'Gayrimenkul manipülasyonu hisse senetlerindekinden daha az karmaşık değil'

Gayrimenkul manipülasyonunun hisse senetlerindeki benzer davranışlardan daha az tehlikeli olmadığı göz önüne alındığında, Ulusal Meclis delegeleri, fiyat manipülasyonunu ve piyasada balon oluşmasını önlemek için bunun yasaklanmasını önerdi.

Gayrimenkul Ticareti Hakkında Kanun Tasarısı (Değişik) ile gayrimenkul sektöründe sahtecilik, gayrimenkul ticaretiyle ilgili bilgileri bilerek tahrif etme ve yayınlamama, dolandırıcılık, müşterileri dolandırma gibi gayrimenkul sektöründe yasaklanan bir dizi fiile eklemeler yapılıyor.

31 Ekim'de Ulusal Meclis tartışma oturumunda konuşan Bay Trinh Xuan An (Ulusal Savunma ve Güvenlik Komitesi tam zamanlı üyesi), bu iş alanındaki yasaklı faaliyetler listesine gayrimenkul fiyatlarını manipüle etme ve sabitleme eyleminin eklenmesini önerdi.

Gayrimenkul piyasasını manipüle etmenin, borsadaki benzer davranışlardan daha az tehlikeli olmadığını analiz etti. Manipülasyon, yalnızca yüksek fiyatlardan teklif verip ardından mevduatları terk etmekle değil, aynı zamanda bir projeyi başka bir projenin fiyatını "artırmak" için kullanarak bir balon oluşturmak ve gerçeğe kıyasla çok yüksek bir fiyat seviyesi yaratmakla da gerçekleşir.

"Dikkatlice ele alınmazsa, Çinli emlak şirketi China Evergrande Group örneğinde olduğu gibi bir balon oluşacaktır" diyen An, gayrimenkulde manipülasyon ve fiyat tespitinin yasada yasaklanması ve özellikle belirli durumların hariç tutulması gerektiğini sözlerine ekledi.

Sayın Trinh Xuan An (Ulusal Savunma ve Güvenlik Komitesi tam zamanlı üyesi), 31 Ekim sabahı Gayrimenkul Ticareti Kanunu (değişiklik) taslağının tartışma oturumunda konuştu. Fotoğraf: Ulusal Meclis Medyası

Aynı görüşü paylaşan Bay Nguyen Huu Thong ( Binh Thuan ili heyet başkan yardımcısı) ve Trinh Lam Sinh (An Giang ili heyet başkan yardımcısı), emlak piyasasını manipüle etme ve bozma eylemlerini yasaklayan düzenlemelerin eklenmesini önerdiler.

Bay Thong, arazi kullanım hakları ihalelerinde ve çevre bölgelerde fiyatları şişirmeyi amaçlayan ihalelerde gizli anlaşmaların yaygın olduğunu belirtti. Bu durum, arazi fiyatlarının yükselmesine ve gerçekten konuta ihtiyacı olan insanların arazi satın alıp ev inşa edememesine neden oluyor.

Bu arada, gayrimenkul sektöründe yasaklı eylemlerden de bahseden Ekonomi Komitesi Üyesi Bay Nguyen Van Manh, gelecekte alıcıdan ve alıcıdan taksitle gayrimenkul alım satımı için para toplama ve kullanma düzenlemelerinin yasadışı olduğunu belirtti. Bay Manh'a göre, mevcut düzenlemelerle karşılaştırıldığında, bu yasa tasarısı, sermayenin seferber edilmesi ve yasadışı olarak ele geçirilmesi eylemini ortadan kaldırıyor ve yatırımcıların sermaye kullanımında istemeden boşluklar yaratmanın yanı sıra sermaye seferberliği için başka kanallar da yaratıyor.

Gerçekte bu tür davranışların yaşanmasını engellemek için yasadışı işgalin yasaklanmasına ilişkin düzenlemelerin yürürlükte kalmasını önerdi.

