Arazi bölüşümünü ve satışını sıkılaştırın

DNVN - Gayrimenkul hukuku uzmanı Pham Thanh Tuan'a göre, Konut Kanunu ve Gayrimenkul Ticareti Kanunu'ndaki (değiştirilmiş) yeni düzenlemeler, gayrimenkul işletmelerinin arazileri bölme ve satma işlemlerini "sıkılaştırdı".

2023 Konut Kanunu ve Gayrimenkul Hukuku'nun 1 Ağustos'tan itibaren yürürlüğe girmesi bekleniyor. Gayrimenkul hukuku uzmanı Pham Thanh Tuan, bu iki yeni kanunun gayrimenkul işletmelerinin "arazi bölüşümü ve satışını" iki açıdan "sıkılaştırdığını" belirtti. Yani, parsellere bölünüp satılabilecek proje alanlarının kapsamını daraltıyor ve işletmelerin uyması gereken prosedürleri belirliyor.

Özellikle bölgesel kapsamda, muhtarlık, ilçe, özel, I., II. ve III. tip kentsel alanlardaki projeler veya (bölgeye bakılmaksızın) Tapu Kanunu uyarınca konut inşaat projelerine yatırım yapmak üzere yatırımcıları arsa kullanım haklarının ihale yoluyla satılması suretiyle seçen projelerde, yatırımcıların arsa bölüp satarak gayrimenkul ticareti yapmaları mümkün olmayacaktır.

Arsaları bölerek ve spekülatörlere satarak projeler yürüten işletmeler, birçok arsa çılgınlığının yaşanmasına neden olmuştur.

İnşaat Bakanlığı verilerine göre, Aralık 2023 itibarıyla Vietnam'da 902 kentsel alan bulunmaktadır. Bunlardan 2'si özel kentsel alan, 22'si birinci tip kentsel alan (Merkezi Hükümete bağlı 3 birinci tip kentsel alan dahil), 36'sı ikinci tip kentsel alan, 45'i üçüncü tip kentsel alan, 95'i dördüncü tip kentsel alan ve 702'si beşinci tip kentsel alan olmak üzere toplam 902 kentsel alan bulunmaktadır.

"III. tip ve üzeri kentsel alan olan 105 il ve ilçedeki projelerde, arsa bölüp satarak gayrimenkul ticareti yapılmasına izin verilmiyor. Dolayısıyla, işletmelerin arsa bölüp satabileceği alan büyük ölçüde daralıyor.

Tuan, "Başka bir deyişle, III. tip ve üzeri kentsel alanlarda yatırımcılar artık daha önce olduğu gibi araziyi küçük parçalara bölüp satmak yerine, satılık konut inşa etmek zorunda kalacaklar" yorumunu yaptı.

İşletmelerin uyması gereken prosedürlere ilişkin olarak Tuan, yeni yasada, arazi kullanım haklarının ifraz yoluyla devredilebilmesi için işletmelerin hem "gerekli" hem de "yeterli" şartları sağlaması gerektiğinin belirtildiğini söyledi.

Gerekli koşul, işletmenin arsaları bölerek ve satarak projedeki arazi kullanım haklarını devretmesine izin veren İl Halk Komitesi'nden alınmış bir belgeye sahip olmasıdır. "Yeterli" koşul ise, yatırımcının, gelecekteki konut alım satım sözleşmesi imzalamak gibi, İnşaat Dairesi'nden izin başvurusunda bulunma prosedürünü yerine getirmesidir.

Yeni düzenleme, yatırımcıdan arsa payı devri alanların, yatırımcının alım satım sözleşmesini imzalamasına izin verilen zamanı net bir şekilde belirlemelerine olanak sağlıyor. Bu belirleme, yatırımcının Yapı İşleri Bakanlığı'ndan belge alıp almadığına bağlı olarak yapılıyor.

"Bölgelendirmeyi sıkılaştıran yeni düzenleme makul. İşletmeler, arsaları bölerek ve bazı kişilere spekülasyon, alım satım şeklinde arazi satarak projeler yürütüyor ve bu da birçok arazi çılgınlığına yol açıyor. 2021 başındaki zirve, Kuzey'den Güney'e eş zamanlı olarak gerçekleşti ve sosyal varlıkların israfına neden oldu.

Bu arada, mevcut yasalar, parsellenmiş arazi alıcıları için inşaatın kullanıma açılmasını gerektirmiyor" dedi Bay Tuan.

Ayrıca Tuan Bey'e göre, Gayrimenkul Ticareti Kanunu'nda (değişik) yer alan çok dikkat çekici hükümlerden biri de, arsa kullanım hakkını devralanın: "Onaylanmış proje ve detaylı planlamaya uygun olarak, inşaat ruhsatı alınması gereken hallerde inşaat ruhsatı ve imzalanan gayrimenkul projesinde teknik altyapı ile arsa kullanım hakkının devrine ilişkin sözleşmede yer alan anlaşmaya uygun olarak, ilerlemeyi sağlayacak şekilde konut inşa etmesi" şartıdır (Madde 2, Madde 34).

Bu, yalnızca yatırımcılar için değil, aynı zamanda alıcıların ev inşaatlarını denetleyecek yetkili makamlar için de önemli bir temeldir. Arsa satın alıp terk etmek veya kişisel spekülasyon için kullanmaktan kaçının.

Hoai Anh

Kaynak: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bat-dong-san/siet-chat-phan-lo-ban-nen/20240616084210260