Yakında sosyal konut konusunda "buzları kırmak" için özel bir mekanizma kurulacak.

Sosyal konutlara olan talebin hızla artmaya devam etmesi, ancak uygulamada ilerlemenin sınırlı olması nedeniyle Hükümet, uzun yıllardır "dondurulmuş" durumda olan sorunları derhal ele almak üzere özel bir mekanizma kapsamında bir kararname çıkarmayı düşünüyor.

Bunun, bu pazarın muazzam potansiyeline rağmen gelişmesini engelleyen planlama, arazi ve yatırım prosedürlerindeki darboğazları ortadan kaldırmanın "anahtar"ı olması bekleniyor.

Dong Anh komününde bir sosyal konut projesinin inşaat alanı. Fotoğraf: Nguyen Quang

Birçok zorluk ortaya çıkıyor

Ülkede toplam 633.000'den fazla üniteye sahip 692 sosyal konut projesi hayata geçirilmektedir. Bugüne kadar tamamlanan, başlatılan ve onaylanan yatırım projelerinin sayısı, Hükümetin 2030 yılına kadar Sosyal Konut Geliştirme Projesi'nde belirlenen hedefin %59,6'sına ulaşmıştır.

Hai Phong, Hue, Tuyen Quang, Quang Ninh, Nghe An... gibi birçok yerleşim yerinin 2025 yılında belirlenen hedefleri tamamlaması veya aşması bekleniyor. Ancak, Cao Bang , Son La, Dien Bien, Lai Chau, Ha Tinh gibi bazı yerleşim yerlerinde hala inşaata başlanmış veya yatırım yapılmış bir proje yok.

Bunun nedenlerinden biri, projelerin gecikmesine neden olan birçok yasal düzenleme arasındaki çelişkidir. Özellikle İmar Kanunu, Tapu Kanunu, 2023 İmar Kanunu, Yatırım Kanunu... hepsi tutarsız hükümler içermektedir. Birçok proje, politikaları olmasına rağmen, aynı "darboğazlar" nedeniyle başlayamaz: Planlamaya uygun olmaması; konut geliştirme programında güncellenmemesi; imar düzenleme süreçlerinin uzun yıllar sürmesi; yatırım ruhsatlandırmasının uzun sürmesi; ticari kesim için arazi kullanım bedellerinin hesaplanma yönteminin birçok farklı yoruma sahip olması... Bu durum, sosyal konut inşaatına katılan işletmeler için ek prosedürler, ekspertiz süresi ve maliyetler yaratmaktadır.

Adalet Bakan Yardımcısı Nguyen Thanh Tu'ya göre, Ulusal Meclis'in sosyal konut geliştirme için bir dizi özel mekanizma ve politikayı pilot uygulamaya koyan 201/2025/QH15 sayılı Kararı bulunmasına rağmen, uygulamada hâlâ birçok zorluk ortaya çıkıyor. Birçok sorun, Hükümetin olağan yetkisinin dışında kalıyor. Bu nedenle, yasal "darboğazları" ele almak için özel bir karara ihtiyaç duyuluyor.

Özel avantajları nelerdir?

Sosyal konut geliştirmede yasal düzenlemeler ve yönetmeliklerden kaynaklanan zorluk ve engellerin ele alınması için özel bir mekanizmanın çıkarılmasına ilişkin Hükümet Kararı Taslağı'ndaki önemli yeni bir husus, planlamaya uygun olmayan veya planlamaya uygun olmayan ya da yerel sosyal konut geliştirme programında güncellenmemiş arsalarda yatırım politikalarının onaylanmasına olanak sağlanmasıdır.

İnşaat Bakanlığı'na göre, taslağı hazırlamakla görevli kurum olan İl Halk Komitesi, İnşaat Bakanlığı'nı, Maliye Bakanlığı, Tarım ve Çevre Bakanlığı, Planlama ve Mimarlık Bakanlığı (varsa) ve projenin bulunduğu komünün Halk Komitesi ile koordinasyon ve başkanlık görevini üstlenerek, bölgedeki sosyal konut ihtiyaçlarının uygunluğunu, teknik ve sosyal altyapı ihtiyaçlarını karşılama yeteneğini inceler ve değerlendirir. Bu temelde, yatırım politikasının onaylanması ve yatırımcının atanması için bir temel teşkil edecek şekilde, arazi kullanım planlama kriterleri, alan, mimari ve peyzaj gereklilikleri hakkında karar almak üzere İl Halk Komitesi'ne sunar.

