri talep edilmektedir.
Banka destekli projelerini kamuoyuna açıklamayan yatırımcılara 1 milyar VND para cezası verilebilir
İnşaat Bakanlığı, ipotekli gayrimenkul projelerine ilişkin bilgileri kamuoyuyla paylaşmayan yatırımcılara 800 milyon VND'den 1 milyar VND'ye kadar para cezası verilmesini önerdi.
Yukarıda belirtilen para cezası tutarı, İnşaat Bakanlığı tarafından, yapı ihlallerine ilişkin idari yaptırımları düzenleyen Kanun Tasarısı Taslağı'nda değerlendiriliyor.
Taslak Kararnameye göre İnşaat Bakanlığı, 4 fiil için 800 milyon ila 1 milyar VND arasında para cezası önerdi.
Birincisi, yatırımcı konut ipotekleri, inşaat çalışmaları, inşaat aşamasındaki kat alanları, arazi kullanım hakları ve işletmeye alınan gayrimenkul projelerine ilişkin bilgileri kamuoyuyla paylaşmamaktadır;
İkincisi, gayrimenkulün tüm şartları sağlanmadan işletmeye açılması;
Üçüncüsü, şartları taşımayan projelerin gayrimenkul işletme sözleşmelerinin devredilmesi;
Dördüncüsü, bir projenin tamamını veya bir kısmını, şartları tam olarak yerine getirmeden devretmek. Bu eylem nedeniyle yatırımcı, ihlale konu projenin 3 ila 6 ay süreyle askıya alınmasına da neden olur.
Yatırımcıya, ihlal tespit edilen projeler için para cezasının yanı sıra 3-6 ay süreyle gayrimenkul faaliyetlerinin durdurulması cezası da verilecek.
Yeterli yeterliliklere sahip olmadan konut geliştirme için sermaye seferberliği belgeleri imzalamak ve sermaye seferberliği yapmak fiilinde bulunan işletmelere 600-800 milyon VND para cezası verilebilir. Mevcut 16 Sayılı Kararname'de bu düzeyde bir para cezası çerçevesi bulunmamaktadır.
Nitekim son yıllarda birçok gayrimenkul projesi yatırımcılar tarafından ipotek altına alınmış ve bu durum ev alıcılarının haklarını etkilemiştir. İnsanlar, arazi kullanım hakları, ev sahipliği hakları ve araziye bağlı diğer varlıklara dair sertifikalar (pembe kitaplar) verilmediği için perişan durumdadır.
Ho Chi Minh şehrinde, Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı'nın (TN-MT) 2023 istatistiklerine göre, yatırımcılar tarafından bankalara ipotek ettirilen 60 konut projesi bulunmaktadır. Bunlardan 41'i 2016-2023 yılları arasında, birçoğu ise 2008-2011 yılları arasında ipotek ettirilmiş olup, bu durum ev sahiplerine pembe kitap verilmemesine neden olmuştur.
Proje yatırımcılarının kullandığı 3 tip ipotek projesi bulunmaktadır: Arazi kullanım haklarının (arsa) ipoteği; gelecekte oluşacak arazi kullanım hakları ve araziye bağlı varlıkların ipoteği (arsa ve konutlar); gelecekte oluşacak araziye bağlı varlıkların ipoteği (arsa üzerindeki konutlar).
Yönetmelik gereği, konut alıcısı için pembe kitap başvurusunda bulunmadan önce yatırımcının ipotek kaldırması ve arazi kullanım hakkı belgesinin aslını Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'na sunarak arazi kullanım formunun ortak kullanım formuna dönüştürülmesi ve düzenlenmesi gerekiyor.
Ancak gerçekte, ipotek iptali yapmayan ve projenin pembe defterinin uzun süre "askıda" kalmasına neden olan yatırımcılar var. Örneğin, Hanoi, Tay Ho bölgesi, Xuan La semtindeki arazi kullanım hakları açık artırma alanı olan HH2 arsasında ticari hizmetler ve otelleri birleştiren Yüksek Katlı Konut projesinde (D'.ElDorado 2 apartman projesinin ticari adı).
