Yüksek gelirliler, Hanoi ve Ho Chi Minh şehrinde konut fiyatlarıyla da mücadele ediyor

Günümüzde gayrimenkul fiyatlarının yüksek seyretmesi nedeniyle, Hanoi, Da Nang, Ho Chi Minh, Binh Duong gibi kentsel bölgelerde yaşayan ve aylık 13-18 milyon VND gelir elde eden yüksek gelirli çalışan grubunun, birikim yapsalar bile ev satın almaları çok zor.

Mevcut gelirle, büyük şehirlerdeki en yüksek gelirli işçi sınıfı haneleri ev satın almaya gücü yetmiyor - Fotoğraf: B.NGOC

Değerlendirme, Vietnam Emlakçılar Birliği'nin (VARS) yakın zamanda yayınlanan Aralık 2024'ün 1. haftasına ait pazar araştırma raporunda yapıldı.

Tüm yıl boyunca biriktirilen para sadece 1 - 2 m²'lik bir ev satın almaya yeter

Genel İstatistik Ofisi'nin bu yılın nisan ayında açıkladığı 2023 Nüfus Yaşam Standartları Araştırması sonuçlarına göre Hanoi , Da Nang, Ho Chi Minh ve Binh Duong gibi büyük şehirlerde yaşayanların ortalama geliri 5 gelir grubuna ayrılıyor.

Buna göre 2023 yılında Hanoi'de en yüksek ortalama gelire sahip olan grup yaklaşık 14,4 milyon VND/ay, Ho Chi Minh City'de yaklaşık 13,3 milyon VND/ay, Dong Nai'de 13,9 milyon VND/ay, Binh Duong'da ise 18,3 milyon VND/ay gelir elde edilecek.

VARS'a göre bu, Hanoi ve Ho Chi Minh City gibi büyük şehirlerde hükümet desteğine ihtiyaç duymadan ev sahibi olması beklenen bir grup insandan oluşuyor.

Ancak günümüzde konut fiyatlarının yüksek seyretmesi, ticari daire fiyatlarının ^metrekareye ve bölgeye göre 40-70 milyon VND arasında değişmesi nedeniyle, bu yüksek gelir grubunun bile ev sahibi olması oldukça zorlaşıyor.

VARS, her hanede en yüksek gelir grubunda çalışma çağında 2 kişinin bulunduğunu varsayarsa, bu grubun ortalama gelirinin hane başına yaklaşık 30 milyon VND/ay, yani yılda yaklaşık 360 milyon VND olduğu tahmin edilmektedir.

Ortak mali kural uygulandığında, konut maliyetlerinin gelirin 1/3'ünü geçmemesi, yani hane başına yılda yaklaşık 80 milyon VND'ye denk gelmesi, maksimum karşılanabilirliktir. Bu miktar, günümüzde Hanoi ve Ho Chi Minh şehrinde yalnızca 1-2 metrekarelik bir daire satın almaya yetmektedir.

Bu arada, yukarıda adı geçen büyük şehirlerde her bir ticari daire metrekare başına 40-70 milyon VND'den satışa sunulurken, yaklaşık 60 metrekarelik küçük bir dairenin satış fiyatı da daire başına 2,5-3,5 milyar VND civarındadır.

Bu kentsel bölgedeki üst gelir grubu, yaklaşık 3,5 milyar VND'ye 60 m²'lik bir daire satın almaya karar verirse ve bankadan evin değerinin %70'ini (yaklaşık 2,45 milyar VND) 20 yıl vadeli %8/yıl faizle borçlanırsa, aylık taksit tutarı yaklaşık 25-27 milyon VND olacak, bu da yıllık yaklaşık 300 milyon VND'den fazla bir miktara denk geliyor.

Böylece, yıllık en fazla 80 milyon VND konut ödemesiyle, kentsel alanlardaki yüksek gelirli hanelerin neredeyse tamamı akraba ve hükümet desteği olmadan ev satın alamıyor.

