Emlak piyasasında tersine dönme zamanı geliyor

Batdongsan.com.vn tarafından 4 Ekim sabahı düzenlenen "2023 Üçüncü Çeyrek Emlak Piyasası Raporu"nun duyuru etkinliğinde uzmanlar, 2023 üçüncü çeyrekte emlak piyasasının hala zor olduğunu, ancak işlem talebi ve alıcı psikolojisi açısından olumlu sinyaller verdiğini değerlendirdi.

Politikalar gayrimenkul piyasasını olumlu etkiliyor

2023 yılının üçüncü çeyreğinde makroekonomik durumu ve gayrimenkul piyasasını inceleyen Batdongsan.com.vn Genel Müdür Yardımcısı ve Satış Direktörü Sayın Nguyen Quoc Anh, geçtiğimiz çeyrekte makroekonomik durumun nispeten istikrarlı olduğunu, iş faaliyetlerinin ve tahvil ihraçlarının iyileştiğini; kredi kaynakları ve kredi faiz oranlarındaki zorlukları çözmek için Başbakan'ın Genelge 06, Bildirisi 297 gibi piyasayı desteklemek için birçok yeni politikanın uygulamaya konulduğunu paylaştı.

Ayrıca, Hükümet tarafından birçok önemli altyapı projesinin hızlandırılmaya ve acilen hayata geçirilmeye devam edilmesi, piyasa duyarlılığı hakkında genel olarak birçok olumlu bilgi sağlıyor.

Ekonomik durum istikrarlı kalsa da, 2023'ün üçüncü çeyreğinde gayrimenkul piyasası henüz iyileşme göstermedi. Hem gayrimenkul ilanlarının sayısı hem de ilgi düzeyi aynı döneme kıyasla düşmeye devam ediyor.

Buna göre, ülke genelinde arsalara olan ilgi, bir önceki çeyreğe kıyasla yaklaşık %10 azaldı. Mart 2023 ile karşılaştırıldığında, Kuzey bölgesindeki arsalara olan ilgi %73 azaldı; Güney illerindeki arsalarda da %71, Orta bölgede ise %75'ten fazla düşüş yaşandı. Arsa alım satım hacmi, esas olarak yasallık ve uygunsuz satış fiyatları konusundaki endişeler nedeniyle iyileşme göstermedi.

Bay Nguyen Quoc Anh - Batdongsan.com.vn Genel Müdür Yardımcısı ve Satış Direktörü

Alçak katlı konutlarda, özellikle Hanoi ve Ho Chi Minh City gibi büyük şehirlerde hem talep hem de satın alma gücündeki keskin düşüş daha yaygın. Buna göre, 2023'ün üçüncü çeyreğinde ülke genelinde cadde cepheli ev aramaları 2022'nin aynı dönemine göre %52, villa aramaları %48 ve özel konut aramaları %42 azaldı.

Hanoi'de müstakil ev aramaları %40'tan fazla, Ho Chi Minh City'de ise yaklaşık %60 oranında düştü. Önemli turistik pazarlardaki ticari müstakil evlerde bile son çeyrekte keskin bir düşüş yaşandı ve henüz bir toparlanma görülmedi.

Daireler, gerçek konut ihtiyaçlarına hizmet ettikleri için daha az etkilenen tek gayrimenkul türüdür. Diğer türler azalırken, ülke genelinde daire aramalarının sayısı %3, kiralık daire aramalarının sayısı ise %6 arttı. Hanoi'de daire talebi %6, Ho Chi Minh şehrinde ise %1 oranında hafif bir artış gösterdi.

Başarılı daire alım satım oranlarında iyileşme belirtileri görülüyor ve bu da iyi bir toparlanma beklenen bir gayrimenkul türü. Daire fiyatları düşme eğiliminde değil, sadece sabit kalıyor, hatta bazı ürün ve bölgelerde hafif bir artış bile gözlemleniyor. 2023'ün ilk çeyreğine kıyasla, Hanoi'deki dairelerin satış fiyatları 2023'ün üçüncü çeyreğinde ortalama %4-5 artarken, Ho Chi Minh City'deki daireler son dönemde sabit kaldı.

Hangi gayrimenkul türü ne zaman toparlanacak?

Gayrimenkul piyasasının toparlanma süreci hakkında paylaşım yapan uzmanlar, 2024'ün piyasanın toparlanacağı dönem olacağı konusunda hemfikir. Ancak her gayrimenkul türü için toparlanma süresi farklı olacak.

Bay Nguyen Quoc Anh, özellikle arazi türü açısından, sert bir düşüşe rağmen, bunun hala Vietnam gayrimenkul pazarında büyük ilgi gören bir segment olduğunu ve Batdongsan.com.vn tarafından yapılan bir ankete katılan müşterilerin satın alma tercihlerinin %28'ini oluşturduğunu söyledi.

