Emlak piyasası 2025'in 9 ayı: Parlak bir görünüm, ancak hala birçok sorun ve zorluk var

(Chinhphu.vn) - Dünya ekonomisindeki dalgalanmaların devam ettiği bir ortamda, Vietnam emlak piyasası 2025'in ilk 9 ayında kayda değer toparlanma belirtileri gösterdi. Ancak olumlu sonuçların yanı sıra, aşılması gereken birçok zorluk ve engel de mevcut.

Konut Politikası ve Gayrimenkul Piyasası Merkezi Yönlendirme Komitesi Başkanı Başbakan Pham Minh Chinh , Yönlendirme Komitesi'nin yeniden düzenlenmesi kararını ve Yönlendirme Komitesi'nin ilk toplantısını duyurmak üzere konferansa başkanlık etti - Fotoğraf: VGP/Nhat Bac

Başbakan , toplantıda emlak piyasası ve sosyal konut geliştirme sektörünün hâlâ birçok zorlukla karşı karşıya olduğunu söyledi. Yasal sistem, her ne kadar değiştirilmiş ve tamamlanmış olsa da, özellikle arazi, ihale, politikaların onaylanması ve yatırımcı seçimi alanlarında hâlâ eksiklikler barındırıyor. Tazminat, arazi temizliği ve yeniden yerleşim çalışmaları hâlâ yavaş ilerliyor; birçok yerde arazi fiyatlarının belirlenmesi hâlâ zor.

Ayrıca konut sektörü hala yetersiz, ana ürünler üst segment, bazen konut fiyatları özellikle büyük şehirlerde ani artışlar gösterebiliyor.

Başbakan, bu durum karşısında delegelerden kendilerine verilen görevleri gözden geçirip incelemelerini, elde edilen sonuçları teyit etmelerini ve aynı zamanda yaşanan zorlukları ve darboğazları net bir şekilde belirleyerek, deneyimlerden ders çıkararak önümüzdeki dönemde yönetim çözümleri üretmelerini istedi.

Hükümet Başkanı, "Herkes millet ve ülke için, yüksek azim, büyük çaba, kararlı eylem ruhu, her işin layıkıyla yapılması gerektiği; görevlendirmenin belli olması gerektiği, insanların belli olması, yapılacak işin belli olması, zamanın belli olması, yetkinin belli olması, sorumluluğun belli olması ve ürünlerin belli olması gerektiği" vurgusunu yaptı.

Birçok proje hayata geçiriliyor ancak fiyatlar yüksek seviyelerde "sabitleniyor".

Konut Politikası ve Gayrimenkul Piyasası Merkezi Yönlendirme Komitesi toplantısında konuşan İnşaat Bakan Yardımcısı Nguyen Van Sinh, yılın ilk 9 ayında ülkede 1.810'dan fazla konut projesi ve yeni kentsel alanın hayata geçirildiğini, bunların arasında yaklaşık 398.123 dairelik 1.071 ticari konut projesinin bulunduğunu, ayrıca, arazi kullanım haklarının insanlara kendi evlerini inşa etmeleri için devredilmesini amaçlayan 478 altyapı yatırım projesi ve yaklaşık 245.469 dairelik 312 sosyal konut projesinin bulunduğunu belirtti.

Eylül 2025 itibarıyla, ülke genelindeki toplam gayrimenkul işlem sayısı yaklaşık 430.769'a ulaşarak, 2024'ün aynı dönemine göre %1'lik küçük bir artış gösterdi. Hanoi ve Ho Chi Minh City'deki daire piyasası, yıl başına göre %5,6 artışla metrekare başına ortalama 70-80 milyon VND satış fiyatı kaydetti. Bazı lüks projelerin metrekare fiyatları ise 150 milyon VND'yi aştı.

