Hanoi apartmanları 'formunu' kaybetti, gayrimenkul işi yapan kişiler için yıllık işlem sayısı sınırlandı

Hanoi piyasasında ilgi ve ilan sayısında düşüş, iki özel kentsel alanda sosyal konut arzında sıkıntı ve gayrimenkul işi yapan kişilerin yılda 10 kereden fazla alım satım yapamaması gibi konular emlak sektöründe son dakika gelişmeleri arasında yer alıyor.

Son gayrimenkul: Mayıs 2024'te Hanoi apartman pazarı büyüme gösteren tek segment olurken, diğer çoğu segment ve türde ilgi azaldı. (Fotoğraf: Linh An)

Hanoi'de daire ilanlarının sayısı %9 azaldı

Batdongsan.com.vn'den alınan piyasa verilerine göre, Mayıs 2024'te Hanoi daire pazarı büyüyen tek segment olurken, diğer birçok segment ve gayrimenkul türüne olan ilgi azaldı. Özellikle, Mayıs ayında alım satım pazarında daire segmentine olan ilgi %9, kiralama pazarına olan ilgi ise %6 arttı.

Özellikle Haziran ayında Hanoi daire pazarı, Mayıs ayındaki büyüme ivmesini sürdüremedi. Mayıs ayında ise ilgi seviyesi bir önceki ayla aynı kaldı ve alım satım piyasasında ilan sayısı %9 azaldı. Kiralama segmentinde ise Hanoi daire pazarı, ilgi seviyesi yalnızca %4 oranında hafif bir artış gösterirken, ilan sayısı %4 oranında hafif bir düşüşle pek de olumlu olmayan gelişmeler kaydetti.

Batdongsan.com.vn'ye göre, Hanoi daire pazarındaki düşüş, Hanoi emlak pazarındaki genel düşüşün bir parçası. Tüm pazara olan ilgi %9, ilan sayısı ise %6 azaldı. Hanoi'nin neredeyse tüm bölgelerinde %3 ila %19 oranında düşüş yaşandı.

Sadece daireler değil, diğer segment ve tiplerde de ilgi ve ilan sayısında düşüş kaydedildi. Özellikle, alım satım piyasasında, Hanoi'deki müstakil evlere olan ilgi bir önceki aya göre %16, ilan sayısında %3 düşüş; arsalara olan ilgi %16 azalırken, ilan sayısında aynı kalırken, Hanoi cadde cepheli ev segmentinde bu rakamlar sırasıyla %14 ve %10 olarak gerçekleşti. Hanoi villa piyasası da daha iyi durumda değil; ilgi %11, ilan sayısında ise %12 düşüş yaşandı.

Kiralık konut piyasasında, ilgi artışı %4 ve %5'lik rakamlarla sadece iki segmentte görüldü. Ancak, bu iki segmentteki ilan sayısı azaldı ve bu da geçen ay arzın yeterli olmadığını, %4'lük bir düşüş yaşandığını gösteriyor.

Kiralık müstakil konutlarda, hem ilgi düzeyi hem de ilan sayısı %7 azaldı. Müstakil evlerde ilgi düzeyi %13 azalırken, ilan sayısı %6 arttı. Ofislerde ise ilgi düzeyi %9 azalırken, ilan sayısı %15 azaldı.

Batdongsan.com.vn tarafından gerçekleştirilen güncel bir araştırma, Hanoi daire pazarının fiyat seviyesinin Mayıs 2025'e kıyasla biraz arttığını veya aynı kaldığını kaydetti. Özellikle, Hei Tower projesindeki dairelerin satış fiyatı, 2 yatak odalı, 2 banyolu daireler için daire başına 4,9 - 5,2 milyar VND'den daire başına 4,950 - 5,3 milyar VND'ye hafif bir artış gösterdi.

3 yatak odalı dairelerin ortalama fiyatı 5,3 milyar VND veya daha fazla. Hapulico Kompleksi projesinde ise 2 yatak odalı, 2 banyolu dairelerin fiyatı daire başına 4,1-4,3 milyar VND'den 4,2-4,4 milyar VND'ye yükseldi. Bohemia Residence projesindeki 3 yatak odalı daireler ise daire başına 7-7,3 milyar VND'den satışa sunulmaya devam ediyor.

Kuzey bölgesinde sanayi arazisi kira fiyatlarının artmaya devam etmesi bekleniyor.

