Gayrimenkule kredi ve tahvil akışı: Fırsat mı, potansiyel risk mi?

(CLO) Gayrimenkul sektörüne kredi ve tahvil sermaye akışları geri dönüyor. Ancak, özellikle bir grup işletme finansmanını sürdürmek için hâlâ büyük ölçüde kredilere ve tahvil ihraçlarına bağımlı olduğundan, bu toparlanmanın hala potansiyel riskleri bulunmaktadır.

Vietnam Devlet Bankası'nın son verilerine göre, 31 Ağustos itibarıyla, gayrimenkul sektöründeki vadesi geçmiş krediler geçen yılın aynı dönemine göre %19 artarak yaklaşık 4,1 milyar VND'ye ulaştı. Bu tutarın 1,823 milyon VND'si gayrimenkul faaliyetlerine ilişkin vadesi geçmiş kredilerden oluştu.

Kentsel yapı ve konut geliştirme yatırım projelerine ilişkin kredi bakiyesi 614,737 milyar VND; ofis kiralama projelerine ilişkin kredi bakiyesi 61,946 milyar VND; sanayi parkı ve ihracat işleme bölgesi inşaat projelerine ilişkin kredi bakiyesi ise 114,274 milyar VND'dir.

Gayrimenkule kredi ve tahvil akışı var. (İllüstrasyon fotoğrafı/DP)

Ayrıca, eko- turizm ve tatil köyü projelerine ilişkin ödenmemiş kredi bakiyesi 62,487 milyar VND; restoran ve otel projelerine ilişkin 64,560 milyar VND; satılık veya kiralık konutların inşası, onarımı ve satın alınmasına ilişkin ödenmemiş borç bakiyesi ise 130,642 milyar VND'dir.

Ayrıca, arazi kullanım hakkı satın alan müşteriler için ödenmemiş kredi tutarı 190,113 milyar VND'ye ulaşırken, diğer gayrimenkul yatırım ve iş faaliyetleri için ödenmemiş kredi tutarı ise 584,553 milyar VND'ye ulaştı.

İnşaat Bakanlığı konuya ilişkin olarak şunları söyledi: Veriler, gayrimenkul piyasasının şu anda 2024 yılı sonuna göre daha yüksek kredi desteği aldığını gösteriyor. Ancak sürdürülebilir kalkınmayı sağlamak için piyasa istikrarını korumak adına potansiyel risklerin kontrolünün güçlendirilmesine devam edilmesi gerekiyor.

Bu arada, son 9 ayda ihraç edilen kurumsal tahvillerin toplam değeri, 2024'ün aynı dönemine göre %44 artarak yaklaşık 398.000 milyar VND'ye ulaştı. Bu da tahviller aracılığıyla sermaye seferberliği kanalının olumlu bir şekilde toparlandığını gösteriyor. Gayrimenkul sektörü ise, toplam ihraç değerinin yaklaşık %18'ini (70.000 milyar VND'den fazla) oluşturarak ikinci sırada yer aldı ve bir önceki yıla göre %35 arttı.

Yeni ihraçların yanı sıra gayrimenkul sektörü de tahvil geri alımlarını artırdı ve yılın ilk 8 ayında 43.000 milyar VND tutarında tahvil geri alımı yapıldı; bu miktar aynı dönemde %47 arttı. Bu durum, 08/2023/ND-CP sayılı Kararname ile verilen uzatma süresinin ardından yeniden yapılandırma ve mali yükümlülükleri yerine getirme çabalarını gösteriyor.

İnşaat Bakanlığı, gayrimenkul tahvil piyasasının iyileşme belirtileri gösterdiğini ancak özellikle bazı ihraç ve geri alım işlemlerinin ihraç eden işletmeye bağlı kuruluşlar aracılığıyla gerçekleştirilmesi durumunda risklerin devam ettiğini, piyasa güvenliği ve istikrarının sağlanması için daha fazla denetim ve şeffaflık gerektiğini belirtti.

Veriler ayrıca, özellikle gayrimenkul sektöründe, kurumsal tahvil piyasasının ay bazında önemli ölçüde dalgalandığını göstermektedir. Temmuz 2025'te, kurumsal tahvil ihraçları 30.203 milyar VND'ye ulaşırken, gayrimenkul ihraçları 2.245 milyar VND'lik (toplam ihraç değerinin yaklaşık %7,43'ünü) düşük bir seviyede tutmuştur.

Ağustos 2025'te toplam ihraçlar 45.688 milyar VND'ye yükselirken, gayrimenkul ihraçları 17.640 milyar VND'ye (yüzde 38,6) ulaşarak çeyrekteki en yüksek seviyeye ulaştı. Eylül 2025'te toplam ihraçlar 23.703 milyar VND'ye gerilerken, gayrimenkul ihraçları sadece 3.910 milyar VND'ye (yüzde 16,5) ulaşarak bir önceki aya göre keskin bir düşüş kaydetti.

Yukarıdaki gelişmeler, kredi ve tahvil sermaye akışlarının gayrimenkul sektörüne geri döndüğünü, likiditeyi artırdığını ve tamamlanmamış projeleri desteklediğini göstermektedir. Ancak, özellikle bir grup işletmenin finansmanını sağlamak için hâlâ büyük ölçüde kredilere ve tahvil ihraçlarına bağımlı olması nedeniyle, bu toparlanmanın hala potansiyel riskleri bulunmaktadır.

İnşaat Bakanlığı, bu durum karşısında Devlet Bankası'nın para politikasını proaktif ve etkili bir şekilde yönetmesini, kredileri öncelikli alanlara, özellikle sosyal konut projelerine, işçi konutlarına, eski apartmanların yenilenmesi ve yeniden inşasına, halkın erişimine uygun fiyatlı ticari konutlara yönlendirmesini öneriyor.

İnşaat Bakanlığı aynı zamanda Maliye Bakanlığı'na bireysel şirket tahvillerinin ihracının yönetimini, denetimini ve sıkı kontrolünü güçlendirmesini; yatırımcıların meşru haklarını güvence altına almak için tahvillerin vadesinde ödenmesini proaktif olarak teşvik etmesini ve denetlemesini tavsiye etti.

Ayrıca İnşaat Bakanlığı, Maliye Bakanlığı'nın sermaye piyasası ve kurumsal tahvil piyasasının sürdürülebilir, istikrarlı, güvenli ve sağlıklı bir yönde gelişmesine yönelik çözümleri eş zamanlı ve etkin bir şekilde devreye alarak ekonominin orta ve uzun vadeli sermaye ihtiyacının karşılanmasına katkıda bulunmasını önermektedir.

Kaynak: https://congluan.vn/trust-and-bonds-about-real-estate-risks-10316249.html