Tapu kaydı bulunmayan arazilere yatırım yaparken dikkatli olun.

Ulusal Meclis tarafından yakın zamanda kabul edilen ve 1 Ağustos'tan itibaren yürürlüğe girecek olan 2024 tarihli değiştirilmiş Arazi Kanunu'nda büyük ilgi uyandıran noktalardan biri, mevcut arazi kullanım hakkı belgesi bulunmayan araziler için arazi kullanım hakkı sertifikalarının (genellikle tapu olarak bilinir) verilmesine ilişkin düzenlemedir.

Erken alımları takip edin

Özellikle, değiştirilmiş Arazi Kanunu'nun 138. maddesi, halihazırda belgesiz olarak arazi kullanan ancak arazi kanunlarını ihlal etmeyen ve 1 Temmuz 2014'ten önce yetkisiz olarak tahsis edilmiş araziler kapsamına girmeyen hanehalkları ve bireylerin arazi kullanım hakkı belgesi verilmesi için değerlendirileceğini öngörmektedir. Bu madde ayrıca, arazi kullanım hakkı belgesi verilmesi için değerlendirilecek çeşitli durumları da özetlemektedir.

Birçok kişi, söz konusu düzenlemenin yürürlüğe girmesiyle, atalarımızdan miras kalan ve istikrarlı bir şekilde kullanılan arazi kullanım durumlarında arazi kullanım hakkı sertifikalarının verilmesi sorununun çözüleceğine inanmaktadır. Bu durumlar, özellikle kırsal alanlarda hala yaygındır.

Gayrimenkul piyasasının durgun olduğu ve çoğu yatırım kanalının cazip olmadığı bir ortamda, bazıları kırsal bölgelerde tapusuz arazi satın alma riskini göze alarak, Arazi Kanunu yürürlüğe girdiğinde ve tapular düzenlendiğinde satış fiyatının kat kat artacağını umuyor.

Dak Nong eyaleti, Dak G'long ilçesi, Quang Khe beldesinde birçok kişi tapu belgesi olmadan arazi satın almak istiyor.

Dak Nong ilinde emlakçılık yapan Bay Bui Cong, Nguoi Lao Dong gazetesinden bir muhabire yaptığı açıklamada, son birkaç ayda tapusu olmayan tarım arazisi satın almak isteyen müşterilerden oldukça fazla "sipariş" aldığını söyledi. Bay Cong'a göre, müşteriler çoğunlukla yeşil tapulu (ormanlık alan), kırmızı tapusu olmayan ancak uzun yıllardır ekimi yapılan kişilere ait arazi veya arazi ölçümü yapılmış ve sınır işaretleri konulmuş arazi talep ediyorlar. Bay Cong, "Ho Chi Minh Şehri ve Hanoi'den iki müşteriye iki arsa satışı yaptım. Tapusu olmayan tarım arazisi satın aldılar ve satın alma işleminden hemen sonra sınır işaretleri koydurdular. 1 Ağustos'ta yürürlüğe girecek yeni yasa yürürlüğe girdiğinde tapuların çıkarılmasını beklemek için satın aldıklarını söylediler," diye anlattı.

Sayın Cong'a göre, tapu kaydı olmayan ormanlık ve tarım arazileri şu anda çok ucuz, hektar başına (10.000 m2) sadece 400-500 milyon VND. Öte yandan, tapu kaydı olan araziler 2-3 kat daha pahalı.

"Daha önce, tapusu olmayan tarım arazilerinden bahsedildiğinde herkes tereddüt ediyordu çünkü satın aldıktan sonra evrak işlerini halledemeyeceklerinden korkuyorlardı. Sadece yerel halk kendi aralarında ekim için alıp satıyordu. Son zamanlarda birçok kişi aktif olarak bu tür arazileri arıyor ve bulmam için bana sipariş veriyor. Tapu alınmasına izin veren yeni yasayı ve bu tür arazilerin çok ucuz olduğunu öğrenmiş olabilirler, bu yüzden bu kadar çok satın alıyorlar," diye vurguladı Bay Cong.

