Kiralık konut piyasası yarı hareketli, yarı boş.

Ho Chi Minh City: Kiralık evlerin doluluk oranı hala %65 ve üzeri, buna karşılık sokak cepheli müstakil evlerde çok az kiracı var ve genellikle boş.

VnExpress kayıtları, ikinci çeyreğin başından 21 Mayıs'a kadar Ho Chi Minh şehrindeki kiralık konut piyasasının açık ve koyu olmak üzere iki yarıya bölündüğünü gösteriyor. Özellikle, merkeze 10 km veya daha yakın mesafede, aylık 3,5 milyon VND'nin altında gelir elde eden ve çoğunlukla öğrenci ve ortalama gelire sahip çalışanlara (aylık 12 milyon VND'nin altında gelir elde eden) hizmet veren kiralık konut segmentinin doluluk oranı %90-95 olarak kaydedildi. Merkeze 3-6 km mesafede, aylık 3,5-5 milyon VND'nin altında gelir elde eden ve iyi gelire sahip çalışanlara (aylık 13-20 milyon VND) hizmet veren kiralık konut segmentinin doluluk oranı da %85-90 olarak kaydedildi.

Aylık 5-7 milyon VND'nin üzerinde fiyatlandırılan kiralık konut segmentinde, doluluk oranının %80'e ulaşmasıyla hafif dalgalanmalar görülmekte olup, her altı aylık veya bir yıllık sözleşme süresinin bitiminde kiracıların %20-30'u yeni kiracı bulmak zorunda kalarak konuttan ayrılmaktadır. Aylık 8-15 milyon VND veya üzeri fiyatlandırılan kiralık konut segmentinde ise doluluk oranı %70-75'e düşmekte ve düzenli kiracılar konuttan ayrılmaktadır. Aylık 1.000 USD veya üzeri fiyatlandırılan kiralık konut segmentinde ise doluluk oranı %65-70 gibi daha düşük bir seviyede olsa da, yine de pozitif bir seviyededir.

Konut amaçlı kiralık evlerin ideal doluluk oranının aksine, Ho Chi Minh City'nin merkez bölgesindeki cadde üstü kiralık evler oldukça kasvetli ve çoğu boş. Nisan ayından bu yana, Ngo Duc Ke, Ho Tung Mau, Ly Tu Trong, Hai Ba Trung, Nguyen Trai Moda Caddesi ve Bui Vien Batı Caddesi (1. Bölge) boyunca yürürken, bir zamanlar işyerleriyle dolu olan cadde üstü evler artık çok sayıda boş.

Birçok markanın geri çekilme durumu, Notre Dame Katedrali - Şehir Postanesi kavşağı çevresinde de yaşandı. Metropolitan binasında bulunan Mellower Coffee, Nisan ayı sonunda kapandı. Geçtiğimiz günlerde, milyarder Jonathan Hanh Nguyen'in iş dünyasına ait, Şehir Postanesi'nin yanında bulunan, Apple'ın (APR) Vietnam pazarındaki premium yetkili perakende mağazası eDiGi de işletmeyi geri verdi. Yakınlardaki Cafe Saigon La Poste taşındı ve henüz yeni bir kiracı bulamadı. Kitap Caddesi'nin yanındaki McDonald's mağazası uzun zaman önce geri çekildi, ancak bu işletme hala boş.

Daha önce 1. Bölge'nin merkezindeki cadde üzeri müstakil evler, büyük markalar, küçük ve orta ölçekli işletmeler veya bireysel işletmeler tarafından kiralanırken, artık eski kiracılar birer birer gidiyor, yeni kiracılar gelmiyor, bu da boşluk oranının artmasına neden oluyor.

