Banliyö arazileri amatör yatırımcılara göre değil, piyasadaki parlak noktalar, brokerlar geri dönüyor

Piyasa ısınıyor, iyileşme belirtileri gösteriyor, arazi yatırımı yaparken dikkat edilmesi gerekenler, Binh Dinh'in birçok projeye yatırım çağrısı yapması, devletin konut arazilerini geri alması durumunda arazi tazminatına ilişkin düzenlemeler... son emlak haberleri.

Gayrimenkul piyasası, 2023 yılı başından bu yana işlem hacminde kademeli bir artış kaydetti. (Kaynak: DT)

İyileşme belirtileri

Vietnam Emlakçılar Birliği'nin (Vnrea) "2023'ün Üçüncü Çeyreğinde Vietnam Emlak Piyasasının İyileşme Sürecinin Değerlendirilmesi ve 2023'ün Dördüncü Çeyreğinde Piyasa Durumunun Tahmini" başlıklı raporu yeni tamamlandı ve 2023'ün üçüncü çeyreğinde emlak piyasasındaki likiditenin, 2022'nin sonundaki zorlu döneme kıyasla iyileştiği ve yılın ilk aylarında piyasanın Hanoi , Hai Phong, Lao Cai, Da Nang, Ho Chi Minh City gibi altyapı ve ulaşım yatırımlarının teşvik edildiği, talebe uygun birçok arz kaynağının bulunduğu yerlerde birçok "parlak nokta" kaydetmeye başladığı açıkça belirtildi.

Vietnam Emlak Komisyoncuları Birliği'nin (VARS) yakın zamanda yaptığı bir ankete göre, banka faiz oranları düşmeye devam ederse, emlak piyasasına yatırım yapan yatırımcıların %60'a kadarı yatırım yapmaya devam edecek. Emlak piyasası, yıl başından bu yana işlem hacminde kademeli bir artış kaydetti. 2023'ün ikinci çeyreğinde piyasa, ilk çeyrekteki 2.700 işleme kıyasla %37 artışla 3.700 işlem kaydederken, üçüncü çeyrekte piyasa yaklaşık 6.000 işlem kaydetti; bu sayı, ikinci çeyreğe göre 1,5 kat, ilk çeyreğe göre ise iki kattan fazla arttı.

Gayrimenkul sektörü temsilcilerine göre, büyük şehirlerdeki daire ve konut piyasası şu anda iyi bir emilim gösteriyor, özellikle merkez çekirdek bölgede 10 milyar VND altındaki fiyat segmentine odaklanıyor.

Mevcut piyasa büyüme döngüsünün devam edebilmesi için, durgun arzı iyileştirecek mekanizmalara ve politikalara ihtiyaç vardır. Gayrimenkul politikalarının tüm sosyal sınıfları hedeflemesi gerekmektedir.

Vnrea Başkan Yardımcısı Dr. Nguyen Van Dinh, gerçek konut talebinin arttığını ve ekonomik büyüme ve kentleşmeyle birlikte kesinlikle artacağını belirtti... Vnrea'nın 2023 yılı sonunda yapılacak Gayrimenkul Forumu'nda, proje geliştiricilerinin referans alacağı gayrimenkul endekslerini açıklaması bekleniyor; böylece proje oluştuğunda gerçek talebin %60-70'ini karşılayabilecek ve yerli ve yabancı yatırımcıları çekecek gereksinimleri sağlayabilecek.

Gayrimenkul uzmanları ayrıca, 15. Ulusal Meclis 6. Döneminde kabul edilen Konut Kanunu, Tapu Kanunu, Emlak Piyasası Kanunu Tasarısı'nın, hukuki "darboğazların" ortadan kalkması, sermaye kaynaklarının artması ve yatırımcıların ana piyasaya güveninin geri gelmesiyle birlikte piyasanın gerçek anlamda normale dönmesi için belirleyici koşullar olacağını belirtti.

2023 yılının dördüncü çeyreğindeki gayrimenkul piyasası, özellikle gelişmeye çok yer olan, eşzamanlı ve modern planlamanın yapıldığı, altyapıya odaklanmış, yatırım yapılan ve düşük fiyat seviyelerinin bulunduğu bölgelerde, 2024 yılından itibaren piyasanın toparlanması için bir basamak olacak...