Gelecekteki konut işlemleri (kâğıt üzerindeki konut, gayrimenkul) için teminat düzenlemeleri de tartışma oturumunda birçok yorum aldı. Taslak yasa şu anda iki seçenek sunuyor. Birincisi, proje yatırımcısının yalnızca konut ve inşaat işleri işletmeye alınmaya uygun olduğunda teminat toplayabilmesi. İkincisi ise, yatırımcının müşteriyle yaptığı anlaşmaya göre, projenin bir devlet kurumu tarafından değerlendirilmiş temel bir tasarımı ve arazi kullanım haklarına ilişkin belgelerinden birine sahip olması durumunda teminat toplaması. Azami teminat tutarı hükümet tarafından belirleniyor, ancak satış veya kiralama bedelinin %10'unu geçemiyor.

Bayan Tran Hong Nguyen (Hukuk Komitesi Başkan Yardımcısı), alıcı (işlemdeki zayıf taraf) için daha az risk oluşturduğuna inandığı için 1. seçeneği tercih etti. Teminatlar yalnızca gayrimenkulün ticari koşulları karşılaması ve iki tarafın sözleşme imzalaması durumunda ödenir, böylece anlaşmazlıkların ortaya çıkması sınırlanır.

Bayan Nguyen'e göre, yatırımcı projenin temel tasarımı onaylandığında veya arazi kullanım haklarına ilişkin belgelerden birine sahip olduğunda (seçenek 2) depozitoyu alırsa, alıcı birçok riski üstlenecektir, çünkü depozitonun alınmasından projenin inşasına kadar geçen süre uzundur.

Nitekim gayrimenkul piyasası son dönemde karmaşık bir hal aldı ve proje yatırımcıları keyfi olarak sermaye toplamak için mevduat ve sermaye katkı sözleşmelerinden faydalanıyor. Hukuk Komitesi Başkan Yardımcısı, "5 veya 10 yıl sonra mevduat alan birçok proje henüz hayata geçmedi, bu nedenle gelecekte kurulacak gayrimenkul projeleri için mevduatları "sıkılaştıracak" düzenlemelere ihtiyaç var," diye görüşünü dile getirdi.

Bu arada, Bay Nguyen Dai Thang (Hung Yen ilinin ihtisas heyetinin başkan yardımcısı) ve Bay Pham Van Hoa, düzenlemelerin yatırımcının hangi durumlarda mevduatı alabileceğini, mevduat tutarını açıkça tanımladığını ve kamuya açık ve şeffaf olduğunu düşündükleri için 2. seçeneği seçtiler.

Bay Pham Van Hoa, yatırımcının projeyi gerçekleştirmek için sermayesinin %100'üne sahip olmadığını ve bankadan borç alması gerektiğini söyledi. Satılık dairenin değerinin %10'u tutarındaki depozito da gerçeğe uygun. "1 milyar değerindeki bir evin %10'luk depozitosu 100 milyon, 4 milyar değerindeki bir evin depozitosu ise 400 milyon. Bence müşteriler için bu miktar ev satın alırken büyük bir meblağ değil. Müşteriler peşinat veriyor, bazen yatırımcı evi daha düşük bir fiyata satıyor." dedi.

Ayrıca, yatırımcının depozitoyu alabilmesi için arazi kullanım haklarına ilişkin belgeleri var ve "bunlar sahtekâr değil" diyor. Bu nedenle, yasa tasarısının, yatırımcının projeyi hayata geçirmek için sermayeyi harekete geçirebilmesi ve yatırımcı ile müşteri arasında güven oluşturması için esnek düzenlemeler sunması gerekiyor.

