Lam Dong'un kıyı bölgelerindeki arazi fiyatlandırmasındaki "darboğazın" kaldırılması

15-chot-change-17532827007161394739861-1753321554312-17533215545461486739077.jpg — NovaWorld Phan Thiet projesinin bir köşesi

Lam Dong Eyaleti Tarım ve Çevre Bakanlığı'nın bir raporuna göre, eyaletin güneydoğu bölgesinde şu anda arazi değerleme birimi arayan turizm alanları, kentsel alanlar, ticari konutlar, sanayi parkları vb. için 14 proje bulunmaktadır. Bunlardan 8 turizm projesi zorluklarla karşı karşıyadır.

İş dünyası ikilemde

Arazi değerlemesindeki gecikmeler, işletmelerin arazi kullanım ücretlerini veya arazi kiralarını ödemelerini imkansız hale getirerek inşaat projelerinin planlandığı gibi uygulanmasını engellemiştir. Bu durum, yatırımların ilerlemesini, harcamaları ve bölgenin genel gelişimini ciddi şekilde etkilemiştir.

8 spesifik proje arasında, danışmanlık biriminin arazi değerlemesi yaptığı 1 proje (Hon Rom Hill); danışmanlık birimlerinin seçildiği 2 proje (Royal Ruby Villa ve Ocean Valley); planlama aşamasında kalan 2 proje (Hona Beach ve Hoa Sen); listeden çıkarılması beklenen 3 proje (NDMREAL, Tan Dai Duong ve De La Gi). Ayrıca, Novaland Group'un bir üyesi olan Delta-Valley Binh Thuan Company Limited tarafından yatırım yapılan yaklaşık 1.000 hektarlık NovaWorld Phan Thiet süper projesi de uzun yıllardır arazi değerlemesi uygulama konusunda zorluk çekiyor.

Binh Thuan Eyaleti Halk Komitesi, birleşme öncesinde, henüz kesin arsa fiyatları belirlenmemiş onlarca proje olduğunu belirtmişti. Bu gecikme, yalnızca sosyal kaynakların israfına yol açmakla kalmamış, aynı zamanda yerel kalkınmayı da engellemiştir.

Konu, yasal değişikliklerle daha da karmaşık hale geliyor. 71/2024/ND-CP sayılı Kararname (1 Ağustos 2024'ten itibaren yürürlüğe giren arazi fiyatlarına ilişkin düzenlemeler) ile birlikte, arazi değerleme süreci iki alana bölünmüştür. Yıllık ödemelerle arazi kiralayan projeler için, eyalet, K katsayısı yöntemini uygulayabilir; yani, fiyat listesindeki arazi fiyatının düzeltme katsayısıyla çarpılarak belirli bir fiyat elde edilmesi, daha basit ve hızlıdır. Ancak, tüm kira süresi boyunca tek seferlik ödemeyle arazi kiralamaya geçen projeler, fazlalık, karşılaştırma, gelir vb. gibi karmaşık yöntemler uygulamalıdır. Bu yöntemler, eksiksiz yasal belgeler, zengin piyasa verileri ve harici bir danışmanlık biriminin görevlendirilmesini gerektirir.

Gerçekte, değerleme dosyalarını gerektiği gibi hazırlayabilecek yeterliliğe sahip çok az danışmanlık firması bulunmaktadır. Birçok danışmanlık firması hukuki risklerden çekinmekte veya yüksek fiyat teklifleri sunmakta, bu da seçim sürecini zorlaştırmaktadır. Uygun bir birim seçilse bile, dosyaların hazırlanması ve değerlemesi süreci birçok departman ve şubeyi kapsadığı için uzun sürmektedir.

NovaWorld Phan Thiet'ten Dersler

Bu durumun tipik bir örneği, Lam Dong eyaletinin Tien Thanh semtindeki Ocean Valley Turizm Kompleksi projesidir. Ticari adı NovaWorld Phan Thiet olan proje kapsamında, turizm alanında birçok proje hayata geçirilmiş, bazıları inşaat aşamasındadır ve plana göre projenin tamamı 2028 yılı sonuna kadar tamamlanacaktır. Ancak, arazi kullanım şeklinin yıllık kira sözleşmesinden tüm dönem için tek seferlik kira sözleşmesine dönüşmesi, projenin mali yükümlülüklerini yerine getirebilmesi için belirli arazi fiyatlarının belirlenmesini beklemesine neden olmuştur. Projenin tamamının 2028 yılı sonuna kadar tamamlanması beklenmektedir.

NovaWorld Phan Thiet projesi 986 hektardan fazla bir alanı kaplamaktadır. Yatırımcı bugüne kadar toplam 8.000'den fazla gayrimenkul ürününün 1.300'den fazlasını müşterilerine teslim etmiştir.

Lam Dong İl Halk Komitesi Başkan Yardımcısı Nguyen Minh, NovaWorld Phan Thiet projesinin bugüne kadarki zorluk ve sorunlarının temel olarak çözüldüğünü söyledi.

Bay Minh, Maliye Bakanlığı'nın, Temmuz 2025'te belirli arazi fiyatlarını değerlendirmek üzere bir Konsey ve bir çalışma grubu kurulması konusunda İl Halk Komitesi'ne tavsiyede bulunmasını önerdi.

Daha önce, 27 Haziran 2025 tarihinde, NovaWorld Phan Thiet projesi için İl Halk Komitesi arazi kullanım formunu tek seferlik arazi kiralamasına dönüştürme izni vermişti. Şu anda, Tarım ve Çevre Bakanlığı maliyet tahminini uyguluyor ve bu proje için tek seferlik arazi kiralama ücretlerinin tahsilatı için esas alınacak arazi fiyatını belirlemek üzere bir danışmanlık birimi seçiyor.

Eyaletin güneydoğusundaki projelerin özel arazi değerlemesiyle ilgili olarak, Sayın Nguyen Minh, Tarım ve Çevre Bakanlığı'ndan yasal düzenlemelere göre uygulanması gereken süreç, prosedür ve adımlarla ilgili içeriğin acilen gözden geçirilmesini ve özetlenmesini talep etti. Özellikle, ilgili birimlerden, şubelerden ve yerel yönetimlerden, belirlenen özel arazi fiyatlarının belirlenmesiyle ilgili tüm çalışmaların uygulanmasını sağlamak üzere belgeler sunmaları acilen talep edilmelidir.

Bay Minh ayrıca, danışmanlık paketi için bütçe tahmininin onaylanması amacıyla tüm işlerin hesaplanmasını ve İl Halk Komitesi'ne sunulmasını, danışmanlık birimlerini seçmek için birimlerle aktif ve proaktif bir şekilde iletişime geçilmesini ve projelerin arazi fiyatlarının belirlenmesine katılmaları için birimleri davet eden bildirimlerin proaktif bir şekilde gönderilmesini talep etti.

Yatırım kaynaklarını boşa harcamayın

Lam Dong İl Halk Komitesi'ne göre, son yıllarda ilin Güneydoğu bölgesinde 40'tan fazla projenin arsa fiyatları belirlenmedi ve bu durum yatırım ve sosyal kaynakların israfına yol açtı. Yerel yönetimin kararlılığı sayesinde, bugüne kadar 21 projenin daha mali yükümlülüklerini yerine getirmek için arsa fiyatları hesaplandı ve bu da bir sonraki adımların atılması için temel teşkil etti.

Yorum (0)