Banliyö arazi piyasası ısınıyor

Son zamanlarda, arazi bölüştürme ve satış yasağının kademeli olarak "çözülmesinin" ardından arazi piyasası giderek iyileşti. Hanoi'nin birçok banliyö bölgesinde veya Bac Ninh, Bac Giang, Ninh Binh gibi komşu illerde... alım satımlar yeniden başladı, ancak bu sayı hâlâ oldukça küçük.

Örneğin, Thach That bölgesindeki (Hanoi) Binh Yen ve Tan Xa komünlerinde, 4-5 metre genişliğindeki yollarda parsellenmiş arazilerin fiyatı, "arazi çılgınlığı" dönemine kıyasla yaklaşık %30 düşüşle, metrekare başına 16-20 milyon VND'den satışa sunuluyor. Özellikle ara sokaklardaki parsellenmiş arazilerin fiyatı, metrekare başına yalnızca 11-12 milyon VND olup, "arsa çılgınlığı" dönemine kıyasla %40-50 düşüş gösteriyor.

Özellikle, emlakçılar piyasadan bir süre "buharlaştıktan" sonra geri döndüler ve arsa satışlarını teşvik ediyorlar. Birçok emlak alım satım sitesinde, satılık arsa fiyatları 600 milyon VND'den 1 milyar VND'nin üzerine kadar değişiyor.

VARS'ın üçüncü çeyrek gayrimenkul piyasası raporuna göre, kırmızı kitapta yer alan arsalar ve 2 milyar VND'nin altındaki ticari konut segmentinde işlem hacminde önemli bir artış görüldü. Özellikle altyapı yatırımı yapılan bölgelerde veya sanayi bölgelerine yakın bölgelerde satış fiyatı bir önceki çeyreğe göre %5-7 arttı.

Bu aynı zamanda arazi tipinin tek parlak noktasıdır, çünkü arsa başına 3 milyar VND ve üzeri fiyatlandırılan arazilerde işlem durumu hala oldukça kasvetlidir.

Banliyö arazilerinin potansiyeli hâlâ mevcut, ancak uzmanlara göre yatırımcıların dikkatli olması gerekiyor çünkü mevcut piyasa, özellikle likidite açısından, potansiyel riskler barındırıyor. Ayrıca, parsellenmiş arazi piyasasının bir dereceye kadar hâlâ "büyüklerin" kontrolünde olduğunu da belirtelim.

Emlak uzmanı Tran Khanh Quang, bu yılki pazarda fırsatlar olduğunu ancak bunların oldukça zayıf olduğunu, fırsatın ancak 2024 yılında olgunlaşabileceğini belirtti. Arazi hala yüksek kâr potansiyeline sahip bir segment olacak ancak şu anda çoğunluk için uygun değil ve dikkatli bir seçim gerektiriyor.

Quang, arazinin iki grup için fırsat olacağını söyledi: profesyonel yatırımcılar ve nakit parası olan gerçek ev alıcıları. Amatör yatırımcıların hemen "atılmaması" gerektiğini, eğer isterlerse 3-5 yıllık bir vizyona sahip uzun vadeli nakit akışına ihtiyaç duyduklarını belirtti.

Uzman, "Gerçek duruma göre yatırımcılar önce %30, sonra %25 ve sonra %20'ye kadar indirim sunabilirler. Alıcılar cesurca pazarlık yapmalı ve mümkünse %15-20 indirimle anlaşmayı tamamlamalıdır; bu da makul bir indirimdir. Bu yılın son ayları ve 2024'ün başları, yatırım yapmak için en uygun zaman olabilir," diye belirtti.

Bu arada, bazı profesyonel yatırımcılar, büyük şehirlerin eteklerindeki kentsel arazilerin neredeyse doygunluğa ulaştığını ve getiri oranının daha düşük olacağını değerlendiriyor. Bununla birlikte, birçok il ve bölgede arazi fiyatları hala oldukça düşük olduğundan, artış marjı daha yüksek olacak.

