Arazi bölme ve satış işlemleri üzerindeki kontrolü sıkılaştırın.

Gayrimenkul hukuku uzmanı Pham Thanh Tuan'a göre, Konut Kanunu ve Gayrimenkul İşletme Kanunu'nun (değişiklik yapılmış) yeni düzenlemeleri, gayrimenkul işletmeleri tarafından arsa parsellerinin bölünmesi ve satışını "sıkılaştırdı".

2023 Konut Kanunu ve Gayrimenkul İşletme Kanunu'nun 1 Ağustos'tan itibaren yürürlüğe girmesi bekleniyor. Gayrimenkul hukuku uzmanı Pham Thanh Tuan, bu iki yeni kanunun, gayrimenkul işletmelerinin "arazi bölme ve satış" faaliyetlerini iki açıdan "sıkılaştırdığını" belirtti: arazi bölme ve satışına izin verilen proje alanlarının kapsamını daraltmak ve işletmelerin uyması gereken prosedürleri belirlemek.

Özellikle bölgesel kapsamda, özel, tip I, tip II ve tip III kentsel alanlardaki mahalle, ilçe ve şehirlerdeki projelerde veya (bölgeye bakılmaksızın) yatırımcıların Arazi Kanunu uyarınca konut inşaat projeleri için arazi kullanım hakkı ihaleleri yoluyla seçildiği projelerde, yatırımcının arsa parsellerini bölme ve satma şeklinde gayrimenkul işi yapmasına izin verilmeyecektir.

Arazileri parsellere ayırıp bireysel spekülatörlere satan işletmeler, birçok arazi fiyat artışına neden olmuştur.

İnşaat Bakanlığı'na göre, Aralık 2023 itibarıyla Vietnam'da 902 kentsel alan bulunmaktaydı. Bunlar arasında 2 özel sınıf kentsel alan, 22 birinci sınıf kentsel alan (bunlardan 3'ü doğrudan merkezi hükümete bağlı birinci sınıf kentsel alan), 36 ikinci sınıf kentsel alan, 45 üçüncü sınıf kentsel alan, 95 dördüncü sınıf kentsel alan ve 702 beşinci sınıf kentsel alan yer almaktadır.

"III. tip veya daha yüksek olarak sınıflandırılan 105 şehir ve kasabadaki projelerin, arazi bölme ve arsa satışı şeklinde gayrimenkul işi yapmasına izin verilmemektedir. Bu nedenle, işletmelerin arazi bölme ve arsa satışı yapmasına izin verilen alanların kapsamı önemli ölçüde daraltılmıştır."

Başka bir deyişle, III. ve üzeri tipteki kentsel alanlarda, geliştiriciler artık satılık konut inşa etmek zorundadır ve eskiden olduğu gibi arazileri daha küçük parsellere bölerek satamazlar," diye belirtti Bay Tuan.

İşletmelerin izlemesi gereken prosedürlere ilişkin olarak Bay Tuan, yeni yasanın, arazi kullanım haklarını arazi bölme yoluyla devretmek için işletmelerin hem "gerekli" hem de "yeterli" koşulları karşılaması gerektiğini öngördüğünü söyledi.

Gerekli koşul, il Halk Komitesi'nin, işletmenin proje alanındaki arazi kullanım haklarını parselleme ve satış yöntemiyle devretmesine izin veren bir belge çıkarmasıdır. "Yeterli" koşul ise, yatırımcının, yapım aşamasındaki konut birimlerinin satışına ilişkin sözleşme imzalanmasına benzer şekilde, İnşaat Dairesi'nden izin başvurusunda bulunma prosedüründen geçmesidir.

Yeni düzenlemeler, müteahhitlerden arsa alanlara, müteahhidin satış sözleşmesini ne zaman imzalama yetkisine sahip olduğunu açıkça belirleme olanağı sağlıyor. Bu belirleme, müteahhidin İnşaat Bakanlığı'ndan bir belge alıp almadığının kontrol edilmesiyle yapılıyor.

"Arazi bölme işlemlerini sıkılaştıran yeni düzenlemeler makul. Arazileri bölerek ve spekülatif amaçlarla bireylere arsa satarak projeler gerçekleştiren, sürekli alım satım yapan işletmeler, çok sayıda arazi fiyatı artışına yol açtı. Zirve, 2021 yılının başlarında Kuzeyden Güneye eş zamanlı olarak gerçekleşti ve sosyal kaynakların israfına neden oldu."

"Bu arada, mevcut yasalarda henüz parsellenmiş arazileri satın alanların araziye inşaat yapmaları ve araziyi kullanıma açmaları konusunda bağlayıcı bir şart bulunmuyor," dedi Bay Tuan.

Sayın Tuan'a göre, değiştirilmiş Gayrimenkul İşletmeciliği Kanunu'nda öngörülen en dikkat çekici düzenlemelerden biri, arazi kullanım haklarını devralanın "onaylanmış tasarıma, detaylı planlamaya, inşaat ruhsatına (inşaat ruhsatı gerektiren durumlarda) ve imzalanan gayrimenkul projesindeki teknik altyapıya sahip arazi için arazi kullanım haklarının devri sözleşmesinde belirtilen anlaşmaya uygun olarak konut inşa etmesi" şartıdır (Madde 34, Madde 2).

Bu, yalnızca müteahhit için değil, aynı zamanda yetkili merciler için de alıcılar için konut inşaatını denetlemek açısından önemli bir temel oluşturmaktadır. Arazinin satın alınıp daha sonra boş bırakılması, israfa yol açması veya kişisel spekülasyon için kullanılması gibi durumları önler.

Hoai Anh

Kaynak: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bat-dong-san/siet-chat-phan-lo-ban-nen/20240616084210260