Gayrimenkul piyasasını 'kurtarma' çabaları - Bölüm 2: Yatırımcılar zararlarını azaltmak için gayrimenkul satışına yöneliyor

Yıl başından bu yana Ho Chi Minh Şehri ve güney illeri, sermaye çekmek ve zararları azaltmak için gayrimenkul satışlarıyla ilgili bilgi bombardımanına tutuldu. Bunun nedeni, kredi faiz oranlarındaki artış. Çoğu yatırımcı finansal kaldıraç kullanırken, donmuş piyasa işletme kayıplarına neden oluyor.

Ho Chi Minh şehrinde acil satılık arsa projeleri, villalar, daireler... ilanları yayınlanıyor.

Zararına Satışı Kabul Etmek Muhabirin kayıtlarına göre, şu anda emlak sayfalarında, sosyal paylaşım sitelerinde ve emlak komisyonculuğu gruplarında "parasızlıktan zararına satış", "zararına satış", "acil olarak zararına satış", "acil olarak satılık banka borcu" gibi düşük fiyatlı acil gayrimenkul satışlarıyla ilgili çok sayıda bilgi sürekli olarak yer alıyor. Emlak uzmanlarına göre, 2022'nin ortalarından sonlarına kadar Ho Chi Minh City'deki emlak piyasası, likiditenin yavaşlaması, bankaların kredi faiz oranlarını artırması, birçok emlak yatırımcısının "kriz"e girmesi ve sermayeyi döndürmek, borçları ve faizi ödemek için para bulmak zorunda kalması gibi zorluklarla karşı karşıya kalacak... Bazı yatırımcılar, zararlarını azaltmak için erken satış yapabilmek adına gayrimenkul fiyatlarını düşürmek zorunda kalıyor. Binh Duong'da ikamet eden Bayan Ho Minh Giang şunları söyledi: "Binh Duong'daki Bescon projesini 2021'de satın aldım. İlk başta ödemeleri zamanında yaptım, ancak 2023'ün başından itibaren ekonomik durum zorlaştı ve ödemeye devam edecek kadar param olmayacağından endişelendim. Geçtiğimiz günlerde yatırımcı satış sözleşmesi imzalamak için aradı, ancak ödemeyi bırakıp 50 m2'lik 1 yatak odalı bir daireyi zararına satmamı istiyorum. Satın aldığım ilk fiyat 1,57 milyar doların üzerindeydi, şimdi zararı kapatmak için sadece 1,50 milyar dolara satıyorum ve artık karşılayamıyorum." Go Vap bölgesinde ikamet eden Bay Do Van Hung da aynı durumdaydı ve akrabalarıyla birlikte bölgedeki gayrimenkullere yatırım yaptığını söyledi. Başlangıçta herkes sermaye yatırdı ve bankadan borç almadı, Thong Nhat Caddesi'ndeki bir ara sokakta 5 milyar dolardan fazla değerinde bir ev satın aldı. Ancak yılbaşından bu yana ekonomi zorlaştı, herkes maddi sıkıntılar yaşadı, bu yüzden satmak zorunda kaldılar ve yukarıdaki evi satmak için yaklaşık 500 milyon zarar etmeyi göze aldılar. Thu Duc City'deki Huynh Gia Emlak Şirketi'nin brokeri Bayan Nguyen Thi Van, Ho Chi Minh City banliyölerinde lüks segmente ait yaklaşık 100 metrekarelik, 3 katlı bir villa inşa etme projesinin zararına satışa çıkarıldığını, fiyatın 2 milyar VND düştüğünü, ancak yaklaşık 3 aydır alıcı çıkmadığını söyledi. Önceki villaların orijinal fiyatının yaklaşık 15 milyar VND olduğu biliniyor.

Emlak satış bilgileri "çok fazla"dır ve müşteri çekmek için emlakçılar tarafından en çok bu konuda reklam yapılır.

