Gayrimenkul piyasası henüz "yokuşu tırmanacak" kadar ivme kazanmadı, ancak artık "kontrolü kaybetmiyor".

12 Ekim öğleden sonra, Vietnam Gayrimenkul Derneği (VNREA) ve Vietnam Gayrimenkul Danışmanları Derneği (VARS), "Vietnam gayrimenkul piyasasının 2023'ün 3. çeyreğindeki toparlanma sürecinin değerlendirilmesi ve 2023'ün 4. çeyreğindeki piyasa durumunun tahmini" başlıklı raporu duyurmak üzere ortak bir etkinlik düzenledi.

Gayrimenkul işlemleri yeniden canlanıyor.

VARS Gayrimenkul Piyasa Araştırma ve Yatırım Teşvik Danışmanlığı Departmanı Başkan Yardımcısı Bayan Pham Thi Mien, açılış konuşmasında, VARS'ın araştırmalarından elde edilen verilerin, özellikle geçen yılın sonundaki ve bu yılın ilk birkaç ayındaki zorlu döneme kıyasla, gayrimenkul piyasasındaki likiditenin kademeli olarak iyileştiğini gösterdiğini belirtti.

Piyasada daha olumlu işaretler görülmeye başlandı. Bunlar arasında, altyapı ve ulaşım yatırımlarının teşvik edilmesine odaklanılan ve talebi karşılayacak yeterli arza sahip olan ekonomik olarak gelişmiş bölgeler yer alıyor; örneğin Hanoi, Hai Phong, Lao Cai, Da Nang, Ho Chi Minh City vb.

Bayan Mien, yukarıdaki sonuçların devlet yönetim kurumları ve işletmeler arasındaki çabalar, yakın iş birliği ve koordinasyonun sonucu olduğuna inanmaktadır. Özellikle, Hükümet tarafından yayınlanan yaklaşık 20 ilgili işlem ve alt yasal belge, sürekli ve hızlı bir şekilde uygulanmış olup, içerikleri giderek pazarın ve işletmelerin gerçek ihtiyaçlarıyla uyumlu hale getirilmiştir.

"Piyasa henüz 'dik eğimi aşacak' kadar güçlü olmasa da, 'kontrolü kaybetme' riskinden bir nebze de olsa kurtuldu," diye belirtti Bayan Mien.

Gayrimenkul piyasası en zorlu dönemini geride bıraktı ve işlemler hem miktar hem de nitelik açısından kademeli olarak toparlanıyor.

Rapordaki veriler, pazardaki işlem hacminin zaman içinde istikrarlı bir şekilde arttığını ve tüketici ihtiyaçlarını karşılayan daha fazla ürünün piyasaya sürüldüğünü gösteriyor. Buna göre, 2023'ün üçüncü çeyreğinde pazar yaklaşık 6.000 işlem kaydetti; bu, ikinci çeyreğe göre 1,5 kat ve 2023'ün ilk çeyreğine göre iki katından fazla bir rakam.

Ancak, önceki dönemlerle karşılaştırıldığında, 2023 yılının ilk dokuz ayındaki toplam işlem sayısı, geçen yılın aynı döneminin yalnızca yaklaşık %50'si ve gayrimenkul patlaması sırasındaki zirvenin yaklaşık %20'si kadardı. Bunun nedeni, konut fiyatlarının durma belirtisi göstermeden yükselmeye devam etmesi ve sosyal konut ile uygun fiyatlı konut segmentlerinde arz eksikliğinin devam etmesidir.

İleriye dönük olarak, VARS raporu, ekonomik toparlanmanın ve olumlu ekonomik büyüme tahminlerinin, apartmanlardan ofis kiralamalarına, fabrikalardan perakende mülklerine kadar tüm segmentlerde gayrimenkul talebinde artışa kesinlikle yol açacağını açıkça göstermektedir. Özellikle çeşitli nedenlerden kaynaklanan mevcut arz sıkıntısı göz önüne alındığında, yakın gelecekte gayrimenkul fiyatlarında bir artış muhtemel bir sonuçtur.

Ayrıca Bayan Mien, Vietnam Merkez Bankası'nın Mart 2023'ten bu yana politika faiz oranını dört kez üst üste düşürdüğünü de belirtti. Banka kredi faiz oranlarında önemli bir düşüş yaşandı ve bu oranlar %6,7 ile %10 arasında değişerek 2022 başlarındaki seviyelere yaklaştı ve 2023'ün ikinci çeyreğinin sonuna kıyasla %0,4 ile %3,5 arasında azaldı. Bu, ev satın almak isteyenler için uygun bir faiz oranıdır. Bu dönemde yaşamak için ev satın almak, kredi ve fiyat seviyelerinden en iyi şekilde yararlanmayı sağlayacaktır.

Yatırımcıların sosyal konut inşa etmeleri için daha fazla mekanizmaya ihtiyaç var.

Etkinlikte konuşan VARS Gayrimenkul Piyasası Araştırma Görev Gücü Üyesi ve SGO Homes Genel Müdürü Bay Le Dinh Chung, büyük şehirlerdeki konut gayrimenkul piyasasının dip noktasına ulaştığına dair işaretler gösterdiğini ve özellikle merkezi bölgelerdeki 10 milyar VND'nin altındaki fiyatlı daire ve ev segmentlerine odaklanıldığını belirtti.