Ancak yüksek kârlar büyük riskler de getirir. Bu nedenle, taşra arazilerine yatırım yaparken yatırımcıların 3-5 yıl veya daha uzun sürebilen bekleme süresini göz önünde bulundurmaları gerekir. Bu süre yalnızca atıl nakit akışı için uygundur, finansal kaldıraç kullanılmamalıdır.

Binh Dinh, 14 milyar dolarlık projeyle birçok alana yatırım çağrısında bulundu

Binh Dinh ili Halk Komitesi'nin elektronik bilgi portalı, bölgede birçok farklı alanda yatırım çağrısı yapan 151 projenin listesini yayınladı. Gayrimenkul, hizmet, ticaret ve turizm sektörlerinde ise yatırım çağrısı yapan projelerin çoğunluğunu oluşturan 80'e yakın proje bulunuyor.

En büyük yatırım sermayesine sahip proje, yaklaşık 14 milyar ABD doları toplam sermaye ve 57 hektardan fazla alana sahip Nhon Hoi Eko-Turizm Kentsel Alanı, 1 No'lu Alt Bölgedeki Kentsel Alan yatırımıdır. Bir sonraki proje, 10 milyar ABD doları yatırım sermaye ve 36 hektar alana sahip Nhon Hoi Eko-Turizm Kentsel Alanı, 3 No'lu Alt Bölgedeki Kentsel Alan yatırım projesidir. Bir diğer proje ise yaklaşık 34 hektar alana sahip Nhon Ly - Cat Tien Denizi Turizm Alanı, 1 No'lu Noktadaki Yüksek Katlı Otel Alanı'dır.

Bazı projeler, Tay Phu Komünü Eko-Turizm Çiftlik Alanı (300 hektar); Hoai Nhon Kasabası Kıyı Konut, Hizmet ve Ticaret Alanı (300 hektar); La Vuong Eko-Turizm Projesi (250-300 hektar); Bai Con Yüksek Sınıf Eko-Turizm Tesisi (100 hektar); Van Phong Barajı Turizm Alanı (70 hektar) gibi ölçeklere bağlı olarak yatırım sermayesi değişen büyük alanlara sahiptir.

Binh Dinh İl Halk Komitesi, 30 sanayi parkı ve sanayi küme projesiyle altyapı sektörüne de odaklanmaktadır. Bunlardan tek sanayi parkı projesi, Dien Khanh Mahallesi, Van Cang, Lai Duc ve Lai Khanh Nam'da bulunan 250 hektarlık Bong Son Sanayi Parkı'dır. Geriye kalan 29 sanayi küme projesi ise 100 hektardan daha küçük bir alana sahip farklı yerleşim yerlerinde bulunmaktadır.

Ayrıca Binh Dinh ilinde 9 tarım ve su ürünleri projesi; 2 sağlık projesi; 8 destekleyici sanayi projesi; 12 atık su ve evsel su toplama ve arıtma alanında proje; 3 mezarlık inşaatı projesi; 3 enerji projesi; 4 pazar projesi için yatırım çağrısı yapıldı.

Binh Dinh ili Planlama ve Yatırım Dairesi'nin son verilerine göre, bu yılın ilk 9 ayında il, toplam yatırım sermayesi 46,2 milyon ABD doları olan 6 yeni kayıtlı doğrudan yabancı yatırım projesi çekti. Yurt içi yatırımlara gelince, il, toplam kayıtlı sermayesi yaklaşık 13.387 milyar VND olan 62 yeni proje çekti.

İlk 9 ayda il, toplam kayıtlı sermayesi 17.960 milyar VND olan 68 yeni projeyi bünyesine katarak yıllık planı %13 aştı. Bunlardan 17 proje, toplam kayıtlı sermayesi 2.431 milyar VND'nin üzerinde olan ekonomik bölgeler ve sanayi parklarında; 51 proje ise toplam yatırım sermayesi 15.529 milyar VND'nin üzerinde olan ekonomik bölgeler ve sanayi parkları dışında yer aldı.