Neyse ki, Ho Chi Minh Şehri, 3. Bölge'de yaşayan Bay Vo Minh Hung, banka faizini düşürmek için Thu Duc Şehri'ndeki bir müstakil evi sattı. Satın aldığı dairenin orijinal fiyatının 7 milyar VND olduğunu, ancak bankadan yıllık %10 faiz oranıyla 2 milyar VND borç aldığını söyledi. Yılbaşından bu yana banka yetkilileri faiz oranının yıllık %14'e yükseldiğini duyurdu. Bay Minh Hung'un hesaplamasına göre, bankadan borç alınan 2 milyar VND ile 2023 yılı faiz oranı 300 milyon VND'nin üzerinde, hatta belki daha da yüksek olacak. Ev alıcılarının giderek azaldığı bir durumda, 2023 yılında envanter artacak, bu yüzden evi ne kadar uzun süre tutarsa ​​maliyeti de o kadar artacak. Bu nedenle Bay Hung, müstakil evi yatırımcıdan aldığı tam satın alma fiyatından hemen satmaya karar verdi, ayrıca yeni sahibi için vergiler, harçlar vb. olarak 300 milyon VND indirim de sağladı. Satıcılar var, ancak alıcı yok. Gayrimenkul uzmanlarına göre, likidite baskısı birçok yatırımcıyı talebi canlandırmanın yollarını aramaya itiyor; örneğin satış fiyatlarında %20-30, hatta bazı projelerde %40'ın üzerine varan indirimler gibi. Doğu'da geliştirilen Moonlight Avenue, MT Eastmark City veya Bcons City, New Galaxy Di An... gibi komşu projelerde bazı projelerin "çok büyük" indirimlerle satışa sunulduğu görülüyor. Özellikle Moonlight Avenue projesinde (Thu Duc City), daha önce emlakçılar 1,3 milyar (34 m2 daire) ile 2,5 milyar (69 m2 daire) arasında değişen fiyatlarla satılık daireler ilan ediyordu, ancak şimdi %15-20 indirimle sunuluyor. Özellikle %50'nin üzerinde indirim politikası, daire değerinin %95'inden fazlasını ödeyen müşteriler için geçerli. Ev alıcısı ödeme için banka kredisi kullanmayı seçerse, indirim %11,5 olacak ve 18 ay boyunca faizsiz olacak. Ancak, bu proje birçok cazip teşvikle duyurulmasına rağmen, alıcı eksikliği nedeniyle henüz doldurulamadı. Thu Duc şehrinde emlakçı olan Bay Nguyen Hai Phong'a göre, şu anda tüm katlar genel piyasaya uyum sağlamak için reklam vermeye ve fiyatları ayarlamaya çalışıyor. Bu indirim, kâr düşük olsa bile işletmenin daha sorunsuz çalışmasını sağlıyor, ancak ürünü satmak, nakit akışını geri kazanmak için "zararına satma, zararı azaltma" hedefine ulaşmak için hala en önemli öncelik.

Birçok müstakil evin üzerinde indirim tabelaları var ama yine de alıcısı az.

New Star Gayrimenkul Şirketi (Thu Duc City) Genel Müdürü Bayan Nguyen My An, bazı gayrimenkul projelerinin son zamanlarda daire ürünleri için %30-40 indirim programı uygulamasının nedeninin büyük envanter olduğunu söyledi. Ayrıca, gayrimenkul piyasasının son zamanlarda aşırı fiyat artışı yaşadığını da belirtmeden geçmeyelim. Piyasa şu ana kadar durgun bir döneme girdi ve likidite zayıflığı, yatırımcıları nakit akışı sağlamak için ürünlerde indirim yapmaya zorladı.

Bayan Nguyen My An'a göre, şu anda ev satın almak isteyen ve peşinat ödemeye istekli olanlar, gerçek ihtiyaçları ve gerçek parası olan, borç almak zorunda olmayan ve nakit akışında zorluk çeken yatırımcıların müşterilerden sermaye elde etmelerine yardımcı olan kişiler. Ancak, çok az kişi gayrimenkulün "dip noktasını satın almak" için para harcamaya istekli ve gerçekten paraya ihtiyacı olanlar sahip oldukları gayrimenkulleri satmayı tercih ediyor. Ancak mevcut piyasada bir de paradoks var: "Satıcı var, alıcı yok."

İnternet siteleri yalnızca satılık emlak ilanlarıyla dolup taşmakla kalmıyor, birçok yatırımcı alıcı çekmek için kavşaklara, elektrik direklerine, trafik direklerine emlak satış tabelaları asıyor. Fotoğraf: MT/Tin Tuc Gazetesi

Ho Chi Minh Şehri Emlakçılar Birliği Başkanı Bay Le Hoang Chau, kredi faiz oranlarının düşmemesi nedeniyle 2023'ün zorlu geçmeye devam edeceğini belirtti. Ancak, özellikle gayrimenkul ve kira değeri yüksek gayrimenkuller, arzın çok az olması ve talebin yüksek kalması nedeniyle fiyatlarında çok fazla düşüş yaşanmayacak. "Sadece derneğin değil, diğer birçok birimin istatistikleri de, düşük likiditeye rağmen emlak fiyatlarının yavaşladığını veya hafifçe düştüğünü, derin bir düşüş olmadığını gösteriyor. Zararları azaltma ve büyük indirim reklamları, mevcut durgun emlak piyasasına olan ilgiyi artırmak için kullanılan birer hileden ibaret. Bu nedenle, yatırımcıların dip seviyeyi yakalamak için bekleyip beklememeleri mali durumlarına bağlı. Aslında, emlak fiyatlarındaki mevcut düşüş, esas olarak emlak projelerinin sermayesindeki bir düşüşten değil, proje kârlarındaki bir düşüşten kaynaklanıyor. İnsanların iyi miktarda nakitleri varsa, borç almak zorunda değillerse veya çok fazla borç almıyorlarsa, bu, emlak ürünlerini karşılaştırıp seçmek, piyasanın ısındığı günü beklemek ve ardından malları satmak için piyasaya sürmek için bir fırsattır," dedi Bay Hoang Chau. Ders 3: Emlak sektörü çalışanları sürekli olarak işten çıkarılıyor

Makale ve fotoğraflar: Hoang Tuyet/Tin Tuc Gazetesi