Önümüzdeki dönemde dairelerden sonra hangi gayrimenkul türü nakit akışına yön verecek?

Daireler hala pazara liderlik ediyor

Ekonomik büyümedeki istikrarla birlikte, gayrimenkul piyasası 2024 yılının ikinci çeyreğinde de olumlu sinyaller vermeye devam etti; yeni arz ve işlem hacmi bir önceki çeyreğe göre sırasıyla 3 kat ve 2,4 kat artarak keskin bir şekilde arttı.

Vietnam Emlakçılar Birliği'nin (VARS) araştırma verileri, son çeyrekte birincil konut arzının yaklaşık 27.335 ürüne ulaştığını ve yaklaşık 19.747 yeni ürünün satışa sunulduğunu gösteriyor. Tüm piyasada 14.400 başarılı işlem kaydedildi. İşlem hacmi, özellikle apartman projelerine odaklanan arz kalitesi ve talebin artmasıyla keskin bir artış gösterdi. Yatırım talebi de dahil olmak üzere piyasa talebi, bir önceki çeyreğe göre yaklaşık %30 arttı ve piyasaya olan güvenin kademeli olarak toparlanmasıyla reel talep de iyileşti.

VARS ayrıca, dairelerin şu ana kadar piyasa likiditesini yönlendiren ana segment olmaya devam ettiğini belirtti. 2024'ün ikinci çeyreğinde birincil gayrimenkul piyasasının arzının %70'inden fazlası ve işlem hacminin %75'i daire segmentinden geliyor. Hanoi'de yoğunlaşan ve metrekare fiyatı 50 milyon VND'nin üzerinde olan yeni açılan daire projelerinin tamamı, resmi satışa çıktıktan kısa bir süre sonra %90'a varan çok iyi emilim oranları kaydetti, ancak birincil fiyatlar artmaya devam etti.

Daire fiyat endeksi, Hanoi'deki en yüksek büyüme oranıyla yükseliş trendini sürdürüyor. 2023 ortalarından itibaren Hanoi daire pazarındaki satış fiyatlarındaki büyüme oranı artmaya başladı ve Ho Chi Minh Şehri pazarındaki fiyat artışını geride bıraktı. 2024'ün ikinci çeyreği itibarıyla Hanoi'deki ana dairelerin ortalama satış fiyatı metrekare başına yaklaşık 60 milyon VND'dir. 2019 yılına kıyasla Hanoi'deki ana dairelerin satış fiyatı %58'in üzerinde bir artış kaydederek Ho Chi Minh Şehri pazarındaki artış oranının (%27) iki katından fazla artış göstermiştir.

Ayrıca, Da Nang'daki daire fiyat endeksi de yeniden yükselmeye başladı ve 2024'ün ikinci çeyreğindeki fiyat artış oranı Ho Chi Minh şehrini geride bıraktı. Ancak buradaki ortalama daire fiyatı hâlâ iki özel şehrinkinden düşük.

VARS, özellikle lüks daire arzının çok fazla olduğu bir dönemde, ana daire fiyatlarının düşürülmesinin hâlâ zor olacağına inanıyor. Bununla birlikte, inşaat maliyetleri artıyor ve alan ve kamu hizmetlerine yapılan yüksek kaliteli yatırımlar da artıyor. Merkezde ve banliyölerde ticari konut geliştirme için arsa fonları, "zenginlerin" yatırım ve konut ihtiyaçlarını karşılayan daire segmentindeki yatırımcılar tarafından geliştirilmeye devam edecek. Ev sahipliğine gelince, düşük ve orta gelirli bireyler sosyal konutlara güvenmeye devam edecek. Ancak bu segment, merkez bölgeye 30 km'den daha yakın bir yarıçap içinde pek bulunamayacak.

Ancak bu birime göre, gayrimenkul piyasasının henüz tam olarak toparlanmamış olması ve arzın hala kısıtlı olması nedeniyle, daire segmenti yatırımcılar için cazip ve düşük riskli bir seçenek olmaya devam edecek. Çünkü önceki çözümün dalgalanmaları, yeni yatırımcıların yanı sıra, özellikle finansal kaldıraç kullanırken yatırım amaçlı ev satın alırken daha katı şartlar koyan "tecrübeli" yatırımcılar için de pahalı dersler niteliğinde.

Nakit akışının yön değiştirmesi muhtemel.

VARS'a göre, mikro faktörlerin dikkatlice değerlendirilmesi sonucunda nakit akışı, konum, gelişme potansiyeli ve temiz hukuki statü gibi faktörlerle birlikte kademeli olarak diğer türlere "yönelecektir".

