Emlakçılar hukuka karşı giderek daha mı kayıtsız davranıyorlar?

Emlakçılar düzenlemeleri giderek daha fazla göz ardı mı ediyorlar?

Son dönemde düzenlenen bir hükümet basın toplantısında, İnşaat Bakan Yardımcısı Nguyen Viet Hung, arsa simsarlarının fiyatları şişirerek konut piyasasında kaosa neden olduğu bir durumun söz konusu olduğunu belirtti. Örneğin, Hanoi'nin banliyölerindeki birçok arsa ihalesinde, bu kişiler fiyatları yapay olarak çok yüksek seviyelere çıkarmış ve ardından yatırdıkları teminatları kaybetmişlerdir.

Piyasayı kontrol altında tutmak için, Bakan Yardımcısı Nguyen Viet Hung, Ceza Kanunu, Rekabet Kanunu, Arazi Kanunu ve özellikle fiyat manipülasyonunu ve piyasa bozulmasını yasaklayan birçok hüküm içeren 2023 Gayrimenkul Kanunu gibi çok açık yasal düzenlemelerin bulunduğunu belirtti.

İnşaat Bakanlığı yetkililerine göre, arsa simsarlarının fiyatları şişirmesi konut piyasasında kaosa neden oluyor. (Fotoğraf: ST)

Aynı zamanda, Hükümet , İnşaat Bakanlığı ve yerel yönetimler de gayrimenkulde fiyat manipülasyonunu ve haksız kazanç sağlamayı önlemek için kendi düzenlemelerini yayınladılar. Ancak, mevcut düzenlemelerin "arazi simsarlarının" piyasayı alt üst etmesi sorununu tamamen çözemediği görülüyor.

Gayrimenkul uzmanı Nguyen Trung Tuan'a göre, "Günümüzdeki emlak simsarları, kanunu atlatmak için kullandıkları birçok hile ve yöntem nedeniyle 'ilaçlara dirençli hale gelmiş bir virüs' gibidir."

Örneğin, arsa ihalelerinde, "kazanan teklif sahibi işlemi tamamlayamazsa, depozitosunu kaybeder" şeklinde bir düzenleme bulunmaktadır. Ancak, depozito miktarı çok düşüktür ve yeterli caydırıcı etkiye sahip değildir.

Veya, apartman alım satımında, birçok "emlakçı" apartman fiyatlarını şişirmek için sahte işlemler gerçekleştiriyor. Ancak, bu işlemlerin sahte olup olmadığını veya sadece "yasa dışı yollarla satış" olup olmadığını hangi kurumun doğrulayacağını tespit etmek çok zor. Bu nedenle, mevcut düzenlemelerle, "emlakçıların" piyasayı bozması sorununu tamamen çözmek zor.

Bazı yeni öneriler

Son zamanlarda, İnşaat Bakanlığı , Maliye Bakanlığı ile birlikte birden fazla ev/arsa sahibi olan bireyler için vergi politikaları araştırmak ve önermek; ayrıca terk edilmiş veya kullanılmayan gayrimenkulleri vergilendirmek konusunda iş birliği yapılmasını önerdi. Bakanlık, bu kararın piyasayı bozan spekülasyonu ve kısa vadeli ticareti engellemeye yardımcı olacağını umuyor.

Birçok kişi, konut fiyatlarını "düşürmek" için ikinci mülklere vergi uygulanmasını da önerdi. İkinci mülklere vergi uygulanması konusu yıllardır tartışılıyor ancak henüz yürürlüğe girmedi. Şu anda birçok kişi bunun etkili bir önlem olmadığını savunmaya devam ediyor.

