Gayrimenkul fiyatlarını kontrol altına almak: Gayrimenkul piyasasını soğutmanın çözümü

Gayrimenkul yönetim ajansı, özellikle spekülasyon ve fiyat enflasyonunun yaygın olduğu üst segmentteki gayrimenkul fiyatlarını düşürmek için bir dizi önlem uygulamayı planlıyor.

Ho Chi Minh Şehri İnşaat Departmanı, gayrimenkul sektöründe faaliyet gösteren işletmelerin proje bilgileri, işlemleri ve mülkiyet haklarının kamuya açıklanmasıyla ilgili yasal düzenlemelere sıkı sıkıya uymalarını talep eden bir belge yayınladı. 2023 tarihli Gayrimenkul Ticareti Kanunu ve 94 sayılı 96/2024/ND-CP Kararnamesi uyarınca, işletmeler faaliyete geçmeden önce proje bilgilerini kamuoyuyla paylaşmalı, işlem durumunu yazılı ve elektronik ortamda bildirmeli ve verilerin doğruluğundan sorumlu olmalıdır.

Dolandırıcılığın yasaklanması, aracı kurumlara yetki verilmesi

Belgede, yatırımcıların, projelerdeki konut veya arazi kullanım haklarının teminat altına alınması, satışı, devri, kiralanması veya satın alınması için sözleşme imzalamaları konusunda diğer kuruluş veya kişilere yetki vermeleri kesinlikle yasaklanmıştır. Yatırımcılar, yalnızca işlem koşullarını karşıladıklarını devlet yönetim kurumuna yazılı olarak bildirdikten sonra gelecekteki konutları satabilir veya kiralayabilirler.

İnşaat Bakanlığı bu belgeyi yayınlamadan önce, Ho Chi Minh şehrinde birçok proje ruhsatlı olarak satışa açılmıştı. Birçok F2 ve F3 emlak ofisi müşterilerinden teminat alırken, projelere inşaat izni verilmemiş ve yasal gereklilikleri karşılamamıştı. Kuzey illerinden birçok müşteri "şerefiye teminatı ödemek" için Ho Chi Minh şehrine uçtu, ancak gerçekte yatırımcıyla bir sözleşme imzalamamıştı.

Bayan Loan (Ho Chi Minh City, Tan Hung semtinde ikamet ediyor), yakın zamanda gerçekleşen bir proje açılışında, kat karşılığı 50 milyon VND tutarında bir "şerefiye depozitosu" yatırdığını, ardından dairenin değerinin %10'unu bir komisyonculuk şirketi aracılığıyla ödediğini, ancak bunu yatırımcıyla çalışmadığını söyledi. "Normal bir süreç olduğunu düşünmüştüm, ancak daha sonra sorduğumda satışa açılmaya uygun olmadığımı öğrendim," diye paylaştı.

Ho Chi Minh City'deki bir emlak şirketinin müdürü, uzun süredir birçok yatırımcının, aracı kurumların müşterilerden mevduat kabul etmesine izin vererek "yasayı atlatmaya" çalıştığını itiraf etti. Pazarlama ve iletişim yoluyla sağlanan bu "kısayol", müşterilerin yatırımcıyla doğrudan temas kurmadan yalnızca işlem katını bilmesini sağlıyor.

Ekonomi uzmanı Dr. Tran Nguyen Dan'a göre, yatırımcıların aracı kurumlar aracılığıyla "yasaları atlatarak" sermaye toplama durumu uzun zamandır mevcut. Dan, "Birçok proje, satış sözleşmesi imzalanmadan önce daire değerinin %90-95'ine kadarını harekete geçiriyor. Yönetim acenteleri durumu açıkça görüyor ancak müdahale etmiyor, bu da piyasanın bozulmasına, alıcılarda sanal talep ve FOMO (kaçırma korkusu) psikolojisi oluşmasına neden oluyor" diye analiz etti.

Ona göre bu yaklaşım sadece emlak fiyatlarını şişirmekle kalmıyor, aynı zamanda riski de alıcının üzerine yüklüyor. Çünkü bir olay yaşanırsa, yatırımcıya sadece depozitosu veya banka faizi iade ediliyor, yatırımcı ise sermayeyi elinde tutmaya devam ediyor. "Piyasada geçmişte yaşanan bazı büyük olaylardan alınan pahalı dersler hala uyarı niteliğinde," diye vurguladı.