Gayrimenkul yatırımında en önemli faktör, ürünün değerini ve potansiyel fiyat artışını belirleyen konumdur. Bunlar, merkezi bir konumda, iyi ekonomik büyümeye sahip, sanayi, ticaret ve hizmetlerle ilişkili gelişmiş bölgelerde bulunan, ulaşımı kolay, okul, hastane, alışveriş merkezi ve eğlence alanları gibi olanaklara yakın konumdaki ürünlerdir.

Ayrıca, etkili geliştirme ve planlamanın yapıldığı, cazip yatırım çekme politikalarının uygulandığı ve eşzamanlı trafik akışının cesurca sunulduğu bölgelerdeki gayrimenkullerin fiyat artışı potansiyeli açıktır. Ancak, bu bölgenin gelecekteki gelişim planının dikkatlice incelenmesi gerekmektedir.

Son olarak, kırmızı/pembe kitaplara veya yasal arazi kullanım hakkı belgelerine sahip gayrimenkul ürünleri de önemli faktörlerdir. Ya da ürünün saygın yatırımcılar tarafından geliştirilmesi, senkronize ve modern bir altyapı ve hizmet sistemine sahip olması ya da elit konut topluluklarını hedefleyen, üst düzey hizmet ekosistemine sahip ürünler olması önemlidir.

Gayrimenkule yatırım nakit akışının yön değiştirme potansiyeline sahip olduğu öngörülüyor.

VARS, gayrimenkul piyasasının yeni Kanunların içeriğini tam olarak "özümsemesi" için zamana ihtiyaç duyacağına inanıyor. Bununla birlikte, gayrimenkul projelerinin, Kanun'un önceki karardan 5 ay önce yürürlüğe girmesi nedeniyle engelleri aşması ve piyasaya yeni arz sunmadan önce prosedürleri tamamlayıp başlatıp yeniden uygulamaya koyması için zamana ihtiyacı var. Bu nedenle, kısa vadede daire segmentine ek olarak, nakit akışı kademeli olarak ticarete "hazır" ve olağanüstü özelliklere sahip ürünlere kayacaktır.

Öncelikle, saygın yatırımcıların, teslim şartlarına sahip veya teslim edilmiş, ikincil piyasada güçlü, düşük katlı konutlarından bahsedebiliriz. Ardından, cazip kâr oranlarına sahip "yatırım kanallarının kralı" arsa türünden bahsetmeden geçemeyiz. Sanayi, ticaret ve hizmet sektörleriyle bağlantılı, gelişmiş bölgelerde, altyapısı tamamlanmış ve fiyatları çok yüksek olmayan parsellere bölünmüş arsalar, yatırımcılar tarafından rağbet görmeye devam edecek.

Kentsel ve yerleşim bölgelerinde en cazip arazi türü, temiz, anlaşmazlıklara, davalara karışmamış, tecavüze uğramamış ve kiraya verilmemiş olması, özellikle de kırmızı listeye alınmış ve altyapısı müsait olması nedeniyle açık artırmayla satılmaktadır. Yatırımcılar, bu arazilere kolayca kiralık ev inşa edebilir ve aylık nakit akışı elde edebilirler.

Nitekim, son dönemde kentsel alanlarda ve yeni yerleşim alanlarında arazi ihaleleri düzenlenmesi, aynı dönemde yerel yönetimler tarafından daha fazla uygulanmaktadır. Arazi ihaleleri bazı alanlarda oldukça hareketlidir ve başvuru sayısı hızla artmakta, başlangıç ​​fiyatının %20 ila 10 katı arasında daha yüksek fiyatlar verilmektedir.

Önümüzdeki dönemde, çok sayıda açık artırma düzenleme yönteminin bütçeye gelir getirmesiyle açık artırma alanına para "akmaya" devam edeceği kesin.

VARS, "Doğru yatırım, yatırımcıların varlıklarını elinde tutmasına, kar elde etmesine ve topluma katma değer yaratmasına yardımcı olmakla kalmıyor, aynı zamanda arsa ürünleri ve birçok fiyat türü yerine gayrimenkul piyasasının uzun vadede daha sağlıklı ve etkili bir şekilde gelişmesine de yardımcı oluyor" yorumunu yaptı.

Kaynak: https://www.congluan.vn/sau-can-ho-chung-cu-loai-hinh-bat-dong-san-nao-se-dan-dat-dong-tien-trong-giai-doan-toi-post304256.html