Le Loi Caddesi cephesinde, 1. Bölge, Ho Chi Minh Üniversitesi'nde kiralık müstakil ev. Fotoğraf: Quynh Tran — Le Loi Caddesi cephesinde, 1. Bölge, Ho Chi Minh Üniversitesi'nde kiralık müstakil ev. Fotoğraf: *Quynh Tran*

Yukarıdaki gelişmeleri değerlendiren bağımsız emlak uzmanı Bay Le Quoc Kien, kiralık konut piyasasının açıkça iki yarıya bölündüğünü değerlendirdi: aydınlık ve karanlık. Aydınlık yarı, temel ihtiyaçlar olarak sınıflandırılabilen ve pandemi sonrası toparlanma döneminden bu yana iyi bir doluluk oranı koruyan, tüketici gayrimenkul grubuna ait düşük maliyetli veya uygun fiyatlı konutlardır. Ancak, genellikle 1. Bölge olmak üzere merkezi bölgelerde ofis veya iş yeri olarak kiralanan cadde cepheli müstakil evler, azalan talep ve ekonomik zorluklar nedeniyle baskı altındadır.

Kien, 2020-2021 salgın döneminde, işyeri kullanması gereken neredeyse tüm işletmelerin kapanıp ölçeklerini küçültmek zorunda kaldığını analiz etti. 2022'nin ikinci çeyreğinden itibaren yeni iş faaliyetleri kademeli olarak yeniden başladı ve işyeri arayışı yeniden canlandı.

Ancak pandeminin olumsuz etkileri, enflasyon, savaş ve küresel durgunluk endişelerine ek olarak etkisini göstermeye başladı: küresel tüketiciler harcamalarını kısıyor ve işletmelerin üretim ve ticari faaliyetleri hâlâ birçok zorlukla karşı karşıya ve henüz pandemi öncesi aşamaya ulaşamadı. Bu nedenle, ofis ve iş yeri talebi hâlâ düşük ve bu durum, merkezi bölgelerdeki birçok cadde cepheli müstakil evin şu anda boş olmasının nedeni.

Kien'e göre, yıl başından bu yana ekonomi birçok zorluk ve sıkıntıyla karşı karşıya. İşletmeler, maliyet düşürmeye ve verimsiz iş alanlarına öncelik vererek, "saldırmak" yerine "savunma" eğiliminde.

İşletme faaliyetleri istikrarsız olduğunda, işletmeler kademeli olarak "sabit maliyetlerden" "değişken maliyetlere" geçme eğiliminde olurlar. Örneğin, ofis veya sabit iş yeri kiralamak yerine, sabit ölçeği küçültüp, iş yerine çok fazla bağlı olmayan esnek bir çalışma modeline geçerler.

Bir işyeri kiralamak yerine, çevrimdışı satış noktaları, başarılı olsun ya da olmasın, sabit maliyetler ödemek zorunda kalırken, kiracılar giderek maliyet tasarrufu sağlayan iş modellerine yöneliyor. Dolayısıyla, yalnızca gelir elde ettiklerinde maliyete katlanıyorlar: çevrimiçi sipariş verme maliyetleri, yerinde satış noktası kullanılmadan teslim edilen siparişlerin tanıtım maliyetleri ve ürünler satıldığında satış aracılarına (temsilciler, e-ticaret siteleri) ödenen maliyetler.

Ayrıca, pandemi sürecinde tüketici davranışlarında yaşanan hızlı değişim, mağazalardaki offline işlemlerin giderek online alışverişe kaymasına neden olurken, merkezi bölgelerde cadde üzeri müstakil evlere olan ilgi ve talep de giderek azalıyor.

Kien ayrıca, bugünlerde birçok cadde cepheli kiralık evin boş kalmasının nedenlerinden birinin, mülk sahiplerinin çoğunun güçlü maddi potansiyele sahip kişiler olması olduğunu söyledi. Bu kiralama faaliyetinden elde edilen gelir onlar için hayati önem taşımıyor. Ayrıca, egoları yüksek kişiler oldukları için daha düşük kira ödemek zorunda kalmaktan hoşlanmıyorlar. Bu nedenle, eskisinden daha düşük bir fiyat için pazarlık yapıldığında, ev sahipleri mülkü boş bırakmayı tercih ediyor.

Buna karşılık, uygun fiyatlı veya orta segment konutlarda, ev sahipleri daha kolay fiyat pazarlığı yapabiliyor, kira fiyatları da makul, arz ve talep birleşiyor, dolayısıyla boşluk oranı düşük.

Vu Le

[reklam_2]
Kaynak bağlantısı