Hanoi'deki gayrimenkul piyasası önemli bir farklılaşma yaşıyor.

(CLO) Hanoi, uzun süredir devam eden kentsel darboğazları gidermek ve Başkent Şehir Planlamasına uygun olarak kalkınma yönelimini kademeli olarak gerçekleştirmek için benzeri görülmemiş bir arazi temizleme ve altyapı yatırımı aşamasına giriyor.

Công Luận•26/05/2026

Hanoi Halk Komitesi'ne göre, 2025 yılının sonundan bu yana arazi temizleme çalışmalarında önemli ilerleme kaydedildi. Özellikle 4. Çevre Yolu - Başkent Bölgesi, 1. Çevre Yolu'nun Hoang Cau'dan Voi Phuc'a kadar olan bölümü, 2.5, 3 ve 3.5. Çevre Yolları ile Kızıl Nehir üzerindeki Tu Lien, Tran Hung Dao, Thuong Cat, Hong Ha ve Ngoc Hoi gibi bir dizi köprü de dahil olmak üzere birçok uzun süredir devam eden proje hızlandırıldı.

Ayrıca, Hanoi'nin kamu yatırımı ödemelerindeki ilerleme oranı ulusal ortalamanın oldukça üzerinde. 24 Nisan'da düzenlenen 2026 Yılında Kamu Yatırım Sermayesinin Tahsisi ve Dağıtımının Hızlandırılması Ulusal Konferansı'nda sunulan bilgilere göre, 23 Nisan itibariyle Hanoi, Başbakan tarafından belirlenen planın %25,7'sine denk gelen yaklaşık 31.000 milyar VND ödeme gerçekleştirmişken, Maliye Bakanlığı'nın kayıtlarına göre ulusal ortalama ödeme oranı yaklaşık %12,6 civarındadır.

Hanoi emlak piyasası önemli bir farklılaşma sürecinden geçiyor. Fotoğraf: VARS

Çok sayıda büyük ölçekli projenin eş zamanlı olarak hayata geçirilmesi, Hanoi'nin odaklanmış ve stratejik altyapı geliştirme konusunda net bir döngüye girdiğini göstermektedir.

Tek kutuplu kentleşmeden kalkınma modelinin yeniden yapılandırılmasına.

1990-2015 dönemi bölgesel genişleme ve banliyöleşme dönemi ise, mevcut dönem Hanoi'nin kentsel gelişim modelini yeniden yapılandırma sürecidir.

Uzun yıllar boyunca Hanoi'nin büyümesi esas olarak tek kutuplu kentsel genişlemeye, göç nedeniyle artan nüfusa ve şehir içi konut piyasasının güçlü gelişimine dayanıyordu. Kendi kendine inşa edilen tüp ev modeli, yüksek yoğunluklu, dar sokaklarda birbirine yakın sıra evler ve ulaşım ve yeşil alanlar için sınırlı arazi ile karakterize edilen kentsel yapının çoğunluğunu oluşturuyordu. Bu yapı, hızlı kentleşme, düşük geliştirme maliyetleri ve hala parçalı bir ekonomi dönemi için uygun olmuş olabilir.

Ancak, nüfus yoğunluğu ve kentsel ölçek altyapının kapasitesini aştığında, bu model sınırlılıklarını göstermeye başlar. Trafik sıkışıklığı, artan lojistik maliyetleri, aşırı yüklenmiş altyapı ve arazi parçalanması, eski model altında kalkınma olanaklarını daraltmaktadır.

Bu yeni bağlamda, Hanoi artık yatırım çekmek için arazi bulunabilirliği veya düşük maliyet avantajlarına güvenemez; bunun yerine bağlantı olanakları, altyapı kalitesi, yüksek kaliteli sermaye akışlarını çekme yeteneği ve kentsel operasyonel verimlilik temelinde rekabet etmek zorundadır. Bu durum, şehri daha kapsamlı bir yeniden yapılanma döngüsüne girmeye zorlamaktadır.

Mevcut yeniden yapılandırma süreci sadece eski binaların yerine yenilerini inşa etmekle ilgili değil, aynı zamanda arazi kullanım modellerini ve kentsel işlevleri değiştirmekle de ilgilidir.

Eski apartman kompleksleri bunun en açık örneğidir. Bunlar, devlet desteği sonrası dönemde oluşturulmuş, düşük arazi kullanım verimliliği, harap altyapı ve modern nüfus artışının baskılarına yetersizlik ile karakterize edilen kentsel yapılardır. Bu nedenle, eski apartman binalarının yenilenmesi sadece bir konut sorunu değil, aynı zamanda şehir içi arazilerin değerini yeniden yapılandırma sürecidir.

Aynı zamanda, şehir merkezindeki birçok fabrika, depo ve üretim tesisi kademeli olarak merkezi alanın dışına taşınıyor. Bu eğilim, kentsel arazi değerlerinin artması ve ekonomik yapının hizmetler, finans ve teknolojiye doğru kaymasıyla birlikte Seul, Şanghay ve Singapur'da yaşandı.

Büyük şehirlerde, şehir merkezindeki sanayi alanları genellikle konut, ticaret, ofis ve hizmetleri içeren karma kullanımlı komplekslerle değiştirilir. Hanoi şu anda bu trendi izliyor.

Gayrimenkul piyasası önemli ölçüde farklılaşmaya başlıyor.