Aynı zamanda, Hükümet'in gayrimenkul fiyatlarını kontrol mekanizmasına ilişkin Karar Taslağı da kamuoyunun ilgisini çekti. Yönetim ajansı, bu taslakta gayrimenkul işlemlerinin devlet tarafından yönetilen bir ticaret platformu aracılığıyla yürütülmesini ve ikinci ve üçüncü daire satın alan borçlulara kredi sağlanmasını öneriyor. Ayrıca, taslakta uygun fiyatlı ticari konutların geliştirilmesi teşvik edilerek, gerçek konut ihtiyaçlarını karşılamak için orta sınıf daire arzı artırılıyor.

DKRA Consulting'de danışmanlıktan sorumlu Genel Müdür Yardımcısı Bay Vo Hong Thang, DKRA Group tarafından yapılan bir ankete göre, geçmişte yeni proje satın alan müşterilerin %70'inin yatırım amaçlı olduğunu, bunların %50-60'ının halihazırda ikinci bir daireye, %20'sinden fazlasının ise üçüncü veya daha fazla daireye sahip olduğunu belirtti. Ancak, spekülatif talebi azaltmak, fiyatları düşürmek ve piyasayı gerçek değerine döndürmek için kredi sıkılaştırmasının gerekip gerekmediği de dikkate alınmalıdır.

Ayrıca, bu politikanın uygulanması halinde gayrimenkul sektörüne yönelik banka kredilerinin yavaş yavaş artacağını, piyasa likiditesinin yaklaşık %30 azalabileceğini belirtti. "Spekülatörlerin dikkatli davranması gerekecek, gerçek ihtiyaçları olan kişiler ise daha uygun ürünlere erişme fırsatına sahip olacak" diyen Bay Thang, sözlerini şöyle sürdürdü:

Müşteriler Ho Chi Minh şehrindeki bir gayrimenkul projesi hakkında bilgi alıyor. Fotoğraf: TAN THANH

Eşzamanlı, uzun vadeli çözümler uygulayın

Bay Vo Hong Thang, spekülasyonu sınırlamak için emlak vergisi politikasını destekliyor, ancak Hükümet, bakanlıklar ve birimlerin bir yol haritası, dikkatli hesaplamalar ve ani uygulamalardan kaçınma içeren adım adım bir uygulama planına sahip olmasını umuyor. Bay Thang, "Vergi çok hızlı sıkılaştırılırsa, piyasa sert tepki verebilir ve bu da likiditeyi ve ekonominin genel büyümesini etkileyebilir, çünkü emlak sektörü diğer alanlar üzerinde büyük etkiye sahip bir sektördür," diye yorumladı.

Ho Chi Minh Şehri Doğal Kaynaklar ve Çevre Ekonomisi Enstitüsü Müdürü Dr. Pham Viet Thuan'a göre gayrimenkul işlem vergisi, spekülasyonu sınırlamak için etkili bir araç.

Mülkün tutulduğu süreye göre vergi uygulanmasını önerdi: 12 aydan az süreyle sahip olunması durumunda satış fiyatı üzerinden %20, 12 ila 36 ay arasında %10, 36 ila 60 ay arasında %5 ve 60 aydan fazla sürelerde mevcut %2 oranı korunacak. Bay Thuan, "Bu vergi oranı, yasal boşluklardan kaçınmak için yetkili alım satım durumlarında da uygulanmalıdır," dedi.

Bu vergi yönteminin, mevcut durumda uygun olmayan çevrimiçi borsalar aracılığıyla işlem yapmaya zorlamaktan daha basit ve kolay uygulanabilir olduğuna inanıyor. "Sahiplik süresine dayalı vergi, sörfü sınırlamaya yardımcı olur ancak piyasayı bozmaz. Kısa vadeli yatırım yapanlar yüksek vergiler ödemek zorunda kalırken, uzun vadeli yatırım yapanlara adil ve makul teşvikler verilecek," diye vurguladı Bay Thuan.

Bay Thuan ayrıca, araziyi bir spekülasyon metaı değil, bir üretim aracı olarak değerlendirerek, zamanla azalma eğiliminde olan bir arazi fiyat listesi oluşturulmasını önerdi. Arazi fiyatları uygun şekilde kontrol altına alındığında ve esnek işlem vergileri uygulandığında, piyasa gerçek değerine geri dönecek, bu da insanlara ev satın alma fırsatları yaratacak ve sosyal güvenliğin istikrarına katkıda bulunacaktır.