Hanoi'de arsa fiyatları genellikle metrekare başına 60-100 milyon VND arasında değişirken, Ho Chi Minh şehrinde metrekare başına 60-120 milyon VND arasında değişmektedir. Bazı banliyö ve çevre bölgelerde ise metrekare başına 200 milyon VND'ye kadar çıkan fiyatlar talep edilmektedir. Yeni sosyal konut fiyatları ise genellikle metrekare başına 15-25 milyon VND arasında değişmekte olup, ufak dalgalanmalar göstermektedir.

Özellikle, konut destek politikaları güçlü bir şekilde uygulanmaya devam ediyor. Temmuz 2025 itibarıyla, ülke genelinde 34.754 yoksul haneye konut alanında devrim niteliğinde katkılarda bulunuldu. Ağustos ayına gelindiğinde ise, 58.040 yoksul haneye, planlanandan önce ev inşa etmeleri ve onarmaları için destek sağlandı.

Uzmanlara göre, Vietnam'daki emlak fiyatları, özellikle Hanoi ve Ho Chi Minh City'de, çoğu hanenin karşılayabileceğinin çok ötesinde yüksek. Sosyal konut sektörü ise daha ucuz olmasına rağmen, gerçek talebi karşılayacak düzeyde değil ve sınırlı bir arza sahip.

Yukarıdaki verilerin analizi, sosyal konutların ortalama satış fiyatının metrekare başına 15-25 milyon VND olduğunu göstermektedir. 50 metrekarelik bir daire için ise 750 milyon ila 1,25 milyar VND arasında harcama yapmak gerekmektedir. Ticari konutlardan çok daha ucuz olsa da, mevcut ortalama gelirle çalışanlar hâlâ bu konutlara erişimde zorluk çekmektedir.

Ayrıca, işlem piyasasına bakıldığında, 430.769 adet işlem gerçekleşti, %1'lik ufak bir artış, talebin hala mevcut olduğunu ancak patlayıcı olmadığını, bunun da satın alma gücünün yüksek fiyatlar nedeniyle sınırlı olduğunu gösteriyor.

Sınırlamalar ve sorunlar

Toplantıda Bakan Yardımcısı Nguyen Van Sinh de sınırlamalara dikkat çekti. Yani, ilgili yasal sistem, değiştirilmiş ve eklenmiş olmasına rağmen, özellikle arazi, ihale ve açık artırma alanlarında hâlâ eksiklikler barındırıyor ve bu da projeler için zorluklara yol açıyor.

Aynı zamanda, birçok bölgede planlama, arazi ve konut mevzuatının uygulanması, özellikle yatırım politikalarının değerlendirilmesi ve onaylanması konusunda hâlâ yavaştır. Tazminat, destek ve yeniden yerleşim çalışmaları hâlâ karmaşıktır ve arazi fiyatının belirlenmesinde sıklıkla hatalar yapılmakta, bu da gecikmelere ve yüksek maliyetlere yol açmaktadır.

Ayrıca, bazı yerel yönetimler onaylı konut geliştirme programlarını ve planlarını yakından takip etmemiş ve bu durum ürün yapısı ve proje uygulamasının yönetiminde inisiyatif eksikliğine yol açmıştır. Gayrimenkul işletmeleri kredi sermayesine erişimde de birçok zorlukla karşı karşıya kalırken, tahvil piyasası hâlâ potansiyel riskler taşımaktadır.

Bu sınırlamalar, mevcut gayrimenkul piyasası tablosunun yalnızca arz ve talep baskısı altında olmadığını, aynı zamanda kurumlar ve yaptırımlarla da yoğun bir şekilde iç içe geçtiğini göstermektedir.

Eş zamanlı çözümler olmadan, gayrimenkul piyasası dengesizlik durumuna düşmeye devam edecektir: konut fiyatları artıyor, arz sınırlı ve insanların istikrarlı konutlara olan gerçek ihtiyaçları gerektiği gibi karşılanmıyor.

Mevcut gayrimenkul piyasası görünümü yalnızca arz ve talep baskısı altında değil, aynı zamanda kurumlar ve uygulamalarla da yoğun bir şekilde iç içe geçmiş durumda. Fotoğraf: VGP/Thuy Chi

2025 yılı sonuna kadar temel görevler

İnşaat Bakan Yardımcısı, gayrimenkul piyasasının istikrarlı bir şekilde gelişmesi için bir dizi önemli ve öne çıkan görevin altını çizdi.