Benzer şekilde, Binh Phuoc ve Tay Ninh illerinde bir emlak şirketinde çalışan Bayan Kim de, son zamanlarda birçok kişinin kendisiyle iletişime geçerek tarım için büyük araziler satın almak istediğini, hatta bazılarının fiyatı uygun olduğu sürece tapusu olmayan arazi satın almakla ilgilendiğini söyledi. Bayan Kim, "Geçen hafta şirketim, Binh Phuoc ilinin Loc Ninh bölgesinde, şu anda durian ve diğer meyve ağaçlarıyla ekili 12 hektardan fazla bir arazi için 7 milyar VND'nin üzerinde bir fiyata anlaşma sağladı ve işlemi tamamladı. Bu 12 hektarın sadece 3 hektarının tapusu var; geri kalanı henüz kayıtlı değil," dedi.

Riskli bir trend

SENLAW Hukuk Bürosu'ndan Avukat Nguyen Phuong Lien, yakında yürürlüğe girecek olan yeni Arazi Kanunu'nun vatandaşlara arazi tapusu verilmesini kolaylaştıracağını belirtti. Ancak, tapusuz arazi satın almak riskli ve potansiyel olarak çok tehlikeli bir yatırım şeklidir. Vatandaşlar ve yatırımcılar, bu eğilimi takip ederek arazi alım satımı yaparken avantaj ve dezavantajları dikkatlice değerlendirmelidir. Avukat Lien'in analizine göre, "Yasal belgesi olmayan araziler genellikle resmi olarak tanınmış mülkiyete sahip arazilerden çok daha ucuzdur. Ancak bu durum birçok riski de beraberinde getirir. Yasal belgesi olmayan arazi satın alırken, alıcılar arazinin kökenini, parsel hakkındaki bilgileri ve imar durumunu doğrulamakta zorlanırlar. Ayrıca, arazi kullanım hakkı belgesi olmadığı için, alıcılar arazinin ihtilaflı veya tecavüze konu olup olmadığından veya çakışan arazi işlemleri ve mülkiyet çatışmaları olup olmadığından emin olamazlar. Bu durumda, alıcılar satıcının dürüstlüğüne bağımlıdır. Alıcılar ayrıca, araziyi devredemez, bağışlayamaz, miras bırakamaz, ipotek edemez, arazi kullanım amacını değiştiremez veya kiralayamazlar. Arazi üzerine inşaat yapmak istiyorlarsa, arazi kullanım amacını değiştirme başvurusunda bulunmak ve arazi kullanım hakkı belgesi almak için gerekli prosedürlerin tamamlanmasını beklemek zorundadırlar..."

Gayrimenkul sektöründe çalışan Gayrimenkul Finansal Hizmetler Şirketi (FINA) Genel Müdürü Dr. Pham Anh Khoi, gayrimenkul ve arazi ticaretiyle ilgili yasaların yürürlüğe girip uygulanmaya başlanmasından sonra, bazı kişilerin tapu olmadan arazi satın alma yönündeki "kısa yol" kararlarının etkinliğini değerlendirebileceğimizi belirtti.

"Herkes tarım arazilerinin, özellikle tapusu olmayan arazilerin çok ucuz olduğunu bilir, ancak tapusu çıkarıldığında fiyatı kat kat artar. Bununla birlikte, tapusu olmayan bu arazinin herhangi bir imar kısıtlamasına tabi olup olmadığı, ihtilaf konusu olup olmadığı veya tapu için değerlendirilip değerlendirilmeyeceği konusunda kimse emin olamaz."

"Tarım arazisi, ekim amacıyla kullanıldığında ve ekonomik verimliliği artırmak için yüksek teknolojili tarımsal üretime yatırım yapıldığında büyük bir potansiyele sahiptir. Ancak, tarım arazisi veya tapusu olmayan arazi satın alıp daha sonra kullanım amacını değiştiren, parsellere ayırıp satan kişiler zorluklarla karşılaşacak ve Arazi Kanunu ve gayrimenkulle ilgili diğer kanunlar uyarınca bu durum teşvik edilmemektedir," diye belirtti uzman.

Aslında, gayrimenkul ve finans uzmanları, atıl parası olanlara ve gayrimenkul yatırımcılarına, uzak ve banliyö bölgelerindeki arsa ve evlere yatırım yapmadan önce dikkatlice düşünmelerini defalarca tavsiye etmişlerdir. Yatırım yapmadan önce, ekonomik verimliliği, işletme potansiyelini, avantajlarını, nakit akışını, yatırım getirisini, likiditeyi ve özellikle öngörülebilir riskleri göz önünde bulundurmaları gerekir.

Kaynak: https://nld.com.vn/can-trong-khi-dau-tu-dat-khong-so-do-196240702212615686.htm