MEVDUAT DEĞERİNİ %20 - %30 ARTIRIN
TBMM'de görüşe sunulan Gayrimenkul Ticareti Hakkındaki Kanun Tasarısı'nın (Değişik) 23. maddesine göre, tasarıyı hazırlayan kurum, gelecekte oluşturulacak konut ve inşaat işlerinin ticaretinin esasları konusunda iki seçenek önermiştir. Seçenek 1, gayrimenkul projesi yatırımcısının, yalnızca konut ve inşaat işlerinin işletmeye açılmak için tüm koşulları sağlaması ve bu kanun hükümlerine uygun olarak işlem görmesi durumunda müşterilerden teminat toplamasına izin verilmektedir. Seçenek 2, gayrimenkul projesi yatırımcısının, yalnızca projenin bir devlet kurumu tarafından değerlendirilmiş temel bir tasarıma sahip olması ve yatırımcının arazi kullanım haklarına ilişkin belgelerden birine sahip olması durumunda müşterilerden yapılan anlaşmaya göre teminat toplamasına izin verilmektedir. Azami teminat tutarı, satış bedelinin veya kiralama-satın alma bedelinin %10'unu geçemez.
Gayrimenkul satın alırken kişilerin korunması için mevduatların net bir şekilde düzenlenmesi gerekiyor.
Trilaw LLC'den Avukat Nguyen Dang Tu, 1. seçenek için Medeni Kanun'a göre teminatın niteliğinin medeni yükümlülüklerin yerine getirilmesini sağlamak olduğunu analiz etti. Buna göre, bir taraf (teminat sahibi), tarafların anlaşmasını teyit etmek ve bir medeni sözleşmenin akdedilmesini veya yerine getirilmesini sağlamak için belirli bir süre içinde diğer tarafa (teminat alan) bir miktar para veya mülk transfer eder. Gayrimenkul işlemlerinde teminat, bir gayrimenkul alım satım sözleşmesinin imzalanmasını garanti altına almak içindir. Düzenleme yukarıdaki 1. seçenekteki gibiyse, artık buna gerek yoktur, çünkü proje işletmeye alınmaya uygun hale geldiğinde, taraflar teminat yatırmak zorunda kalmadan hemen bir gayrimenkul alım satım sözleşmesi imzalayabilirler. Dolayısıyla, bu 1. seçenek, müşteriler için riskleri sınırlamayı, yatırımcıların sorumluluğunu artırmayı ve yeterli mali güce sahip olmayan yatırımcıları filtrelemeyi amaçlamaktadır, ancak bunun teminatlara uygulanması gereksizdir. Bir projenin ticari faaliyete uygun olması için gereken koşullar yalnızca bir satış sözleşmesinin imzalanmasıyla sağlanmalıdır.
2. Seçenek, yatırımcıların mevduat işlemleri yapması için biraz daha "açık". Ancak, müşterilerin çıkarlarını korumak için, tasarıya mevduatların uygun bir seviyeyle (yaklaşık %20-30) sınırlandırılmasına dair bir madde eklenmelidir. Çünkü mevcut Medeni Kanun, gayrimenkul işlemleri için asgari veya azami mevduat şartı koymuyor. Bu durum, gayrimenkul mevduat piyasasında son zamanlarda kaosa yol açtı. Bazı yatırımcılar, mevduat yoluyla müşterilerden gayrimenkul değerinin %95'ine kadar mevduat yatırmalarını talep ederek gizli sermayeyi harekete geçiriyor. Ancak, anlaşmazlıklar ortaya çıktığında, yatırımcılar mevduatı müşterilere ödeyemiyor ve parayı müşterilere iade etmekte gecikiyor. Birçok müşteri, yatırımcılardan mevduatı ödemelerini istemenin yanı sıra, anaparalarını geri almakta da zorluk çekiyor. Genellikle, arsa projeleri alım satımı için seferberlik başlatılan birçok durumda, yasal prosedürler tamamlanmamış olmasına rağmen, teminat bedeli değerin %95'ine kadar çıkıyor, ancak sözleşme zamanında imzalanmıyor ve artık iade imkânı yok, insanlar şikayet ediyor, yatırımcı hakkında dava açılıyor ve insanlar para kaybediyor. Yatırımcının %10 peşinat kabul ettiği, ancak arsa ve konut fiyatları arttığında birçok yatırımcının satış sözleşmesini imzalamaya devam etmeden peşinatı iade etmeye istekli olduğu birçok durum da mevcut. Ayrıca, düşük peşinatlı, gayrimenkullerin dondurulduğu ve fiyatlarının düştüğü durumlarda da müşterilerin peşinattan vazgeçmeye istekli olduğu durumlar da mevcut. Avukat Tu, "Taslakta, peşinat imzalamak için yatırımcının, sözleşmeyi ihlal etmesi durumunda peşinatı müşteriye iade etmeyi taahhüt eden bir banka teminat mektubu sunması gerektiği belirtilmelidir. Bu öneri, yatırımcıların sermayelerini harekete geçirmeleri için daha fazla koşul yaratacak ve yatırımcı taahhütlerini ihlal ettiğinde müşterilerin haklarını güvence altına alacaktır," diye belirtti.
Projenin işletmeye uygun bulunması halinde depozito kabul edilecektir.
