Önümüzdeki dönemde dairelerden sonra hangi gayrimenkul türü nakit akışına yön verecek?

Daireler hala pazara liderlik ediyor

Ekonomideki istikrarlı büyümenin yanı sıra, gayrimenkul piyasası 2024 yılının ikinci çeyreğinde de olumlu sinyaller vermeye devam etti; yeni arz ve işlem hacmi bir önceki çeyreğe göre sırasıyla 3 kat ve 2,4 kat artarak keskin bir şekilde arttı.

Vietnam Emlakçılar Birliği'nin (VARS) araştırma verileri, son çeyrekte birincil konut arzının yaklaşık 27.335 ürüne ulaştığını ve yaklaşık 19.747 yeni ürünün satışa sunulduğunu gösteriyor. Tüm piyasada 14.400 başarılı işlem kaydedildi. Arz kalitesi ve özellikle apartman projelerine odaklanan artan talep sayesinde işlem hacmi keskin bir şekilde arttı. Yatırım talebi de dahil olmak üzere piyasa talebi, bir önceki çeyreğe göre yaklaşık %30 arttı ve piyasaya olan güvenin kademeli olarak toparlanmasıyla reel talep de iyileşti.

VARS ayrıca, şu ana kadar dairelerin piyasa likiditesini yönlendiren ana segment olmaya devam ettiğini belirtti. 2024'ün ikinci çeyreğinde birincil gayrimenkul piyasasının arzının %70'inden fazlası ve işlem hacminin %75'i daire segmentinden geliyor. Hanoi'de yoğunlaşan ve metrekare fiyatı 50 milyon VND'nin üzerinde olan yeni açılan daire projelerinin tamamı, resmi açılıştan kısa bir süre sonra %90'a varan çok iyi emilim oranları kaydetti, ancak birincil fiyatlar artmaya devam etti.

Daire fiyat endeksi, Hanoi'deki en yüksek büyüme oranıyla yükseliş trendini sürdürüyor. 2023 ortası ve sonundan itibaren Hanoi daire piyasasının satış fiyatı büyüme hızı artmaya başladı ve Ho Chi Minh Şehri piyasasının fiyat artışını geride bıraktı. 2024'ün ikinci çeyreği itibarıyla, Hanoi'deki ana dairelerin ortalama satış fiyatı metrekare başına yaklaşık 60 milyon VND'ye ulaştı. 2019 yılına kıyasla, Hanoi'deki ana dairelerin satış fiyatı %58'in üzerinde bir artış kaydetti ve bu, Ho Chi Minh Şehri piyasasının artış oranının (%27) iki katından fazla.

Ayrıca, Da Nang'daki daire fiyat endeksi de yeniden yükselmeye başladı ve 2024'ün ikinci çeyreğindeki fiyat artış oranı Ho Chi Minh şehrini geride bıraktı. Ancak, buradaki ortalama daire satış fiyatı hâlâ iki özel kentsel bölgenin altında.

VARS, özellikle lüks daire arzının çok fazla olduğu bir dönemde, birincil daire fiyatlarının düşürülmesinin hâlâ zor olacağına inanıyor. Bununla birlikte, inşaat maliyetleri artıyor ve alan ve altyapı yatırımları giderek daha fazla kaliteye yönlendiriliyor. Merkezde ve banliyölerde ticari konut geliştirme için arsa fonları, "zenginlerin" yatırım ve konut ihtiyaçlarını karşılayan daire segmentindeki yatırımcılar tarafından geliştirilmeye devam edecek. Ev sahipliğine gelince, düşük ve orta gelirli bireyler sosyal konutlara güvenmeye devam edecek. Ancak bu segment, merkez bölgeye 30 km'den daha yakın bir yarıçap içinde pek mevcut olmayacak.

Ancak bu birime göre, gayrimenkul piyasasının henüz tam olarak toparlanmamış olması ve arzın hala kısıtlı olması nedeniyle, daire segmenti yatırımcılar için cazip ve düşük riskli bir seçenek olmaya devam edecek. Çünkü önceki çözümün dalgalanmaları, yeni yatırımcıların yanı sıra, özellikle finansal kaldıraç kullanırken yatırım amaçlı ev satın alırken daha katı şartlar koyan "tecrübeli" yatırımcılar için de pahalı bir ders niteliğinde.

Nakit akışının yön değiştirme potansiyeli vardır.

VARS'a göre, mikro faktörlerin dikkatlice değerlendirilmesi sonucunda nakit akışı, konum, gelişme potansiyeli ve temiz hukuki statü gibi faktörlerle birlikte kademeli olarak diğer türlere "yönelecektir".