Yatırımcıların yüzde 46'sı arsa satın almak için para harcamayı tercih ederken, yaşam alanını genişletmek isteyen müşterilerin yüzde 32'si de arsa satın almayı tercih ediyor.

Fiyat dalgalanmaları açısından bakıldığında, arsa fiyatları 2018 yılından bu yana sürekli artış göstermektedir. Buna göre, 2023 yılının üçüncü çeyreğinde ülke genelinde arsa fiyatları, 2018 yılının aynı dönemine göre %38 oranında artarken, Güney pazarı ülkedeki arsa fiyatlarında en güçlü artışı yaklaşık %71 ile gerçekleştirirken, Kuzey illeri son 6 yılda yaklaşık %51 oranında artış kaydetmiştir.

Arsa piyasasının toparlanma potansiyelini değerlendiren 1.000 emlakçı arasında yapılan ankete göre, emlakçıların yüzde 25'i arsa piyasasının 2024'ün dördüncü çeyreğinden önce toparlanmayacağını, yaklaşık yüzde 17'si 2024'ün üçüncü çeyreğinde toparlanacağını, yüzde 22,6'sı ise toparlanma noktasının 2024'ün ikinci çeyreği olacağını düşünüyor.

Sayın Quoc Anh, bu konuyla ilgili olarak, arazi piyasasının toparlanma süresinin diğer türlere göre birçok faktörden dolayı daha yavaş olabileceğini söyledi.

Ekonomik büyüme açısından bakıldığında, ekonominin 2024 yılına kadar toparlanamayacağı öngörülüyor. Gayrimenkul yatırımına yönelik açık krediler oldukça düşük seviyede seyrediyor, faiz oranları giderek düşüyor ancak mevcut düşüş hızıyla 2021 faiz oranı seviyesine geri dönmesinin 3-4 çeyrek sürmesi bekleniyor.

Ayrıca, kamu yatırımlarının 2025 yılında hızla artması, arazi kanununun da 2024 yılı sonuna kadar çıkması ve uygulamaya geçmesinin biraz zaman alması bekleniyor. Ayrıca, gerçek konut ihtiyaçlarına cevap vermeyen yatırım ve spekülatif gayrimenkul segmentleri nedeniyle piyasa duyarlılığı hâlâ düşük.

Bu nedenle, Quoc Anh Bey, arazi piyasasının diğer türlere göre daha yavaş toparlanacağını ve bu piyasanın 2024 sonuna kadar tersine dönmeyebileceğini öngörüyor.

Kaynak: Batdongsan.com.vn

Batdongsan.com.vn Strateji Direktörü Le Bao Long, alçak katlı konut tipleri arasında şu anda müstakil evlerin işlem hacminin iyileştiğini, müstakil evler ve bitişik villaların ise hala durgun olduğunu belirtti. Zorlu ekonomik durum ve turizmin yetersizliği nedeniyle iş ve perakende faaliyetleri toparlanamadı.

Bu nedenle, düşük katlı konutların arsalara kıyasla toparlanma süresinin daha kısa olması muhtemeldir, ancak bölgelere göre farklılıklar bulunmaktadır. Özellikle Hanoi'de, Kuzey ve Doğu'daki banliyö kentsel alanlarının en potansiyel iki bölge olması beklenmektedir. Ho Chi Minh Şehri'nde ise, Doğu bölgesi de en iyi potansiyele sahip olarak değerlendirilmektedir.

Pandemi sonrası toparlanma ve ekonomik durgunluğun baskısı, Vietnam'daki ticari ve hizmet geliştirme faaliyetlerini zorlaştırıyor. Kira gelirleri hâlâ kademeli olarak pandemi öncesi seviyelere geri dönüyor ve bağlantı altyapı projeleri yavaş yavaş şekilleniyor. Bu nedenle, düşük katlı konut piyasasının 2024'ün üçüncü çeyreğinin sonu ve dördüncü çeyreğinde toparlanabileceği öngörülüyor.

Daire tipine gelince, daha önce yapılan bir ankete göre, emlakçıların yaklaşık %27'si dairelerin 2023'ün dördüncü çeyreğinde toparlanacağına inanıyor; %42'si ise bu tipin 2024'ün ilk 6 ayında toparlanacağına inanıyor.

Genel olarak, gayrimenkulün toparlanma trendine öncülük etmesi beklenen tür budur. Batdongsan.com.vn Güney Direktörü Sayın Dinh Minh Tuan, daire pazarının diğer türlere kıyasla en erken toparlanma potansiyeline sahip olduğunu, 2024'ün ilk çeyreğinde düşüş yaşanması ve en geç 2024'ün ikinci çeyreğinde tersine dönmesinin beklendiğini söyledi .

Kaynak: https://www.nguoiduatin.vn/thoi-diem-dao-chieu-cua-thi-truong-bat-dong-san-dang-den-gan-a629521.html