Bunlardan biri, konut, gayrimenkul ticareti, arazi, planlama, inşaat vb. konulardaki mekanizmaları, politikaları ve yasaları gözden geçirmeye ve mükemmelleştirmeye devam ederek gayrimenkul piyasası için engelleri kaldırmak ve şeffaf bir hukuk koridoru oluşturmaktır.

İkincisi, sosyal konut gelişimini teşvik etmek, Başbakan tarafından belirlenen 2025 hedefini tamamlamak için çabalamak ve aynı zamanda piyasaya arz yaratacak idari prosedür reformunu teşvik etmek.

Üçüncüsü, piyasa yönetimini güçlendirmek, işlemleri yakından izlemek ve arz-talep dengesizliğine yol açan spekülasyon, stokçuluk ve fiyat artışlarını sıkı bir şekilde kontrol altına almaktır.

Dördüncüsü, sermaye seferberliğini teşvik etmek, toplumdan, bankalardan ve tahvillerden sermaye seferberliği kanallarını çeşitlendirmek ancak güvenlik ve şeffaflığı sağlamak.

Bakanlıklara ve yerel birimlere verilen görevler çok özel olarak belirtilmiştir. İnşaat Bakanlığı, yasayı araştırmaya ve mükemmelleştirmeye devam ediyor ve şeffaflığı artırmak için "Taşınmaz ve Arazi Kullanım Hakları Ticaret Merkezi" modeli için bir pilot mekanizma öneriyor. Aynı zamanda, Ulusal Konut Geliştirme Fonu'nun yasal çerçevesini mükemmelleştirmek için Maliye Bakanlığı ile koordinasyon sağlıyor.

Maliye Bakanlığı, sermaye hareketliliğine ilişkin sorunları çözer, menkul kıymetler, tahviller, ihaleler vb. ile ilgili mevzuatı gözden geçirerek piyasadaki zorlukları giderir.

Tarım ve Çevre Bakanlığı, planlama, arazi kullanımı, arazi tahsisi, arazi kiralama ve arazi bedelinin belirlenmesine ilişkin düzenlemeleri mükemmelleştirmeye odaklanıyor.

Devlet Bankası esnek bir kredi politikası uyguluyor, sosyal konutlar için 120 milyar VND tutarında bir kredi paketi uyguluyor ve ilk kez ev satın alan 35 yaş altı gençler için tercihli kredileri genişletiyor.

İl ve ilçelerdeki Halk Komiteleri, özellikle sosyal konut projelerinin değerlendirilmesi ve onaylanması sürecini hızlandırmalı, mahallelerdeki zorluk ve sorunları hızla ele almalı, idari prosedürlerin azaltılmasını ve işletmeler için maliyet tasarrufu sağlayacak önlemler almalıdır.

Merkezi yönetimden yerel yönetimlere kadar eşzamanlı çözümlerle gayrimenkul piyasasının yılın son aylarında yeniden istikrara kavuşması bekleniyor. Sosyal konutlar ve işçi konutları, nüfusun çoğunluğunun gerçek konut ihtiyacını karşılarken fiyat baskısını azaltmaya da katkıda bulunacak öncelikli segmentler olacak.

Ancak, uygulamada gecikme veya senkronizasyon eksikliği durumunda riskler hâlâ mevcuttur. Sürdürülebilir kalkınma hedefine ulaşmak için bakanlıklar, şubeler ve yerel yönetimlerin yakın koordinasyon içinde olmaya, yakından izlemeye ve piyasanın şeffaflığını ve uzun vadeli istikrarını sağlamaya devam etmesi gerekmektedir.

Giang Oanh

Kaynak: https://baochinhphu.vn/thi-truong-bds-9-thang-2025-co-gam-sang-nhung-con-nhieu-vuong-mac-kho-khan-102250922183608424.htm