Apartman dairelerinden sonra, önümüzdeki dönemde hangi gayrimenkul türü yatırımları yönlendirecek?

Apartman binaları hala piyasaya öncülük ediyor.

Ekonominin istikrarlı büyümesiyle birlikte, gayrimenkul piyasası 2024 yılının ikinci çeyreğinde de olumlu işaretler vermeye devam etti; yeni arz ve işlem hacmi bir önceki çeyreğe göre sırasıyla 3 kat ve 2,4 kat daha yüksek seviyelerde gerçekleşti.

Özellikle, Vietnam Gayrimenkul Danışmanları Birliği'nin (VARS) araştırma verilerine göre, geçen çeyrekte birincil konut arzı yaklaşık 27.335 birime ulaşırken, yaklaşık 19.747 yeni birim satışa sunuldu. Genel olarak, piyasada 14.400 başarılı işlem gerçekleşti. İşlemlerdeki güçlü artış, esas olarak apartman projelerine odaklanan arz kalitesindeki ve talepteki iyileşmeden kaynaklandı. Yatırım talebi de dahil olmak üzere piyasa talebi, bir önceki çeyreğe göre yaklaşık %30 arttı ve piyasaya olan güvenin kademeli olarak toparlanmasıyla reel talep de iyileşti.

VARS ayrıca, bugüne kadar piyasa likiditesini yönlendiren baskın segmentin apartman daireleri olduğunu belirtti. 2024 yılının ikinci çeyreğinde birincil gayrimenkul piyasasında arzın %70'inden fazlası ve işlemlerin %75'inden fazlası apartman daireleri segmentinden geldi. Özellikle Hanoi'de yoğunlaşan ve metrekare fiyatı 50 milyon VND'nin üzerinde olan yeni piyasaya sürülen apartman projeleri, birincil piyasa fiyatlarının sürekli yükselmesine rağmen, resmi lansmanlarından kısa bir süre sonra %90'a varan çok iyi satış oranları kaydetti.

Daire fiyatları yükseliş trendini sürdürüyor ve en yüksek büyüme oranı Hanoi'de görülüyor. 2023 yılının ortalarından sonlarına doğru, Hanoi daire piyasasının fiyat artışı hızlanmaya başladı ve Ho Chi Minh Şehri piyasasının fiyat artışını geride bıraktı. 2024 yılının ikinci çeyreği itibarıyla, Hanoi'deki ortalama birinci sınıf daire fiyatı neredeyse 60 milyon VND/m2'ye ulaştı. 2019 yılına kıyasla, Hanoi'deki birinci sınıf daire fiyatlarında %58'in üzerinde bir artış kaydedildi; bu oran, Ho Chi Minh Şehri piyasasının artış oranının (%27) iki katından fazla.

Ayrıca, Da Nang'daki daire fiyatları da yeniden yükselmeye başladı ve 2024'ün ikinci çeyreğindeki artış oranı Ho Chi Minh şehrini geride bıraktı. Bununla birlikte, buradaki dairelerin ortalama satış fiyatı hala iki özel kentsel bölgedekinden daha düşük.

VARS, özellikle lüks dairelerin aşırı arzı göz önüne alındığında, birincil piyasa daire fiyatlarının düşürülmesinin zor olacağına inanmaktadır. Buna, artan inşaat maliyetleri ve giderek daha yüksek kalitede yaşam alanları ve olanaklar da eklenmektedir. Şehir merkezinde ve çevresindeki ticari konut geliştirme alanları, varlıklı bireylerin hem yatırım hem de gerçek konut ihtiyaçlarını karşılamak üzere, daire segmentindeki yatırımcılar tarafından geliştirilmeye devam edecektir. Bu arada, orta ve düşük gelirli bireyler ev sahibi olmak için sosyal konutlara güvenmeye devam edecektir. Ancak bu segment, şehir merkezinin 30 km yarıçapı ile sınırlı kalacaktır.

Ancak bu birime göre, henüz tam olarak toparlanmamış ve arzın yetersiz kaldığı bir gayrimenkul piyasası bağlamında, apartman dairesi segmenti yatırımcılar için cazip ve düşük riskli bir seçenek olmaya devam edecektir. Önceki çözümlerin dalgalanmaları, yeni yatırımcılar için olduğu kadar deneyimli yatırımcılar için de değerli bir ders niteliğindedir ve özellikle finansal kaldıraç kullanırken yatırım amaçlı gayrimenkul satın alırken daha katı şartlar belirlemelerine yol açmaktadır.

Para akışının yön değiştirmesi muhtemeldir.