Gayrimenkul projelerinin devri sırasında arazi üzerindeki mali yükümlülüklerin tamamlanmasına ilişkin düzenlemeler de görüşüldü. 5. oturumda (Haziran), Ekonomi Komitesi Başkanı Vu Hong Thanh, Ulusal Meclis Daimi Komitesi'ni açıklayan ve kabul eden raporu sunarken, birçok görüşün proje devri öncesinde "zorunlu yükümlülüklerin tamamlanması" gerekliliği konusunda hemfikir olduğunu belirtti. Ancak, artık yeterli kapasiteye sahip olmayan yatırımcılar için de koşulların oluşturulması gerektiği yönünde görüşler vardı.

Bu nedenle Milli Meclis Daimi Komisyonu iki seçenek önerdi.

Birincisi , yatırımcının proje arazisi veya devredilen proje parçası ile ilgili mali yükümlülüklerini devlete devretmesi halinde, henüz yerine getirmemiş olması halinde, taraflar, yerine getirilmemiş mali yükümlülüklerin yerine getirilmeye devam edilmesi konusunda anlaşabilirler.

İkinci olarak, projeyi gerçekleştirmek üzere yetkili bir kamu kuruluşundan arazi tahsis veya kiralama kararı almış ve proje arazisine ilişkin mali yükümlülüklerini (arazi kullanım bedeli, arazi kirası, vergi, harç vb.) yerine getirmiş olan yatırımcının, devredilen projenin tamamı veya bir kısmı için arazi kullanım hakkı belgesine sahip olması gerekmez.

Meclis Daimi Komisyonu 1. seçeneği tercih etti. Bu seçenek, sıkı düzenlemeler sağlıyor ve projeleri devrederek kar elde etmek için niteliksiz yatırımcıların seçilmesini engelliyor.

Bay Pham Van Hoa, yatırımcının projeyi veya projenin bir kısmını başka birine devretmesi durumunda, alıcının devlete karşı mali yükümlülüklerini yerine getirmek zorunda kalacağı anlamına gelen 1. seçeneği tercih etmeyi kabul etti. Bay Hoa, devletin herhangi bir kayıp yaşamayacağını, çünkü mali yükümlülüklerin yerine getirilmeye devam edeceğini söyledi.

"Yetersiz beslenen ve artık yeni projelere devam etme imkânı olmayan yatırımcıların bunları devretmesi gerekiyor ve işlem yapmadan önce mali yükümlülüklerini yerine getirmeye zorlanmaları tavsiye edilmez" dedi.

Bay Pham Van Hoa, 31 Ekim sabahı Gayrimenkul Ticareti Kanunu (Değiştirilmiş) taslağının tartışma oturumunda görüşlerini dile getirdi. Fotoğraf: Ulusal Meclis Medyası

Ulusal Savunma ve Güvenlik Komitesi'nin tam zamanlı üyesi Trinh Xuan An da gayrimenkul projelerinin devrinde esnekliğe ihtiyaç duyulduğunu belirterek, tarafların devlete karşı kendi mali yükümlülüklerini müzakere etmelerine izin verilmesi gerektiğini söyledi.

Bilim, Teknoloji ve Çevre Komitesi Daimi Üyesi Nguyen Ngoc Son, "bir gayrimenkul projesinin tamamının veya bir kısmının devredilmesi" ifadesinin anlamı konusunda şu anda çok farklı anlayışlar olmasından endişe duyuyor.

Bay Son, soruşturma ve teftiş kurumlarının, arazi kullanım haklarının ve araziye bağlı varlıkların devri, araziye bağlı varlıkların satışı gibi yollarla yatırımcı değiştiren projeleri ele alırken de zorluklarla karşılaştığını belirterek, yasa tasarısının, sömürüyü önlemek için varlıkların devri kavramını ve yöntemini açıkça tanımlaması gerektiğini ileri sürdü.

Taşınmaz Ticareti Kanunu Tasarısı'nın (Değişik) 27 Kasım'da Meclis'te kabul edilmesi bekleniyor.

Bay Minh

Kaynak bağlantısı: https://vnexpress.net/thao-tung-bat-dong-san-tinh-vi-khong-kem-trong-chung-khoan-4671132.html