Hanoi Halk Komitesi, 2023 yılı sonunda bölge sakinlerinin yorumlarına yanıt olarak hazırladığı bir belgede, yatırımcının Aralık 2020'de proje ev alıcılarına sertifika vermek için yasal belgelerin değerlendirilmesine ilişkin belgeleri sunduğunu belirtti. Ancak proje şu anda bankada ipotek altında.
Bu nedenle, Haziran 2022'de Hanoi Tapu Sicil Ofisi, projenin yönetmeliklere uygun olarak ipoteklendirilmemesi nedeniyle dosyanın yerleşime uygun olmadığı yönünde bir bildirim yayınladı.
Geçtiğimiz yılın ortalarında Tapu Sicil Müdürlüğü, yapı yönetim kurulu ve yatırımcı ile yukarıdaki konuları görüşmek ve mutabakata varmak üzere bir toplantı gerçekleştirdi.
 |
| Da Nang şehri geceleri. (Kaynak: Vietnamnet) |
Da Nang, Han Nehri'nin altına bir tünel inşa etmeyi planlıyor
Da Nang Şehri Halk Komitesi, Da Nang Şehri Halk Konseyi'nin 25 No'lu Kararı uyarınca hayata geçirilen önemli projeler hakkında rapor verdi: Tren istasyonunun taşınması, Han Nehri'nin altından geçecek tünel projesinin yatırım planı ve yol haritası, Da Nang havaalanından geçecek tünel güzergahı...
Özellikle Han Nehri Geçiş Projesi (Han Nehri Tüneli) inşaatına yönelik yatırım hazırlığı, Başbakan tarafından 1287 sayılı Kararla onaylanan 2050 vizyonuyla 2021-2030 dönemini kapsayan şehir planlamasında yer almaktadır ve 2031-2045 dönemi için yatırım etapları öngörülmektedir.
Bu proje Dong Da – Tran Phu caddesi alanını Hai Chau ilçesine, Van Don – Tran Hung Dao caddesi alanını Son Tra ilçesine bağlayacak.
Rapora göre, Da Nang Şehri, yatırım hazırlık çalışmalarını yürütmek üzere 2024 yılında sermaye tahsisi önermesi için Da Nang Ulaştırma Bakanlığı'na talimat verdi... Ulaştırma Bakanlığı, tutarlılığı sağlamak amacıyla ilgili imar planlarını incelemek ve güncellemek için alanında uzman kişilerle proaktif olarak çalıştı ve seçenekleri araştırdı.
Bu temelde Ulaştırma Bakanlığı, proje ön fizibilite raporunun hazırlanması için tasarım danışmanının seçilmesine hizmet edecek bir araştırma planı geliştirecektir.
Ulaştırma Bakanlığı, yatırım hazırlık görevi için bütçenin değerlendirilmesi ve onaylanması süreçlerini düzenlemek üzere ilgili birimlerle koordinasyon halindedir. Yatırım hazırlık sermaye tahsis tarihinden itibaren 3 ay sonra projenin ön fizibilite etüdü raporunu hazırlayacak danışmanların seçiminin tamamlanması beklenmektedir.
Da Nang Şehri Halk Komitesi'ne göre, bir sonraki uygulama planı, yatırım hazırlığı sermaye tahsis tarihinden itibaren 3 ay sonra (Eylül 2024'te bekleniyor) ön fizibilite çalışması raporu için danışmanların seçimini tamamlamak; Aralık ayında proje ön fizibilite çalışması raporunun tamamlanıp yetkili makamlara değerlendirilmesi için sunulması ve Ağustos 2025'te fizibilite çalışması raporunun tamamlanması bekleniyor.
Da Nang Şehri Halk Komitesi, Da Nang Şehri Halk Konseyi'nin, 2021-2025 dönemi orta vadeli sermaye planı ve 2024 sermaye planında Han Nehri geçiş projesine yatırım için sermaye tahsis etme politikası konusunda anlaşmaya varmasını önerdi. Bu politika, bir sonraki adımların uygulanması için bir temel teşkil edecek.
![[Fotoğraf] Binh Trieu 1 Köprüsü tamamlandı, 1,1 metre yükseltildi ve Kasım ayı sonunda trafiğe açılacak.](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/10/2/a6549e2a3b5848a1ba76a1ded6141fae)
Yorum (0)