Devletin konut arazilerini geri alması durumunda arazi tazminatına ilişkin düzenlemeler

2013 tarihli Tapu Kanunu’nun 79. maddesi, Devletin konut arazilerini geri alması durumunda arazi tazminatı ödenmesini açıkça öngörmektedir.

Bất động sản mới nhất: Đất nền TP. Hồ Chí Minh. (Nguồn: CafeF)

Devlet, konutlara bağlı arazileri geri aldığında, haneler ve bireyler konut arazisi tazminatı koşullarını karşılamadan ikamet yerlerini değiştirmek zorundadır. Başka bir yaşam alanları yoksa, Devlet konutlarını satar, kiralar, kiraya verir veya arazi kullanım bedelleri toplayarak konut arazilerini tahsis eder. (Kaynak: CafeF)

Özellikle, konut arazilerini kullanan haneler ve kişiler, Vietnam'da arazi kullanım haklarına bağlı konut sahibi olup bu Kanunun 75. maddesinde öngörülen tazminata hak kazanan ve Devletin araziyi geri alması durumunda yurtdışında ikamet eden Vietnamlılar aşağıdaki şekilde tazmin edilecektir:

Arsanın geri alındığı belde, mahalle veya kasabada başka mesken arsası veya konut bulunmaması halinde tazminat mesken arsası veya konut olarak yapılır; mesken arsası veya konut olarak tazminata gerek kalmaması halinde Devlet tarafından nakdi olarak tazmin edilir.

Arazinin geri kazanıldığı belediye, mahalle veya beldede halen konut veya konut arazisi bulunması halinde, tazminat nakit olarak ödenecektir. Konut arazisi fonu yeterli olan yerleşim yerleri için, konut arazisi şeklinde tazminat dikkate alınacaktır.

Devlet, konutlara bağlı araziyi geri aldığında, haneler ve bireyler, konut arazisi tazminatı koşullarını karşılamadan ikamet yerlerini değiştirmek zorundadır. Başka bir ikametgahları yoksa, Devlet konutlarını satar, kiralar, kiraya verir veya arazi kullanım ücreti karşılığında konut arazisi tahsis eder.

Devletin araziyi geri alması halinde konut inşaatı projelerini gerçekleştirmek amacıyla arazi kullanan ekonomik kuruluşlar, yurtdışındaki Vietnamlılar ve yabancı sermayeli işletmeler, bu Kanunun 75 inci maddesinde öngörülen tazminat koşullarını sağlamaları halinde arazi için tazminat alırlar.

Bu madde Hükümet tarafından ayrıntılı olarak açıklanacaktır. Buna göre, arazinin geri kazanıldığı belediye, mahalle veya beldede başka konut veya mesken bulunmaması hâlinde, tazminat konut veya mesken olarak ödenecektir; konut veya mesken olarak tazminata gerek kalmaması hâlinde ise Devlet, nakdi olarak tazmin edecektir.

2013 tarihli Tapu Kanunu’nun 66. maddesine göre, arazi geri alma yetkisi şu şekilde düzenlenmiştir:

İl düzeyindeki Halk Komitesi, aşağıdaki durumlarda arazi geri almaya karar verir: Bu maddenin 2. fıkrasının b bendinde belirtilen durumlar hariç olmak üzere, kuruluşlardan, dini kuruluşlardan, yurtdışında ikamet eden Vietnamlılardan, diplomatik işlevi olan yabancı kuruluşlardan ve yabancı sermayeli işletmelerden arazi geri alınması. Belediye, mahalle ve kasabaların kamu arazi fonuna ait tarım arazilerinin geri alınması.

İlçe düzeyindeki Halk Komitesi, aşağıdaki durumlarda arazi geri almaya karar verir: Hanelerden, bireylerden ve yerleşim topluluklarından arazi geri alınması. Vietnam'da ev sahibi olmasına izin verilen yurtdışındaki Vietnamlılardan konut arazi geri alınması.

Arazi iyileştirme alanının bu maddenin 1 inci ve 2 nci fıkralarında belirtilen her iki hususu da kapsaması halinde, İl Halk Komitesi arazi iyileştirme kararı alır veya İlçe Halk Komitesine arazi iyileştirme kararı verme yetkisi verir.

[reklam_2]
Kaynak