Gayrimenkul yatırımında en önemli faktör, ürünün değerini ve potansiyel fiyat artışını belirleyen konumdur. Bunlar, merkezi bir konumda, iyi ekonomik büyümeye sahip, sanayi, ticaret ve hizmetlerle ilişkili gelişmiş bölgelerde bulunan, ulaşımı kolay, okul, hastane, alışveriş merkezi ve eğlence alanları gibi olanaklara yakın konumdaki ürünlerdir.

Ayrıca, etkili geliştirme ve planlamanın yapıldığı, cazip yatırım çekme politikalarının uygulandığı ve eşzamanlı trafiğin cesurca sunulduğu bölgelerdeki gayrimenkullerin fiyat artışı potansiyeli açıktır. Ancak, o bölgenin gelecekteki gelişim planını dikkatlice incelemek gerekir.

Son olarak, kırmızı/pembe kitap veya yasal arazi kullanım hakkı sertifikalarına sahip gayrimenkul ürünleri de önemli bir faktördür. Ya da ürünün saygın yatırımcılar tarafından geliştirilmesi, modern ve senkronize bir altyapı ve hizmet sistemine sahip olması ya da elit konut topluluklarını hedefleyen, üst düzey hizmet ekosistemine sahip ürünler olması önemlidir.

Gayrimenkule yatırım nakit akışının potansiyel olarak yön değiştirmesi öngörülüyor.

VARS, gayrimenkul piyasasının yeni Kanunların içeriğini tam olarak "özümsemesi" için zamana ihtiyaç duyacağına inanıyor. Bununla birlikte, gayrimenkul projelerinin, Kanun'un önceki karardan 5 ay önce yürürlüğe girmesi nedeniyle engelleri aşması ve piyasaya yeni arz sunmadan önce prosedürleri tamamlayıp başlatıp yeniden uygulamaya koyması için zamana ihtiyacı var. Bu nedenle, kısa vadede daire segmentine ek olarak, nakit akışı kademeli olarak ticarete "hazır" ve olağanüstü özelliklere sahip ürünlere kayacaktır.

Öncelikle, saygın yatırımcıların, teslim şartlarına sahip veya teslim edilmiş, ikincil piyasada güçlü, düşük katlı konutlarından bahsedebiliriz. Ardından, cazip kâr oranlarına sahip "yatırım kanallarının kralı" arsa türünden bahsetmeden geçemeyiz. Sanayi, ticaret ve hizmet sektörleriyle bağlantılı, gelişmiş bölgelerde, altyapısı tamamlanmış ve fiyatları çok yüksek olmayan parsellere bölünmüş arsalar, yatırımcılar tarafından rağbet görmeye devam edecek.

Kentsel alanlarda ve yerleşim alanlarında en cazip arazi türü, açık artırmayla satılanlardır çünkü bu tür temizdir, anlaşmazlıklara, davalara karışmaz, tecavüze uğramaz ve özellikle kırmızı listeye alınmış ve altyapısı müsait olduğunda kiraya verilmez. Yatırımcılar, bu arazilere kolayca kiralık ev inşa edebilir ve aylık nakit akışı elde edebilirler.

Nitekim, son dönemde kentsel alanlarda ve yeni yerleşim alanlarında arazi müzayedeleri düzenlenmesi, aynı dönemde yerel yönetimler tarafından daha fazla uygulanmaktadır. Arazi müzayede faaliyetleri, bazı alanlarda, başlangıç ​​fiyatının %20 ila 10 katı arasında daha yüksek fiyatlarla rekor kıran rekorlarla dolu bir hareketlilik göstermektedir.

Önümüzdeki dönemde, bütçeye gelir sağlamak için çok sayıda açık artırma düzenleme yöntemleri kullanıldığından, açık artırmaya çıkarılan arazilere para "akmaya" devam edeceği kesin.

VARS, "Doğru yatırım, yatırımcıların varlıklarını elinde tutmasına, kar yaratmasına ve toplum için değer artırmasına yardımcı olmakla kalmıyor, aynı zamanda çok çeşitli fiyatlara sahip arsa ürünleri yerine, gayrimenkul piyasasının uzun vadede daha sağlıklı ve etkili bir şekilde gelişmesine de yardımcı oluyor" yorumunu yaptı.

Kaynak: https://www.congluan.vn/sau-can-ho-chung-cu-loai-hinh-bat-dong-san-nao-se-dan-dat-dong-tien-trong-giai-doan-toi-post304256.html