2024 yılının ilk yarısında sanayi bölgesi gayrimenkul pazarında olumlu gelişmeler yaşanmaya devam etti. İthalat-ihracat ve üretim faaliyetlerinde toparlanma sinyalleri görülmeye devam edildi ve toplam ithalat-ihracat cirosu geçen yılın aynı dönemine göre %15,7 artarak 368,53 milyar ABD dolarına ulaştı.

CBRE'nin ikinci çeyrek raporuna göre, Kuzey'deki 1. kademe pazarlardaki endüstriyel arazi fiyatları bir önceki çeyreğe göre %0,3, aynı döneme göre ise %4,5 oranında hafif bir artışla kalan vadede ortalama 134 ABD doları/m²'ye ulaştı. 2024'ün ilk 6 ayındaki emilim alanı 220 hektarın üzerine çıktı ve Kuzey'deki doluluk oranının geçen yılın aynı dönemine göre 0,4 puan artarak %83 seviyesinde kalmasına yardımcı oldu. Elektronik üreticileri, Bac Ninh'de Victory Giant veya Foxconn gibi şirketlerin gerçekleştirdiği büyük çaplı işlemlerle Kuzey pazarına liderlik etmeye devam ediyor.

Kuzey'deki hazır depo pazarı için, 2024'ün ilk yarısında, 1. kademe pazarlarda yaklaşık 225.000 m2'den fazla hazır depo tamamlandı ve bunların %95'ini hazır fabrikalar oluşturdu. Hazır fabrikaların kapladığı alan da olağanüstüydü ve hazır depoların kapladığı alandan 4 kat daha fazlaydı. 2024'ün ikinci çeyreğinin sonunda, hazır fabrikaların doluluk oranı %89'a ulaştı; Kuzey bölgesindeki depolar ise %79'luk bir doluluk eşiğini korudu.

Hazır fabrikaların kira bedeli, bir önceki yıla göre %1,9 artışla 4,9 ABD doları/m2/ay'a, hazır depoların kira bedeli ise bir önceki yıla göre %1,0 düşüşle 4,6 ABD doları/m2/ay'a ulaştı. Bu yılın ilk yarısında Kuzey'deki hazır depo/fabrikaların başlıca kiracıları elektronik, yarı iletken, mobilya ve lojistik sektörleri oldu.

CBRE, önümüzdeki 3 yıl içinde Kuzey'de endüstriyel arazi kira fiyatlarının yıllık %5-8 oranında artacağını öngörüyor. Bu arada, hazır depo/fabrika kira fiyatlarının yıllık %1-4 oranında hafif bir artış göstermesi bekleniyor.

Hanoi ve Ho Chi Minh şehrinde her yıl ortalama 50.000'den fazla konut birimi eksik kalıyor. (Fotoğraf: Ke Toai)

İki özel kentsel alanda sosyal konut arzının kıtlığı

Vietnam Emlakçılar Birliği'ne (VARS) göre, şu anda Hanoi ve Ho Chi Minh City olmak üzere iki özel kentsel alanda sosyal konut arzı hala yetersiz.

VARS, bu iki şehrin 2024 konut geliştirme hedefinde kayıtlı sosyal konut sayısının gerçek talebe kıyasla hala çok düşük olduğunu belirtti. 2024 yılının ilk çeyreğinin ortalarında, "2021-2030 döneminde düşük gelirli kişiler ve sanayi bölgesi çalışanları için en az bir milyon sosyal konut inşaatına yatırım yapılması" projesinin hayata geçirilmesi için düzenlenen konferansta, İnşaat Bakanı Nguyen Thanh Nghi, 2024 yılında Hanoi'de yalnızca yaklaşık 1.181 daire, Ho Chi Minh şehrinde ise 3.700'den fazla dairenin kayıtlı olduğunu belirtti.

Bu arada, VARS araştırma verileri, Hanoi ve Ho Chi Minh City'de her yıl ortalama 50.000'den fazla konut biriminin eksik olduğunu göstermektedir. Dolayısıyla, bu iki şehrin kalkınma planları azami ölçüde uygulansa bile, sosyal konut arzı bu iki özel kentsel bölgenin acil konut ihtiyacını karşılayamamaktadır.