Piyasada uygun fiyatlı konut arzı ciddi şekilde eksik, ancak halihazırda sahipleri olan milyon dolarlık villalar onlarca yıldır terk edilmiş durumda - Fotoğraf: B.NGOC

Çoğu insan ev satın alabilecek maddi güce sahip değil.

VARS'a göre, özellikle işçiler olmak üzere, insanların büyük çoğunluğu için konut erişimi ve konaklama yaratma imkânı son birkaç yılda ciddi oranda azaldı.

Bunun nedeni, büyük şehirlerde konut fiyatlarının, nüfusun çoğunluğunun maddi gücünün çok ötesinde olması ve hızla artmasıdır. Konut fiyatlarındaki artış oranı, nüfusun gelirindeki artış oranından kat kat fazladır.

Bir sonraki neden ise uygun fiyatlı konut arzının yetersizliğidir. Mevcut konut arzı çoğunlukla orta ve üst segmentlere odaklanmaktadır. 30 milyon VND/ ^m²'nin altında fiyatlandırılan çok az konut projesi bulunmaktadır ve bu da 5. grup da dahil olmak üzere çoğu kişinin uygun bir ev seçmesini zorlaştırmaktadır.

Ayrıca VARS'a göre son dönemde bazı yatırımcılar piyasadaki arzın azlığından yararlanarak satış fiyatlarını mantıksız bir şekilde artırıyor ve bu durum altyapı avantajı olmayan bölgelerde gayrimenkul fiyatlarının artmasına ve gayrimenkul satın almak isteyenlerin zor durumda kalmasına neden oluyor.

Gayrimenkul fiyatlarını artıran başlıca etkenlerden biri spekülasyondur. Diğer yatırım kanallarının hala dalgalanmalar yaşadığı bir ortamda, varlık biriktirme ve gayrimenkul fiyatlarının artmaya devam etmesini bekleme psikolojisi, birçok kişinin gerçek kullanım amacı olmadan gayrimenkul satın almasına neden olmaktadır.

Gayrimenkul satın alıyorlar, sonra da kullanmayarak fiyatların artmasını bekliyorlar, bu da arz-talep arasındaki dengesizliği daha da ciddi hale getiriyor.

Ayrıca, nadiren bahsedilen ancak konut fiyatları üzerinde büyük etkisi olan bir diğer faktör de finansal maliyetlerdir. Faiz oranları düşmüş olsa da, Vietnam'daki ev alıcıları yaklaşık %10 veya daha fazla teşvikten sonra bile değişken faiz oranları ödemek zorunda kalıyor. Bu durum, ev alıcıları için finansal baskı da yaratıyor.

VARS, konut fiyatlarını düşürmek için sosyal konut projeleri ve uygun fiyatlı ticari konutlar için arazi, vergi ve kredilerde öncelikli politikalar araştırmaya ve uygulamaya devam etmenin yanı sıra, devletin bağlantı altyapısının iyileştirilmesini teşvik etmeye devam etmesi ve TOD modeline göre kentsel gelişimi "kopyalaması" gerektiğine inanmaktadır. Bu, Vietnam'daki kent sakinlerinin konut sorununu çözmek için kaçınılmaz bir eğilimdir.

Konut, ticari ve hizmet alanları, tren, metro ve hızlı otobüs gibi toplu taşıma akslarının etrafına inşa edilirse, insanlar işletmelerin daha düşük fiyatlarla projeler geliştirebileceği banliyö bölgelerine taşınmaya kesinlikle istekli olacaktır. Arz yeterince büyük ve uygun olduğunda, konut fiyatları kademeli olarak gerçek değerlerine dönecektir.

Kaynak: https://tuoitre.vn/thu-nhap-cao-cung-lao-dao-voi-gia-nha-o-ha-noi-tp-hcm-20241209094600661.htm