Dr. Tran Nguyen Dan'a göre, spekülasyonla başa çıkmak eş zamanlı ve uzun vadeli olmalı ve bir gecede çözülemez. Vergilendirmeye ek olarak, kredi ve idari araçların birleştirilmesinin gerekli olduğuna inanıyor. "Borçlular için kredi puanları belirlenmeli ve bankaların kontrole katılması zorunlu kılınmalı. İkinci ev satın alan borçlular daha yüksek faiz oranları ve daha düşük kredi oranları ödemeli; örneğin, ikinci ev için sadece %50, üçüncü ev için ise %30," diye öneriyor.

Dr. Dan ayrıca, bir müşterinin vergiden kaçınmak için bir akrabasından ismini kullanmasını istemesi durumunda, ismini kullanan kişinin de borç alma kısıtlaması veya bir sonraki alışverişinde vergi ödemesi gibi sonuçlara katlanmak zorunda kalacağını vurguladı. "Adaletin sağlanması ve yasal boşluklardan kaçınılması için yönetim kurumları, bankalar ve vergi sistemi arasında koordinasyon sağlanması gerekiyor." diye ekledi.

Dan, bunun piyasayı istikrara kavuşturmak için bakanlıklar, şubeler ve yerel yönetimler arasında koordinasyonla 5-10 yıllık bir yol haritası gerektiren bir sorun olduğunu söyledi. "Emlak fiyatları ancak vergi ve kredi politikalarından projelerin yasallığına kadar senkronize bir şekilde hareket ettiğimizde düşebilir ve istikrara kavuşabilir. Gerçek ihtiyaçları olan insanlar konutlara kolayca erişebildiğinde, spekülasyon doğal olarak azalacaktır." diye yorumladı Bay Dan.

Fiyat artışları sadece spekülasyondan kaynaklanmıyor.

Dr. Tran Nguyen Dan, gayrimenkul fiyatlarındaki artışın sebebinin sadece spekülasyon değil, aynı zamanda uzun süren yasal süreçler olduğunu da açıkça belirtti. "Birçok projenin tamamlanması 7-8 yıl sürüyor ve bu da sermaye maliyetlerinin artmasına neden oluyor. Maliyetler arttığında, işletmeler bunu telafi etmek için satış fiyatlarını artırmak zorunda kalıyor ve nihai alıcılar bundan zarar görüyor. Bu nedenle, Devletin proje onay sürecindeki her aşamanın ve her kurumun sorumluluklarını net bir şekilde tanımlaması, süreyi kısaltması ve maliyetleri düşürmesi gerekiyor," dedi Bay Dan.

Da Nang, arazi "fiyat enflasyonunu" ve spekülasyonu izliyor

Da Nang Şehri Halk Komitesi Ofisi, 13 Ekim'de, şehrin Halk Komitesi Başkanı'nın, fiyat manipülasyonu ve gayrimenkul spekülasyonu eylemlerinin denetlenmesi, gözden geçirilmesi, düzeltilmesi ve ele alınması; bölgedeki arazi yönetimi ve kullanımının güçlendirilmesine ilişkin resmi bir bildiriyi imzalayıp yayınladığını duyurdu.

Buna göre, Da Nang Şehri Halk Komitesi Başkanı, Tarım ve Çevre Bakanlığı'nı İnşaat Bakanlığı, Arazi Fonu Geliştirme Merkezi, komünler, mahalleler ve ilgili birimlerin Halk Komiteleri ile koordinasyon ve başkanlık görevini üstlenerek, tüm özel arazi değerleme faaliyetlerinin denetlenmesi, incelenmesi ve gözden geçirilmesi ile arazi fiyat listelerinin oluşturulması ve yayınlanması; Devlet araziyi geri aldığında tazminat, destek ve yeniden yerleşim; ve arazi kullanım hakları müzayede faaliyetlerini organize etmekle görevlendirdi.

Da Nang'da şu anda özellikle planlama bilgisi, idari birim düzenlemesi veya büyük altyapı projelerinin hayata geçirildiği yerlerde banliyölerde ve yeni proje alanlarında çok sayıda "arazi ateşi" belirtisi görülüyor.

H.Dinh

Kaynak: https://nld.com.vn/kiem-soat-gia-nha-dat-cach-nao-196251013215207851.htm