Bu nedenle VARS, özellikle iki özel kentsel alanda sosyal konut segmentinin geliştirilmesi için, 140 trilyon VND tutarındaki Kredi Paketi'nin (4 diğer özel anonim ticari bankanın da 5.000 milyar VND/banka ile katılım kaydının yapılmasıyla) daha ayrıcalıklı bir yönde ayarlanmasının yanı sıra, Devlet Yönetim Ajansı'nın yeni düzenlemeleri uygulamak için koşulların yakından izlenmesi ve tam olarak hazırlanmasının sağlanması gerektiğine inanmaktadır.

Özellikle, 2023 Konut Kanunu ve sosyal konutların geliştirilmesi ve yönetimine ilişkin Konut Kanunu'nun bir dizi maddesini detaylandıran 100/2024/N-CP sayılı Kararname, 1 Ağustos'tan itibaren eş zamanlı olarak yürürlüğe girecektir. Bu, Hanoi ve Ho Chi Minh City gibi konut talebinin yüksek olduğu şehirlerde başlatılan sosyal konut projelerinin tamamlanmasının sürekli olarak teşvik edilmesini kolaylaştıran eşzamanlı bir yasal koridordur.

Aynı zamanda, politika hedeflerinin iyi bir şekilde uygulanmasını sağlamak ve politikalardan ve olumsuz uygulamalardan faydalanılmasını önlemek için, sosyal konut alım satımında kamuoyunu bilgilendirmek ve şeffaf olmak; sosyal konut alım satımını doğru kişilerin yapmasını yakından izlemek ve sağlamak gerekmektedir.

İki özel kentsel alanda, sosyal konut geliştirme için arazi fonu oluşturmak amacıyla, devlet yönetim kurumunun daha fazla müdahalesi gerekmektedir. Sosyal konut inşaatı için arazi fonu planlaması, şehrin büyük talebini karşılamalıdır.

Ayrıca, büyümeyi teşvik etmek ve sosyal güvenliği sağlamak için uygun fiyatlı ticari konut geliştiren yatırımcılara yönelik daha fazla tercihli politika olması gerekiyor - VARS önerdi.

Gayrimenkul sektöründe faaliyet gösteren kişilerin yılda 10 defadan fazla alım satım yapması yasaktır.

1 Ağustos'tan itibaren küçük ölçekli gayrimenkul işi yapan kişilerin yılda 10 defadan fazla ve sözleşme başına 300 milyar VND'nin altında işlem yapmasına izin verilmeyecek.

Yukarıdaki hükümler, Gayrimenkul Ticareti Kanunu'nun bir dizi maddesini ayrıntılı olarak açıklayan 96/2024/ND-CP (Kararname 96) sayılı Kararname'de yer almaktadır.

Kararname, küçük ölçekli gayrimenkul işi yapan kişiler için gereklilikleri açıkça düzenlemektedir. Buna göre, küçük ölçekli gayrimenkul işi yapan kişilerin yatırım projesi hazırlama zorunluluğu bulunmamaktadır.

İşlem sayısı yılda 10 defadan az olacak şekilde sınırlandırılmış olup, her sözleşme 300 milyar VND'yi geçmeyecektir. Yılda bir işlem yapılması durumunda tutar dikkate alınmayacaktır.

2023 tarihli Gayrimenkul Ticareti Kanunu'na göre, küçük ölçekli gayrimenkul işi yapan kişilerin iş kurma zorunluluğu bulunmuyor ancak beyanname ve vergi ödemeleri gerekiyor.

Benzer şekilde, ticari amaç dışında konut, inşaat işi veya inşaat alanının bir kısmını satan veya kiralayan kuruluşların da satış sayıları sınırlıdır ve bu kuruluşların da beyanname ve vergi ödemeleri gerekmektedir.

Dolayısıyla, yeni düzenleme bu durumda işlem sayısını ve sözleşme bedelini özellikle sınırlandırmıştır. Bu, önceki düzenlemeye göre yeni bir durumdur çünkü eski düzenleme, bireylerin küçük ölçekli gayrimenkul işi yapabilmesi için gereken şartları belirlememiştir.

Birçok uzman, küçük ölçekli gayrimenkul işi yapan bireyler için kriterlerin net bir şekilde tanımlanmasının, piyasada spekülasyon ve "sörf" yapmayı sınırlayacağına inanıyor.

Source: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-chung-cu-ha-noi-mat-phong-do-gioi-hanoi-so-lan-giao-dich-trong-nam-doi-voi-ca-nhan-kinh-doanh-dia-oc-281497.html