Arsa piyasasında henüz olumlu işaretler görülmese de, özellikle Hanoi çevresindeki bölgelerde, açık artırmayla satılan arsa kategorisinde dip noktasına ulaşılma belirtileri var. 2 milyar VND civarındaki fiyatlarda %70-80'lik bir talep oranı görülüyor ve açık artırma fiyatları başlangıç ​​fiyatından yaklaşık %5 daha yüksek. Bu arsalar, arsa başına 30-50 milyon VND kar marjıyla hemen yeniden satılabiliyor.

Sadece tatil beldesi turizmi segmenti durgunluğunu koruyor; piyasadaki yatırımcı güveni nedeniyle işlem hacimleri durağanlaşıyor.

SGO Homes Genel Müdürü Sayın Le Dinh Chung etkinlikte bir konuşma yaptı.

VARS Gayrimenkul Araştırma Görev Gücü Üyesi ve G-Home JSC Genel Müdürü Sayın Nguyen Hoang Nam, sosyal konut arzına ilişkin görüşlerini dile getirerek, hükümetin 1 milyon sosyal konut inşa etme politikasının son derece insancıl olduğunu vurguladı.

Ancak gerçekte, Bay Nam, mevcut piyasa için 1 milyon sosyal konutun yeterli olmadığını ve yukarıdaki plan tamamen uygulansa bile insanların konut konusunda hâlâ birçok başka ihtiyacı olacağını düşünüyor.

Bu arada, sosyal konut projelerinin uygulanması, inşası ve satışı süreci, yasal mekanizmalardan satın alma düzenlemelerine ve koşullarına, ayrıca politika yardımlarından yararlanmaya uygun durumlara kadar birçok engelle karşı karşıya kalmaya devam ediyor.

Özellikle Bay Nam, birçok düzenlemenin çok katı olması, insanları zengin ve fakir gruplara ayırması ve bu durumun sosyal konutları nüfusun birçok kesimi için ulaşılmaz hale getirmesi nedeniyle insanların sosyal konutlara erişiminin çok zorlaştığı mevcut duruma dikkat çekti.

Yatırımcı açısından bakıldığında, sosyal konut inşaatının uygulanması da çeşitli kaynaklardan kaynaklanan zorluklarla karşı karşıya kalan, zorlu bir sorundur; bu zorluklar arasında mekanizmalar, politikalar ve işletmelerin finansal kapasitesi yer almaktadır. Bay Nam'a göre, sosyal konut inşaatı "hem zor hem de riskli"dir.

Şu anda piyasa, inşaat alanlarının elverişsiz konumlarda bulunması ve sakinlerin yaşam gereksinimlerini karşılamaması nedeniyle satılmayan sosyal konut sorunuyla bile karşı karşıya. Birçok yatırımcı inşaat için zaman ve para harcıyor, ancak on yıllarca süren idari prosedürlerle engelleniyor. Tamamlandıktan ve satışlar başladıktan sonra, zarar ederlerse bunu kendileri karşılamak zorunda kalıyorlar; %10'dan fazla kar elde ederlerse, parayı devlete iade etmek zorunda kalıyorlar – Bay Nam bunun mantıksız olduğunu düşünüyor.

Buna göre, G-Home JSC Genel Müdürü, konut politikalarının tüm sosyal sınıfları hedef alması gerektiğini belirtti. Sosyal konut politikalarından yararlanacak kişileri tanımlayan düzenlemelerin daha uygun hale getirilmesi için revize edilmesi gerekiyor. Sosyal konutlar sadece zenginlere satılmamalı, aynı zamanda vergilendirilebilir geliri, tasarrufu olan ancak şu anda yüksek satış fiyatlarıyla piyasada bulunan konutlara erişemeyenleri de hedeflemelidir.

Aynı zamanda, yatırımcılar için mekanizmalar ve politikalar daha açık ve esnek bir şekilde geliştirilmeli ve sosyal konut inşa eden işletmelerin inşaata devam etmeleri için daha fazla fırsat yaratacak, onları teşvik edecek ve destekleyecek koşullar oluşturmalıdır.

Sonuç olarak, VARS Başkan Yardımcısı ve Genel Sekreteri Sayın Tran Van Binh, önümüzdeki dönemde yasal ve sermaye darboğazlarının yanı sıra, gayrimenkul piyasasının gerçekten normale dönmesi için ortadan kaldırılması gereken son "engel"in müşteri ve yatırımcı güveni olduğuna inanmaktadır.

2023'ün dördüncü çeyreğindeki gayrimenkul piyasası, 2024'te yaşanacak dönüşüm için bir basamak taşı olarak değerlendiriliyor. Genel piyasa görünümünde kesinlikle birçok yeni parlak nokta olacak. Bu durum özellikle önemli gelişim potansiyeline, kapsamlı ve modern planlamaya, iyi gelişmiş altyapıya ve nispeten düşük emlak fiyatlarına sahip bölgeler için geçerlidir .

Kaynak: https://www.nguoiduatin.vn/thi-truong-bds-chua-vuot-doc-nhung-da-khong-con-mat-phanh-a630823.html