Proje onaylandıktan sonra işletme, detaylı 1/500 ölçekli imar planını veya ana planını değerlendirmeye sunar ve ardından projeyi uygulamaya koyar. İl Halk Komitesi, bu içeriği 12 ay içinde kentsel ve kırsal planlama ve konut geliştirme programına güncellemekten sorumludur.

Ho Chi Minh Şehri Emlakçılar Birliği Başkanı Le Hoang Chau şunları söyledi: Sosyal konut projeleri için 1/500'lük detaylı planlama zorunludur, bu da projenin inşaat ruhsatlarından muaf olduğu ve dolayısıyla yatırım hazırlık süresinin önemli ölçüde kısaldığı anlamına gelir. Genel planlama güncellenmeden uygulamaya izin vermek, planlamayı göz ardı etmek anlamına gelmez, aksine süreci hızlandırır ve "birbirini bekleme" sıkışıklığını önler. Eksik planlamaya sahip bölgelerdeki politikalardan faydalanmaktan kaçınarak tutarlılığı sağlamak için ana planın acilen güncellenmesi zorunluluğunun eklenmesi gerekmektedir.

Ayrıca Sayın Le Hoang Chau'ya göre, sosyal konut projelerinde ticari alanın %20'si için arazi kullanım bedellerinin hesaplanmasında, arazi fiyat tablosunun düzeltme katsayısı ile çarpılmasıyla elde edilen değerin uygulanmasına ilişkin taslak teklif uygun değildir. Buradaki katsayının, alışılmış K1 katsayısı değil, ayrı bir katsayı olduğunu belirtmek gerekir; çünkü K1 katsayısı uygulanırsa, işletmelerin ödemesi gereken arazi kullanım bedelleri eskisinden çok daha yüksek olacaktır.

Taslağı değerlendiren Adalet Bakanlığı'nın verilerine göre uzmanlar, değerlendirme sürecinin kısaltılması ve prosedürlerin basitleştirilmesinin, yerel yönetimlerin arsa fonlarını daha cesurca tahsis edebilmeleri, işletmelerin güvenle yatırım yapabilmeleri ve düşük gelirli kişilerin uygun fiyatlarla konutlara kısa sürede erişebilmeleri için bir ön koşul olduğunu düşünüyor.

Tarım ve Çevre Bakanlığı, taslak üzerinde yaptığı açıklamada, imar planlarının güncellenmesi ve il planları, genel kentsel ve kırsal planlar ve ilgili planlar gibi daha üst düzey planlara entegre edilmesi gerekliliğinin açıklığa kavuşturulmasını önerdi. Bu sayede tutarlılık ve senkronizasyon sağlanmış oldu. Çünkü taslakta yalnızca "kentsel ve kırsal planlama"nın güncellenmesinden bahsedilirken, diğer planlama türlerinden tam olarak bahsedilmiyor.

Adalet Bakan Yardımcısı Nguyen Thanh Tu, kurumun İnşaat Bakanlığı'ndan uzmanlar ve bakanlıklar tarafından gündeme getirilen konuları açıklığa kavuşturmasını ve mevcut düzenlemelere kıyasla hangi içeriklerin kısaltıldığını veya azaltıldığını açıkça gösteren şeffaf bir idari prosedür karşılaştırma tablosu hazırlamasını istediğini belirtti. Genel kanı, Karar'ın yalnızca Hükümetin yetkisi dışındaki hukuki sorunları ele aldığı ve suistimali önlemek için düzenlemelerin açık olması gerektiğidir.

Kaynak: https://hanoimoi.vn/sap-co-co-che-dac-biet-pha-bang-nha-o-xa-hoi-724553.html