İşletmelerin yükünü azaltmak için arazi kullanım ücretleri birden fazla kez toplandı

Arazi kira farklarının düzenlenmesi

Ho Chi Minh Şehri Emlakçılar Birliği (HoREA) Başkanı Bay Le Hoang Chau'ya göre, araziden elde edilen katma değer (arazi kirası farkı) iki ana unsur tarafından yaratılıyor: Devlet ve yatırımcılar (ki bunda özel yatırımcılar çok önemli bir rol oynuyor). Bu nedenle, arazi ve arazi fiyatlarına ilişkin mali politikaların, Devlet bütçe gelirleri ve yatırımcıların yararına adalet ve sosyal istikrarı sağlayacak şekilde düzenlenmesi gerekiyor.

Devlet, öncelikle arazi kullanım planlaması, yapılaşma ve şehir planlaması, ulaşım türlerinin entegre planlaması (TOD) yoluyla araziden katma değer (arazi kirası farkı) yaratır ve yatırımcıların ticari yatırım projeleri yürütmeleri için arazi kullanım amaçlarının planlamaya göre dönüştürülmesine olanak tanır. Dolayısıyla Devlet, araziden elde edilen bu katma değeri (arazi kirası farkını) ulusal ve kamusal çıkarlara hizmet edecek şekilde düzenleme hakkına sahiptir.

Arazi kullanım ücretleri Devlet bütçesi için büyük bir gelir kaynağıdır.

Örneğin, Ho Chi Minh şehrinde 1 hektar tarım arazisi yılda yalnızca yaklaşık 500 milyon VND değerindedir; ancak arazi kullanım amacı tarım dışı araziye dönüştürüldüğünde, 1 hektar üretim, sanayi, ticaret, hizmet ve kentsel arazi yılda 55 milyar VND'ye varan bir değere ulaşmaktadır; bu, 100 kat daha fazladır. 7. Bölge'nin 1997 yılında (Nha Be tarım bölgesinden ayrı olarak) kurulmuş olması da bunu göstermektedir. O dönemde devlet bütçe geliri yalnızca 59 milyar VND iken, 25 yıl sonra, 2022'de devlet bütçe geliri 5.550 milyar VND'ye ulaşmış olup, bu da 1997'deki gelirin 94 katıdır.

Bu nedenle, 2018 yılında Hükümet, Ho Chi Minh Şehri'nin 26.000 hektarlık tarım arazisini 2025/2020 döneminde tarım dışı, üretim, sanayi, ticaret, hizmet ve kentsel araziye dönüştürmesine izin verdi. Ho Chi Minh Şehri şu anda 5 banliyö bölgesini kentsel alanlara dönüştürme projesi üzerinde çalışmaktadır. Aynı zamanda, Ulusal Meclis, Ho Chi Minh Şehri'nin kalkınması için bir dizi özel mekanizma ve politikanın pilot uygulamasını içeren 98 sayılı Kararı yayınladı. Bu karar, şehrin önümüzdeki yıllarda arazi kaynakları da dahil olmak üzere hızla gelişmesi için gerekli koşulları yaratacaktır.

Bu arada, yatırımcılar (çoğunlukla özel yatırımcılar), inşaat ve arazi üzerinde proje geliştirmek için yapılan yatırım faaliyetleri aracılığıyla araziden ek değer (arazi kirası farkı) yaratırlar. Bu değer, esas olarak yatırımcıların yaratıcılığı ve finansal kapasitesiyle elde edilir ve bu da projenin yatırım oranına yansır. Yatırım oranı ne kadar yüksekse, gayrimenkulün değeri de o kadar yüksek olur ve yatırımcılar, devlete karşı mali yükümlülüklerini yerine getirdikten sonra araziden elde edilen ek değerden (arazi kirası farkı) yararlanma hakkına sahip olurlar.

Dolayısıyla, devlet ile işletmeler arasındaki çıkarların uyumlaştırılması için araziden elde edilen katma değerin (arazi kira farkı) düzenlenmesine yönelik bir mekanizmanın geliştirilmesi gerekmektedir.

Arazi kullanım ücretlerini vergi haline getirin

Ele alınması gereken bir diğer konu da devletin arazi kullanım bedellerini ve arazi kiralarını makul ve adil bir şekilde toplaması, aşırı toplamaması ve hiçbir şeyi gözden kaçırmaması gerektiğidir.

Birçok işletmeye göre, arazi kullanım bedelleri şu anda onlar için bir yük ve aynı zamanda ödenmesi uzun zaman aldığı için de bilinmiyor.

Mevcut arazi kullanım ücretlerinin hesaplanma yöntemi, işletmelerin işini zorlaştırıyor ve bir talep-verme mekanizması oluşturarak taciz yaratıyor. Proje yatırımcıları, arazi temizleme tazminatının yaklaşık %70'ine denk gelen büyük miktarda arazi kullanım ücreti ödemek zorunda kalıyor, neredeyse arazi kullanım haklarını ikinci kez geri satın almak zorunda kalıyor ve bu yük nihayetinde ev alıcıları tarafından üstleniliyor. Buna göre, arazi kullanım ücretleri konut maliyet yapısının büyük bir bölümünü oluşturuyor ve dairelerin maliyetinin yaklaşık %10'unu, müstakil evlerin maliyetinin yaklaşık %30'unu ve villaların maliyetinin yaklaşık %50'sini oluşturuyor. Devlet arazi kullanım ücretlerinden büyük miktarda gelir elde ediyor, ancak uzun vadede, tüm arazi devredilirse, bu büyük bütçe gelir kaynağı artık mevcut olmayacak ve emlak vergisi ile desteklenmesi ve değiştirilmesi gerekecek.

Birçok öneride, hepsini birden toplamak yerine, arazi kullanım ücretlerinin vergiye dönüştürülmesi öneriliyor.

Bu nedenle, işletmeler, arazi kullanım bedellerinin, tarım arazilerinden konut arazilerine dönüştürülen araziler üzerinden alınan bir vergi olarak düzenlenmesini önermektedir. Vergi oranı, İl Halk Komitesi tarafından yayınlanan arazi fiyat listesine göre yaklaşık %10-15'tir ve piyasa fiyatlarına göre arazi fiyat ayarlama katsayısı (K katsayısı) ile yıllık olarak ayarlanmaktadır. Bu, şeffaflığı sağlayacak, talep-hibe mekanizmasını ortadan kaldıracak ve mevcut çok yüksek arazi kullanım bedeli tahsilatını daha makul bir seviyeye indirecektir. Bu temelde, iller ve merkezi olarak yönetilen şehirlerin devlet bütçesi için istikrarlı ve sürdürülebilir bir gelir kaynağı oluşturmak amacıyla Emlak Vergisi (konut, konut) Kanunu'na eklemeler yapılacaktır.

Uzmanlar ve işletmeler, arazi kullanım bedellerinin hesaplanmasını hızlandırmak için, geliştirme potansiyeli olan, büyük ölçekli ve değeri 200 milyar VND'nin üzerinde olan arsa ve araziler için arazi kullanım bedellerinin ve arazi kiralarının hesaplanmasında fazlalık yönteminin kullanılmasını önermektedir; çünkü bu projelerde arazi fiyat ayarlama katsayısı yönteminin uygulanmasına izin verilmemektedir. Nitekim geçmişte gayrimenkul projelerinin yaklaşık %90'ı arazi kullanım bedellerini hesaplamak için fazlalık yöntemini kullanmak zorundaydı.

Kaynak bağlantısı: https://thanhnien.vn/tien-su-dung-dat-khong-nen-tan-thu-185230801111504568.htm