Vietnam Gayrimenkul Danışmanları Birliği'ne (VARS) göre, arazi tahsisi ve planlama uygulamalarının hızlandırılmasının ardından, Hanoi'nin birçok bölgesindeki konut piyasasında daha belirgin bir farklılaşma eğilimi görülmeye başlandı.

Özellikle planlama aşamasındaki bölgelerde, eski yerleşim alanlarında, dar sokaklardaki evlerde veya altyapısı sınırlı bölgelerde, fiili işlem fiyatlarında ve likiditede düşüş belirtileri görülmüştür.

VARS, bunun nedeninin sadece son yıllarda fiyatların önemli ölçüde artmasından değil, aynı zamanda kentsel planlama, yol yapımı olasılığı, kentsel yenileme ve eski şehir merkezindeki nüfus yapısındaki değişikliklerle ilgili endişelerden de kaynaklandığını savunuyor.

Hanoi önemli bir yeniden yapılanma dönemine girerken, dar sokaklardaki konut modellerinin doğasında var olan sınırlamalar daha belirgin hale geliyor; bunlar arasında trafik sıkışıklığı, park yeri eksikliği, sınırlı yaşam alanı, yeşil alan, yangın güvenliği endişeleri ve modern kentsel altyapıya erişim sorunları yer alıyor.

Öte yandan, piyasa talebi giderek yeni kentsel alanlarda ve senkronize altyapıya sahip entegre uydu kentlerde apartman binaları ve alçak katlı evler gibi iyi planlanmış ürünlere doğru kaymaktadır. Bu projeler modern yaşam alanlarından, kapsamlı olanaklardan, daha iyi bağlantıdan ve yüksek planlama istikrarından faydalanmaktadır.

Bu durum, Hanoi pazarının yeni döngüsünün artık eskisi gibi tekdüze fiyat artışları dönemi olmayacağını, bunun yerine altyapı kalitesi, bağlantı olanakları ve ekonomik ekosistem oluşturma yeteneğine dayalı güçlü bir farklılaşma dönemi olacağını göstermektedir.

VARS'ın açıklamasına göre, "Kentsel yeniden yapılanma süreci, Hanoi'nin gayrimenkul piyasasının gelişim yapısında önemli değişikliklere yol açıyor."

Daha önce piyasa büyümesi esas olarak tek kutuplu kentsel genişleme ve altyapı beklentilerine dayanırken, mevcut döngü altyapı kalitesi, kentsel operasyonel verimlilik ve gerçek konut talebine dayalı bir kalkınma modeline doğru kaymaktadır.

Bu durum, yeni altyapı koridorları boyunca çok sayıda büyük ölçekli kentsel alanın gelişmesiyle kanıtlanmaktadır. Piyasa arzının, lüks, orta sınıf, uygun fiyatlı ticari konutlar, sosyal konutlar ve kiralık konutlar da dahil olmak üzere daha çeşitlenmesi beklenmektedir.

Özellikle kiralık konutlar da dahil olmak üzere sosyal konutlar, Hanoi'nin sosyal refah politikası ve kentsel gelişim stratejisinde giderek daha önemli bir unsur haline geliyor. Şehir çok merkezli bir modele geçerken, zorluk artık sadece daha fazla konut geliştirmekle ilgili değil, yaşam alanlarını yeniden düzenlemek, altyapıya erişimi iyileştirmek ve nüfusu daha rasyonel bir şekilde dağıtmakla ilgili.

Bu yeni modelde, merkezi bölgeler, göl kenarı konumları veya metroya, finans merkezlerine ve ana ticaret yollarına doğrudan erişimi olan bölgelerin, yüksek gelirli sakinlere, uluslararası profesyonellere ve kent elitine hitap eden lüks ürünlere odaklanması muhtemeldir.

Ancak VARS, bunun düşük gelirli grupların geleneksel anlamda "şehirden dışarı itildiği" anlamına gelmediğini savunuyor. Bu yeni gelişim döngüsündeki fark, coğrafi mesafeler daha büyük olsa da, yeni altyapı sistemi sayesinde zaman ve erişilebilirliğin önemli ölçüde kısalmasında yatıyor.

Çevre yolları, metro hatları, Kızıl Nehir üzerindeki köprüler, bölgeler arası bağlantı yolları ve yeni lojistik koridorları, Hanoi içindeki ulaşımı tamamen dönüştürecek. Önemli altyapı iyileştirmeleriyle, şehir merkezinden daha uzakta yaşayan ancak yine de iş yerlerine, alışveriş merkezlerine, havaalanına veya hizmet alanlarına kolay erişime sahip olmak, modern bir metropolde giderek norm haline gelecek.

Bu durum, şehir merkezindeki aşırı yoğunlaşmanın devam etmesi yerine, nüfusun daha sürdürülebilir bir şekilde merkezden uzaklaştırılması ve yeniden dağıtılması için zemin hazırlamaktadır.

VARS, "Daha da önemlisi, yeni döngüde gayrimenkul değerlerinin, önceki dönemlerde olduğu gibi yalnızca altyapı geliştirme nedeniyle fiyat artışı beklentisine değil, şehrin operasyonel kapasitesine, ekonomik ekosistem oluşturma yeteneğine ve gerçek talebe dayanarak büyümesi bekleniyor" diye vurguladı.