VARS'a göre, mikroekonomik faktörler dikkatlice değerlendirildikten sonra, sermaye akışları kademeli olarak konum, gelişim potansiyeli ve sağlam yasal durum gibi avantajlara sahip diğer yatırım türlerine doğru kayacaktır.

Gayrimenkul yatırımında en önemli faktör konumdur; mülkün değerini ve fiyat artış potansiyelini belirler. Bu, merkezi bölgelerde, güçlü ekonomik büyüme gösteren yerleşim yerlerinde, sanayi, ticaret ve hizmet sektörleriyle yakın bağlantılı, elverişli ulaşım sistemlerine sahip ve okullar, hastaneler, alışveriş merkezleri ve eğlence alanları gibi olanaklara yakın konumdaki mülkleri içerir.

Ayrıca, etkili geliştirme ve planlamaya, cazip yatırım politikalarına ve entegre ulaşım altyapısına sahip bölgelerdeki gayrimenkullerin fiyat artışı potansiyeli açıkça ortadadır. Bununla birlikte, söz konusu bölgenin gelecekteki gelişim planlarının kapsamlı bir şekilde araştırılması gerekmektedir.

Son olarak, arazi kullanım belgesi veya diğer yasal arazi mülkiyet belgelerine sahip olmak da önemli bir faktördür. Alternatif olarak, mülkün saygın yatırımcılar tarafından geliştirilmiş olması, kapsamlı ve modern bir altyapı ve olanaklar sistemine sahip olması veya üst düzey hizmetler sunması ve seçkin bir konut topluluğuna odaklanması gerekmektedir.

Gayrimenkule yönelik yatırım akışlarının yön değiştirebileceği öngörülüyor.

VARS, gayrimenkul piyasasının yeni yasaların içeriğini tam olarak özümsemesi için kesinlikle zamana ihtiyaç duyacağına inanmaktadır. Bununla birlikte, gayrimenkul projelerinin, yasanın önceki karardan 5 ay önce yürürlüğe girmesinden kaynaklanan engelleri aşması, prosedürleri tamamlaması, yeniden başlatması ve piyasaya yeni arz sunmadan önce uygulamaya devam etmesi için zamana ihtiyacı vardır. Bu nedenle, kısa vadede, apartman segmentine ek olarak, sermaye kademeli olarak işleme hazır ve üstün özelliklere sahip ürünlere doğru kayacaktır.

Öncelikle, saygın geliştiricilerden teslimata hazır veya zaten teslim edilmiş ve ikinci el piyasasında güçlü bir varlığa sahip alçak katlı gayrimenkuller bulunmaktadır. Ardından, cazip getiriler sağlayan "yatırım kanallarının kralı" olan arsa parsellerini göz ardı edemeyiz. Sanayi, ticaret ve hizmetlerle bağlantılı gelişmekte olan bölgelerdeki, altyapısı tamamlanmış ve nispeten düşük fiyatlı parsel parselleri, yatırımcılar tarafından aranmaya devam edecektir.

En cazip seçenek, kentsel ve yerleşim alanlarındaki açık artırmayla satılan arsalardır; çünkü bu, ihtilaflardan ve davalardan arındırılmış, işgale maruz kalmamış ve halihazırda kiraya verilmemiş temiz bir yatırımdır. Daha da önemlisi, tapusu ve mevcut altyapısı ile birlikte gelir. Yatırımcılar bu arsalara kolayca kiralık evler inşa ederek düzenli bir aylık gelir elde edebilirler.

Aslında, son zamanlarda yerel yönetimler, geçen yılın aynı dönemine kıyasla yeni kentsel ve yerleşim alanlarında daha fazla arsa ihalesi düzenliyor. Arsa ihale faaliyetleri bazı yönlerden canlılık gösterdi; başvuru sayısında ve başlangıç ​​fiyatının %20 ila 10 katı daha yüksek tekliflerde artış yaşandı.

Gelecekte, bütçe geliri yaratmak amacıyla daha fazla açık artırma düzenlendiği için arazi açık artırmalarına para akışının devam edeceği kesindir.

VARS'ın açıklamasında, "Doğru yatırım, yatırımcıların varlıklarını korumalarına, kar elde etmelerine ve toplum için katma değer yaratmalarına yardımcı olmakla kalmaz, aynı zamanda gayrimenkul piyasasının uzun vadede sadece çeşitli fiyat aralıklarına sahip arsa ürünlerinden ziyade daha sağlıklı ve verimli bir şekilde gelişmesine de katkıda bulunur" denildi.

Kaynak: https://www.congluan.vn/sau-can-ho-chung-cu-loai-hinh-bat-dong-san-nao-se-dan-dat-dong-tien-trong-giai-doan-toi-post304256.html