Ho Chi Minh Şehri Emlakçılar Birliği Başkanı Bay Le Hoang Chau'ya göre, 1. seçenekte, teminatın amacı sözleşmenin ifasını sağlamaktır; ancak gerçekte, sözleşme imzalandıktan sonra, mevduat sahibinin teminat alıcısı tarafından dolandırıldığı durumlar nadiren görülür. Bunun nedeni, sözleşmenin genellikle taraflarca yakından kontrol edilmesi ve kanun hükümlerine uygun olarak uygulanmasıdır. Sözleşme imzalandığında, teminat genellikle işlemin ilk ödemesinden düşülür. 2. seçenek, sözleşmenin imzalanmasını sağlamak için teminat yatırma amacını taşır. Gerçekte ise, sözleşme imzalanmadan önce, mevduat sahibinin teminat alıcısı tarafından dolandırıldığı ve sözleşmeyi imzalamadığı ve bu nedenle mevduat sahibine zarar verdiği durumlar sıklıkla görülür. Şu anda hem 1. hem de 2. seçenek doğrudur; bu nedenle, sözleşmenin imzalanmasını veya sözleşmenin ifasını sağlamak için teminat yatırma işlemlerini tek bir düzenlemede birleştirmek, gayrimenkul satın alan, kiralayan, mevcut konut veya gelecekte kurulacak konutları satın alan müşterilerin meşru hak ve çıkarlarını korumak için gereklidir.
Buna göre, Bay Chau, iki seçeneğin aşağıdaki yönde birleştirilmesini önerdi: "Proje yatırımcıları, konutlar ve inşaat işleri işletmeye açılma koşullarını karşıladığında ve sözleşmenin yerine getirilmesini sağlamak amacıyla yönetmeliklere uygun işlemler gerçekleştirdiğinde müşterilerden teminat toplayabilirler. Gayrimenkul projesi yatırımcıları ise, yalnızca projenin devlet kurumu tarafından değerlendirilmiş temel bir tasarıma sahip olması ve yatırımcının bu Kanunun 24. Maddesinin 2. Fıkrasında belirtilen arazi kullanım haklarına ilişkin belgelerden birine sahip olması durumunda, müşterilerle yapılan anlaşmaya göre sözleşme imzalanmasını sağlamak amacıyla teminat toplayabilirler. Teminat sözleşmesinde, konut veya inşaat işinin satış fiyatı veya kiralama-satın alma fiyatı açıkça belirtilmelidir. Azami teminat tutarı, Devlet yönetmeliklerine göre belirlenmekle birlikte, gayrimenkul değerinin %10'unu geçemez."
"2006 ve 2014 tarihli Gayrimenkul Ticareti Kanunları, gayrimenkul projesinin sözleşme imzalama veya özellikle arsa gibi gelecekteki konutları satmak için sermaye sağlama zamanından önce oluşan depozitoları düzenlememektedir. Bu nedenle, spekülatörler, arazi komisyoncuları ve dürüst olmayan işletmelerin, depozitoların değerini ve oranını düzenlemeyen 2015 Medeni Kanunu'nun 328. Maddesinin 1. Maddesinden yararlanarak müşterilerden, bazı durumlarda işlem gören mülkün değerinin %90-95'ine varan yüksek değerli depozitolar aldıkları bir durum yaşanmıştır. Spekülatörler, arazi komisyoncuları ve dürüst olmayan işletmeler, dolandırıcılık amacıyla yasal bir dayanak olmaksızın "hayalet" projeler bile kurmuş, müşterilere büyük kayıplar vermiş ve toplumsal düzeni bozmuştur; bunun tipik bir örneği Alibaba Şirketi'nde yaşanan dolandırıcılık vakasıdır," dedi Bay Le Hoang Chau.
Vietnam Emlakçılar Birliği Başkan Yardımcısı Dr. Nguyen Van Dinh, revize edilen Emlak İşleri Kanunu taslağının, yatırımcıların bu boşluktan yararlanarak yasadışı yollarla para çekmesini önlemek için mevduatlar, özellikle de mevduatın vadesi konusunda daha net düzenlemeler içermesi gerektiğini söyledi. " Dünyanın birçok ülkesindeki emlak piyasasındaki mevduatları inceledik, tüm ülkeler mevduata izin veriyor. Ancak mevduat, banka gibi üçüncü bir tarafın yönetip denetleyebileceği ortak bir hesaba aktarılıyor. Yatırımcı, inşaat yapmama veya yasalara uygun bir sözleşme imzalamama gibi taahhüdünü yerine getirmezse, müşteri parasını tamamen geri alabilir," dedi Bay Dinh.
Müşteriler, mevduat tutarını bankaya yatırdıkları süre boyunca faizden yararlanabilirler, para kaybetme endişesi yaşamazlar. Mevduat tutarı, sözleşme değerinin %20'sini geçmez. Bu, yatırımcıların "hırsızı elle yakalamak" gibi bir yöntemle müşterilerden yüklü miktarda para toplamaktan başka bir şey yapmadıkları durumları sınırlar.
Vietnam Emlak Derneği Başkan Yardımcısı Dr. Nguyen Van Dinh
[reklam_2]
Kaynak bağlantısı
Yorum (0)