Uygulamalı Bilişim ve Ekonomi Araştırma Enstitüsü Direktörü Dr. Dinh The Hien, ikinci mülklere vergi getirme önerisinin şu anda tamamen uygunsuz olduğunu değerlendirdi. Çünkü bu, piyasa güvenini zedelemekle kalmayacak, aynı zamanda konut fiyatlarını da artırarak insanların konut edinme imkanından mahrum kalmasına yol açabilir. Daha da tehlikelisi, bu durum ters tepebilir ve harcamaların kısıtlanması ve ekonomik durgunluktan oluşan kısır bir döngüye neden olabilir.

Sayın Hien şu analizi yaptı: Gayrimenkul piyasası uzun bir süre boyunca defalarca şoklarla karşı karşıya kaldı. Başlangıçta pandemi, uluslararası jeopolitik zorluklar, ardından sıkılaştırılmış kredi politikaları ve daha sonra bir dizi olumsuz olay yaşandı. Birçok çabadan sonra piyasa toparlanmaya başlıyor ancak hala birçok zorlukla karşı karşıya.

Örnek görsel. (Kaynak: ST)

Şu anda en önemli konu, piyasa güvenini yeniden kazanmak ve gayrimenkule yeni bir vergi eklemek gibi yeni şoklardan veya engellerden kaçınmaktır. Nitekim, Ho Chi Minh Şehri yakın zamanda yeni bir arazi fiyatlandırma çerçevesi önerdi, ancak bu öneri hemen kamuoyu desteğini kazanamadı.

Dahası, insanlar bir arsa satın aldıklarında zaten kişisel gelir vergisi ve arazi vergisini tam olarak ödüyorlar; bu da aracı kurumlar için iş imkanı yaratıyor, arsa satıcılarının para kazanmasına yardımcı oluyor ve ekonomiye para kazandırıyor. Bu arsaya ev inşa ettiklerinde ise yatırımcı inşaat sektörüne katkıda bulunarak demir, çelik, ahşap ve mobilya tüketimine yardımcı oluyor. Bu nedenle, onlara daha fazla vergi yüklemek uygunsuz olur.

Dahası, gayrimenkul sadece yaşanacak bir yer değil, aynı zamanda ekonomik faaliyetler için de bir girdi görevi görür. Örneğin, üreticiler ve işletmeler, fabrika ve dükkan gibi birincil mülklerine ek olarak, ikamet için ikinci bir mülke de sahip olmalı veya kiralamalıdır. Bu durumda, bu ikinci mülke vergi koymak, sattıkları mal ve hizmetlerin fiyatına yıllık bir vergi ekleyecektir ve nihayetinde bu yükü tüketici üstlenecektir.

Yukarıdaki öneriye ek olarak, İnşaat Bakanlığı ayrıca yerel yönetimlerden Başbakanlık Direktifi No. 82'yi titizlikle uygulamalarını talep eden iki belge daha yayınladı. Bu belgeler, müteahhitlerin ve aracıların fiyat manipülasyonu ve haksız kazanç sağladığı projelerle ilgili yasal düzenlemelerin uygulanmasının denetim ve gözetiminin güçlendirilmesini ve acil önleyici ve düzeltici önlemler alınmasını vurgulamaktadır.

Piyasa gelirini güvence altına almak ve özellikle Hanoi ve Ho Chi Minh Şehrinde kar amacı güden uygulamaları azaltmak amacıyla, yatırım, arazi tahsisi ve arazi kullanım ücretlerinin belirlenmesiyle ilgili idari prosedürlerin çözümlenmesi sürecini hızlandırmaya devam edin.

Hükümetin, İnşaat Bakanlığı'nı, Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı ve diğer ilgili bakanlıklar ve kurumlarla koordinasyon içinde, fiyat risklerini azaltmak amacıyla devlet tarafından yönetilen bir gayrimenkul ve arazi kullanım hakları işlem merkezi modeli üzerinde araştırma yapması ve yetkili makamların değerlendirmesine sunması için görevlendirmesini öneriyoruz.

Kaynak: https://www.congluan.vn/co-dat-dang-nhon-quy-dinh-phap-luat-post315809.html